マンション管理の諸問題に評論家が答える！

[草の根民主主義評論家]

評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。

[537: 匿名さん]

老人は建て替えには参加しないよ。

[538: 匿名さん]

建て替え決議の準備にも時間がかかる。
建て替え費用も出さなければならない。
それを基に総会の準備をしていく。

[539: 匿名さん]

建て替え委員会の設立からマンションの建て替えまでは
約３年がかかる。
管理会社がいなくなり、集会室もなくなった状況で建て替え委員会を
持続していくのは大変だ。

[540: 匿名さん]

建て替えより住み替えが吉

[541: 匿名さん]

>>540 匿名さん
いま住んでいる老朽化マンションが売却できることが前提ならば、
もちろん住み替えが吉でしょうけど、売却できなかったら、
凶ですよね。売ろうにも売れず、貸そうとしても借り手が見つからず、
なんてなったら、最凶ですね。
居住者もほとんどなく、近所では心霊スポットあつかいされる...
あと20年、30年したら、日本はそんなマンションだらけになるんだろうな。

[542: 匿名さん]

心霊スポットとして入場料取れれば大吉

[543: 匿名さん]

>>541 匿名さん
>いま住んでいる老朽化マンションが売却できることが前提ならば、もちろん住み替えが吉でしょうけど、売却できなかったら、凶ですよね。

売れる時に売る。築３０年～３５年で周辺マンションがいくらで売りに出しているか、売れているか見ておればいいのでは。

[544: 匿名さん]

マンションの高騰は凄いよ。
築30年超でも分譲価格で売れている。
アクセスは最寄りの地下鉄駅もで徒歩２０分くらいです。売りに出たらすぐ売れる。ビックリ恋テマス。

[545: 匿名さん]

ただし、建物の維持保全ができていることが
前提条件となります。

[546: 匿名さん]

築２０年物件だが購入価格の５割増しを提示されている
廊下の防水シートを張り替えて小奇麗になったからかな
売るかどうか考え中

[547: 匿名さん]

築２０年の物件は高くうれたとしても、今度買う
物件はさらに高くなってるよ。

[548: 匿名さん]

そうなんだよね。
中古は中古だからね。
追加のお金がかなり必要になる。

[549: 匿名さん]

大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（4）補強工事が自己負担ゼロで
c アサ芸biz

だが自然災害である地震の発生は止められなくとも、震災の規模を縮小することはできる、と高橋氏が言う。

「例えば95年の阪神・淡路大震災を振り返ってみても、能登半島地震は、家の壊れ方が同じなんです。悪い言い方をすれば、過去の大地震から学んでいない。政府は津波の影響を受けない高さの場所に第二東名高速や第二名神高速を作ったり、海岸線を走る新幹線の代わりのリニアモーターカーの設営を目指していますが、これもはっきり言って後手後手です。

また、被害想定も甘い。南海トラフ地震の死者数を、最初期の2万人から32万人へこっそり引き上げていますが、それでもまだ生ぬるいですよ。国や自治体による国民への周知が十分でないことが一番の問題です。もっと連動型地震の脅威を訴えなければなりません」

これに、隈本氏も続く。
「自宅が旧耐震基準で建てられた物件であれば、自治体から新耐震への補強工事の補助がほぼ確実にもらえます。石川県では150万円まで自己負担ゼロで工事ができたんです。もちろん2000年基準がベストですが、新耐震にするだけでも、大幅に生存率が高まる。まだ何の対策も施していない方は、まず自宅がいつの基準で建てられたのか、把握することから始めましょう」

とはいえ、政府が何もしていないわけではない。前述の対策に加え、東日本大震災以降、源泉徴収される所得税の2.1％が復興特別所得税として徴収されており、令和19年まで続くが、それでも復興費が不足している現状がある。今回の地震を受けて、災害対応に充てられる一般予備費も、昨年から倍増した1兆円に決定された。だが、増税増税で金だけ集めても、連動地震に直面するまでに市民の意識を変えられなければ、意味はない。

