アデニウム板橋浮間公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アデニウム板橋浮間公園についての情報を希望しています。
コンパクトな間取りが多いのでしょうか。
設備や使い勝手などいろいろ知りたいです。

公式URL：http://adenium.jp/ms/itabashiukimakoen/

所在地　東京都板橋区舟渡二丁目25番3,28（地番）
交通　ＪＲ埼京線「浮間舟渡」駅徒歩8分
売主　株式会社 ジョイント・コーポレーション
施工会社　株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社　株式会社 長谷工コミュニティ
建物竣工予定　平成29年10月中旬
入居予定　平成29年11月中旬
間取り　2ＤＫ～3ＬＤＫ
専有面積　45.12㎡～67.10㎡

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[1: 匿名さん]

板橋区のマンションですね。

Aタイプは2LDKで一人暮らしでもいいかなと思う間取りでした。54.52㎡で、洋室はクローゼットも広いです。玄関のシューズインクロゼットも広々です。ベビーカーも入りそうですよね。LDKは13.1畳。2人暮らしはOKでしょうね。子どもがうまれて3人になっても大丈夫かなと思います。

1人暮らしなら広々、2人ならちょうどよく、2LDKだから3人でもOKと柔軟に対応できそうです。

[2: 匿名さん]

向きは南向きの方が多いんですかね？西向きもあるので好みの間取りがそちらだとちょっと惨根になるかも。全パターン見ることって出来ないんでしょうか。
広さ的にターゲットはディンクスメインなんでしょうね。LDK合わせて13畳ほどというならリビングはかなり狭くなっちゃいますし。洋室2を一部屋として使うとかなり狭く感じてしまうかもなあ。中部屋だけでなく角部屋まで玄関開けたらすぐ廊下となってしまうのはちょっと残念な感じです。

[3: 匿名さん]

モデルルームができたときに行けば、
間取り集みたいなものはもらえると思うので、全戸は見てみることはできるのではないかと思われます。
でもまだ先かなぁ。
事前案内階の段階だと、
メインのプランくらいしか見せてもらえないのだろうなと思うし。
浮間舟渡ってよく知らないのですが、住宅地っていう印象でよろしいのだろうか。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

マンション建設予定地は住宅地ですよ。
ただこのあたりは準工業地域で小さな工場とか印刷業なんかが多いです。あとタクシー会社や清掃業者も。
このマンションの土地は何だったのですかね？
近くに都営団地があるのが気になりますね。

[5: 匿名さん]

>>2
たぶん、DINKSではなく引退世帯がメインターゲットだと思います。
DINKSにしては立地が悪すぎます。
駅から近いわけでもないし浮間舟渡は各駅停車しか止まりませんし駅周辺も含めてなにもありません。
これではDINKSがここを選ぶ理由がなくなります。

[6: 匿名さん]

引退世帯ということはシニア層ということですか。戸建ての維持が高齢で大変になる前に、マンションへ住み替えるみたいなことを以前テレビで見たことがあるのですが、そういう人々をターゲットにしていると考えているということなんでしょうか。今はどこもマンション高いが、浮間舟渡だと少し控えめな価格で出してくるのだろうかという期待も出てきます。

[7: 匿名さん]

カズンの向かいにモデルルームありますね。モデルルームはいつオープン？
近所だから気になってます。

[8: 匿名さん]

>>6 匿名さん

今の高騰相場であってもかなり安いと思いますよ。坪単価160ぐらいと思ってます。もしかしたらもっと安いかもしれません

[9: 匿名さん]

>>7 匿名さん
カズンの向かいっていつもモデルルームやってますよね（笑）

[10: 匿名さん]

もともと、タクシー会社がありました。昨年か一昨年だったかにつぶれて解体していました。

[11: 天皇陛下]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[12: 匿名さん]

>>8
適当なこと言い過ぎでしょ。
住環境によほどデメリットがない限り、この条件でそんなに安いわけがない。
線路と工場が隣接してるイニシアだって、200万円くらいですよ。
そもそも今の土地仕入、建築費考えてもあり得ないし、5年前のこのエリアの新築物件だってそこまで安くない。

50㎡未満の住戸も多いから、平均坪単価でみても200万円以上する気がするけど、160万円下回る根拠があるなら聞きたい。

[13: 匿名さん]

>>12

この辺安いよ。このマンションの立地を考えればそんなもん。
ハザードマップドンピシャだし地盤緩いし都営があるし、
しかもアデニウムだし。駅近タワーのアイタワーとか築浅の
グランスイートの中古相場みてごらんよ。
ここが坪単価200超ならみんなそっち買っちゃうよ。

[14: 匿名さん]

的外れ

[15: 匿名]

>>13
うん、的外れ。本来の価値どうこうじゃないしね

[16: 匿名さん]

