品川イーストシティタワー

[物件比較中さん [男性 30代]]

品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：41.62m2～104.18m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1: 匿名さん]

気になるのは地盤の固さ。
埋め立て地ですと、地盤沈下も気になります。
タワマンで内廊下でコンシェルジュ付き。
リバーサイドでオシャレ感はありますが。

[2: 匿名さん]

>>1
運河を普通は川とは表現しません。

[3: 匿名]

ハセコーのタワーの実績はどうなんでしょうか？

[4: 匿名さん]

白金タワー 品川タワーレジデンス

[5: 匿名さん]

>>1さん
マンションそのものは支持層まで杭が届いているので
沈み込んだりということはないかとは思います…。
ただ周りがどうなのかというのは調べていったほうが良いでしょうね。
液状化しやすい地域かどうかっていうのはネットで今は簡単に調べることが出来ますから。

[7: 購入検討中さん]

中途半端な高値だからネズミ講野郎がのさばるのでは？
金に固執した人生は悲しいですね…

[8: 匿名さん]

>3

タワマンといえば以前はスーゼネの独壇場だった。長谷工タワーの実績はここ数年。

コストダウン至上の長谷工で、技術の必要なタワーって大丈夫なのって感じ。

[9: 匿名さん]

>5

表層が弱いと揺れが大きくなる。３・11の時同じエリア、同じ構造で築年数もほぼ同じタワーで、液状化が起こったほうが被害甚大ってケースもあった。

[10: 匿名さん]

>6

物件価格が高から住民のモラルが高いとは限らない。元を取るためにパーティ業者に名義貸しなんて輩も出てくる。

[11: 匿名さん]

>>6

アムの人は見栄っ張りだから中途半端な長谷工タワーなんかでパーティーなんかしないから大丈夫でしょ。
いいか悪いかはともかくとしてもっとグレード高い物件でやるから

[12: 匿名さん]

アムは高級マンションに賃貸で入り込んで共用施設とか使うから防ぎようがないよね。でも、アムが使うのは港区とか渋谷区の高級タワマンだから、ここは狙われないと思うよ。よく使われるのは港区港南のWCTとかだよ。

[13: 匿名さん]

>>12
芝浦のＧＦＴはこれから大変そうだね。
その点、ここの環境だとさすがのアムも商売にならないから安心だな。

[14: 匿名さん]

この物件にたどりつくまでの道筋が致命的だよね。あれじゃ逆にアムウェイに幻滅しちゃうでしょ。
倉庫街でパーティーしても虚しさ倍増させるだけだよね。

[15: 匿名さん]

>>14
まさに。
このマンション、立地がネック。
そもそも手前のマンションが売れたこと自体驚きです。

[16: 匿名さん]

坪単価はどれくらいですか？

[17: 匿名さん]

買い物、学校、あらゆる点でこんなに不便なタワマンは珍しいですね。

前座物件はコッチを売るための地ならし。
あれが需要を食い尽くしてなけりゃいいけど。

[18: 匿名さん]

隣への投稿といい、相変わらずのネガですね。それは放置して、私もここは気になってます。GWから事前案内開始みたいですね。楽しみです。

[20: 匿名さん]

アムって何だか知らなかったのでネットで調べました。勉強になりました。

[21: 匿名さん]

地震が起きた時は多少心配ではあります
たしかに教育関係の施設は距離がありますから、家族には住みにくいかなと思います。
ですが、生活するには不便はないかなという印象

[22: 買い換え検討中]

いよいよ29日から特別事前案内会ですね！
妻と既に現地は視察済み。
意外にも周辺環境は気にしてませんでした。
価格次第ではありますが、東向きレインボービューを狙います！

[24: 匿名さん]

事前案内会にいった人、感想求む

[25: 匿名さん]

案内会の予約もスカスカだし、人気ないみたいですね。他のスレでのステマも酷いですし。

[26: 匿名さん]

民泊OKで売り出せば、すぐ売れちゃったりして。

[27: 購入検討中さん]

昨日行ってきました。普通に満席でしたよ。タワー以外の物件の人は受付前とかに溢れていました。
感想は、間取りはまあまあ良いのかな。
価格はちょっと思っていたより高いかな。
ここも駅3分て表示できないのかなと。隣も一体型のマンションなら。

[28: 匿名さん]

>>27
その割には書き込みが少なすぎる。CTEと併せて壮大な売れ残り物件になりそうだね。

[29: 匿名さん]

1期が40〜50戸で、2年半後の完成までに180戸売る計画だそうです。
CTEは完成1年後の完売予定が早まりそうなペースだから、また値上げするそうです。
売れ残りというか、いつものスミフ流ですね。

[30: 匿名さん]

>>29
坪単価はいくらなんですか？

[31: 匿名さん]

370～380となります。ご検討ください

[32: 物件比較中さん]

>>31
そんなにしちゃうんですね。
横のCTEの売れ行きが早まりそうです。でも値上げするんでしょうね、きっと。

[34: 匿名さん]

大森のタワーよりも少し高いくらいの値段ですね。
330くらいを期待していましたが、ちょっと手が出ないかも。

[35: 匿名さん]

すみふは一期が一番お得です

[36: 物件比較中さん]

人が住むところではない。
しかも高い。買った瞬間罰ゲームの始まりだな。

[37: 匿名さん]

>>31

マジですか!!
坪370万円～380万円だとすると、70㎡で約8,000万円にもなりますよ。

タワーは柱の食い込み等がある場合があるので、70㎡が3LDKが作れるギリギリの大きさでしょう。
取得時における諸費用もかかるので、少なくとも8,000万円以上の資金のメドがつかないと、このタワー物件では子供の居る家族で住むのは難しいということになりますね。

[38: 匿名さん]

