プレサンス ロジェ 京都烏丸五条ってどう？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 京都烏丸五条ってどうですか。
パノラマビューを期待していますが、どうでしょうか。
周辺の住環境や物件の設備、間取りなど情報交換しませんか。

公式：http://pl-kkg48.com/
所在地：京都府京都市下京区油小路通五条下る中金仏町202番（地番）
交　通：京都市営地下鉄烏丸線 「五条」駅 徒歩7分
　　　阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩16分

間　取：1LDK・2LDK・3LDK
面　積：39.64平米～64.59平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[京都・滋賀の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2017.11.3 管理担当]

[1: 匿名さん]

油小路通と楊梅通の交差点なので、「烏丸五条」ではなく「堀川五条」だと思う。

[2: マンション検討中さん]

単純に下京区の坪単価だと2ldkは3300万くらい

[3: 匿名さん]

堀川より1本東の道に建つマンションなのに
プレサンスロジェ烏丸五条？
烏丸通りから7本離れた道に建ってるのに
このネーミングはおかしすぎる
せめてプレサンスロジェ堀川五条 だろうに、、

[4: マンション検討中さん]

予想。中の人ではない
Aタイプ、1LDK北西
Bタイプ、3LDK南西
Cタイプ、1LDK南
Dタイプ、2LDK南
Eタイプ、2LDK南東

最安値は1階C、2階のAかと思う

[5: マンション検討中さん]

滋賀在住です。現地見に行きました。
確かに烏丸五条は無理があるようでした。烏丸五条の地下鉄駅から徒歩15分から20分くらいでした。
堀川五条の交差点からは徒歩2分ほどでしたね。
マンション名は堀川五条のほうが人にもわかってもらえていいですね

[6: 匿名さん]

駅からそんなに掛かりますか？徒歩で毎日だとちょっとそれは辛いですね。
公式サイトだと徒歩7分とありますが自転車が現実的でしょうか。
間取りを見るとほぼディンクス向けのマンションになるんですかね。
Bタイプなら子一人家庭でも大丈夫かな？Bはサイトだと南向きとありますが
実際は南西なんですかね？検討するなら駅までのルートを含めて現地を色々見ておいた方が良さそうです。

[7: 匿名さん]

烏丸という通り名を入れることで少しでも価値を上げたいという気持ちはわかります。
でも、それは消費者目線からするとどうなんでしょう？

油小路通は北向き一方通行で、楊梅通は東向き一方通行です。
ただ、楊梅通りは4メートルの道幅が無いのでセットバックです。
南側に空間を作ったわけではなく、作らざるを得なかったのではないでしょうか？

[8: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん

五条に駐輪場なんてない
Bタイプは南西

[9: 匿名さん]

プレサンスロジェ京都烏丸五条、、、
烏丸五条？？
完全アウトー！笑 烏丸五条は無理ありすぎでしょー！！
今からでも名称変えたほうが良いね

[10: 購入経験者さん]

>>5マンション検討中さん
公式サイトの7分は無理でも、そこまでかかんないでしょ？
迷ったの？足が悪いの？

[11: マンション検討中さん]

25日からモデルルームオープン

[12: 匿名さん]

トイレはカウンター付、浴槽は保温機能が高く酸素美泡湯で女性に優しい
機能がついているのはうれしいですし、床暖房が標準装備ですから
女性としては魅力的に思えます。
単身者向きの間取りタイプもありますから、投資用として考えてらっしゃる方もいらっしゃいそうですね。


全体的にコンパクトな広さからファミリーというよりは、DINKS向きと思いました

[13: マンコミュファンさん]

堀川五条に建つマンションに投資する価値ないでしょう、向いのエステムプラザのワンルーム1室の家賃が六万切るんですから

[14: 匿名さん]

>>1>>9
ここと同じ中金仏町の分譲マンションですが烏丸五条と五条堀川と使い分けてるところありますね

>>13
今はこの辺りの分譲投資マンションの築8年くらいの部屋でも敷金礼金無いんですね
それにしても京都市内はプレサンスの投資の賃貸マンションがたくさんありますね
不労所得の家賃収入で生活したいな


「エステムプラザ京都烏丸五条」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%83%86%E3%...