2900万円台～5700万円台
予定最多価格帯
3600万円台（12戸）
間取り
2ＤＫ～3ＬＤＫ
専有面積
45.12㎡～67.10㎡


割高ですかね？

[17: 匿名さん]

西向き部屋の低層階だと全然陽が当たりませんよね。
本当なら東向きにすべきところ、東側にマンションがあるせいで仕方がないのでしょうが。

物件概要で一番広い部屋が67.10㎡、一番値段が高い部屋は5700万円台。
つまり南向きの上層階はかなりいいお値段ということ。安くない。

隣のペガサスマンションは築30年だけど全戸100㎡超で贅沢な造り。
こちらとの対比が極端になってしまいそう・・・

[18: 匿名さん]

1番高い5700万円の部屋は、おそらく22帖あるルーフバルコニーがついてるタイプの価格でしょうね。
それ以外の部屋の価格はどの程度でしょうかね。

[19: マンション比較中さん]

浮間公園隣接で環境は良いのですが、如何せん強気な価格ですね。。。
平均坪単価は余裕で200オーバーですね。
北赤羽、浮間舟渡地域もここまで高騰したんですね。。。
昨年完売したパークハウスよりも坪単価は高いでしょう。
それでいて、インフレームのオーソドックスな長谷工間取り。
直床、ディスポーザーも食器洗い乾燥機もミストサウナもスロップシンクもない。
トイレは旧タイプのうえに手荒いカウンターなし。
戸境はペラボー。
コスト削減しまくってますな。
うーむむむ。

[20: 匿名さん]

ルーフバルコニーで22帖もあっても私なら結局持て余してしまいそうです…。
今時ですとここでバーベキューやったりワイワイ騒ぐなんてのは規約で禁止されちゃいますよね。
せいぜい布団干しに使うくらいかしら。もしくはガーデニングをちょっと楽しむか。
皆さんどう使ってるんでしょうね。

公式サイトに出てる2LDK＋SIC付住戸2,900万台というのはAタイプのことですよね。
こちらは何階になるんでしょうか。

[21: 匿名さん]

バーベキューは火を使うし、匂いや煙の問題があるのでなかなかできないでしょうけれど、
テーブル出してパーティーっぽいことはできるのではないでしょうか。
大騒ぎしないことが大前提になってくるとは思いますが。

気候の良い季節のお休みの朝、ルーバルで朝ごはんするだけでもすごく気持ちいいと思いますし、
使う人次第じゃないかななんて思ったりもします。

[22: 匿名さん]

たいした価値ないな。
価格に見合ってない。設備ダメ過ぎ。

[23: 匿名さん]

そもそもこの辺りで高級路線、という感じはしないでしょうから、カジュアル目に作るのはまあそうなんじゃないでしょうか。若いファミリー向けの造りといいますか。
ただこの辺りだともっと安いお値段を期待される方が多いのでしょうか。
他のエリアと比べれば安いとは思うけれど、ここ数年でこの辺り自体の相場が上がってきてしまったというのがあるのでしょう。

[24: 匿名]

坪230〜240万円はさすがにびっくりした。どうしても欲しいなら売れ残って値下げするの待ったほうがいい。
正直この金額感なら王子のガーデンズの低層階買うよね。

[25: 匿名さん]

丁度土手の近くという事もあり静かな環境でなおかつ緑も多く住みやすいことから、
子どもを育てていくのには良好な環境だなと感じます。
買い物環境もある程度は充実していそうなことや、公園が近いことなど暮らすには充分な環境と言えます。
新宿まで20分でいけますから、都心へ行くにはアクセスは良いでしょう

[26: 匿名さん]

子育て的にこの辺りのエリアってどうなんでしょうか。自然も多いなと思いますが、
あまり駅の周辺って塾や習い事の選択肢が多くないなという風にぱっと街を歩いている時には感じまして。
皆さん、この辺りでなんとか探したりとか別の地域まで行ったりとかしているのでしょうか。
塾に関しては選択肢が少ないだけであるにはあるので。
子どもがいると学校のことだけではなく、この辺りのことも考えていかないとならないですね。

[27: 匿名さん]

子どもは比較的多い地域だとは思う。最近マンションが特に増えているから。
地域性としてはかなりカジュアルだから、それが合うか合わないかはそれぞれの家庭にあるとおもいます。
前よりはかなりマイルドになってきていて、他の地域からの流入も多いので、
まあ普通に、という感じになってくるのかなぁ。
小学校までも10分以上歩くけれど遠すぎるという程でもない。

[28: 匿名さん]

子供たちも増えて、小さいと保育園に預けることができるか、小学生低学年なら放課後の対策はどうするか、学力や、校風はどうか、スポーツなど習い事は通わせられるか、子供会などつながりがあるか治安はどうかなど色々気になります。通信教育もあるにしてもやはり親がある程度見ないと。