最後に、高橋氏が警鐘を鳴らす。

「連動する大地震は、いつ来るかわかりません。今の日本は、そこら中でプレートがパリパリ割れている状態です。近年の硫黄島の火山噴火なども、首都圏地震の前段階とも言えますからね」

富士山の噴火という最悪の想定すらも現実のものとなりつつある。能登半島以上の大震災が、明日にでも我が身に降りかかりかねないことを自覚すべきである。

[550: 匿名さん]

>>548 匿名さん
郊外に庭付き豪邸が建つよ。
しかもお釣りで贅沢三昧。

[551: 匿名さん]

無責任な「評論家」(しかも匿名)のコメントって何の役に立つんですかね？

[552: 匿名さん]

大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（3）低層よりも危ういタワマン
c アサ芸biz

南海トラフ地震によって首都直下地震までが引き起こされれば、東京、大阪の2大都市で甚大な被害が想定される。まずは当然、旧耐震基準の建物の倒壊だ。

都会は全国平均と比べて新耐震の建物の割合は多いとされるが、隈本氏はこう語る。

「大都市の繁華街には、旧耐震のコンクリート製の雑居ビルなどが相当数残っています。例えば銀座。表通りにも裏の飲食店街にもまだ旧耐震のビルが多いと思います。歌舞伎町や大阪の繁華街も同じ。地価が高く、間口が狭いので補強工事も難しい。こうした場所で古いビルが被災すれば、さらに被害が拡大することも想像できます」
ならば2000年基準で建てられた、最新鋭の耐震設計が施された超高層ビルやタワーマンションだったらどうか？ 連動型地震に被災しても大丈夫なのだろうか。隈本氏は、そうとも言い切れない、と語る。

「端的に言えば、まだ世の中に巨大地震を複数回経験した超高層ビルがないからです。先述したように、1回目の地震で何らかの損傷があった場合、次の地震でどんな被害が出るかは誰にもわかりません」

また高層ビルはその構造上、ある弱点もはらんでいる。それは「長周期地震動」と呼ばれる、大規模地震の際に観測される、ゆっくりとした大きな揺れだ。

長周期地震動は、地上付近よりも高い場所の方がより強く影響を受けやすい。細長い棒を持って左右に揺らすと、その先端が大きく振れるのと同じ理屈だ。14階建以上の建物が被害を受けやすく、揺れの大きさにより1から4までに階級が分けられている。

「長周期地震動は震源から遠く離れた場所にも揺れが伝わりやすいという特徴があります。11年の東日本大震災では、震源から800キロ離れ、地表の震度が3だった大阪で、55階建のビルが長時間揺れて天井など300カ所が損傷、エレベーターも止まったというケースもありました」（隈本氏）

超高層ビルやタワーマンションは、もともと地震のガタガタという揺れには強く設計されているが、長周期地震動ではよく揺れる。今回の能登半島地震でも、震源地付近で長周期地震動階級が最大の階級4を記録、石川県加賀地方や新潟県や富山県、長野県までの広い範囲でそれに次ぐ階級3となった。

「長周期地震動階級を発表する体制が昨年整ってから初めて今回の地震で最大の階級4が発表されたことで、戦々恐々としているタワマン関係者は多いと思います」（隈本氏）

地震でエレベーターが動かなければ、高層階では避難がより困難になる。おまけに自室に気軽に耐震補強を施すこともできず、低層マンションや一戸建より、タワマン住民の方がむしろ被災時に置かれる状況は悪い。果ては周囲を巻き込み、根元から倒壊する─そんな地獄絵図すらあり得るのだ。

（つづく）

[553: 匿名さん]

>>551 匿名さん

あなたには役に立たないでしょう。読解力がない人には。

[554: 匿名さん]

>>552 匿名さん

なぜ、液状化が起きやすい埋立地におけるタワマン建設を許可するのか。
上記の記事に加えて、次のプレジデントオンラインの記事も正論を言っていると思う。首都圏がピサの斜塔だらけになるのか、もしくは、根元から倒壊するのか、東京直下型が実際に来てみないとどうなるかわからないということでしょう。
高層階に住んでいる人たちは、窓際に家具やピアノなどは置かずに、出来るだけ固定しておかないと。。。