「ベラジオ五条堀川」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%99%E3%83%A9%E3%82%B8%E3%...


「プレサンス　京都」の検索結果
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

[15: マンション検討中さん]

9日からモデルルーム正式オープン
価格も決定
要望書出せば先着受付

[16: 匿名さん]

まだ地べたの整地中です。

[17: 匿名さん]

まだ建設は始まっていないということなんでしょうか。
これから色々と建ち上がっていくところなんだなぁなんて思います。
作っている現場とか見せてもらえるような機会もあったりするのかしら？

約1年でマンションって出来上がるのですねぇ。
早いのか遅いのかはわかりませんが、この規模だとそういうもの、ということなんでしょう。
そこまで大きなマンションじゃあないですから。

[18: マンション検討中さん]

工事は始まってる
オプションの締め切りが1、2階は8月まで
9階と10階は12月まで。他の階は忘れた
今の所、15部屋くらいは商談中

[19: マンション検討中さん]

テレビはjcomと契約しなくても地デジは見れる
。あとサンテレビも見れる
BSは書いてないからjcomとの契約が必要かも

[20: 匿名さん]

京都のマンションは名前が詐欺ってるの、まま見られますね。
この物件もどう考えても堀川五条なのにね。まだ、正式には決まってないにせよ、このままの名前で建つと、将来はオモシロマンションとして市民を楽しませてくれるものになるでしょう。

[21: マンション検討中さん]

重要事項説明書に京都烏丸五条って記載されてて住宅ローンの際に契約書のコピー出すのでマンション名の変更はないと思われる

[22: 匿名さん]

また、変な名前のマンションがふえますね。

明らかにおかしい名前のマンションに住みたいと思うんでしょうか！？

[23: 匿名さん]

マンション名に文句あるなら
プレサンスコーポレーション
プレサンス住販
シアーズ
京都市役所
中金仏町の町内会
へどうぞ。
個人的には松原通りの近くのマンションで四条ってつく方が不思議
松原通り＝豊臣時代まで五条通りだった

[24: 通りがかりさん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[25: 匿名さん]

さすがプレサンス。
こだわりが変やね。

[26: 匿名さん]

京都駅から徒歩2分だと思ってしまいました。それで2,300万円台～なのはずいぶん安いなと思いましたが、電車でってことで、部屋も1LDKなんですね。広さは39.64㎡、一人暮らしなら余裕のある広さだと思いますが、寝室がやや狭く、キッチンはやや広めに見える図面です。寝室もリビングも南向きで採光があるのは良いと思います。

[27: 坪単価比較中さん]

>>26
完成までまだ1年以上あるからゆっくり考えればいいね
50㎡以下はセカンドハウスと家賃稼ぎの投資マンションでしょうね
この辺りで坪200万円って5年前なら御所の近くが買えましたね


第1期 予告広告
価格 2,300万円台予定～4,300万円台予定 最多価格帯 未定
間取り 1LDK・2LDK・3LDK 専有面積 39.64m2～64.59m2
販売戸数 5戸 管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定 修繕積立基金（一括） 未定
そのほかの費用 管理準備金 : 未定

[28: 東京在住]

>>27

セカンドハウスとして考えています。

5年前を言っても仕方ない。

[29: 坪単価比較中さん]

>>28
セカンドかー
いいなー
セカンドならこの辺りのマンションがいいかもね


クレヴィア京都 御所南
ロジュマン京都橘柳町
ロジュマン京都三条柳馬場
ザ・京都レジデンス 御所南
ジオ京都嵐山

[30: 匿名さん]

>>27 坪単価比較中さん
北側1ldk、南1l、南2l、南2l、南3ldk
管理費5710円、5590円、7640円、8110円、9110円
修繕費2430円から3880円
管理準備金1.5万
修繕積立基金242800円から387500円