分譲時期は違いますが、同じスミフ物件で比較すると、70㎡換算新築時だと下記の感じでしょうか。
WCTは分譲時より値上がっているようですが、運河側や公園側の低層の中古でも300万/坪くらいだと思います。
それよりはるかに高い予価ですね。
信じられない値段です。

WCT=250万/坪（5,300万/70㎡）→ CTE板状=300万/坪（6,300万/70㎡）→ CTEタワー=370万/坪（8,000万/70㎡）

[39: 匿名さん]

WCTとの比較なんてどうでもいいが、この劣悪環境で70㎡8千万を買う奇特な人が数人ならいざ知らず、数百人もいるとは思えないな。

[40: 匿名さん]

>>38
株とか知らないの？分譲時期は一番大切だよ。

[41: 匿名さん]

330万円くらいじゃなかったかな？

[42: 匿名さん]

案内会に参加しましたが、坪370ではなかったですよ。

[43: 購入検討中さん]

CTEの時も事前案内会の価格は高かったけど、結局一期に販売価格は妥当な線に落ち着いていた。
ここもそうだと思うが、妥当な価格の判断が難しい。

[46: 匿名さん]

CTEは事前案内会から5%〜くらい下げた。ここはそれでも高いね。

[47: 物件比較中さん]

場所柄、坪単価300万後半は高過ぎでは？
周辺をストリートビューで見てみましたが、まさに倉庫街という閑散とした感じがなかなかです　笑
近くにコンビニの一つも無い容赦無い感じが凄いですね。
昔の有明あたりを思い出させますが、有明と違ってここは既に倉庫街としての役割が
確立してそうなので、今後の発展などは微妙な気が・・・

ただ眺望は綺麗でしょうし、喧騒から離れた場所で都会の光を眺めながら
暮らしたい人には悪くないと思います。車で走るのが好きな人にも向いていそう。
それにまあ、360世帯の流入で街も変わってくるかもしれませんし。

ただ、坪370〜380はあり得ないですよ。
それ位出せるのだったら他に選択肢も増えると思いますしね。

[48: 匿名さん]

>>47
あり得ないことは良く有るからね。WCTも当時はあの場所で坪250はあり得ないと言われていた。

[49: 匿名さん]

今にして思えば…という感じではありますが。
これから先、どうなっていくのでしょう。
このまま上がっていくのか。
となると、ふつうに共働き家庭でも購入が不可能になってきてしまうから
今が一番高い時なのかな〜とも思ったり。

ここでそれくらいまで行ってしまうと
そもそも需要自体が発生するのでしょうか。
デベがどう動いてくるのか見守らないとですね。

[50: 匿名さん]

ここなら数年は売れ残ると思う。

[51: 匿名さん]

>>50
間違いない！数年は売れ残りそう。

[53: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[55: 匿名さん]

規模も大きいですし、そもそもすみふ自体が
すぐに売り切ろうというスタンスの会社じゃないので。
それにそもそも販売前です。
事前案内会で価格がなんとなく出てきて、
その反応で価格も決まってくると思います。
価格、どうなりますかね
安くはないのだろうなぁ

[58: 匿名さん]

いろんな意見が錯綜しつますが、価格はいくらでしょうか。3LDKで7000万円で購入できますか？

[59: 匿名さん]

竣工済のシティテラス品川イーストより確実に高いでしょうし、値下げせず売り続けるのでしょう。ただ、この物件が完成しても品川ふ頭（東品川５丁目）の生活感のない雰囲気はさして変わらないと思うので私は見送ります。教育施設や買い物、病院には苦労しますし、平日に大型車が行き交うエリアでもあることも、子どもの事を考えると微妙です。隣の品川シーサイドに、大和ハウス、積水ハウスがそれぞれタワマンを計画しており、生活利便性はこちらの方が格段に良いですよ。販売はまだ先ですが。

[60: 名無しさん]

バンダイナムコの所はタワマンではなく19階建の普通のマンションです。
こちらについては、320ー330という予想です。ここのタワーに比べて眺望はないですが安いと思います。
大和のタワーも眺望は望めない立地ですね。どちらを取るかで物件が分かれると思います。

[61: 匿名さん]

シティテラス品川イーストが終わらないと厳しいよ。賃貸や中古がどこまで引っ張れるかかな？

[62: 匿名さん]

う～ん。今後３～５年のスパンでみると、品川区の湾岸エリアもそこそこ供給があるのですね。
我が家は共働きだし、お金かけるなら、眺望より、日々の生活しやすさかな。

[63: 匿名さん]

>>59 匿名さん

シーサイドも海岸通り沿いで大型車の通行はどっちもどっちかと思いますよ。

[64: 匿名さん]

それはない。

[65: 匿名さん]

シーサイド在住ですが、海岸通りは品川ふ頭に比べれば大型車ばかりという印象はないですよ。幹線道路なので路線バスも含め大型車も通りますが、道幅も十分だし、横断歩道も整備されているので、危険を感じることはあまりありません。
59さんの懸念は、当物件のエリア（品川ふ頭）はコンテナやトラックなど大型車の往来が日常的なエリアであって、品川ふ頭に数百世帯の人が住むことを誰も想定していないのではないか？という点ではないでしょうか。
スミフはよくこんな土地を仕入れたなぁ、と思いましたよ。

[67: 匿名さん]

それいったら、WCTの敷地だって昔は、よくこんな土地をと思われたんじゃない。

[68: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん

ごめん近所在住ですが大型車プラス普通車になって比率が下がっているだけで台数は変わらないですよ。
むしろ普通車分だけ増えてます。

[69: 匿名]

どっちもどっちですが、天王洲アイルの交差点は特にトラックが目立ちますね。埠頭、市場、空港に向かっているんでしょうか。

[70: 匿名さん]

海岸通りも普通に暮らしている分には特段車のことで困ることはない、という感じなのかな。
いずれにしたって普通車がわりと多くなってきていて、大型車も通るけれども
道自体はきちんとしているし、ということで。