「東京を知らない地方の人ほどタワマンを買いたがる根本的理由」
https://president.jp/articles/-/35599?page=1

[555: 匿名さん]

高層階に住んでいる者にとっては、震度７クラスの地震が
きた場合、大きな揺れに対しての備えをしておくべきです。
倒壊はしないでしようが、かなり大きな揺れになるので
家財がめちゃくちゃになります。

[556: 匿名さん]

耐震・免震・制震、構造になっているので大丈夫です。

[557: 匿名さん]

高層階の揺れが大きいのは、免震構造だからなんだよ。
家具は絶対に固定しないと、大地震の際には凶器に変貌することを忘れてはいけない。マンションだけでなく、戸建てについてもいえることだが、家具が倒れるのを防げば、そこに隙間が出来て命が助かるかもしれない。

大地震が起こる前に行政主導で耐震偽装チェックをやらないといけないね。

特に埋め立て地は杭の本数や長さに偽装はないか、
杭が固い岩盤にきちんと刺さっているか、
液状化対策はしっかりやってあるか、

人の命がかかわることでデタラメをやってはいけない。
デタラメをやった企業に対する刑罰も重くすべきではないだろうか。

国は事前の液状化対策にも補助金を出すべき。
地震後に建物が傾いたのを直すよりずっと安い費用ですむ。

[558: 匿名さん]

>>557 匿名さん
マリリン揺れだから大丈夫、
ケネディーが笑っている。

[559: 匿名さん]

免振構造のマンションは少ないですよ。
免震構造のマンションの土地と建物が浮いているのをみた
ことありますか。
それに、免震構造の建物は揺れが少ないつくりになっているんです。

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん
免震構造の高層ビルで震度３を経験したことがあるのですが、
すごかったですよ。揺れが長く続いて、しばらく船酔いしたみたいに気持ち悪くなってしまいました。震源からはかなり距離がある都心の高層ビルでした。

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん
免震構造のビルはめずらしいですね。
ビルの床が浮いているので、床下に物が捨てられたり
しますからね。

[562: 匿名さん]

長周期地震動も解決したと聞いたけどね。

[563: 匿名さん]

それはまだ解決されていないよ。

[564: 匿名さん]

資金不足でスラム化しつつある築古マンションの撤去や売却や建て替え等を考慮した資産保全のいい方法はないものでしょうか。ジリ貧でスラム化していく無残な姿を指を加えて待つのではなく今ある資金を積極的に運用すて資金を確保する方法はないのでしょうか。

[565: 匿名さん]

>>562 匿名さん
ここでは地名出さないけど、埋立地は液状化対策をしっかりやっているところと全然やっていないところに分かれる。そんなのは簡単に調べられるから、週刊誌にすっぱ抜かれたらお終いだよ。大地震が来る前に、行政にしっかりやらせないと大変なことになる。固い岩盤に杭をきちんと打ってありますから大丈夫です！では、全然大丈夫ではない。

[566: 匿名さん]

>>564 匿名さん
資産保全の方法で雲をつかむような話はありません。
建て替えもまず不可能です。
残された道はただ一つ。
修繕積立金の値上げをして、建物設備の維持保全を
計画的にやるだけです。

[567: 匿名さん]

>>566 匿名さん
やっぱりありきたりな意見しかないか。
所有者が金ケチ病にかかっている場合も多いからね。最後は国民の税金を食い散らすか。管理費等の未払いが多いのに管理費等の値上げができるかね。

[568: 匿名さん]

もうすぐマイナス金利が解除されるよ。
そうなるとどうなるか分かるかな。
投資とか夢みたいなことは考えられないよ。
着実に修繕積立金の値上げをすればいい。

[569: 匿名さん]

>>568 匿名さん
逆イールドの解除ではインフレを
カバーするこちはできない。
兆万長者には恩恵はある。
投資がいかなる恩恵にあずかるか
を理解しなさい。
我々貧乏人が億万長者になれるか
なれないかは投資感覚があるか否
かである。
あるとすれば孫　正義　天才くらいか
な( ´艸｀)
日本人は詰め込み教育で記憶力重視だ
からチャンスとピンチをうまく乗り切
れない習性がある。
義務教育に金融学を取り入れるのは大
賛成だが。指導者がいない。

