プレシス久が原パークサイドテラスってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレシス久が原パークサイドテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kugahara-park/outline/

所在地：東京都大田区久が原一丁目80番1（地番）
交通：東急池上線 「御嶽山」駅 徒歩14分
東急池上線 「久が原」駅 徒歩15分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：54.85平米～74.78平米
売主：一建設
販売代理：リアルフィールズ
施工会社：株式会社三木組東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

マンションの詳細はまだ分かりませんけど、かなり駅から遠いですね。
住戸数も少ないので閑静な生活環境なのでしょうか。
駐車場が総住戸数よりも多いのが目を惹きました。
下水道の処理区域なので浄化槽（し尿浄化槽）の設置は不要ですね。

[2: 匿名さん]

駐車場は5台ですから、住戸数より少ないですね。
自動車が無くても、自転車使えれば、便利な場所です。
買物も近くに有るので。

[3: 匿名さん]

それもそうなんですけれど、足りないですよねかなり。近隣に月極の駐車場がある感じみたいですから、
もしも敷地内で停めることができなければそちらにしないとならないのかな。

敷地内駐車場って
セキュリティがしっかりしているのでできればそちらで停めたいですが。

ここって一度権利を得たらずっと停められるものなんでしょうか。
それとも改選？

[4: マンション検討中さん]

その前に線路！

[5: 検討板ユーザーさん]

駅から少し離れているけど自転車で駅利用できるかな。バスが色んな方向に走ってて便利な印象。
ホームページの情報、新しく追加されましたね。

[6: 匿名さん]

東急池上線「御嶽山」まで徒歩14分。ちょっと駅まで遠いかなと思います。
バスは何の路線が走っていますか？駅まで直結のほか、池袋や新宿にも1本で行けるなら便利かもしれないと思います。

駅に沿って歩いていけばいいとは思うものの、新幹線の線路も近いし、音が響かないか心配です。「邸宅・教育エリア」とあるので子育て環境にはぴったりなんでしょうけど。地図では御獄山の駅にイオンがあり、商店街があると書かれていますね。あと、東調布公園もあるみたい。線路を超えていかないと公園に行けませんか？

調布、気になるものの知らないことが多いので教えてほしいです。

[7: 匿名さん]

駅に駐輪場はありませんよ。徒歩です。

[8: 匿名さん]

駅まで10分近く歩く必要がありますし、駅に駐輪場がないのがまた大変ですね。

また、駐車場の数も少ないので、近くにある月極を借りる必要がありそうです。

周りにお買い物できるお店があるのがとても便利ですが、
駅近希望の方にとって、厳しい条件かもしれません。

[9: 匿名さん]

しかも駅までは登り坂です。

[10: 匿名さん]

あらー、そうなんですか。
フラットだと距離があっても負担感がないもんなんですが、アップダウンがあると相応に感じられてしまうのですねぇ。

そういう立地条件がきちんとお値段に反映されればいいのですがデベはどういう判断を下すのか！？
今はどこも高くなっているので判断しにくくなってしまうのでしょうか。

バリューがないとなかなか踏ん切りがつかないと思います。
どういうところで出してくるのでしょう。

[11: 匿名さん]

地元民で買い替え検討中のものです。この場所は駅が遠くても、子供がいたらとにかく住環境が良いのと買い物には困らない場所なので（東急やOKストアなど）安値にはならないんですよね。私なら自転車で呑川沿いのフラットな道をまっすぐ行って石川台駅の自転車駐輪場に停めますかね。

[12: 匿名さん]

そうなのですか（汗）駅からある程度距離があるから安くなるかなぁなんて思っていたのですが。
もともとニーズのある街であるとなかなか安くはならないということなんですか。
ということは、資産価値は落ちにくいということでよろしいのでしょうか？
それとも、高音すぎてしまうと、それはそれでお値段が下がりやすいようにもなるのかなぁ。
まあ、あまりここだと資産運用として考える人は多くはないのかもしれないけれど。