眺望をとるか利便性を取るかってもう人それぞれかなぁ。
眺望がいいと、家にいるのも楽しそうだなって思います。

[71: 匿名さん]

>>69
CTE前の交差点は品川埠頭コンテナヤードに向かう都道480号と大井ふ頭から伸びる316号が交わる所。だから大型トレーラーの数は海岸通りなんかの比ではないほど多いし、今後も変わらないよ。一方、シーサイド辺りは普通のトラックと乗用車主体だから大したことはない。

[72: 匿名さん]

今後も変わらない？
一応あれでも橋を東に渡るほうは交通量かなり減ったんですよ。
平成30年度には西に行くほうが減ります。
http://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/747454.html
この図の内陸ルートに品川埠頭橋が入っているからです。

[73: 匿名さん]

>>72
東京港トンネルの全面開通により確かに357号の迂回利用は減るが、問題は316号の方。品川埠頭ー大井ふ頭ー東貨ターミナル－流通センターー環七と結ぶ東京の主要物流道路だから大型商用車の交通量が減少することはないだろう。

[74: 匿名さん]

トータルでは減るってことですね。中央防波堤のコンテナターミナルが整備されたらもう少し減るかもしれませんね。

[75: 匿名さん]

迂回通行は減少するが、現在大規模再開発中の流通センターが完成すればその分物流が増えるから、残念ながらあまり変わらないでしょうね。

[76: 匿名さん]

交通量についての情報、参考になります。ここは、工業地帯と認識した方が良さそうですね。
『大型車やコンテナ車が通るから危険！』と考えるより、そういうエリアにタワマンを建てようとしているのですね。

[77: 匿名さん]

小学生の通学時、橋の交差点には旗振り当番がいたほうが安心かな。それか人数が少なければ自主的集団登校にして大人が付き添うとか。要請すればお巡りさんが来てくれそうなくらいの危険度はありそう。

[78: 匿名さん]

>>75 匿名さん

てきとーなこといってただの建て替えですから。
再開発とか笑わせないでよー

[79: 匿名]

港南小学校近くの海岸通りの交差点では旗振りやってるね

[80: 匿名さん]

>>78
たてかえが終わったら増えるだろうが。いい加減だねえ。

[81: 匿名さん]

まだマンション自体の情報は全然出てきていないような状態ですね。特別事前案内会というのに参加すれば、いま公式サイトで出ている以上のことはわかるのだろうけれど、まだそれでも細かいことはわからないですよね。

ここは大きな物件なので、共用部も充実してくるのかな？充実していることが大規模物件のメリットの１つですから。

[82: 匿名さん]

3月に着工したばかりだからね。

[83: 匿名さん]

>>80 匿名さん

道もつながっていないうえ、搬入車種種別も違う流通センター行くとか言うから笑われてるんですよ。
どこを通っていくつもりなのかルートを示してみなさいよ。 自分でどれだけおかしいことを言ってるか理解できるから。

[84: 匿名さん]

品川シーサイド待とうかな。

[85: 匿名さん]

81さん

情報があまり出ていませんよね。特別事前案内会が始まれば
もう少し公式サイトにも情報が出るでしょうかね。
共用部には、スカイラウンジとゲストルーム、
24時間有人管理のコンシェルジュサービスができるみたいです。

[86: 匿名さん]

情報がなかなか明らかになってはいないのですが、

立地から考えると、住んでみたいと思えるマンション物件だと思います。

ただ、コンシェルジュは利用することはまずないと思うので必要ないかなと思います。

共有施設とかって、維持していくのには費用も発生するので、無駄なものは

できるだけ省いてほしいものです。

[87: マンション検討中さん]

説明会は満員御礼でしたね

[88: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

えっ、どこが？

[89: マンション検討中さん]

>>88
満員御礼がデマってこと？
売れ行き悪そうな予感がしてるからデマ流したって？

[90: 匿名さん]

コンシェルジュはいると便利かどうか、っていう点も必要かもしれないですが、
人の目でエントランスを見守っているという点がとても大切になってくるのかしらと思いますよ

人の目が一番効きますから
エントランスで行きも帰りも挨拶という声がけをするじゃないですか、それがいいんじゃないかな、と
防犯的にいても良いんじゃないかと思います

[91: 匿名さん]

このマンションって既に建っているのですか....

[92: 購入検討中さん]

3LDK6000中盤ならと思ったけど、
7000中盤ではちょっとね。最終的に下がることも期待しつつ追いかけるけど、ちょっと手が出ないかな。
下層階はまだ値付けされていないようなんで、上層に比べて下げて売ってくるかは不明です。

[93: マンション検討中さん]

安い埋立地を安い長谷工がグロス請けで施工してるなら、6000万台でも高い気がする。
隣のシティテラスのペコペコな仕上がり見るとなおさら。

[94: 匿名さん]

内廊下、この立地を見ても、高くなるんでしょうね‥

[95: 匿名さん]

お隣のテラスのほうが6千万中盤くらいなんだから、3ldkだと6千万台はありえないと思います。1ldkとか2ldkの比較的小さな部屋だと5千万、6千万あると思います。

[96: 匿名さん]

やはりシーサイドのタワーと比較する人が多いのかな

[97: 匿名さん]

ここは億を超える部屋もでるでしょう
同じ値段だとしたらシーサイドよりも都心に近い分やはり魅力的

[98: マンション検討中さん]

例えば他のマンションでも70㎡位で3LDKとかよくあるけど、部屋狭すぎない？
ベッドルームなんてキングのベッドとナイトスタンド両サイドに置いただけで大変なことになる。
極狭でも部屋数多い方が一般的には好まれるのかな。

[99: 匿名さん]

