サンクレイドルひばりが丘［旧称：シャリエひばりが丘］

[匿名さん]

郵政住宅跡地南側に隣接する食品工場跡地の東レ・マンション建設工事が
当初の竣工予定を大幅に経過してからやっと着工の運びとなりました。
ひばりケ丘駅周辺の物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

売主：東レ建設株式会社
施工会社：株式会社銭高組
管理会社：東洋コミュニティサービス株式会社

建設場所：西東京市谷戸二丁目２９３８－２他２筆（地番）
交通：西武池袋線　ひばりヶ丘駅　南口より徒歩１３分
規模：地上７階建て４３戸
工期：平成２８年５月上旬～平成２９年９月下旬（竣工予定）
（旧称：（仮称）　東レひばりヶ丘共同住宅　）

【物件名を修正しました　2018.2.20 管理担当】

[1: 匿名さん]

駅から遠いのと、この付近はビルがあり日当たりがどの向きでも確保しづらいかもしれません。
武蔵境通り側ですと交通量も少なくないので、その点も気になります。

[2: ご近所さん]

東、南、西も隣接するマンションです。
北は郵政住宅跡地ですが多分マンションが建つでしょう。
武蔵境通りは少々遠いですよ。東のマンションが遮っています。

[3: 匿名さん]

正式名称は何になったんでしょう？工事の届け出が2014年に出ているようなのですが。

・ひばりが丘フィールズ　
・シティテラスひばりが丘　

など現在の新築マンション、いくつか出ていました。

池袋まで案外と近いんですよね。30分以内とか。渋谷も30分以内。有楽町へもアクセス至便で。

暮らすならこのあたりもいいのかなぁなんて思いましたよ！

[4: 匿名さん]

東レに、グランメディオ、シャリエと2つあるようですが、どう違いがありますか？シャリエが一番多いみたいです。ランクの違いなどありますか？

価格はそんなに高くないみたいですね。ここは新築マンションですか？まだ土地だけあって建設はされていませんか？どうなんでしょう。

[5: 周辺住民さん]

正式名称は：シャリエひばりが丘
完成時期は：平成29年7月下旬予定
販売時期は：平成29年9月下旬予定（建物完成後に販売）

http://www.chalier.jp/hibari43/outline/index.html

[6: 匿名さん]

大規模マンションに囲まれて陽当たりも眺望も望めない。こんなの売れるのか？

[7: マンション検討中さん]

陽当たりも眺望も望めない分だけ価格に反映されるのではないでしょうか。
つまり、買う人がいます。

[8: 匿名さん]

相当割安じゃないと買い手は付かんだろうな。
ピーカンの日に現地に行ったらほぼ全体が日陰だったよ。

[9: ご近所さん]

確かに周りに囲まれていますので眺望は望めません。
特に、西側にあるマイキャッスルひばりケ丘弐番館が完全に挟まれてしまいます。

[10: 匿名さん]

間取りを選ぶとしたら、南側建物（A棟）の東端の上層階がいいですね。
A-Nという間取りで、面格子が無いのが気に入りました。

[11: 匿名さん]

10の記述は隣のマンション（ザ・レジデンス ひばりが丘）のものです。

[12: マンション検討中さん]

一年遅れで完成する隣のマンション（ザ・レジデンス ひばりが丘）が南向きで日当たり良好です。
そういう状況からして購入予定者はシャリエひばりが丘の購入に迷うと思います。
シャリエひばりが丘の販売開始時にザ・レジデンス ひばりが丘の価格が決まっているかどうかです。
もし、決まっているようでしたら両方の価格を見比べて選定することになります。
つまり、かなりの価格差がないとシャリエひばりが丘は売れないことになります。

[13: マンション検討中さん]

ザ・レジデンスとは明らかにグレードが違いますから購入者層は被らないと思う。

[14: マンション検討中さん]

13の方に質問ですが、双方のマンションのグレードの評価はどんなもんですか？

[15: マンション検討中さん]

