プレサンス ロジェ 京都烏丸五条ってどう？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 京都烏丸五条ってどうですか。
パノラマビューを期待していますが、どうでしょうか。
周辺の住環境や物件の設備、間取りなど情報交換しませんか。

公式：http://pl-kkg48.com/
所在地：京都府京都市下京区油小路通五条下る中金仏町202番（地番）
交　通：京都市営地下鉄烏丸線 「五条」駅 徒歩7分
　　　阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩16分

間　取：1LDK・2LDK・3LDK
面　積：39.64平米～64.59平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[京都・滋賀の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2017.11.3 管理担当]

[42: マンション検討中さん]

モデルルームいってきました。ほとんどの住戸が、会員？対象の販売で契約済みになっており、販売開始予定８月下旬ということで、のんびり考えていて、驚きました。最近のマンションの販売方法は、いろいろあるんですね。以前の申し込み住戸何倍で、抽選かまたは先着順だとばかり思っていました。

[43: マンション検討中さん]

1期の販売、3階5部屋分のみ
それ以外は友の会の優先分譲
早いとこだと契約済みでオプションまで行ってるはず（1階、2階のオプション締切もうすぐだし）

[44: 匿名さん]

買いたい部屋に申し込めないのは残念です。

[45: マンション比較中さん]

>>43>>44
こんな風に記載してるのにもう契約したり友の会優先とかしていいの？
不動産の法律はどうなってるの？


http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00124393/?sc_out=mikl...

販売スケジュール
第1期　予告広告
販売開始予定 : 2016年8月下旬
※本物件は予告広告のため、販売開始まで契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション比較中さん
3階5部屋が第1期分だから予約、契約、順位確保が不可
それ以前のは友の会（要望書）で販売外の扱いになるらしい
友の会で販売したけど第1期、第２期とかじゃないみたい
ややこしいですが、欲しい人が買えるようにどこのマンションも要望書を出したりするらしい

[47: 東京在住]

京都でお手軽なセカンドハウスを探していたらここを見つけました。

京都の土地勘はありません。
「一等地ではないが、悪くは無い。」と
感じましたがどんなものですかね。

詳しい方がいらっしゃれば、
教えて下さい。

[48: 匿名さん]

土地柄はいいです。

[49: 周辺住民さん]

>下京区油小路通五条下る中金仏町202番（地番）

京都のもんは、ここを烏丸五条とは言わん・・・

[50: 匿名さん]

町名の通り、法衣仏具や神社関係の店が多いです。

[51: 匿名さん]

アウトフレームになっていることによって部屋が広くなるのはいいですね
商業地域ということでDINKS向きなのかなと感じました。
マンション規模数も５０規模程度と住みやすいそうな印象
やはりセカンドハウスとして購入検討される方がいらっしゃるのでしょうか？
投資用、セカンドハウスとして購入される場合管理組合は参加しない方が
多くなってしまうのでしょうか？

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
モデルルームに行った印象→親子、夫婦が多い

シアーズに客層と売れ行き質問→シングルの女性も多い、中階層の1ldkはまだ販売あり。それ以外は8割が販売（第1期と第2期の各5部屋除く）

[53: マンション検討中さん]

第２期の販売もあるのですか？第１期が３階５部屋が販売ということなのでしょうか？

[54: マンション検討中さん]

>>53 マンション検討中さん
モデルルームでの話だと
1期は3階5部屋、ネットのスーモとかに載ってる。
2期も5部屋、階はしらない。（聞いてない）価格表も見たけど不明。

[55: 匿名さん]

投資は少ないのですか？

[56: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん
少ないんじゃない？
プレサンス天使突破の賃貸、募集中
中金仏町他の賃貸、募集中
画像はホームズで検索した五条駅の相場
儲かると思うならどうぞ

[57: 名無しさん]

>>55
プレサンスロジェシリーズは基本的に居住用だよね
でもロジェシリーズの賃貸も多く出てるね

総戸数48戸の内、投資は10戸くらいと予想してます

[58: 東京在住]

多数の回答をありがとうございます。

因みに、このマンションを投資で考えると
現金でポンと買える人なら悪くないと思いますよ。

多額のローンを抱えてまでとなると
意見が分かれるところ。

[59: マンション比較中さん]

>>58
現金で投資で買うなら、東京なら都心5区、関西なら大阪市北区に買うなー

ローンで投資マンションなんて論外でしょ
現金で買うなら家賃のインカムで利益を出せなくても、リスク分散とか相続対策の意味合いで買う方はいるだろうね

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション比較中さん
京都も学生多いから1000万くらいで買って家賃が5万くらいの賃貸ならいいんじゃない？

[61: 東京在住]

２５００万円で家賃が１２万円が
このマンションのモデルかな。

当初はもっと高い家賃を設定出来るが
毎年１％づつ下がるからねえ。

でも、空き部屋のリスクは少なそう。

[62: 匿名さん]

>>60
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条は1,000万の部屋なんてないよ
一番安い39.64m2㎡の下層階が2,300万円台後半だからね

プレサンスの5年前の京都の中古が出てる
新築は1,700万くらいしただろうからオーナーの損切売却かな？
こういう部屋って入居者から貰う家賃管理費が額面6万円としてもそこから、
オーナーが払う管理費、修繕積立金、賃貸管理費、広告料、固定資産税、内装費、空室期間とか引いたら4万も残らないんじゃないかな？


プレサンス京都修学院 1階
価格 980万円
間取り 1K
専有面積 21m2（壁芯）
所在階/建物階 1階/地上4階建
主要採光面 北
所在地 京都府京都市左京区山端橋ノ本町　[周辺地図]
交通 叡山電鉄叡山本線 「修学院」駅 徒歩2分 　[その他交通]
築年月 2011年8月(築5年)
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005511942/?ln...