24時間有人管理のコンシェルジュサービスですか？
まるでホテル並みのサービスになるのだな～と感じましたが、
もしかすると夜間は警備員さんが交代し、見回りをするような
形になるのかもしれませんよ。
防犯上何かあるとすれば圧倒的に夜でしょうし、すぐに対応して
いただけるよう誰かがいてくれれば安心ではあります。

[100: マンション検討中さん]

今はタワーでコンシェルジュは当たり前になってるけど、特にこの立地はクリーニングや宅急便の発送が不便そうだから利用頻度高そう。

[101: 匿名さん]

マンションの上階にすんでいると戸建と違ったスピード感が無いのでクリーニングとか宅急便など面倒でしょうね。ゴミの収集サービスはあるのかしら。スカイラウンジ素敵ですね。ゲストルームもあり親せきなどが泊まったりもできますね。

[102: マンション検討中さん]

一期の予定価格が想像していたよりかなり高くて凹みました。。。

[103: 匿名さん]

40平米はいくらですか？

[104: 匿名さん]

高いの？

[105: 匿名さん]

102さんは案内会に参加されたのでしょうか。

デベ・品川区であること・ベイサイドなどなど、高くなる要素はあるのよね〜なんて思います。
それにしても行くだったんだろ(^ ^;

ランドプランを見てみるとプライベートデッキがあるのですか
気持ちの良い季節だと、ここでボーっとするとリラックスできそうですよね。
ここはマンションの住民以外は来ることはできないと理解していいのだろうか？？

[106: 匿名さん]

プライベートデッキはマンション住人専用ですよ。
料理つくってプライベートビアガーデンたまにしますが昼も夜も最高です。
コンビニで買い足しもできますしね。

[107: 匿名さん]

ここは人があまり来ないので専用デッキとして存在していますが、何十年後に開発が進んで埠頭が賑わうようであれば一般用のウォークデッキが専用デッキより運河側に出来るでしょう。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

せやな。
そんとき、わしゃ死んどるわ。

[109: 匿名さん]

>>106 匿名さん
プライベートデッキって食事OKでしたっけ？
やってる人見たことないですけど。

[110: マンション検討中さん]

もし家族とかでガヤガヤ飲んだり食べたりしていたらちょっと嫌かも。静かにくつろげる場所であってほしい。

[111: 匿名さん]

ブルーシート広げて大宴会しなきゃ、まあ良いでしょう。
運河沿いの土地は、東京都の管理になるのかな？
それとも物件の土地？

[112: 匿名さん]

芝浦とどちらがいいかなと思ってます。芝浦はもう上がりきっている気もして、こちらの方が将来化ける可能性はあるかなとも。

[113: マンション検討中さん]

今週末にモデルルーム予約しました。
ホームページも更新されて、内廊下と重厚な外観を気になってます。

[114: 匿名さん]

２５階の１番高い部屋で９千万代でした。
１３階で６千万代でした。
思ったよりも高いですね。

[115: 匿名さん]

強気のお値段だね。
それにしても、リビング狭すぎない？

[116: 匿名さん]

このご時世その価格帯は安いぐらいかと。

[117: 匿名さん]

タワーは坪350～450くらいのレンジですか。
シテイテラスの方がお買い得に見えてきたが。

[118: 匿名さん]

13階の6千万円台って何平米の間取りですか？

[119: 匿名さん]

57平米の2LDKの部屋です。東向きと南向きがあって、共に6180でした。

[120: 匿名さん]

13階の東向き、良いですね。
レインボー見れますね。

北向きのお部屋は一期にありますか？
出来れば15階以上希望。

[121: マンション検討中さん]

40平米の価格が4000万円代は
相場なのでしょうか？
眺望は全く入らないので
低層階で安い価格であれば
有難いですが

[122: 匿名]

>40平米の価格が4000万円代は相場なのでしょうか？ 眺望は全く入らないので低層階で安い価格であれば有難いですが

本物件の魅力は、駅近と眺望だけど、眺望を諦めて、物件を選ぶのはいかがなものでしょうか？
新築、駅近、内廊下、スカイラウンジほか共用施設等に価値を見出すのであればいいかもしれませんが、安いといっても坪単価300万円超は高いかな。リセールも期待できません。

妥協して、何とかして買うことが目的になってしまう駄目パターン。

[123: 匿名さん]

間取り悪すぎ。笑

[124: 匿名さん]

さすがのスミフ。安定の狭さ

[125: 匿名さん]

>>124

どうした⁉︎
妬んでんの？

[126: 匿名さん]

>>122 匿名さん

スミフさん、また10年位かけて売る戦略ですかね？

[127: 匿名さん]

>>125 匿名さん

初めてWeb見ましたが、「ここで、東京は、最高の夢を見る。」って、大きく出ましたねえ。一瞬たじろいだ。

[128: 匿名さん]

>>127

やっぱり住むなら
新宿、赤坂、六本木 ですか？


外人か お上りさんの発想だな（＾ν＾）

[129: 匿名さん]

ここの間取りってあまりいつものすみふっぽい感じはしないですね。
王道の田の字じゃなくて、変形？
中には田の字もあるけれど。
居室になるべく窓を持ってこようという意志が感じられます。

この辺りだと２LDKくらいが一番需要があったりするのでしょうか。
DINKS向けというか。
あまりファミリーっていうイメージは強くもないですし、
単身者向けにしては駅から少々あるかんじ。

[130: 匿名さん]

この掲示板も盛り上がらないね。

[131: 匿名さん]

もう少しで第4期が販売開始ということですが…
購入しようと以前から考えられていた人たちはもう既に契約に至っているという状態でしょうから、これから先はもう販売はスローペースな方に向かっていっているのかもしれないですね。
駅までの距離を考えると、JR利用者は遠いなと思う状況。
りんかい線、東京モノレールを利用する人ならばまあまあ良いんじゃないかという感じなのだろうなと思います。

[132: 匿名さん]

もう四期ですか？

[133: 匿名さん]