マンション建設工事が当初の竣工予定を大幅に経過してからやっと着工の運びとなりました。
とありますが、何が原因だったのか御存知の方いらっしゃいますか？

[16: 匿名さん]

完成販売マンションのメリットという項目が載っていましたが、たしかに
完成した物件を拝見できることは日当たりを確認したりマンション内の設備や室内をじっくり見て検討できる面では利点

というのは、通常は完成前に販売しているマンションがほとんどでしょうけど、モデルルームで内覧してもオプションばかりだったり、広い部屋が代表になっていますから、イマイチ自分の住む間取りは想像しにくかったりして、内覧の時にMRとの
違いにびっくりしたりするという話も聞きますからね

[17: マンション検討中さん]

＞＞16
数十戸規模のマンションだからそれができるのですが、数百戸規模の大規模マンションでは無理でしょうね。
小規模と大規模のどちらのマンションに住みたいかで決まりますが、それぞれに長短があります。
なお、小規模マンションでは管理人さんは常駐とはならないですね。

[18: マンション比較中さん]

このマンションは管理人さんが常駐か、そうではないのどちらですか？ その情報がどこにも見当たりません。

[19: マンション検討中さん]

完成時期：2017年07月下旬予定、入居可能時期：2017年12月予定
とのことですが、間が空きすぎていないですか？

[20: 周辺住民さん]

>19
販売開始が9月下旬からなので仕方ないでしょう

[21: マンション検討中さん]

>>20
完成時期が2017年07月下旬なら、すぐに販売すればいいのに。何をもたついているのか？

[22: マンション検討中さん]

物件によっては何月上旬完成、同月下旬入居予定というのもあるのだが。

[23: 周辺住民さん]

販売開始を遅くするのは、建設費用と周辺の価格相場を睨みながらギリギリのタイミングで価格設定をするためでしょうかね。
当然のことながら相場より高くすれば売れ残り、かといって安くすれば建設費を回収できなくなるわけですから。
周囲の大規模（300～500戸）マンションに比べれば存在感が薄い物件ですので販売はかなり苦戦するでしょうね。
なお、１年で売れなかったら中古物件になることもあり、完成後の販売はリスクが大きいと思いますが。
また、値下げ後を狙って買う方法もありますが。

[24: 買い替え検討中さん]

北側に建設が始まった郵政宿舎跡地のザ・レジデンスひばりが丘も
同じ９月下旬から販売開始なので競合比較がしやすいでしょう。

[25: 匿名さん]

ザ・レジデンスは2ランク上の物件なので競合しないでしょう。

[26: マンション検討中さん]

＞＞25
本物件とザ・レジデンスは競合しないとのことですが、本物件はかなりの低価格で販売されるということでしょうか？
どの程度の価格帯と予想されますか？

[27: 周辺住民さん]

25>さんへ
こちらが2ランク下だとして、新築、中古かかわらずエリア別にランク付けしていただけませんか？
谷戸2丁目エリア：シャリエ、レジデンス、コスモ、グランジオ、マイキャッスル弐番館、ガーデンハイツ、プレイズ、ブリリアシティ、ヌーベル、サンヴェール
ひばりが丘団地エリア：プレミスト、シティテラス、フィールズ3館
ただし、フィーリングではなく客観的な根拠を持って、理由記載もおねがいいたします。

[28: マンションマイスター]

AAA - ブリリアひばりが丘　ＨＩＢＡＲＩ ＴＯＷＥＲ
AA パークシティひばりヶ丘　ヌーベルヴィラージュひばり
A - グランジオ武蔵野　ガーデンハイツひばりが丘　コスモひばりが丘ザ・ガーデンズフォート　ザ・レジデンスひばりが丘　プレミストひばりが丘
BBB - ブリリアシティひばりが丘　シティテラスひばりが丘　ひばりが丘フィールズ　
BB - サンヴェールひばりヶ丘　プレイズひばりヶ丘　シャリエひばりが丘
B - マイキャッスルひばりヶ丘弐番館　

[29: ご近所さん]