[14: 匿名さん]

駐車場は敷地内の方が安心ですよね、雨の時の移動も近いほうがいいですし、でも機械式で時間がかかったり故障の場合など考えたりすると近くで平置きがあればそちらもいいかなと思ったりしています。駅までちょっと距離あり車は手放したくないですが5台しかないので難しいのかな。

[15: マンション検討中さん]

現地を見てきたら大手デベが建てたマンションが近くにいくつかあり、築浅の中古でも良い気がしてきました。向かいにもライオンズ久が原がありました。

[16: 匿名さん]

駅に駐輪場がないんですか！？
さすがに朝晩15分歩くのは厳しいのでバスの利用も考えなければいけないでしょう。
しかし、バス停はマンションの近くにあるのか、通勤時間帯の本数はどれくらい？
など事前に調べる必要がありそうです。
駅周辺には駐輪場が本当にないんですか？

[17: 住民板ユーザーさん1]

御嶽山駅に行くバスは無いです。

[18: 匿名さん]

16さん、実際に是非池上線に乗って見てください。駐輪場もない本当に小さな駅です。ですが、御嶽山駅の二つ隣の石川台駅には駅前駐輪場がありますので、利用するなら石川台まで行くしかないです。

[19: 匿名さん]

御嶽山駅は小さな駅だけど、
池上線の中では、ドトールや、サンマルクカフェ、オオゼキやイオンスタイルなど、使える店がギュッと詰まってる便利な駅だと思います。
ただ遠いです。

[20: 匿名さん]

19さんがおっしゃられるとおりですよね。
いずれにしても、ここの場所だとどこの駅も遠いので、あまり駅の良し悪しは語りにくいように思います。
御嶽山駅も悪く無いですが、
自転車で行くとなるとどこに置くの？という問題が一番むずかしいでしょうね
作る場所自体もなさそうな感じ？

[21: 匿名さん]

この近くに住んでいます。
雨の日は、子供達を連れて傘をさして歩いていると、なんだかんだ御嶽山駅まで30分近くかかることも。
それでもこの場所は気に入っています。
毎日通勤で駅を使う夫は、大変でしょうけど・・

[22: マンション検討中さん]

なぜ売れていないんでしょうか。単に高いからでしょうか。
28戸で修繕の負担など懸念される方がいるのか。
情報、ご意見頂けましたら幸いです

[23: 匿名さん]

御嶽山駅の駐輪場、一応あるみたいですね。
大田区のホームページに載ってました。
http://www.city.ota.tokyo.jp/shisetsu/parking/toukyuu_ikegamisen/goten...
一時利用のみなので空いてるかどうかわかりませんが、第一と第二とあるようです。
駐輪場から駅までの距離がどれくらいかわかりませんが…。

[24: マンション比較中さん]

ブランズ久が原が高くて他の物件を探していたら、こちらが出てきました。
安いと思ったら北向きですか、、

[25: 匿名さん]

モデルルームにいきましたが、全然売れていないようです。
営業もやる気なし？の感じでしたし、買ってしまった方は、、、。売れ残りを、どうするんでしょう。かなら、値下げしないと、さばけないかと思います。

[26: 匿名さん]

スーモに出てる間取りだとまだ南東向きの部屋もいくつかあるようでした。
ただ北向きの部屋に比べるとプラス一千万とかで。値付けが微妙ですよね…。
駅徒歩14分なのでもう少しメリットが欲しいなあと感じます。
モデルルームがそんな感じなのも頷けるといえば頷けますね。
第1期・第2期の販売は先着順になってるんでしょうか？3期もあるんでしょうかね。

[27: 通りがかりさん]

近所に住むものです。

あの、あたりは、新幹線下に不審者がいます。
通学路も、危ないですし。
大田区通学路で、検索すると区の小学校一覧で通学区の小学校の危険点を指摘したものがでます。

松仙小学校は結構な数の項目があげられています。

[28: 匿名さん]