[570: 匿名さん]

>>568 匿名さん
マイナス金利が解除されると
どうなるの？。
金利が上がるので預金に投資をした
方が儲かるからとの論理だよね。
預金金利はいくらくらい上がるかね。
１億円で試算してみて下さい。

[571: 匿名さん]

全国の理事のメンバーで投資能力が備わっているとは
思えないがね。
投資は個人でやるべきだよ。
管理組合の資金をあてにしてはいけない。

[572: 匿名さん]

>>571 匿名さん
おまえがマイナス金利の
緩和を持ち出すから質問しただけだよ。組合資金運用の問題を論じたわけでは
ない。
本当に日銀のマイナス金利の解除の意
味を理解しているのかね( ´艸｀)
わたしはそんなに簡単には解除はでき
ないと思って相場を張ってはいる。
いずれは緩和は必須だけどね。
タイミング見誤ると大変だよね。
神様でも解りません( ´艸｀)

[573: 匿名さん]

だから危険なんだよ。
投資に絶対はない。
だから修繕積立金はこつこつがいい。

[574: 匿名さん]

トランプが返り咲けばアメリカ株は騰がる。
日本株も期待ができるけどね。

[575: 匿名さん]

>>574 匿名さん
米国は上がると見るが、
日本株は下がるとみている。
組合資金有利に運用できる組合員が
いれば助かる。
貧乏人は頭を使うしかない・
１億円が年間１千万円の利息の時代
はもう来ない。
私の父の時代はそうだったと自慢し
ている。

[576: 匿名さん]

>>573 匿名さん
老人特有の思考力。
父は９０歳でまだ元気だが。
戦前の青春時代を話してくれる。
私の投資活動にはいい勉強になる。
トランプとイスラエルの関係をよく
話す。先が見えているのだ。

[577: 匿名さん]

投資は修繕積立費の何パーセントがいいのでしょう。

[578: 匿名さん]

修繕積立金はいつ工事をしたかで大きく変わってくる。
大規模修繕工事終了時はかなり少ない。

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん
組合資金の１０分の１を組合員の合意の下で行っている。
個人の投資は当面の生活費を残して他は全資産を分散して投資している。

[580: 匿名さん]

10パーならまだ個人でNISAしてるほうがいいですね。税金もかからないし税理士に依頼しなくてもいいし。管理組合でやることのメリットが何もない。

[581: 匿名さん]

>>579 匿名さん
修繕積立金の残高の１割といっているが、いつの時点のことを
いっているんだよ。
大規模修繕工事が終わった時点ではほとんど残高はないけどね。
それに、１割を使ってしまったら、大規模修繕工事で足りない
場合は値上げか借り入れをするのか。

[582: 匿名さん]

>>581 匿名さん
修繕積立金とは言っていない。
組合資金といっている。

[583: 匿名さん]

組合の資金といえば、管理費、修繕積立金、使用料なんだけどね。
管理費は通常の管理に使うものだから、強いていえば積立金しか
なかろう。

[584: 匿名さん]

大型マンションで投資金が10分の1でも
２億４千万円になる。
よって収支報告書は一般会計、駐車場使用料会計、特別会計に区分されている。総会では組合資産の１０分の１は２億４千万になるが様子を見るために半分を投資して進捗状況を見ている。
最近はここ４月で２０００万円以上の含み益が出ている。

[585: 匿名さん]

大型マンションだろうが、小規模マンションだろうが
工事費の比率はそんなに変わらないよ。
特別会計というものは通常のマンションにはないけどね。
それは管理費とか修繕積立金とは別に徴収されているのかな。
そして、その使途はなんに使うのかな。
それに、自分の投資しているのが儲かったと自慢しているが
そんなことは我々には全く関係のないことだよ。
儲かろうが損をしようがしったことじゃない。

[586: 匿名さん]

>>584 匿名さん
何世帯ですか？一人当たり、月当たりに換算すると雀の涙ではないですか？