テラスの方はそこそこ注目度が高かったけど
値段のせいかこっちはさっぱりですねえ

[134: 匿名さん]

予定価格発表会行かれた方、価格アップしてください。

[135: 匿名さん]

WCT26階ラウンジからの眺望写真。お台場とレインボーブリッジを近くに見るこの立地は
湾岸一の絶景ポイントです。高層の眺望の良い部屋は坪400万超えるかもですね。

[136: 匿名さん]

二郎は鮨の夢を見る

[137: 匿名さん]

>>135 匿名さん
大丈夫。東の高層でも400は全然超えてないですよ

[138: 匿名さん]

高層が安めで低層が高めかも。高層のビューなら他のマンションの方が良いし、西側低層のビューは他ではそうそう無いし。

[139: 匿名さん]

138さんは価格発表会参加されたのですか？
低層が高めなんですか…
マンション内の価格差があまりないということなのでしょうか。

高層狙いの人には良いのかもしれないですが、コスパ重視で低層を考えている人にとってはうーむ。というところなのかもしれないですね。
まだ予定価格なんで、これからどう変化していくのか。

[140: 匿名さん]

スミフなので、高いと思っても気になるお部屋があるなら
一期で購入したほうがお得ですよ。
優柔不断な分だけ、2期、3期と値段が上がってきますので。。

[141: 匿名さん]

この物件は買いませーん。欲しくありませーん。何が良いか分かりませーん。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん
買えませーーん！

でしょ！？

[143: 匿名さん]

ここ、そんな僻まれるような高級マンションじゃないよ。そもそもタワーマンションだし。。

買わない人が全て買えない人じゃない。
価格と個人の重視する条件がつり合わなければ、いくら安くても買わない。

私は他のマンションにはないキャナルビューの良さで購入決めたけど、タワマンに居がちな変な選民意識ある人達が沢山住んでたら嫌だな。

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん
まあ、数百世帯、数千人が集まれば、おかしな奴は少なからずまじってるから。それが普通の社会だから…。

[145: 匿名さん]

スムログ、三井健太さんの本日の記事はとても参考になりますから読みましょう。

[148: 匿名さん]

>>145
読みました。マンションについて個人がブログを書いているのって多いんですね。「三井健太」はペンネームですか？三井ホームを思い出します。

第33回の「当たり前のことを特別なことのように語る営業効果」ですね。
私なんかはシロウトなので、天井高が高いですと言われたり、アウトフレームですと言われたり、アイランドキッチンと言われたりすると「すごいな、買う側のことを考えているな」と思うのですが、そんなにすごくなかったりもするんですね。

参考になります。ブログの宣伝もかまいませんよ～。読みます、読みます！

[149: 匿名さん]

[NO.146～本レスまでの幾つかのレスを前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[150: 匿名さん]

ここだとりんかい線かモノレールで通勤するという人がおおくなってくるのでしょうか。バスで品川まで出るという手段もあるかと思いますが、そうされる予定の方ってどれくらいなんだろう。
いずれにしても、交通手段はいくつか選択肢はあるということになってくるかと思います。
でもJRとかメトロなどと比べると少し駅力みたいなものは弱めだったりするのかなと思うのですが、資産価値としては影響するものってありますか？

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん
資産価値という言葉に、少し神経質になり過ぎているような気がします。実際に住むことをイメージしてみて、自分のライフスタイルに合うかどうか。住みやすいかどうかが、大切な気がします。
資産価値とは、足し算と引き算で導き出された単なる数字！くらいに考えてみては^_^

[152: 匿名さん]

品川にもう少し早く行ければなあ。
マンション前からのバスはすごい寄り道するから歩くのとあまり変わらないのが残念。
火力発電所か天王洲だと早いけどバス停までの信号待ちが…

[153: 匿名さん]

品川シーサイドのタワー、中層以上はここと変わらないか、高いくらいの価格でした。
もう少し安くなると思って待っていたのに残念です。
ここも高くないってことなんですかね？

[154: 匿名さん]

日々の買い物ってどこでするの？天王洲ってスーパーある？

[155: 匿名さん]

橋を二つ渡ってWCTのマルエツで買うか、品川駅のクイーンズで買ってくるか。チャリか車でイオンに行くか。

[156: 匿名さん]

天王洲にスーパーはありません
帰り道にスーパー寄ろうとするとどうしても途中下車や回り道が必要になるので、
そこは妥協するかネットスーパーを選ぶか

買い物は下記の3つのどれかになる人が多いでしょう
・WCTのマルエツ（マンションから1㎞）
・品川シーサイドのイオン（1.5km）
・品川の伊勢丹（2㎞）

[157: 匿名さん]

りんかい線利用者なら途中下車で大井町のヨーカ堂の選択肢もある。

[158: 匿名さん]

WCTマルエツって１ｋｍもあるか？

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん
ある。

[160: マンション検討中さん]

まったく盛り上がってませんね。。。
みな、シーサイドに流れたかな？

[161: 匿名さん]

資金に余裕があれば、大井町も合わせて検討したいのでは。ここが急に売れ出すとは思えないし。

[162: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん

>>160 マンション検討中さん
天王洲/品川界隈で働いているかどうしても水辺がいいという人以外でここの決め手が難しいですからね。シーサイドの方が住環境や交通の弁もいいですし、現地に行くとなぜここにマンションを建てるんだろうと思うくらい孤島な感じはしました。

[163: 匿名さん]

5000万円台でという人が多いから、安い方に流れるよね。
6000万円を超えると購入者は限定されてくる。

眺望と通勤の便利さを重視する人には今物件はいいと思うよ。
スーパーが近い方がいい人には確かに向かない。

[164: 匿名さん]

中古で眺望がよくスーパーに近いタワマンが何棟がある。新築以外の選択肢があるならその方が無難かな。

[165: 匿名さん]