プレサンス京都修学院の空室一覧
http://chintai.door.ac/detail/free3124600.htm

[63: 匿名さん]

>>61
そんなに家賃取れる？
12万円だと表面利回り5.76％になるよ

今の新築1ヶ月目の家賃って物件価格が上がりすぎて表面利回り5％超えること少ないっていうけどねー

物件価格と取得費用を2,500万としてそれを240ヶ月で割ると10.41万円になるけど
新築プレミアとか京都プレミアだとそれくらいの家賃取れるの？

[64: 匿名さん]

>>55
プレサンスのワンルームマンションの新築価格はだいたいこんなもんみたいね
京都は高さ制限とか容積率制限も厳しいからもう少し割高なのかも
余剰資金がたくさんあって安くて立地の良い中古が見つかればそれ買ってのんびり20年くらい掛けて回収するならありかもね


プレサンス谷町リーベ　第1期価格表
http://farm6.static.flickr.com/5655/22764456854_dc6eba62bf_o.jpg

[65: 東京在住]

>>63
>12万円だと表面利回り5.76％になるよ

だから売れてるのだと思うよ。
安い部屋（利率の高い部屋）からね。

[66: 匿名さん]

>>65
そうじゃなくて本当にその家賃取れる？

そもそも新築でも表面利回り5%台で投資購入する意義ある？
それなら不動産投資信託でも買った方がマシだと思うな

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
中金仏町のリーガル五条堀川、築13年、家賃8.9万、共益費9千、43.34平米

五条駅、homesだと管理費込みで12万くらい
35平米以上、10万円以上、1LDKで検索
築浅でここより場所はいい
リーガル京都烏丸東、QUINTO五条烏丸
近いとこなら
ルーエ五条堀川

[68: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
参考までに去年分譲の天使突破（プレサンスロジェ烏丸五条）賃貸募集（過去分）
2ldk、55平米、4階、16万
3ldk、62平米、8階、21万
3階も賃貸募集してたみたいだけど出てこない

[69: マンション検討中さん]

1ldkで10万は家賃いけるんじゃない？
相場もそれくらいだし
同じような条件のマンションも多いから空室の可能性あるけど新築未入居なら埋まるんじゃない？

[70: 東京在住]

多くの情報をありがとうございます。

お金だけで考えれば不動産信託投資が良いけれど
半実需半投資も悪くないと思います。

ネット情報と１LDKの場合、家賃相場は１２万円ぐらい？
設備仕様が賃貸用でなく分譲用なので、
家賃設定は高めでも大丈夫でしょう。

但し、１０年後は１０．５万円ぐらいになりそうですね。

[71: 坪単価比較中さん]

投資マンションとして検討されてる方で、
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条と他はどこの物件を比較されてますか？

[72: 東京在住]

>>71

京都市街地の新築1LDK、2LDK全て。
数は多くないからね。

[73: 東京在住]

２０００万円代の部屋は完売したみたいですね。
京都中心部でワンルームを除き
新築２０００万円代の部屋は無くなったかもしれませんね。

[74: 匿名さん]

パデシオンで３０００万円以下があるじゃないか・・

[75: マンション検討中さん]

>>73 東京在住さん

五条で北側狭め1ldk2300万円からだから
3000万円に700万円もあるので今後も普通に売りに出ると思う

[76: 匿名さん]

アーバントラべライフ京都清水五条別邸
2800万台1dk

[77: 匿名さん]

第2期多分5階
2500万から4500万

[78: 匿名さん]

公式サイトだと第1期は即日完売らしい

[79: 東京在住]

アーバントラべライフは、36㎡で2800万円。
立地と仕様の優越は分からないけれど、
無理して3000万円以下に抑えた感じがする。

狙うとしたら、２期の2500万円の部屋かな？

[80: 匿名さん]

まだ掘削中

[81: 匿名さん]

近畿のマンション市況
完売で載ってる
倍率1倍

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/257/k201608.pdf

[82: 匿名さん]

契約してしまいました。

[83: 匿名さん]

駅には少し遠いなあ。

[84: マンコミュファンさん]

ここの建設現場にいつも小学校低学年の子供が出入りしてるんやけど、お手伝いみたいに軽作業させてる。見たところ親らしき作業員の子供に見えるけど、アリなのかしら。

[85: 匿名さん]

ホンマかいなあ？
あり得ん。

[86: 匿名さん]

それが本当なら、ばれたらその作業員、クビになっちゃうよ・・

[87: マンコミュファンさん]

毎日かはわからないけど、私が通りがかった五回は毎回その子供がいる。
ヘルメットまでかぶせて柵の中と外自由に出入りしてるよ、作業員の親父さんについてきた感じだけど、見ててかなり違和感を感じました。

[88: 匿名さん]

イクメンと言えば許されるのかねｗ。

[89: 検討板ユーザーさん]

仮に作業員のお子さんとしたら、親もその親の雇い主の建設会社や売主を含め、無責任な感じが強くする。
お子さんがもし建築現場で怪我や死亡事故でも起きれば、お子さんはもちろん気の毒ですが契約者は完成を待たずして事故物件を買わされた事になりますからね。
また、そのような子供を現場に入れても構わないという安易な姿勢は、マンションの建物にも反映されてもおかしくないと思います。

[90: 匿名さん]

今週末最終分譲です。
なんかスゴイ早いですね…
京都駅がすごく近いということですから、資産として持とうと考えている人が多いのかな。
教徒の人だけじゃなくて、他のエリアの人にもわかりやすい（というか地元の人は実需じゃあまり購入しないけれど、他の都市の人に向けてはわかり易い場所）。
いい値段するけれど、需要はあるのだなぁ。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
駅からは少々遠いのにね。