[29: 匿名さん]

すぐお隣の北区だったら保育園はかなり入りやすいって聞きますが、ここだとどうなんでしょうね…
板橋区は待機児童数が23区内でもものすごく多いという話は聞きます
保育園は大変なんだろうと思いますが、幼稚園はどうなんでしょう。
幼稚園も大変な地域は大変であるという話も聞きますので、早めに情報をキャッチして動いて行かないとならないなと思います。

[30: 匿名さん]

駅の反対側に大型商業施設ができるということが公式サイトに記載されているのですが、どのようなお店なのでしょうか。ホームセンターやスーパーマーケットなのでしょうか。生活に関係しているような業種だとよりありがたいし、その中に保育園とかが入ってくれると本当はベストだと思います。この辺りの保育園は板橋区の端っこだからかも知れないですがほんとうに少ない。

[31: 匿名さん]

ここは荒川が蛇行して流れていた湿地帯。
荒川が洪水になると浸水します。
坪200万くらいが適当です。

[32: 匿名さん]

>31
勝手に価格決められた！！

板橋区は住みいい感じですよね。交通の便はそこまでいいかと思うけれど、東京の東部（東京駅、丸の内駅、上野駅）に通うには本当に便利な気がします。

スカイツリーができて、土地って高くなりましたか？落ち着いてきた頃なら買ってもいいのかなと思います。なんだか、いつか買おうと思っているとタイミングを逃してしまいますね。湿地帯というのは本当ですか？

[33: 匿名さん]

本当ですよ。
調べればすぐわかること。
浮間公園の池は蛇行していた荒川の河道ですよ。
あれが本当の荒川。
今の河道は大正時代に人間が掘った人工的な河道です。
川は自然では直線に流れることはありません。

[34: 匿名さん]

坪200万くらの根拠になってない

[35: 匿名さん]

荒川洪水になったらここに限らず都心は全滅ですね(^p^)

[36: マンション検討中さん]

京浜東北線は武蔵野台地の東端に沿って走っています。
それより東側は荒川と利根川(利根川は東京湾に流れ込むのが本来の姿、今の江戸川)が作る広大な湿地帯です。
その湿地帯を江戸時代から埋立して人が住む街や田んぼにしてきました。
江東区なんか湿地と海ですから100％埋立地なんですよ。

[37: 匿名さん]

江戸時代などに氾濫をしていたために、人工的にスーパー堤防として存在しており、現在の氾濫可能性は非常に低いのでは。

[38: 匿名さん]

荒川の治水対策は小学生のうちの子どもたちが学校でやっていたのですが、かなりの年月をかけて徹底的に対策されていますよ。
近年、あれだけゲリラ豪雨がありながら氾濫したいないことを思うと、
かなり大丈夫なのではないかという信頼はあります。
調べればいろんな資料出てくるので、それで納得できるかどうかでしょうね。

[39: 口コミ知りたいさん]

>>38 匿名さん
水害なら、荒川より隅田川を気にしたほうがいいのと、やっぱりこの地域は豪雨による地盤災害リスクは高いでしょうね。

だからこそ相場が安いのであって、ここが地盤の固い台地だったらもっと価格も高いはず。

[40: 匿名さん]

ここって本当に板橋区の端っこというかんじですが、学校もまあまあの距離にあるし、何しろ公園すぐだし（それにおっきいし）、買い物もそこそこいいし、ということを考えると、思っていたよりは良いのかなというふうに感じます。
中学校がやたら遠いんですが、自転車通学って許可されているのでしょうか。学校のホームページをみても掲載されていませんでした。

[41: 匿名さん]

中学校の自転車通学は許可されてません
徒歩での通学になります

[42: マンション検討中さん]

>>39
地盤の硬さは必ずしも価格を形成する主要因ではありませんよ。
要は人気があるかどうか、ただそれだけです。
地盤ゆるゆるでも人気がある場所は価格が高くなりますし逆もまたしかり。
利便性が高いエリアでは川そばや湾岸部、および低地でも高いです。

ここは低地や地盤が柔らかいから安いのではなく単に利便性が悪くまた人気もないからです。
最寄駅が浮間舟渡、見てわかる通り駅力はありません。快速も止まりませんし、各停がくる間隔も
長いですね。20分待つ時もある。
駅の北側、南側、共に閑散としてますし今後も発展の余地はないでしょう。
もともとが工業地域で、あるのは中小工場、清掃工場、葬儀、火葬場、物流系倉庫、そして都営住宅。

