大規模修繕工事が近づいており、輪番制で理事になる予定なのですが、知人から悪質な設計会社がいるので注意したほうが良いとアドバイスを受けました。安い金額で設計業務を受注し、施工会社からマージンをもらい談合を誘導するような設計会社が多いと聞きましたが本当なのでしょうか?
大規模修繕工事を経験した管理組合の方からアドバイスをいただければ幸いです。
おすすめの設計会社、逆に評判の悪い会社があれば教えてください
[スレ作成日時]2016-03-23 12:48:10
談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが
128:
匿名さん
[2022-09-22 11:35:54]
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129:
匿名さん
[2022-09-22 11:38:59]
ちなみに管理組合の民度は平均分譲価格に比例するみたい。
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130:
評判気になるさん
[2022-10-20 11:36:04]
不適切コンサルの目安、目印はありますか?
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131:
匿名さん
[2022-10-20 15:31:07]
マンコュのスレを見ればだいたいは理解できますよ。
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132:
口コミ知りたいさん
[2022-10-20 19:20:01]
>>131 匿名さん
スレが無い会社も多くて困っています。 |
133:
匿名さん
[2022-10-21 10:55:32]
スレがない管理会社に対しては、別スレを
立てたらいいと思います。 そうすればいろんな書き込みや情報が提供される筈です。 |
134:
匿名さん
[2022-10-21 12:49:24]
スレの立て方しってますか。
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135:
匿名さん
[2022-10-21 18:51:11]
自分でスレを立てるとその管理がたいへんだから
人が立てたスレに乗っかった方が楽だしね。 |
136:
匿名さん
[2022-10-21 19:34:39]
そういうスレがあるね。
PART2がその典型。 |
137:
匿名さん
[2022-12-10 13:57:07]
規模が大きい所はほとんどです。
資本金2000万円以上や一級建築士が5人以上とか縛りがある公募も管理会社や居住者と繋がっていて仕組まれています。 |
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138:
匿名さん
[2022-12-10 14:16:47]
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139:
匿名さん
[2022-12-17 13:08:32]
この業界の設計事務所は社長が一級建築士でない所が多いのは何故ですか?
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140:
匿名さん
[2022-12-17 13:43:06]
専門的な知識も持たず、口達者が取り柄だけの人間がコンサルタントになるケースは多い。
先日も某テレビ局にマンションコンサルタントと称して出演していた。 2級建築士の資格は持っているみたいだ。 その程度の知識でコンサル受ける側は気の毒だ。 この手の人間がテレビでコンサルと称して幅を利かせている。 今に始まったことでもないが、テレビ局も出演者には慎重になってほしい所だ。 このテレビ局の無能ぶりと不安を煽る手口は、まさに視聴率稼ぎとしか言いようがない。 |
141:
検討板ユーザーさん
[2022-12-17 19:47:16]
>>140 匿名さん
コンサルタントなら 建築士じゃなくてもいいんじゃない? 設計とコンサルタントをセットで考えたとしても 大規模修繕程度なら 現実的に建築士の知識や資格は あんまり役に立たないんじゃない? |
142:
検討板ユーザーさん
[2022-12-17 19:56:17]
>>139 匿名さん
多いですかね… ゼロではないけど、決して多くはないと思う。 とはいえ 業界一位のTDSは、先代の岡さん、今の大森さん、ともに一級建築士じゃないです。 ほとんど休眠会社化していた同社を買い取る感じで岡さんがここまで大きくしたので、 商売人なんでしょうね。 利益を産むシステムを完成させた立役者でしょう。 |
143:
マンション検討中さん
[2022-12-17 19:58:49]
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144:
通りがかりさん
[2022-12-17 20:18:02]
大規模修繕専門のコンサルタント会社だとすると
会社を維持することを考えたら、 管理組合からの格安な契約金だけで成り立つ訳がないんだよなー 正当な費用を組合からもらうか、 どこかから調達しないと無理でしょ ってことは 設計コンサルタント費用が安くないと選定しない、という組合が多すぎるので、今のような業界の構図になったのは明白。 |
145:
匿名さん
[2022-12-17 21:03:38]
>>141 検討板ユーザーさん
そうかな? 建物に関するトラブルなんでしょ? 専門的な知識がないとコンサルトできないと思うよ。 医学知識のない者が病人の診断をするようなもの。 時々いるよね。 勘違いして生きている人間。 コンサル内容に対して知識のない人間がコンサルするなんてお笑いだね。 |
146:
匿名さん
[2022-12-17 21:07:59]
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147:
匿名さん
[2022-12-17 21:17:10]
>>143 マンション検討中さん