建物完成時期：平成29年7月下旬予定　と　平成２９年９月下旬（竣工予定）
がありますが、何が違うのでしょうか？

[30: 周辺住民さん]

＞＞28マンションマイスターさんへ
的確な評価ですね。

[31: 周辺住民さん]

28>さん
おもしろいですね。でも、ブリリアシティって定期借地権でしょう？
中古の成約価格は残念ながらこの通りじゃないですね。
順位付けの利用も知りたかったです。

[32: ご近所さん]

＞＞31周辺住民さん　
ブリリアシティひばりが丘は定期借地権のためＢＢＢという低い評価になっていますが、もし定期借地権でなかったらＡ又はＡＡの評価になるのではないでしょうか。

＞＞28マンションマイスターさん
ＡＡＡ-ブリリアひばりが丘　の評価が気になりました。地下室のような住戸もあり、Ａ程度の評価と思います。

[33: 周辺住民さん]

32>さん
ブリリアシティーがそんな高いわけないでしょう、やっぱり中古の成約価格、坪単価が価値を正直に物語っていると思いますよ。谷戸二丁目エリアの中古成約価格をみて、シャリエもレジデンスも様子見なのでしょうね。レジデンスの評価が高いようなコメントを見ますが、どうあがいても眺望ではコスモやグランジオの上層階には勝てません。コンシェルジュはいなくても、それを補う宅配ボックスなどでのシステムとか提携業者があれば不自由しないかもしれません。シャリエは内装の充実度が見所ですね。

[34: マンション検討中さん]

それにしてもひばりヶ丘南西エリアはマンション博覧会のようで非常におもしろいエリアだ

[35: ご近所さん]

＞＞33周辺住民さん　
ブリリアシティーがそんな高いわけないでしょう　とのことですが　ＢＢＢではなくＢということでしょうか？

[36: 周辺住民さん]

中古の成約物件見る限り、駅徒歩10～15分くらいのエリアの中では他に比べて坪単価は低いですよ。
マンションマイスターさんの評価も面白いんですが、駅からの距離が同じ程度のもの同士の中で比較したほうが良いのでは。タワー、ブリリア、パークシティーのような駅近物件とそれ以外とでは、購入者層の求めるものが違いますからね。

[37: マンション検討中さん]

＞＞36
同じ条件で比較するのは非常に困難です。
例えば、①駅から同じ距離、②同じ階、③同じ広さ、④同じ向き　で比較するのは困難です。
つまり、駅からの距離も評価に含まれているのです。

[38: 周辺住民さん]

＞＞36
このような情報もあります。
http://www.stepon.co.jp/mansionlb_ranking/13/229.html

[39: 匿名さん]

Fタイプ間取りを見ました。よくわからないのですが、洗面とキッチンが双方向で行き来が可能ということですか？SICなどもついていて、収納も広く、浴室の窓もあって入った後の換気もできます。

浴室窓、できればあった方がいいと思うのですが、なくても換気しておけばカビないんですよね。ただ、入った後、窓を開けておく方法が昔から慣れているので……。

浴室窓向こうもアルコーブですし、窓を開けても大丈夫と思える安心感があります。

[40: マンション検討中さん]

＞＞39
浴室窓がバルコニー側ではなくアルコーブ側は違和感がありますね。
玄関出入りする時に浴室が見えるのですよ。
もし、高い位置に窓がある場合は開閉が煩わしいですね。

[41: 近隣住民さん]

ここは元々事業主・設計・施行共に東レ建設でしたが、なぜか土地をならした後ブルーシートで覆い1年ほど土地が塩漬けされていました。
久々に工事再開したと思ったら施工が錢高組に変わっていました。
つまり、土壌汚染が見つかりコスト的に施工までやる余力がなくなってしまったのでは？と感じています。あくまで予想ですが。

[42: マンション検討中さん]

＞＞41
それで、汚染土壌は適切に処理されたのでしょうか？

[43: 近隣住民さん]