[31: 匿名さん]

>>29 坪単価比較中さん
ジ・アーバネックス京都 四条烏丸テラス
祇園祭の郭巨山の前
郭巨山の保存会入って色々できる

[32: 匿名さん]

開放感のある敷地には、魅力を感じます。
マンションは室内がいかに明るいかでしょうか。
窓が戸建てと違い少ないのでベランダの向きも重要になってくると思います。
標準装備で食洗機がついているのは、ポイント高いかも。
今の食洗機は、エコ仕様になっているので手洗いよりも節水効果が高いと聞いていますから。

[33: マンション比較中さん]

>>32
ちょっと前なら京都はマンション建てると必ず反対運動起きてたけど
ここの南側の住民が文句無かったのかな？

タワーマンション以外で景観が良いマンションは
景観や日照時間が台無しになった住宅との表裏一体の関係でもあるから

[34: 匿名さん]

バルコニーにスロップシンクは付いていないようですけれど
防水コンセントが付いているのですね。
皆さんは、バルコニーでコンセントを使うのはどんな時ですか？
あまり必要ないような気もするのですけれど。

物干し金物が付いているということは、洗濯物を干してもいいのですね。
景観的にだめなところもあると聞いていたので。
酸素美泡湯などは女性に喜ばれそうに思います。

目の前が高さ制限の地域でパノラマビューというのは良いですが
見下ろされる側のことを考えると少し微妙な気持ちにもなります。

[35: 匿名さん]

ここの北側に、既に巨大なマンション建ってるよ。

[36: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[37: 匿名さん]

>>34 匿名
給湯器もバルコニーにありますが電源どこからとつもり？

[38: 東京在住]

>>バルコニーでコンセントを使うのはどんな時ですか？

バルコニーを掃除機で掃除する時です。

[39: 匿名さん]

バルコニーのコンセントってなくてもいいものだけど、
あったらあったで何かと便利なのかもって思いますね。
イルミネーションだったり、高圧洗浄機を使ったりと
いろいろに使えそうです。

ところで、給湯器ってバルコニーにあるのですか？
廊下側にあると思っていたのでビックリでした。

[40: あ]

>>39 匿名さん

バルコニーに設置されてるから交換時は同じ色じゃないとダメ（景観条例）

[41: 匿名さん]

給湯器って、廊下側にあるよりもバルコニーにあるほうが多くないですか?
廊下側だと、そうそうはないとは思いますが、いたずらなどされても困ります。
外側はすっきりしていたほうが良いかと思うので、ちょうどよいと感じます。
バルコニーのコンセントはあったほうが絶対に便利だと思います。
大掃除やちょっとした掃除のときにも使えて便利そうです。

[42: マンション検討中さん]

モデルルームいってきました。ほとんどの住戸が、会員？対象の販売で契約済みになっており、販売開始予定８月下旬ということで、のんびり考えていて、驚きました。最近のマンションの販売方法は、いろいろあるんですね。以前の申し込み住戸何倍で、抽選かまたは先着順だとばかり思っていました。

[43: マンション検討中さん]

1期の販売、3階5部屋分のみ
それ以外は友の会の優先分譲
早いとこだと契約済みでオプションまで行ってるはず（1階、2階のオプション締切もうすぐだし）

[44: 匿名さん]

買いたい部屋に申し込めないのは残念です。

[45: マンション比較中さん]

>>43>>44
こんな風に記載してるのにもう契約したり友の会優先とかしていいの？
不動産の法律はどうなってるの？


http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00124393/?sc_out=mikl...