シティテラス品川イーストの苦戦ぶりと天王洲の住宅地としてのポテンシャルからすると苦戦するだろうな。

[166: 匿名さん]

シティテラスのスレを見るともう殆ど売れているみたいな書き込みがありましたが、実際の所はどんな感じなのでしょうね。

[167: 匿名さん]

最後に売り出してない部屋があるけど、あとは売れてるね。営業はタワーにシフトしたって感じだね。

[168: 匿名さん]

住友不動産が第１期からこんなに価格を出しているなんで正直驚いています。
１ＬＤ・Ｋ　３，８８０万円（予定）～
ということで、パッと見は安いなぁというところ。
ボリュームゾーンは違ってくるのだろうけれども。

こうやって最初から情報を出してきているのはどうしてなのでしょう。
「きっと高いんだろうなぁ」と思われてしまうのを恐れてかしら。

[169: 匿名さん]

全く盛り上がってない
やっぱりみんなシーサイド行っちゃったか

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
大丈夫。向こうも安くなかったから。
眺望と駅近重視ならこっちに流れてくるよ。でも、シーサイドもここもいい部屋は7000万円越えって、どこも高くないか？

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
こちらの方が駅遠いでしょ。

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん
改札までの時間ならこっちの方が近いよ。特にモノレールなら。ほとんど内廊下なんで、外を歩く時間は1分半くらい。
りんかい線でも近い。一回改札まで歩いた方がいいよ。シーサイドのりんかい線は深いからね。

[173: 匿名さん]

いつものスミフ物件ですね。狭すぎの3LDKで、リビングのドアを可能な限り玄関寄りにして、見た目の畳数だけ稼ぐ。
住む人のことなんか考えてないよね。

[174: 匿名さん]

モモレジさん取り上げてますね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4702.html?sp
http://mansion-madori.com/blog-entry-4701.html?sp

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
あれね
あれで1〜2畳稼いでいるよね。
部屋に入り あれ？狭いな、てなりますよね。

[176: マンション掲示板さん]

シティテラスの方は盛り上がってるのになぜこっちは盛り上がらない？

[177: 匿名さん]

あっちも盛り上がってないよ
建ってからもう一年近く経つのにまだまだ絶賛販売中だけど

[178: 匿名さん]

どうすんだろうね。ずっと建物に垂幕つけられて住民としては気が気じゃないだろうね。
いつまでたっても完売しないんだから。

恰好が悪いし笑

そりゃみんな重説の時の容認事項の欄で、敷地内に看板設置とかするよって文言を納得して契約してんだろうけど、住友に関しては何年も何年も掲示されるんだろうからたまったもんじゃないよ。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん
徐々に値を上げていくから住民は困らないんじゃない？
売れないんじゃなくて、買えない人には売らないだけだから。
すみふ物件では既出の議論で、わかっててディスってるだけだと思うけど。
この論点はいつも繰り返されてるね。いやならすみふ物件買わなきゃいいし、わかっててここに書き込んで来る人達は、なんでわざわざ悪口言いに来るのかよくわからん。
時間があるのかな？

[180: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[181: 匿名さん]

徐々に値を上げていくから住民は困らないんじゃない？
売れないんじゃなくて、買えない人には売らないだけだから。

⇨買えない人に売らないって都合のいいへ理屈だね。
相場をあげていくのは、客にメリットはまったくないよ。確かに一期から徐々に価格を上げてたとして、同エリアの他物件も同じように価格をあげて、相場が定着してれば、一期とか比較的早い時点の購入者は高く売り抜けるだろう。
ただ今回住友の2物件は価格が飛びぬけてるわけで、シティテラス品川についてこの売れ行きからしたら、結局相場が追いついてないのよ。
こういう状況ってどういうことが起こるかというと残割必須でたたきうるしかないわけ。
実際シティテラス品川イーストは賃貸事例はかろうじてあるものの、売買の取引事例がレインズをみてもないのよ。こんだけ戸数あれば、大抵何かしらあるのに。
これって多分売却だと相当価格下がる査定になってるからなんだと推定されます。

[182: 口コミ知りたいさん]

>>181 匿名さん

買ってすぐ売るバカがどこにいるんだよ

[183: 匿名さん]

182さん
実態をご存知ないかもしれませんが、私も転勤の都合でここを売ろうとしたんですが、どなたかがおっしゃってたように、査定金額が残割金額になってしまい売るに売れず、現在23万くらいで貸してるのが現状です。
さすがに6580でかって、5580の査定金額を見たときは血の気がひきました。
フルローンではないのに、残割って。。
これまじの話です。
たぶんレインズで売却事例が出ないのも、それが原因だと思います。
過去のレスみて、私もだと驚きましたが、さすがに資産性を信じて、買ったのに、築1年経たずにこの査定価格はびっくりしました。
営業マンのいうことは信じちゃダメだなと改めて認識させられました。
ゆっくり販売して高値で販売していく戦略はいいけど、私のような地方からの転勤組で地理感や相場感がない情弱が雰囲気で流され住友ブランドを鵜呑みにして
しまったのが運の尽きですね。。
これからは絶対勉強してから買います。高い授業料になったな

[184: 匿名さん]

>>183
はいはい。営業ご苦労様。本当に購入者ならさらに価値落とすような書き込みはしないでしょう。

[185: 匿名さん]

りんかい線沿いの有明の住友タワー待ってるんですが、坪340からの予想が出ており、ここより高くなりそうなので迷ってます。
シーサイドもタワーで眺望がいいところはここと同じかグロスで高くなってるし。
周りを見るとここの価格がそうでもなさそうに見えて来るから、不思議です。どこ見ても感覚がおかしくなりそうです。

[186: 匿名さん]

184へ
君が営業だろ
住友のな。
じゃあ査定書アップロードしたら信じるの？

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

ちゃんとマンション名と査定額印字されてるのでお願いしますね。

[188: 匿名さん]