ゲテモノ好みの人間だね。 |
148:
匿名さん
[2022-12-17 21:55:19]
>>143 マンション検討中さん
建築に対する知識が不足しているから一級建築士の資格さえもらえない。 国家が、あんたは建物に対しては知識不足だとお墨付きをもらっているようなもの。 一級建築士もピンからキリまでいるが、そのキリにもなれない人間が2級建築士。 そんなコンサルから何を相談するの? おーこわ。 鳥肌が立つわ。 |
149:
通りがかりさん
[2022-12-17 22:28:09]
一級建築士は主として建物を新築するために必要な設計・工事監理業務に偏っている資格ですからね
|
150:
通りがかりさん
[2022-12-17 22:33:04]
っていうか
大手のマンション改修専門コンサルのほとんどでは 一級建築士が実際の業務をやってないでしょ 。 プレゼンと打合せ出席と押印だけ。 実務は施工業者が裏でやってるし。 |
151:
検討板ユーザーさん
[2022-12-17 22:35:13]
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152:
評判気になるさん
[2022-12-17 22:37:49]
大規模修繕の専業コンサルには
不信感しかない |
153:
匿名さん
[2022-12-18 00:04:26]
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154:
匿名さん
[2022-12-18 06:26:18]
|
155:
口コミ知りたいさん
[2022-12-18 07:45:44]
|
156:
マンション掲示板さん
[2022-12-18 07:46:20]
|
157:
通りがかりさん
[2022-12-18 11:40:33]
コンサル受けるのに一級建築士でもない時点でダメだろ。
社長が一級建築士でない所は営業出身の会社だよ |
158:
口コミ知りたいさん
[2022-12-18 12:52:00]
>>157 通りがかりさん
設計・監理を依頼するなら一級建築士が良いでしょうね コンサルタントは経験値やノウハウじゃないかなー 一級建築士が合意形成に長けてる資格とは思えない あっ 設計・監理と コンサルタントを ごっちゃで考えて居る人なのかな? |
159:
口コミ知りたいさん
[2022-12-18 12:53:32]
>>157 通りがかりさん
設計・監理を依頼するなら一級建築士じゃないとねー コンサルタントは経験値やノウハウじゃないかなー 一級建築士が合意形成に長けてる資格とは思えない あっ 設計・監理と コンサルタントを ごっちゃで考えて居る人なのかな? |
160:
通りがかりさん
[2022-12-18 12:54:37]
|
161:
通りがかりさん
[2022-12-18 14:20:45]
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162:
匿名さん
[2022-12-18 18:17:13]
|
163:
eマンションさん
[2022-12-18 21:41:49]
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164:
マンコミュファンさん
[2022-12-18 21:42:56]
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165:
マンション検討中さん
[2022-12-18 21:46:29]
>>161 通りがかりさん
建築知ってる=合意形成に長けてない なんて 誰も言ってないよ 一級建築士が合意形成に長けてる訳じゃない、 って言ってるだけ。 新築しか経験のない一級建築士に マンション、大規模修繕を頼むぐらいなら 無資格で経験豊富な人に頼みたいわ 一級建築士崇拝者なのかしらね それなら俺のことも崇拝してくれ! |
166:
匿名さん
[2022-12-18 22:11:21]
軽い一例
うちには夫が一級建築士で妻が二級である 理事組合員が住んでいる。 理事会に夫婦二人で出席。 案件に対する評決で夫婦二人が反対に挙手 して否決にした。 その場で同僚の理事が二票ではない一票だ と意見をした。 両者相譲らず理事会は紛糾した。 理事長は理解できず管理会社担当に意見を 求めた。 担当曰くこういう場合もありますので議案 は成立としたらいかがでしょうとまちがっ た具申をした。 規約の改正といった重要な案件でしたので 同席のマンション管理士の管理員が夫婦二 人での部屋の共有は議決権は一票ですよと 担当と理事長に意見をしたが理事長は担当 の意見を採用して議案の成立をさせた。 そののちに問題が出ている。 |
167:
匿名さん
[2022-12-19 06:07:12]
>>166 匿名さん
おまえはアホか。 議決権は一つなんだから、総会出席前に議長に対して議決権者を届け、届け出た者の意志表示が議決権として採用される。 届け出た名前が夫なら妻の意見は無視していい。 このケースの場合、ルール違反だから夫婦とも無効票となる。 つまり、議決権数には加算されない。 議決権数を2票持っているなら、双方の票が1票として加算されるだけ。 何の問題もない。 |
168:
匿名さん
[2022-12-19 06:18:10]
|
169:
匿名さん
[2022-12-19 13:39:22]
マンションの部屋を2戸もっていれば議決権は2票あるけどね。
|
170:
匿名さん
[2022-12-22 11:29:14]
共同で所有していればどちらかにきめなければならない。
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171:
評判気になるさん
[2022-12-23 18:47:50]
不適切コンサルタントを教えて欲しい。
|
172:
匿名さん
[2022-12-26 12:56:41]
>>171 評判気になるさん
現在組織化されている会社はほとんどがそうですよ。 |
173:
名無しさん
[2023-01-29 01:38:58]
MTKって大丈夫なんですかね?