販売スケジュール
第1期　予告広告
販売開始予定 : 2016年8月下旬
※本物件は予告広告のため、販売開始まで契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション比較中さん
3階5部屋が第1期分だから予約、契約、順位確保が不可
それ以前のは友の会（要望書）で販売外の扱いになるらしい
友の会で販売したけど第1期、第２期とかじゃないみたい
ややこしいですが、欲しい人が買えるようにどこのマンションも要望書を出したりするらしい

[47: 東京在住]

京都でお手軽なセカンドハウスを探していたらここを見つけました。

京都の土地勘はありません。
「一等地ではないが、悪くは無い。」と
感じましたがどんなものですかね。

詳しい方がいらっしゃれば、
教えて下さい。

[48: 匿名さん]

土地柄はいいです。

[49: 周辺住民さん]

>下京区油小路通五条下る中金仏町202番（地番）

京都のもんは、ここを烏丸五条とは言わん・・・

[50: 匿名さん]

町名の通り、法衣仏具や神社関係の店が多いです。

[51: 匿名さん]

アウトフレームになっていることによって部屋が広くなるのはいいですね
商業地域ということでDINKS向きなのかなと感じました。
マンション規模数も５０規模程度と住みやすいそうな印象
やはりセカンドハウスとして購入検討される方がいらっしゃるのでしょうか？
投資用、セカンドハウスとして購入される場合管理組合は参加しない方が
多くなってしまうのでしょうか？

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
モデルルームに行った印象→親子、夫婦が多い

シアーズに客層と売れ行き質問→シングルの女性も多い、中階層の1ldkはまだ販売あり。それ以外は8割が販売（第1期と第2期の各5部屋除く）

[53: マンション検討中さん]

第２期の販売もあるのですか？第１期が３階５部屋が販売ということなのでしょうか？

[54: マンション検討中さん]

>>53 マンション検討中さん
モデルルームでの話だと
1期は3階5部屋、ネットのスーモとかに載ってる。
2期も5部屋、階はしらない。（聞いてない）価格表も見たけど不明。

[55: 匿名さん]

投資は少ないのですか？

[56: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん
少ないんじゃない？
プレサンス天使突破の賃貸、募集中
中金仏町他の賃貸、募集中
画像はホームズで検索した五条駅の相場
儲かると思うならどうぞ

[57: 名無しさん]

>>55
プレサンスロジェシリーズは基本的に居住用だよね
でもロジェシリーズの賃貸も多く出てるね

総戸数48戸の内、投資は10戸くらいと予想してます

[58: 東京在住]

多数の回答をありがとうございます。

因みに、このマンションを投資で考えると
現金でポンと買える人なら悪くないと思いますよ。

多額のローンを抱えてまでとなると
意見が分かれるところ。

[59: マンション比較中さん]

>>58
現金で投資で買うなら、東京なら都心5区、関西なら大阪市北区に買うなー

ローンで投資マンションなんて論外でしょ
現金で買うなら家賃のインカムで利益を出せなくても、リスク分散とか相続対策の意味合いで買う方はいるだろうね

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション比較中さん
京都も学生多いから1000万くらいで買って家賃が5万くらいの賃貸ならいいんじゃない？

[61: 東京在住]

２５００万円で家賃が１２万円が
このマンションのモデルかな。

当初はもっと高い家賃を設定出来るが
毎年１％づつ下がるからねえ。

でも、空き部屋のリスクは少なそう。

[62: 匿名さん]

>>60
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条は1,000万の部屋なんてないよ
一番安い39.64m2㎡の下層階が2,300万円台後半だからね

プレサンスの5年前の京都の中古が出てる
新築は1,700万くらいしただろうからオーナーの損切売却かな？
こういう部屋って入居者から貰う家賃管理費が額面6万円としてもそこから、
オーナーが払う管理費、修繕積立金、賃貸管理費、広告料、固定資産税、内装費、空室期間とか引いたら4万も残らないんじゃないかな？


プレサンス京都修学院 1階
価格 980万円
間取り 1K
専有面積 21m2（壁芯）
所在階/建物階 1階/地上4階建
主要採光面 北
所在地 京都府京都市左京区山端橋ノ本町　[周辺地図]
交通 叡山電鉄叡山本線 「修学院」駅 徒歩2分 　[その他交通]
築年月 2011年8月(築5年)
http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005511942/?ln...