>>新幹線下に不審者
いつもいる人でしょうか。防犯ベル持たせなくちゃいけませんね。大人は携帯があるのでいいですが、子供は対策を取らなくてはいけません。我が家は携帯を持たせていないので。

>>区の小学校一覧で通学区の小学校の危険点
不審者に、自動車事故もそうでしょうか。登下校中に車が突っ込むこともありましたね。幼い命を落とさないために注意しないといけませんね。。。

[29: マンション検討中さん]

実家が近いので検討していましたが、まだあの不審者いるのですか？
気味悪いですが、何もしてはこないのか、被害にあってからでは遅いですが。

値段がたかすぎるので、これならブランズ久が原をみんな買うかな⁉

[30: マンション比較中さん]

高値で売れる時代は終わりました。
向かいに建っているラインズと同等の分譲価格でやっと売れるかどうかですかね。
ブランド力からすると申しわけないですが、大京が圧倒的に上でしょう。

大京と一建設

安心を買うにはどちらを買いますか？という事

[31: 匿名さん]

高めの価格設定できているということですが、設備や仕様のグレードがとても高い、ということでよろしいのかしら。
普通ならオプションでついているようなものが仮に標準で入っているのであればそれは評価はできるんじゃないかなと思いますが…。
ここならではの特色ってなにかあったりするのですかね？

[32: マンション比較中さん]

設備の仕様やグレードは標準的なものだと認識しております。
特色ですか、そうですね、、住所が「久が原」という点だと思います。
あとは小さいながら公園が隣接している点でしょうか。

正面に建っているライオンズの価格を確認し、
その上で納得できるならば、検討されては如何でしょうか。

ライオンズは時代が違うという営業側の主張があると思いますが、
仕入れ時期、価格と売り時を誤ったのでしょう。
高いときに仕入れ、市場が上げどまりした状況の中で
高値で売っているのが現状です。

別に批判す事はないですが、適正価格を間違えていると思います。
価格を改めれば十分に売り捌けるのに、勿体ない。

[33: 通りがかりさん]

前の販売会社が倒産して、新しくなったようですけど。
仕様はモデルルームはオプションだらけでよくわかりません。
本当久が原というだけ。
駅からも遠く、微妙ですね。
地主の方はこのあたりでは有名なお金持ち。
早々に売れたといっていた最上階は地主の方か親族などお住まいなら嫌ですね

[34: 匿名さん]

プランによっては、使いやすい間取りかなとは思ったのですが
駅からの距離を考えると、ちょっと躊躇ってしまいます。

ただ、総戸数が少ないので、
大規模なマンションを希望しない人にはおすすめかもしれません。

何を優先にマイホームを決めるか次第かな～と思います。

[35: 匿名さん]

ここは、人気の松仙小学校の学区という利点がありますね。

[36: 匿名さん]

この場所でこの価格？誰が買うんでしょうか…何かの間違い？この価格じゃ駅近でも躊躇しますよ…

[37: 匿名さん]

今って２期の販売をしているということでよろしいのかな。
３期の予告が出ていますが８戸の販売だそうです。

総戸数は少なくて、駅からも遠い…んですけれど、ここは学区が人気であるということなのですか。
子供さんがいる人にとっては良いということになってくるのでしょうね。
駅まで遠いのもある種繁華街から遠くなっているというかんがえかたになりますから。

[38: 匿名さん]

まだ第２期売り切っていない状態で３期出してくるんですか。なかなかに販売がゆっくり。駅まですごく遠いのがやはり一番効いているのかなと思いました。ものすごく安くしていてくれればいいのですが、そうでなければこういう感じになるのか。まだこの辺りにしては良いお値段であるという感じですか？それともお手頃感はあるのでしょうか。この辺りの相場がわからなくて判断できません。