うちのマンションでは、理事長が異常に大規模修繕工事したいと言って必ずコンサルを挟むのですが、挙げ句の果てにマンション全体で借金をしてまでこの工事をすべきだ!とか主張してて困ってます。 評判ご存知の方おられたら教えて欲しいです。 |
174:
匿名さん
[2023-01-29 05:33:03]
|
175:
匿名さん
[2023-01-29 09:19:08]
>>174 匿名さん
作り話ではないよ。 総会でも同じようなことが随所に行われているよ。議案書と議事録と理事会と総会の質疑応答の録音等は保管しているよ。 公表できないのが残念だけどね。もしかしてお宅がその理事さんかね、 であればもう一つお宅は瑕疵担保責任を間違った指導を組合員にしたよね。 今度は修繕委員らしいが、ちゃんとしてよね。 |
176:
匿名さん
[2023-01-29 09:36:40]
>>175 匿名さん
本人でもないのに、なぜ作り話ではないと断言できるの? 総会と理事会の違い位は勉強しておいてね。 区分所有法を知らないと、作り話であるかどうかの判断もできないだろうな。 問題なのは、そういう状況を知りながら放置している管理会社。 何らかの目論みあっての放置なのだろう。 >公表できないのが残念だけどね。 公表できないって意味不明だな。 公表すればいいのに。 |
177:
匿名さん
[2023-01-29 10:06:54]
>>176 匿名さん
管理会社には道義的責任はあるよ。 肝心なのは組合側の方が責任は重大だよ。 役員や組合員が知識がないか、 わざと管理会社との共謀だと思うけどね。 総会等の議案書と議事録を見れば作成者の 管理会社はその経緯を正直に書いているが、 理事長はそれを理解できずに署名押印した からそれが正式なものと後日理解すること になり辞任。 管理会社にしてみれば組合員の中に後日不 正が管理会社の責任にされたくないので正 直に議事録を作成しておくことが無効の訴 え等が行われた時に備えたのだよ。 管理会社はこの悪徳理事長や他の理事とは 共犯者ではないと議事録に証拠として残し たのだよ。 それを見抜けない馬鹿悪徳役員はまんまと 落とされたことになる。役員全員辞任終了。 |
178:
匿名さん
[2023-01-29 11:55:56]
|
179:
匿名さん
[2023-01-29 17:33:40]
>>173 名無しさん
MTKがどうかは知らないけど、 大体不適切コンサルの特徴としては、まず見積もりがコンサルの決めた一元方式だと談合に導きやすくて、業者さんの参入障壁を高くするのが特徴かな?例えば資本金が一億以上とかだけど、そんな建設会社ほとんどいないし、資本金って後で減らしてもわからないし、自社株だったりでそもそも意味ないし。 あと、理事とか理事長が執拗に工事がしたいと言う人がいるとかなり怪しいと思うよ。 あと工事の範囲を増やそうとする理事がいると多分バックマージンが流れてる思います。 普通の理事は安く済めば、月々の負担も減るから喜ぶだろうから、当然不自然ですよね。 |
180:
匿名さん
[2023-01-30 10:09:21]
談合をするような悪質なコンサルタントは、マンションの
コンサルタントには選ばれませんよ。 |
181:
匿名さん
[2023-01-30 11:08:45]
|
182:
買い替え検討中さん
[2023-01-30 20:08:25]
悪質なコンサルタントを採用しなければ良いんじゃないかな。
何故コンサルタントが必要なの。 談合するようなコンサルはいらない。 |
183:
某コンサル社員
[2023-01-31 00:50:31]
>>182 買い替え検討中さん
管理会社に依頼すると経費をガッツリ乗せてくる。 責任施工で施工会社と直契約すると、ボッタクられる 組合側が手間をかけたくないなら お金で解決することになる。 嫌なら手間を掛けないとね |
184:
名無しさん
[2023-02-05 23:01:35]
>>173 名無しさん
身の丈にあった工事をする。借金のあるマンションは資産価値が落ちる為。無駄な支出を減らす。コンサルは入れない。 |
185:
口コミ知りたいさん
[2023-02-05 23:06:18]
>>173 さん
たくさんいるはずです。 談合させないためには、 管理組合は、そのコンサルに施工業者を公募させず、管理組合が施工業者を選ぶ事で癒着を防ぐ事が出来るのではないでしょうか? コンサルに伝えてみる、 色々な理由をつけて断ってくるでしょうかね。 |
186:
某コンサル社員
[2023-02-06 23:50:36]
>>185 口コミ知りたいさん
組合が選んでも構わないんですけど、 マンションの大規模修繕に不慣れな施工会社を 選ばれてしまうと、ほんとーーーーに辛い。 それなりの実績がある施工会社なら 全然構わないですよ。 ウチがコンサルしているならね。 |
187:
匿名さん
[2023-02-07 12:34:39]