プレサンス京都修学院の空室一覧
http://chintai.door.ac/detail/free3124600.htm

[63: 匿名さん]

>>61
そんなに家賃取れる？
12万円だと表面利回り5.76％になるよ

今の新築1ヶ月目の家賃って物件価格が上がりすぎて表面利回り5％超えること少ないっていうけどねー

物件価格と取得費用を2,500万としてそれを240ヶ月で割ると10.41万円になるけど
新築プレミアとか京都プレミアだとそれくらいの家賃取れるの？

[64: 匿名さん]

>>55
プレサンスのワンルームマンションの新築価格はだいたいこんなもんみたいね
京都は高さ制限とか容積率制限も厳しいからもう少し割高なのかも
余剰資金がたくさんあって安くて立地の良い中古が見つかればそれ買ってのんびり20年くらい掛けて回収するならありかもね


プレサンス谷町リーベ　第1期価格表
http://farm6.static.flickr.com/5655/22764456854_dc6eba62bf_o.jpg

[65: 東京在住]

>>63
>12万円だと表面利回り5.76％になるよ

だから売れてるのだと思うよ。
安い部屋（利率の高い部屋）からね。

[66: 匿名さん]

>>65
そうじゃなくて本当にその家賃取れる？

そもそも新築でも表面利回り5%台で投資購入する意義ある？
それなら不動産投資信託でも買った方がマシだと思うな

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
中金仏町のリーガル五条堀川、築13年、家賃8.9万、共益費9千、43.34平米

五条駅、homesだと管理費込みで12万くらい
35平米以上、10万円以上、1LDKで検索
築浅でここより場所はいい
リーガル京都烏丸東、QUINTO五条烏丸
近いとこなら
ルーエ五条堀川

[68: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
参考までに去年分譲の天使突破（プレサンスロジェ烏丸五条）賃貸募集（過去分）
2ldk、55平米、4階、16万
3ldk、62平米、8階、21万
3階も賃貸募集してたみたいだけど出てこない

[69: マンション検討中さん]

1ldkで10万は家賃いけるんじゃない？
相場もそれくらいだし
同じような条件のマンションも多いから空室の可能性あるけど新築未入居なら埋まるんじゃない？

[70: 東京在住]

多くの情報をありがとうございます。

お金だけで考えれば不動産信託投資が良いけれど
半実需半投資も悪くないと思います。

ネット情報と１LDKの場合、家賃相場は１２万円ぐらい？
設備仕様が賃貸用でなく分譲用なので、
家賃設定は高めでも大丈夫でしょう。

但し、１０年後は１０．５万円ぐらいになりそうですね。

[71: 坪単価比較中さん]

投資マンションとして検討されてる方で、
プレサンス ロジェ 京都烏丸五条と他はどこの物件を比較されてますか？

[72: 東京在住]

>>71

京都市街地の新築1LDK、2LDK全て。
数は多くないからね。

[73: 東京在住]

２０００万円代の部屋は完売したみたいですね。
京都中心部でワンルームを除き
新築２０００万円代の部屋は無くなったかもしれませんね。

[74: 匿名さん]

パデシオンで３０００万円以下があるじゃないか・・

[75: マンション検討中さん]

>>73 東京在住さん

五条で北側狭め1ldk2300万円からだから
3000万円に700万円もあるので今後も普通に売りに出ると思う

[76: 匿名さん]

アーバントラべライフ京都清水五条別邸
2800万台1dk

[77: 匿名さん]

第2期多分5階
2500万から4500万

[78: 匿名さん]

公式サイトだと第1期は即日完売らしい

[79: 東京在住]

アーバントラべライフは、36㎡で2800万円。
立地と仕様の優越は分からないけれど、
無理して3000万円以下に抑えた感じがする。

狙うとしたら、２期の2500万円の部屋かな？

[80: 匿名さん]

まだ掘削中

[81: 匿名さん]

近畿のマンション市況
完売で載ってる
倍率1倍

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/257/k201608.pdf

[82: 匿名さん]

