アデニウム板橋浮間公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アデニウム板橋浮間公園についての情報を希望しています。
コンパクトな間取りが多いのでしょうか。
設備や使い勝手などいろいろ知りたいです。

公式URL：http://adenium.jp/ms/itabashiukimakoen/

所在地　東京都板橋区舟渡二丁目25番3,28（地番）
交通　ＪＲ埼京線「浮間舟渡」駅徒歩8分
売主　株式会社 ジョイント・コーポレーション
施工会社　株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社　株式会社 長谷工コミュニティ
建物竣工予定　平成29年10月中旬
入居予定　平成29年11月中旬
間取り　2ＤＫ～3ＬＤＫ
専有面積　45.12㎡～67.10㎡

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[41: 匿名さん]

中学校の自転車通学は許可されてません
徒歩での通学になります

[42: マンション検討中さん]

>>39
地盤の硬さは必ずしも価格を形成する主要因ではありませんよ。
要は人気があるかどうか、ただそれだけです。
地盤ゆるゆるでも人気がある場所は価格が高くなりますし逆もまたしかり。
利便性が高いエリアでは川そばや湾岸部、および低地でも高いです。

ここは低地や地盤が柔らかいから安いのではなく単に利便性が悪くまた人気もないからです。
最寄駅が浮間舟渡、見てわかる通り駅力はありません。快速も止まりませんし、各停がくる間隔も
長いですね。20分待つ時もある。
駅の北側、南側、共に閑散としてますし今後も発展の余地はないでしょう。
もともとが工業地域で、あるのは中小工場、清掃工場、葬儀、火葬場、物流系倉庫、そして都営住宅。

つまりは、このあたりはもともと「住まう場所」でも、「働く場所」でもなく、「必要だけど人が嫌がるであろう嫌悪施設を置く場所」
という用途で使われてきたと言えるでしょう。
その後の時間経過でだんだんと人が住まえるように変わってきてはいますが、もともとの歴史がそうである以上は人が好んで
この地を選んでくることはなく、単に工場や空き地が住居用マンションに変わり、ぼちぼち住居エリアへと変貌していてきている
というエリアになるかとおもいます。そういうわけでこのあたりの相場自体が安いわけです。

水害や地盤ですが、災害リスクってのは結局のところ絶対に０にはなり得ません。
あとは費用対効果、バランスを考えるだけの話だと思いますよ。

[43: 匿名さん]

最近になって整いつつある街、という印象があります。マンションが増えてきているから特にそういう風に思うのかもしれません。
その前だったらもっと不便だったかもしれないし、人気も有ったのかどうかは疑問な部分は出てきてしまうかと思います。
今は子育て世代が現実的に購入できる価格帯だからか、小さな子供が居るファミリーを多く見かけるようになっています。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
子持ち世帯用の都営住宅沢山建てたからファミリーは増えるよね。

[45: 匿名さん]

浮間公園、喫煙者多いですね。。。。

[46: 匿名さん]

最多4700万円ですか。立地と設備の割には随分と割高の値付けをもってきましたね。
このあたりでの相場でいえば70m2で3700万。新築＋最近高騰を加味して4200万。

ここ半年以内の中古価格(70m2前後)でみてみるとこんな感じ（実績ベース）
2015年築のリビオ（ただし土地は借地権）が4000万
2011年築のベリスタが3800万
2007年築のグランスイートが3500万
同年築のゴールドクレスト3400万

駅徒歩でいえばここは8分だけど、上記はリビオ以外はここよりも立地がよく徒歩4-6分。
ここ最近供給が多い割には売りが多い（＝買った人がここでの住民生活に定着しない）ので
いつまでもこう言う安値水準になります。

定着しない理由はどうしてもここが間で「街」ではないからです。
このあたりは北区、板橋区、埼玉（戸田市）あたりの境目で通過場所と
工場・倉庫として使われていたことも起因してるでしょう。
あげた中古はいずれもファミリー向けで永住目的の人ばかりだったはずですが
馴染めなかったのかもしれませんね。やはり、昔から人が集まっていた「街」として
機能しているのと、そうではないのとでは違います。今後かわっていくとしても
長い年月を要します。たとえば志村エリアになれば住宅街になりますからお店もあります。
ただ、当然のことながら値段はもっとあがってきますのでなかなか悩ましいところですね。

新築重視でしたらパークハウス蓮根も一つの選択肢になるでしょう。
三井x駅近で価格は同等レベルです。むこうは大規模で共用施設も充実してます。
ただ路線は三田線になるのでそこは人を選ぶかもしれないです。
ここだとJR埼京線なので利便性は高いですね。赤羽いけば京浜東北も使えますし。