>>186 匿名さん

査定書の画像に修正かけたら私文書偽造ですからね。

[189: 匿名さん]

査定書の画像に修正かけたら私文書偽造ですからね。
横レスですまんが、私文書偽造にあたる刑法犯罪って意味でいってる？

私文書偽造の構成要件知ってるかな

査定書の偽造レベルで私文書偽造にならないよ

[190: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[191: 匿名さん]

転載頒布禁止になってるから、査定書アップするのはダメみたいだ。

[192: 匿名さん]

中古になったら途端に2割3割下がるのは常識では？勉強不足。

[193: 匿名さん]

売れ残っているのだから中古は更に安くなるのは当たり前。ここで揉める程のことではない。

[194: 匿名さん]

中古になったら途端に2割3割下がるのは常識では？勉強不足。

→常識じゃないよ。さすがに築1年で3割下がるのは異常

[195: 匿名さん]

その下がり方だとほとんどの住宅が売るときに残割必須だろ笑

素人なのか、素人のふりしたプロなのかしらんが、、

[196: 匿名さん]

きっと、車か貴金属の話しでもしているつもりなのだろうw

[197: 匿名さん]

二、三割はまれかもしれないが
新築で売れ残っているのに中古に需要があるとしたら新築価格より安いからだ。
ここの中古は間違いく新築価格より下落しているでしょう。
売れ残りマンションの悲惨な現実です。

[198: 通りがかりさん]

>>197 匿名さん

ここって言うけど、このマンションはまだ竣工すらしてないんですけど。

[199: 匿名さん]

>>198 通りがかりさん

話しのながれからお隣でしょ
くっつくんだから同じでしょ

[200: 匿名さん]

>>197 匿名さん
なんども同じ話を振っているようだが、いつも答えは一緒で、売れ残りではなく売らないだけ。
ここも隣も最上階と最下層の一部を最後まで取っておいて、最後に値上げして完売させるいつもの戦略でしょ。
その時に中古で出せば買値で売れるから心配するな。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

スミフしん○ゃ以外誰もそんな幻想抱いていない。在庫は在庫。
在庫があれば値上がりは無い。

[202: 匿名さん]

実際、買いたかったけど、売ってもらえませんでしたって人はいるのかな？お隣のマンション

[203: 匿名さん]

>>197 匿名さん

>>197 匿名さん
郊外は知らんがここ10年で新築が買った瞬間２割下がった値段でしか売れなかった事例を知りたい
多分品川区限定なら８割ぐらいの物件で含み益が出てる

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん
と言うことはお隣は損した2割か。

[205: 匿名さん]

>>202 匿名さん

以前お隣の見学でマンションギャラリーに行った際、グレーになっている部分の部屋が良いと言うと「価格が書いてあるところしか売れません。グレーの部分の販売を開始するまで待ってください。」と言われました。今その時期を待っています。

[206: 匿名さん]

普通は次期販売住戸に入れてくれるよね。
買える客だと思われなければそういう対応もありかな。

自分はすみふは某港区物件を一度見に行っただけだけど、どこでも買えるような対応だったよ。

[207: 匿名さん]

以前お隣の見学でマンションギャラリーに行った際、グレーになっている部分の部屋が良いと言うと「価格が書いてあるところしか売れません。グレーの部分の販売を開始するまで待ってください。」と言われました。今その時期を待っています。

これを地で信じてるから、住友のお客さんて、オレオレ詐欺に捕まる高齢者みたいに人がいいのか馬鹿なのか
広域から集客して、きらきらしたモデルルームをみせて、 価値のないものを高く売る技術に長けてる。

[208: 匿名さん]

住友の販売って、次から次に営業マンが変わって、物件紹介される
なにがなんだかわけがわからなくなる

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん

じゃあ 買わなきゃいいね〜

[210: 匿名さん]

売れないんじゃなくて、売らないんです！ｷﾘｯ

スゲーカッコいい

今住んでる契約者の為にも早く完売させろよ。
いつになったらでかい垂れ幕撤去すんだよ。
売れ残りマンション丸出しやないか

[211: 匿名さん]

売らないんなら垂れ幕だすなよ笑

おとり広告みたいなもんじゃないか！

[212: 匿名さん]

そうかな…
気にならんがね。

[213: 名無し]

>>212 匿名さん

不思議な方ですね^_^

[214: 匿名さん]

世間一般のイメージからしたら完成してもまだ売ってるんだ。
垂れ幕
売れ残りマンションのイメージだと思われるよね。
資産価値的にもよくないんでは？

[215: 匿名さん]

参考URL

http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/sj/15/150245/040200003/

[216: 匿名さん]

215
これって消費者に直接的なメリットないよね？
ただの自慢記事。
天王洲も一緒なら将来高値にならなかったら買った人は大損だね。
今のとこ上がる要素なさそうだけど、品川駅アクセスは悪いし、生活はしにくい街だし。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん

最後まで読んだのか？

[218: 匿名さん]

なにがいいたい？
シティテラス品川も一緒だといいたいのかな？

[219: 匿名さん]

他社が評価してる記事ならまだしも、自社の人間が取材をうけてる記事を鵜のみにするとはあなたどんだけピュアなんですか笑
それとも住友の営業さんですか！？

[220: 匿名さん]

相場を押し上げてくれたから良かったとでも？
そりゃ相場があがる前提だったとしたらな
上がんなかったら、ただの高値掴みでしかない

[221: 検討板ユーザーさん]

>>215 匿名さん

スミフ信者か営業か港南4の住人
まわりの物件も同じように上がっていたので別に特別な内容ではない。
ちなみに最後まで読んでいない。
自社宣伝記事読んでも意味がないからね。

[222: 匿名さん]