>>42 マンション検討中さん
分譲販売する以上は適切に処理せざるを得ないと思いますので、流石にそこは大丈夫だと思います。
契約時の重要事項説明等で説明があるのでは無いでしょうか。
コスモやグランジオも新築時は住重の工場跡地で土壌汚染が騒がれてましたが、嫌な人は買わなかったし、気にならない人は買った。それだけの話だと思います。

[44: マンション検討中さん]

＞＞43
「契約時の重要事項説明等で説明」
とありますが、契約後ではなく契約前に説明があるのでしょうか？
もし、契約前でしたらその内容によって、契約するかしないかを判断できるのですが・・・。

[45: 近隣住民さん]

>>44 マンション検討中さん

どうなんでしょうね？契約時の説明義務はあると思いますが、契約前に必ず説明してくれるかは分からないです。
聞けば教えてくれるとは思いますけどね。あくまで私の推測なので、そもそも土壌汚染があったかも定かではありません。
「元々工場があったので、土壌汚染等は大丈夫でしょうか？」と聞いてみては如何ですか？

[46: マンション検討中さん]

「サンクレイドルひばりが丘」
アーネストワンが全棟買取りしたのでしょうか。
施工東レ、販売はアーネストワン？

[47: マンション検討中さん]

＞＞46
なんか変ですね。
怪しさ百倍です。
売り切るのに苦労するでしょうね。
最後は叩き売りにするか、賃貸にするかでしょうね。

[48: 周辺住民さん]

事業者（売主）が　東レ建設株式会社 から　株式会社アーネストワン　に変更になったのです。

[49: 匿名さん]

うわぁ終わったね

[50: 周辺住民さん]

これでは購入検討者が引くよね。
よほど価格を下げないと無理でしょうね。
それにしても何があったものか、着工前から変でしたね。

[51: 近隣住民さん]

普通に経費かけてマンション売るより一棟丸ごと売った方が儲かるって判断したのでしょうね。
アーネストワンはその分の経費も回収しなければいけないので高くなる気がします。
これが東レ建設のやり方かぁーー！！

[52: マンション検討中さん]

ものすごくケチが付いたマンションです。
着工の遅れや、完成後にマンション名を変更したり。
はたして、購入者が現れるのか、それとも大幅なダンピングで販売するのか。
とにかく、アーネストワンは相当苦戦するものと思います。

[53: 周辺住民さん]

数日前から看板やら横断幕やらを全部撤去し始めたので
販売開始に向けてもっと立派な物に取り換えると思っていたら全然違ったのですね。
余程広くて良質な物件なら買い替えも想定していましたが意欲は失せました。
でも折角なので販売開始で現物が見られるならば見学だけはしてきます。

[54: 匿名さん]

アーネストワンて飯田に買収された田無のローカルデベロッパーですよね
ブランド力は相当落ちますね
中身は東レ×錢高で価格が飯田ならアリかな
飯田ブランドで東レ価格なら誰も買わんだろうね

[55: 口コミ知りたいさん]

どのような理由（戦略）で、東レ建設がこの事業を飯田グループのアーネストワンに売却したのかを知りたいですね。

[56: 匿名さん]

マンション名はサンクレイドルになるのですか？
対外的にはシャリエガいいと思います。

[57: 職人さん]

＞＞56
マンション名は
サンクレイドルひばりが丘　です。
事業主の東レ建設が、事業そのものをアーネストワンに譲渡したのです。
シャリエは東レ建設のブランド名です。よって、これを使うことはできません。

[58: 匿名さん]

マンション名が消滅した　シャリエひばりが丘 の販売広告費は今までにどれ位かかったのでしょうか。

[59: マンション検討中さん]

販売開始はいつ頃になるのでしょうか。
価格が気になります。それと管理会社も。

[60: 匿名さん]

売れる気配がないから業者に売ったんでしょうね

[61: 匿名さん]

ここよりブランド、グレードのやや劣るプレイズも完売しましたからそれはないと思いますよ
東レの販売チャンネルならなおのこと
レジデンスがでてきたから状況が異なると仰られるがしれませんか高級志向の客ばかりのエリアではありませんから割安物件の需要は旺盛です

[62: マンション検討中さん]