新築ではなくコスパ重視でしたら中古でここより駅近のクレストやベリスタ、グランが
いい気がしますね。売りが継続的に出てるため売主の足元をみれますしなにより3600万前後で
手に入れれられるのが最大の魅力です。この価格のメリットは買う時の負担＝ローンで利息を払う分も
かなり節約できますし、売却してもこの価格から暴落することもなく安定した資産形成がしやすい点です。
3600万で10年築のものをかい、20年すんで2500万で売ったとしてもこの間の資産償却がたった
約1000万弱です。
1000万/20年すんだ、とおもえば家賃4万２千円/月ですから。

[47: 匿名さん]

46さん詳しくありがとうございます。
そうなんですよね…高いなあというのが第一に来るのかも。

土地の取得とか人件費とか建材の高騰とかあるのかもしれないですけれど、
この辺りだともう少し安いんじゃないのかなという期待もあったりするのではないでしょうか。
ただ思うに単純に価格だけじゃなくて
坪平均単価というものも見ていかないとならないのではないかなと思います。
そうじゃないと純粋に並べられないです。

[48: 匿名さん]

今の販売状況です。
ーー
１期２次の段階で先着順が６戸ということです。この段階で先着順があるのかぁと思ったので最初に多く出しすぎてしまったというのがあるのかなと感じられました。
あとはお値段的なもの？
２，９００万円〜となっていますがそれは２LDKの間取りの物件ですので３LDKだとそれなりになってきてしまいますものね。

[49: マンション検討中さん]

あまり売れ行きが良くないのか、価格の見直しがあったようです。
過去にモデルルームを見学に行った方にはハガキでお知らせが届いているようです。オプションの食洗機なども標準装備としてつけてくれるみたいです！

[50: マンション検討中さん]

2LDK検討している者です。2DKもあるみたいですがそちらは需要や人気あるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

2DKですか…なんとなく賃貸にするのに良いなぁなんて思いました。そういう風に思う方も多いのかな。ただここの場所で賃貸ってどれだけ需要が有るの？というところですが。
夫婦二人だけだったら２DKはアリだと思いますので、例えばシニア夫婦ならば調度良いという感じではないのかしら。
1部屋フリーの部屋にしてたまに子供たちが泊まりに来るのに対応することが出来たりして。

[52: 匿名さん]

2DKはこちらですが、昔の団地のような2DKではなく、現代的な2DKですね。
普通に見れば2LDKと大佐ないですよ。

[53: マンション検討中さん]

51さん52さん、ありがとうございます。
少し狭めの2LDKのような感じなのですね。
夫婦2人だったら2DKの方でも住めそうです。
日当たりが気になる所ですが、2LDKだけでなく2DKも視野に入れてみようかと思います。

[54: 匿名さん]

価格の見直しが有ったのですね。浮間公園だとリーズナブルな物件を期待しているのに、でも高かったりするとううむ…という感じがしてきてしまうのはあったかと思います。値下げって言ってもどの程度？と思いますが、良い方向に来ているということでよろしいのでしょうか。
今は販売は１期５次。スタート価格は抑えられているなぁという印象。
これならばまだ若い世代でも手を出しやすいんじゃないでしょうか。

[55: 匿名さん]

第2期の販売価格が

2LDK / 2,900万円台～
南向き3LDK / 3,700万円台～

ということなので、1期よりもリーズナブルに見えるということなんでしょうか。ただ単純に売り出している物件の違いではなくて、実際にお得になってきているということなのかなぁ。23区内であることを考えると信じられないくらい安いけれどこのあたりってもともとそんなにマンションは高くない地域なんですよね

[56: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[57: 匿名さん]

浴室が１３１７って相当狭いですね。１４３２はないと。

[58: 口コミ知りたいさん]

モモレジさんが書かれているとおり、顧客ニーズが把握しきれていない状況なのかもしれませんね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4351.html

[59: 匿名さん]

確かにターゲットがわからないですね。何向けかわからないとマンションって決め手にかけてしまいます。
近隣のペガサスマンション築年数だいぶたってきたので買い替え狙いですかね

[60: 匿名]

＞57
1317は狭いと思うけど、70㎡未満ならよく見るサイズだから相当ってこともないですよ。1432の浴室は聞いたことなかったけど、60㎡台で1418あれば、㎡に対しては頑張ってるなってラインだと思うけどな。