サンクレイドルひばりが丘［旧称：シャリエひばりが丘］

[匿名さん]

郵政住宅跡地南側に隣接する食品工場跡地の東レ・マンション建設工事が
当初の竣工予定を大幅に経過してからやっと着工の運びとなりました。
ひばりケ丘駅周辺の物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

売主：東レ建設株式会社
施工会社：株式会社銭高組
管理会社：東洋コミュニティサービス株式会社

建設場所：西東京市谷戸二丁目２９３８－２他２筆（地番）
交通：西武池袋線　ひばりヶ丘駅　南口より徒歩１３分
規模：地上７階建て４３戸
工期：平成２８年５月上旬～平成２９年９月下旬（竣工予定）
（旧称：（仮称）　東レひばりヶ丘共同住宅　）

【物件名を修正しました　2018.2.20 管理担当】

[61: 匿名さん]

ここよりブランド、グレードのやや劣るプレイズも完売しましたからそれはないと思いますよ
東レの販売チャンネルならなおのこと
レジデンスがでてきたから状況が異なると仰られるがしれませんか高級志向の客ばかりのエリアではありませんから割安物件の需要は旺盛です

[62: マンション検討中さん]

＞＞60
開発業者は売る自信が無かったから別業者に投げ売りしたのですか。

[63: マンション比較中さん]

＞＞61
＞ここよりブランド、グレードのやや劣るプレイズも完売しましたから・・・。
その物件はなかなか売れなくて、最終的には中古市場で投げ売りしたのではないのですか。

[64: 匿名さん]

西東京市は飯田に買収されたパワービルダー各社がたくさんあるのでそこから客を引っ張ってくるんでしょうな
住人の質が下がらないか心配

[65: 口コミ知りたいさん]

着工遅れ、完成後に事業者変更、マンション名変更　といろいろゴタゴタがありましたので、かなり低価格の販売でないと買手がつかないでしょうね。
例えば、北隣のザ・レジデンスひばりが丘の販売価格公表後に当該マンションの価格を発表するかも知れませんね。
現在、売り切るための作戦を練っていることだと思います。

[66: 購入経験者さん]

当マンションの販売価格は隣の ザ・レジデンスひばりが丘 の八掛け程度でしょうね。
九掛けだと売れ残る可能性が大ですね。

[67: 周辺住民さん]

隣の ザ・レジデンスひばりが丘 は2017年11月上旬販売開始予定ですので、当マンションは11月下旬販売予定ということになりますかね。
7月に完成しているのでかなり遅くなりますね。
なお、滅多に見られない例になりそうですね。

[68: 近隣住民さん]

この辺りは大規模物件も多く、グランジオ、コスモ、ヌーベルが殆ど値下がりしていない事例を見ても大規模嗜好が強いです。プレイズやセンチュリー等、立地に委ねて仕様と値付けを間違えた物件は軒並み大苦戦してますね。
ここはひばレジと仕様が変わらないならば価格を下げないとまず売れませんね。HPに上げられていた間取りを見ても特段目新しい物はなかったので。。

[69: 匿名さん]

大規模志向というか財閥系をはじめとするグレードの高いマンションの方が需要が大きいということ。
東レならまだしも安普請の代名詞飯田ブランドのマンションなんて価格を下げても相当苦労するでしょうな。

[70: 口コミ知りたいさん]

＞＞69
販売で苦戦するのを承知の上でブランドを東レから飯田ブランドにしたのが信じられません。
そのいきさつを知りたいですね。

[71: マンション検討中さん]

>>68
「立地に委ねて仕様と値付けを間違えた物件」
とはどのような意味でしょうか。詳しく説明して頂けないでしょうか。

[72: 匿名さん]

>70
飯田ブランドにした訳ではなく東レは損切りして手放した結果そうなっただけですよ
東レとしては販売で苦戦するどころか販売経費増で赤字が膨らんでいく事が確実視されるので、一定の損害で見切りして逃げたんですよ。

[73: デベにお勤めさん]

＞＞72
同じ意味あいです。
さらなる赤字を回避するために損切りを行った。
その損切りでブランド名が変更になった。
ということですので。

[74: マンション比較中さん]

＞＞72
ブランド名の変更と損切りは、鶏と卵の関係のようなものです。

[75: 近隣住民さん]

>>71 マンション検討中さん

駅からの距離が近いからというだけの理由で高値をつけてしまったという意味です。
仕様や間取り・立地がイマイチなのに価格がそこそこ高く、訴求できるポイントが駅からの距離しかないと、購入者からは魅力に感じにくく売れないのです。
プレイズは大規模物件に囲まれ、どこからも覗かれる立地で坪216万です。一階に駐車場付き住戸があり面白かったですが、3年前でこの価格は割高でしたね。
センチュリーは駅徒歩8分ですが、バス通りの目の前で、歩道に余裕もありませんし子供がいる家庭からは敬遠されます。外観も賃貸物件みたいですし、これで坪196万円。4年前としては割高でした。
どちらの物件もほぼ竣工売りに近かったですが、かなり長いこと売れ残ってましたね。

[76: マンション検討中さん]

＞＞75
当マンションは価格を下げないとプレイズやセンチュリーのように長いこと売れ残る恐れがあるのですね。

[77: 周辺住民さん]

＞＞75
同様に、このような物件は竣工売りになるのでしょうか？

[78: 近隣住民さん]

まずこのような小規模の物件の場合、経費を多く掛けられません。事業としては、「いかに効率よく経費を掛けずに短期間で売り切るか。」がポイントになります。
まともに販売センターを作って竣工前から長期間に渡って売っても、販売センターの家賃・光熱費・人件費で赤字になります。仮にそれらを販売価格に乗せて高額でも売り切れる物件ならそれもアリですが、ここの場合はそんな経費を載せるほど高値では売れません。
立地的に大規模物件に囲まれて、眺望と日照が望まないからです。
同じ経費もひばレジなら戸数で割れば大した額にはなりませんが、こちらはそうもいきません。
なので、最近はこれくらいの戸数の物件は竣工売りが多いです。
高値にすれば販売が苦戦するので長期化し、結果コストが掛かり利益が出ない。
安値で売れば即完売し、ある程度の利益が出る。
どこで判断するかが事業主のセンスだと思います。
個人的には竣工売りにした事で眺望と日照のデメリットが露骨になったので、それでも納得出来る人にそれなりの価格で販売し、近隣物件に比べてお得感を出して早期に完売するのが良いと思います。

[79: マンション検討中さん]

賃貸なら眺望と日照のデメリットは我慢できます。しかし、分譲となると考え方が変わってきます。
やはり、価格を下げて一気に売ったほうが良いでしょうね。もたもたしていると、隣のひばレジの販売が始まります。ひばレジの価格発表まで待ちます。

[80: 近隣住民さん]

ここは平均で坪180〜190万がいいとこじゃないですかね。そうすればプレミストやシティテラスの検討者も流れてくるかもしれません。
ひばレジが恐らく230〜240万円位まで上げてくる気がするので、200万切れるかどうかがキーだと思います。
土地を仕入れた時代と塩漬け期間を考えると難しいかもしれませんが。。
ちなみにコスモの新築時で141万円、ヌーベルの新築時で185万円です。
時代と金利が違うとはいえ、それだけ高い買い物だと思いますので、しっかり慎重に検討したいですよね。