＞＞60
開発業者は売る自信が無かったから別業者に投げ売りしたのですか。

[63: マンション比較中さん]

＞＞61
＞ここよりブランド、グレードのやや劣るプレイズも完売しましたから・・・。
その物件はなかなか売れなくて、最終的には中古市場で投げ売りしたのではないのですか。

[64: 匿名さん]

西東京市は飯田に買収されたパワービルダー各社がたくさんあるのでそこから客を引っ張ってくるんでしょうな
住人の質が下がらないか心配

[65: 口コミ知りたいさん]

着工遅れ、完成後に事業者変更、マンション名変更　といろいろゴタゴタがありましたので、かなり低価格の販売でないと買手がつかないでしょうね。
例えば、北隣のザ・レジデンスひばりが丘の販売価格公表後に当該マンションの価格を発表するかも知れませんね。
現在、売り切るための作戦を練っていることだと思います。

[66: 購入経験者さん]

当マンションの販売価格は隣の ザ・レジデンスひばりが丘 の八掛け程度でしょうね。
九掛けだと売れ残る可能性が大ですね。

[67: 周辺住民さん]

隣の ザ・レジデンスひばりが丘 は2017年11月上旬販売開始予定ですので、当マンションは11月下旬販売予定ということになりますかね。
7月に完成しているのでかなり遅くなりますね。
なお、滅多に見られない例になりそうですね。

[68: 近隣住民さん]

この辺りは大規模物件も多く、グランジオ、コスモ、ヌーベルが殆ど値下がりしていない事例を見ても大規模嗜好が強いです。プレイズやセンチュリー等、立地に委ねて仕様と値付けを間違えた物件は軒並み大苦戦してますね。
ここはひばレジと仕様が変わらないならば価格を下げないとまず売れませんね。HPに上げられていた間取りを見ても特段目新しい物はなかったので。。

[69: 匿名さん]

大規模志向というか財閥系をはじめとするグレードの高いマンションの方が需要が大きいということ。
東レならまだしも安普請の代名詞飯田ブランドのマンションなんて価格を下げても相当苦労するでしょうな。

[70: 口コミ知りたいさん]

＞＞69
販売で苦戦するのを承知の上でブランドを東レから飯田ブランドにしたのが信じられません。
そのいきさつを知りたいですね。

[71: マンション検討中さん]

>>68
「立地に委ねて仕様と値付けを間違えた物件」
とはどのような意味でしょうか。詳しく説明して頂けないでしょうか。

[72: 匿名さん]

>70
飯田ブランドにした訳ではなく東レは損切りして手放した結果そうなっただけですよ
東レとしては販売で苦戦するどころか販売経費増で赤字が膨らんでいく事が確実視されるので、一定の損害で見切りして逃げたんですよ。

[73: デベにお勤めさん]

＞＞72
同じ意味あいです。
さらなる赤字を回避するために損切りを行った。
その損切りでブランド名が変更になった。
ということですので。

[74: マンション比較中さん]

＞＞72
ブランド名の変更と損切りは、鶏と卵の関係のようなものです。

[75: 近隣住民さん]

>>71 マンション検討中さん

駅からの距離が近いからというだけの理由で高値をつけてしまったという意味です。
仕様や間取り・立地がイマイチなのに価格がそこそこ高く、訴求できるポイントが駅からの距離しかないと、購入者からは魅力に感じにくく売れないのです。
プレイズは大規模物件に囲まれ、どこからも覗かれる立地で坪216万です。一階に駐車場付き住戸があり面白かったですが、3年前でこの価格は割高でしたね。
センチュリーは駅徒歩8分ですが、バス通りの目の前で、歩道に余裕もありませんし子供がいる家庭からは敬遠されます。外観も賃貸物件みたいですし、これで坪196万円。4年前としては割高でした。
どちらの物件もほぼ竣工売りに近かったですが、かなり長いこと売れ残ってましたね。

[76: マンション検討中さん]

＞＞75
当マンションは価格を下げないとプレイズやセンチュリーのように長いこと売れ残る恐れがあるのですね。

[77: 周辺住民さん]