つまりは、このあたりはもともと「住まう場所」でも、「働く場所」でもなく、「必要だけど人が嫌がるであろう嫌悪施設を置く場所」
という用途で使われてきたと言えるでしょう。
その後の時間経過でだんだんと人が住まえるように変わってきてはいますが、もともとの歴史がそうである以上は人が好んで
この地を選んでくることはなく、単に工場や空き地が住居用マンションに変わり、ぼちぼち住居エリアへと変貌していてきている
というエリアになるかとおもいます。そういうわけでこのあたりの相場自体が安いわけです。

水害や地盤ですが、災害リスクってのは結局のところ絶対に０にはなり得ません。
あとは費用対効果、バランスを考えるだけの話だと思いますよ。

[43: 匿名さん]

最近になって整いつつある街、という印象があります。マンションが増えてきているから特にそういう風に思うのかもしれません。
その前だったらもっと不便だったかもしれないし、人気も有ったのかどうかは疑問な部分は出てきてしまうかと思います。
今は子育て世代が現実的に購入できる価格帯だからか、小さな子供が居るファミリーを多く見かけるようになっています。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
子持ち世帯用の都営住宅沢山建てたからファミリーは増えるよね。

[45: 匿名さん]

浮間公園、喫煙者多いですね。。。。

[46: 匿名さん]

最多4700万円ですか。立地と設備の割には随分と割高の値付けをもってきましたね。
このあたりでの相場でいえば70m2で3700万。新築＋最近高騰を加味して4200万。

ここ半年以内の中古価格(70m2前後)でみてみるとこんな感じ（実績ベース）
2015年築のリビオ（ただし土地は借地権）が4000万
2011年築のベリスタが3800万
2007年築のグランスイートが3500万
同年築のゴールドクレスト3400万

駅徒歩でいえばここは8分だけど、上記はリビオ以外はここよりも立地がよく徒歩4-6分。
ここ最近供給が多い割には売りが多い（＝買った人がここでの住民生活に定着しない）ので
いつまでもこう言う安値水準になります。

定着しない理由はどうしてもここが間で「街」ではないからです。
このあたりは北区、板橋区、埼玉（戸田市）あたりの境目で通過場所と
工場・倉庫として使われていたことも起因してるでしょう。
あげた中古はいずれもファミリー向けで永住目的の人ばかりだったはずですが
馴染めなかったのかもしれませんね。やはり、昔から人が集まっていた「街」として
機能しているのと、そうではないのとでは違います。今後かわっていくとしても
長い年月を要します。たとえば志村エリアになれば住宅街になりますからお店もあります。
ただ、当然のことながら値段はもっとあがってきますのでなかなか悩ましいところですね。

新築重視でしたらパークハウス蓮根も一つの選択肢になるでしょう。
三井x駅近で価格は同等レベルです。むこうは大規模で共用施設も充実してます。
ただ路線は三田線になるのでそこは人を選ぶかもしれないです。
ここだとJR埼京線なので利便性は高いですね。赤羽いけば京浜東北も使えますし。

新築ではなくコスパ重視でしたら中古でここより駅近のクレストやベリスタ、グランが
いい気がしますね。売りが継続的に出てるため売主の足元をみれますしなにより3600万前後で
手に入れれられるのが最大の魅力です。この価格のメリットは買う時の負担＝ローンで利息を払う分も
かなり節約できますし、売却してもこの価格から暴落することもなく安定した資産形成がしやすい点です。
3600万で10年築のものをかい、20年すんで2500万で売ったとしてもこの間の資産償却がたった
約1000万弱です。
1000万/20年すんだ、とおもえば家賃4万２千円/月ですから。

[47: 匿名さん]

46さん詳しくありがとうございます。
そうなんですよね…高いなあというのが第一に来るのかも。

土地の取得とか人件費とか建材の高騰とかあるのかもしれないですけれど、
この辺りだともう少し安いんじゃないのかなという期待もあったりするのではないでしょうか。
ただ思うに単純に価格だけじゃなくて
坪平均単価というものも見ていかないとならないのではないかなと思います。
そうじゃないと純粋に並べられないです。

[48: 匿名さん]

今の販売状況です。
ーー
１期２次の段階で先着順が６戸ということです。この段階で先着順があるのかぁと思ったので最初に多く出しすぎてしまったというのがあるのかなと感じられました。
あとはお値段的なもの？
２，９００万円〜となっていますがそれは２LDKの間取りの物件ですので３LDKだとそれなりになってきてしまいますものね。

[49: マンション検討中さん]

あまり売れ行きが良くないのか、価格の見直しがあったようです。
過去にモデルルームを見学に行った方にはハガキでお知らせが届いているようです。オプションの食洗機なども標準装備としてつけてくれるみたいです！

[50: マンション検討中さん]

2LDK検討している者です。2DKもあるみたいですがそちらは需要や人気あるのでしょうか？