ここを検討する人には有用な情報ではないですか？

他と違って値引きしないっていうのは、良いことと思いますよ。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん
住友は他とは違う売り方をするんだ！と住友自身が告白してる記事だね。早期完売は良しとしないと。
消費者にとって良いことかどうかは別だが。ここもさっさと売り切るつもりはないんだろう。

[224: 匿名さん]

>>221 検討板ユーザーさん
別に宣伝じゃないじゃん。むしろ、スミフの売り方っておかしいんじゃね？とツッコミ入れられてる記事。

[225: 匿名さん]

スミフは竣工前完売を良しとしない方針なんだよね。ただ、長〜く売り続ける間に相場が下がったら悲惨と思うが。

[226: 匿名さん]

売れない言い訳ですね。

[227: 購入経験者さん]

買う側からすれば、選択肢が多くて良かったよ。

[228: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[229: 匿名さん]

>228
早く売り切るために値下げされたりアウトレットに出されてはたまりませんが？

金クレも同じようなやり方で、営業コストあまりかけずに長期販売で、結構業績良いように思います。

本来青田買いではなくて、完成在庫をじっくり選ぶべきではないでしょうか？そうすれば、住民の話も聞けますしね。

[230: 匿名さん]

>>228 匿名さん
小出しに売る方が、値下がりしないだろ。
一度に大量に売り出したら、価格も買い手の質も落ちるからね。正しい売り方だと思うがね。

[231: 匿名さん]

230へ
それは売主にとってはメリットあるよな笑
買主にはないんだよ
昨今は相場が頭打ちなんだから、余計にな。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん

買い主もそれを踏まえて買ってるからいいんだよ。安く買いたければ早く買うだけ。関係ない、どうせ買いもしない人がとやかく言う問題ではない。

[233: 匿名さん]

ドトールも最初から長期戦の構えなんだろうな。

[234: 匿名さん]

売れない言い訳をデベの代わりに顧客や検討者が述べるスレ？
それとも営業マンか？
1年経過で新築とは言えない状態になりおおきな垂れ幕も継続。
需要側に見放されているのは明らかだ。

[235: 匿名さん]

最近、竣工前に完売してるマンションの方が少ない気がする。昔は初日高倍率抽選、即完売とか当たり前にあったけど。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん
外国からの投資目的の資金が、かなり目減りしているからね。本来の正しい姿に戻りつつある、といったところかと。

[237: 匿名さん]

大規模ならではの施設や眺望が魅力的なので、ここも早くしないとすぐ売れちゃいそうですね。

[238: 匿名さん]

237

激しく同意できないw

[239: マンション検討中さん]

やはり値段。6000万以上の物件が平均価額のマンションならどこも長期戦になりますよ。
高くて価額が見会わないなら大切な人生を数十年の間、窮屈にするローンを組むことには抵抗がありますからね。
もう既に買わない選択も増えてますし。

[240: 匿名さん]

シティテラス品川イーストいつになったら第4期の本広告に切り替わるんだ。
ずっと予告のまま

そして品川イーストシティタワーも第1期　363戸もあんのにわずか9戸しか供給しないの!???
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/detail.cgi

これが(仮称)おしゃれタウン天王洲のポテンシャルか。

住友の営業さん。もっと危機感持ったほうがいい。

天王洲の資産性は品川により近いのと、運河ロケーションのおしゃれ感があるぐらいで、スーパーは遠いは、教育施設は遠いわ。
住みやすさは品川シーサイドに絶対負けているわけだから、それを認めた上で値段も含めて考えないと、負けちゃうよ?9戸なんていくら住友さんと言えど絶対少ないって。

プライムはなんちゃってタワーとか、積水はムクドリの大量発生で糞害に悩むとか、団地マンションですよとか、品川シーサイドのゴールドクレストの物件が8年近く売れてないのは品川シーサイドの資産性が低いからとか、そういうレベルの低いネガティブトークを客に伝えている場合じゃないって。

現状は天王洲と品川シーサイドとをエリアで天秤にかけたときに、確実に品川シーサイドに客は持ってかれているんだから、ネカティブトークだけで客をつなぎとめるなんて無理だって。

物件の魅力をのばさないと。

とマジレス

[241: 匿名さん]

すみふはとりあえず9戸とか表示するとどこかでみたことがある。「未定」の意味らしい。
わけわからんが。
いずれにしろ1期で半分ぐらい出さないと先行き厳しいだろうね。売り惜しみする市況じゃないのは明らかだから。

[242: 匿名さん]

by 匿名さん　2016-10-12 10:39:04

>もう少しで第4期が販売開始ということですが…
>購入しようと以前から考えられていた人たちはもう既に契約に至っているという状態でしょうか
>ら、これから先はもう販売はスローペースな方に向かっていっているのかもしれないですね。
>駅までの距離を考えると、JR利用者は遠いなと思う状況。
>りんかい線、東京モノレールを利用する人ならばまあまあ良いんじゃないかという感じなのだろ>うなと思います。

このスレの131でCTEで昨年の10月時点第4期って、5か月たってもまだ第4期の本広告がうててないってことだろ、これ


by 匿名さん　2016-05-03 16:26:10
>1期が40〜50戸で、2年半後の完成までに180戸売る計画だそうです。
>CTEは完成1年後の完売予定が早まりそうなペースだから、また値上げするそうです。
>売れ残りというか、いつものスミフ流ですね。

29のレスが本当がどうかはしらんが、40戸どころか、9戸じゃない。

[243: 匿名さん]

241

予告広告で販売戸数未定だったら、わかるけど戸数を9戸てうたってた場合、
実際本広告の販売戸数が相違していた場合、訂正広告が必要になるでしょ。

ってことはやっぱり9戸が正しいんだよ。

かなり苦戦してるね

[244: 匿名さん]

斜向かいのWCT中古は2016年の一年間で52戸売買が成立した。ここのライバルは常時中古売り出しがあるWCT中古になるかもしれないね。