＞＞75
同様に、このような物件は竣工売りになるのでしょうか？

[78: 近隣住民さん]

まずこのような小規模の物件の場合、経費を多く掛けられません。事業としては、「いかに効率よく経費を掛けずに短期間で売り切るか。」がポイントになります。
まともに販売センターを作って竣工前から長期間に渡って売っても、販売センターの家賃・光熱費・人件費で赤字になります。仮にそれらを販売価格に乗せて高額でも売り切れる物件ならそれもアリですが、ここの場合はそんな経費を載せるほど高値では売れません。
立地的に大規模物件に囲まれて、眺望と日照が望まないからです。
同じ経費もひばレジなら戸数で割れば大した額にはなりませんが、こちらはそうもいきません。
なので、最近はこれくらいの戸数の物件は竣工売りが多いです。
高値にすれば販売が苦戦するので長期化し、結果コストが掛かり利益が出ない。
安値で売れば即完売し、ある程度の利益が出る。
どこで判断するかが事業主のセンスだと思います。
個人的には竣工売りにした事で眺望と日照のデメリットが露骨になったので、それでも納得出来る人にそれなりの価格で販売し、近隣物件に比べてお得感を出して早期に完売するのが良いと思います。

[79: マンション検討中さん]

賃貸なら眺望と日照のデメリットは我慢できます。しかし、分譲となると考え方が変わってきます。
やはり、価格を下げて一気に売ったほうが良いでしょうね。もたもたしていると、隣のひばレジの販売が始まります。ひばレジの価格発表まで待ちます。

[80: 近隣住民さん]

ここは平均で坪180〜190万がいいとこじゃないですかね。そうすればプレミストやシティテラスの検討者も流れてくるかもしれません。
ひばレジが恐らく230〜240万円位まで上げてくる気がするので、200万切れるかどうかがキーだと思います。
土地を仕入れた時代と塩漬け期間を考えると難しいかもしれませんが。。
ちなみにコスモの新築時で141万円、ヌーベルの新築時で185万円です。
時代と金利が違うとはいえ、それだけ高い買い物だと思いますので、しっかり慎重に検討したいですよね。

[81: マンション検討中さん]

＞＞80
コスモ（H16）とヌーベル（H15）は、ほぼ同じような時期に出来たのに随分値段が違うのですね。
階数によって値段が違うのですが、どのように比較されたのでしょうか。例えば同じ階とかで。

[82: 近隣住民さん]

>>81 マンション検討中さん

階数や方角によって価格差はあるので、分譲時の平均坪単価で比較しています。
部屋によってはそれ以下の場合もありますし、それ以上の場合もあります。

[83: マンション検討中さん]

＞＞82
平均坪単価が公表されるのですね。
もし、そうでなければ手間がかかりますが、数百戸分の総価格を総面積で割って算出することになりますが。

[84: 近隣住民さん]

>>83 マンション検討中さん

マンションサーチというアプリで調べれば分かりますよ。

[85: マンション検討中さん]

＞＞84
そうなんですね。

[86: マンション検討中さん]

　完成間際に事業主が替わり、マンション名が変更になった。これは開発業者としてやってはいけないことであり、購入検討者側から見れば、最悪のシナリオである。
　その後の管理に不安が付きまとうと思うのはごく自然である。よって、坪200万円以下でないと購入者が現れないのではないでしょうか。

[87: 周辺住民さん]

そうですよね。
見方によっては、事故物件ととらえる人もいるかも知れません。

[88: 坪単価比較中さん]

いろいろありましたから、坪160万円位に設定しないと売れないでしょうね。 それ以上の価格では塩漬けになります。

[89: ご近所さん]

販売広告を出すタイミングを見計らっているのでしょうね。

[90: 匿名さん]

地所レジのおこぼれ頂戴物件でしょう。
価格差大きく付けても、惨めで住みたくはないや

[91: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。
本スレッドは物件名が変更になり、重複しておりますので閉鎖いたしました。

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