契約してしまいました。

[83: 匿名さん]

駅には少し遠いなあ。

[84: マンコミュファンさん]

ここの建設現場にいつも小学校低学年の子供が出入りしてるんやけど、お手伝いみたいに軽作業させてる。見たところ親らしき作業員の子供に見えるけど、アリなのかしら。

[85: 匿名さん]

ホンマかいなあ？
あり得ん。

[86: 匿名さん]

それが本当なら、ばれたらその作業員、クビになっちゃうよ・・

[87: マンコミュファンさん]

毎日かはわからないけど、私が通りがかった五回は毎回その子供がいる。
ヘルメットまでかぶせて柵の中と外自由に出入りしてるよ、作業員の親父さんについてきた感じだけど、見ててかなり違和感を感じました。

[88: 匿名さん]

イクメンと言えば許されるのかねｗ。

[89: 検討板ユーザーさん]

仮に作業員のお子さんとしたら、親もその親の雇い主の建設会社や売主を含め、無責任な感じが強くする。
お子さんがもし建築現場で怪我や死亡事故でも起きれば、お子さんはもちろん気の毒ですが契約者は完成を待たずして事故物件を買わされた事になりますからね。
また、そのような子供を現場に入れても構わないという安易な姿勢は、マンションの建物にも反映されてもおかしくないと思います。

[90: 匿名さん]

今週末最終分譲です。
なんかスゴイ早いですね…
京都駅がすごく近いということですから、資産として持とうと考えている人が多いのかな。
教徒の人だけじゃなくて、他のエリアの人にもわかりやすい（というか地元の人は実需じゃあまり購入しないけれど、他の都市の人に向けてはわかり易い場所）。
いい値段するけれど、需要はあるのだなぁ。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
駅からは少々遠いのにね。

[92: 匿名さん]

この立地でこんなに人気が出るとは思いませんでした。

あとどの間取りが残っているのでしょう。

駅へも近くはなく、買い物も不便そうなのにな～と思ったのですが

家の間取りや設備自体が気に入ったという方が多いのかもしれません。

価格的に手頃というのもあったのかもしれないです。

[93: マンション検討中さん]

>>92 匿名さん
食品。フレスコが近い。イオンのネットショップもある
服飾→大丸と高島屋に自転車で行ける距離

多分、田の地区が高いからそれに比べたら手頃かと思う

[94: 匿名さん]

プレサンスの成約件数は怪しいですよ。焦って買わなくても大丈夫かと。
そのうち中古市場に『未入居物件』が出てきます。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
それってタチが悪くない？

[96: マンション検討中さん]

最終分譲
1階2ldk（角部屋）
8階か9階あたりの2ldk
スーモに出てる

[97: 匿名さん]

完売まだですか？

公式ホームページでは「第一期、二期連続即日完売御礼」とあり。京都駅へ2分。マンション自体は五条駅が最寄駅。3LDKは月々8万円でいける。京都タワーがほんのり小さく見えるのが風情がありそう。五条だと烏丸四条にも近いので、梅田方面に行くにもいいですね。京都からJRに乗り換えてもいいし。交通アクセスもよさげです。

[98: 匿名さん]

関西地区にプレサンスの物件は多いけれれど、
京都でファミリータイプはここだけなんですよね。

ここは田の字地区かどうか微妙だけど
田の字地区の特例が適用されるマンションとしては
現在では最安値じゃないかな？

[99: 東京在住]

完売とモデルルームの閉鎖のお知らせが来ましたね。
引き渡しの半年前の完売は、悪くはないです。

ワンルームを除き
洛中で２５００万円程度で買える新築マンションは
ここが最後のような気がします。

東京で洛中にマンションを持つのはステイタス。
それを普通のサラリーマンが買えたのはラッキーでした。

週末とかバケーションの別宅として
楽しみにしています。

[100: 匿名さん]

[オーナー様からの取り下げ済み広告であるとのご指摘により、削除しました。管理担当]