[39: 匿名さん]

全然売れてないんですょ、売れないんですょ。
モデルルームはガラガラ。
販売会社は倒産し、別の会社にかわりましたから。
駅から凄く遠いし、戸数も少ない。

[40: 匿名さん]

ファミリータイプ　3,900万円台より
ということでした。
これって一見やすそうに見えるのですが、でも実際を思うとそうでもないんかなぁ。
駅までこの距離でというふうに思ってしまうと特に。
マンション今はどこも高いので、ここみたいに現実的な価格を出してくれているのは純粋に助かりますけどね！！
個数が少ないのも確かに気になる。

[41: 匿名さん]

3900万円からってあっという間になくなって結局高いものになりそう、駅からの距離も考えると別のここじゃなきゃっていうメリットがあれば別でしょう。都内のマンションはまだまだ強気ですね。新幹線通勤でもう少し地方も検討しようかなとも思いますが結構地方も高かったり、駅から遠かったりするんですよね。

[42: 匿名さん]

もう入居だそうです。
第3期の販売の案内がありましてファミリータイプ　3,900万円台よりということでしたよ。
この価格帯は多く揃えているのでしょうか。
入居近いですが、全体の何割が売れているのでしょう。
少なくとも2期までは売り切ったということですが、2/3くらいは出ている・・・？もう少し売れていた欲しいものですがこちらからだとわかりませんね。

[43: マンション検討中さん]

3990万円～というのは全て北向きで南向きは5000万円以上ですね。

[44: 匿名さん]

もう入居されている方もいらっしゃるようですね
3戸残っているようなので、総戸数が少ないだけに早く完売してくれると管理費収益はまかなえますが、ずっと空き家になってしまうと1戸分の管理収益がなくなってしまうのは
小戸数マンションにとってはダメージが大きくなってしまいそうです
価格帯は多少高めの設定になってしまっているのかな

[45: 匿名さん]

3期分8戸が更に追加になったみたいです。全部で11戸ってことなのかしら。
もしかしたら4期もあるかもですが…。
竣工済みマンションでも今後も販売は続いて行くようですし、売れ残っているというより
のんびり販売してるなあという印象です。価格帯の変動なんかはあったんでしょうかね。
住み心地の感想とか出れば参考になりそうですね。

[46: 匿名さん]

全部で２８戸のマンションです。
そのうち１１戸がこれから販売、又は現在販売中ということはかなりのんびりペースでの販売ということになってくるのではないでしょうか。

販売自体が遅かったのか何なのか。
実際の環境を確かめてから購入できるという点は良いと思いますが。
実際に住んでいる人ってどれくらいいるかで売れている数は把握しやすいかも

[47: 匿名さん]

のんびりペースで販売を進めているようですが、建物内モデルルームが公開されていて、全住戸内覧可能という点は検討者にうれしいマンションではないでしょうか。
ここは久が原駅からは徒歩何分ですか？
規模が小さいのでシャトルバスを導入するのも難しいのかしら。

[48: マンコミュファンさん]

>>47 匿名さん 徒歩1分のバス停は 田園調布駅行きと蒲田駅行があります。徒歩3分のバス停は馬込駅行きや大森駅行き他…などがあります。久が原駅までは徒歩17分程かと思われます。

[49: 匿名さん]

専用庭はデッキになっていておしゃれな感じだなという印象を受けました。
バルコニータイプもバルコニーの広さも十分な広さになっているのも利点に思います。
ただIrタイプはエレベーターのすぐ隣になっていますが、騒音等はどの程度になってくるのか多少気になる部分はありそうですね。

購買層としてはファミリーが多くなってきそうかな

[50: eマンションさん]

ゆっくりのんびりではなく、販売会社が倒産したりで大変だったのではないですかね。
大分値下げしたようですが、向かいのライオンズ分譲時よりはるかに高いですから、