|
188:
匿名さん
[2023-02-07 15:02:33]
設計コンサルタントの候補を選出する場合は、マンションの
設計コンサルタントの経験があることが大切です。 施工会社も同様です。 |
189:
匿名さん
[2023-02-07 19:03:15]
談合を誘発する悪質コンサルタントはいるでしょうね。
悪質というか、見積もりを提出するときに、コンサルタントと施工会社が 話し合って金額をきめるんですよね。 |
190:
匿名さん
[2023-02-08 11:52:18]
大規模修繕工事でも、見積もりを取るときはコンサルに施工会社は
相談して見積金額を出すのが多いようです。 それだけコンサルタントの顔色を窺っているんでしょうね。 |
191:
匿名さん
[2023-02-08 12:17:20]
設計監理業者と施工会社の繋がりはどうしてもあるでしょう。
どこかの工事で一緒したことかあり、顔見知りになっているでしょうから。 |
192:
匿名さん
[2023-02-08 19:44:04]
しかし談合に結び付く可能性は高くなるね。
普通はでてきた見積書を専門委員会がコンサルタントに 相談するために雇っているんだけどね。 |
193:
匿名さん
[2023-02-09 08:58:38]
建設業界は奥が深いからね。
素人ではなかなかそれが分らないだろう。 |
194:
匿名さん
[2023-02-09 09:44:39]
しかし、談合をしていても、その証拠を掴むことはまずできない。
当人たちがいう訳はないからね。 |
195:
匿名さん
[2023-02-09 10:30:27]
まさかマンションの管理に、検察が介入してくることはないしね。
結局噂に終わってしまう。 しかし噂は尾ひれがつくから怖いね。 |
196:
匿名さん
[2023-02-10 12:03:46]
談合というか、施工会社や管理会社も、お金は
動かないが見積金額について相談することはあるかもしれないですね。 |
197:
匿名さん
[2023-02-12 19:47:14]
そこが建設業界の闇ですね。
|
198:
匿名さん
[2023-02-19 13:14:05]
|
199:
匿名さん
[2023-02-19 13:56:41]
>>198さん
今はね、何でもかんでもお金で解決はしていないんだよ。 談合が分れば設計コンサルタントの仕事がなくなるからね。 住民もみんな関心をもっているから。 お金は絡まないが、仕事を融通しあう、これが現在の建築業界の 流れだよ。 |
200:
匿名さん
[2023-02-19 21:18:11]
施工会社としては、設計コンサルタントの建築士に対しては
先生と呼んでいようだね。 施工会社にも建築士はごまんといるだろうが、自分の会社の建築士 に対してはさんづけなんだよね。 |
201:
匿名さん
[2023-02-21 13:33:57]
商売が絡んでいるからだよ。
工事はそこのマンションだけでなく、いろんなとこが あるから。お互いに助けあって生きていこうということかな。 |
202:
匿名さん
[2023-02-21 21:11:39]
施工会社と設計コンサルタントは談合とかのお金は
動かなくても仲はいいよね。 その方が仕事はうまくいくからね。 |
203:
デベにお勤めさん
[2023-02-22 20:03:28]
談合をしている業者がいたとしても、会社名が分からなければ
意味ないね。 |
204:
匿名さん
[2023-02-24 19:34:02]
そうだよね。
ここでいろいろなことを書きこんでも会社名がわからなければ 対応のしようがない。 |
205:
マンション掲示板さん
[2023-02-25 07:42:14]
中央区日本橋のT社にマンションの大規模修繕の見積もりを依頼したことあるが、そこはやめた方がいい。見積もり金額と実際に施工したときの金額が違うじゃないかとうちの管理会社ともめたぐらいだ。
ちなみに同社に対するよろしくない意見を叩く輩がいるけど、社員だと考えた方がいい。顧客を騙すくせに自社の評価を気にして掲示板で目を光らせてるらしい。 |
206:
匿名さん
[2023-02-25 21:14:53]
>>205さん
工事の仕様書どおり下請け会社が工事をするんだが、その 仕様書が手抜きされていればその通りに業者は仕事をする。 それができないように、設計コンサルタントを雇えば仕様書 通り仕事がされているかどうかを監理してくれる。 |
207:
匿名さん
[2023-02-26 10:08:31]
業者がどういった工事をするかは、全て仕様書に基づいて
行います。 しかし、その通りにやらないのを手抜きといいます。 手抜きは、施工会社というか元請だけでなく、その下請けや 孫請け業者もやります。 その監理を誰がややるかです。 |
208:
匿名さん
[2023-02-26 13:19:48]
設計コンサルタントがいればそのコンサルタント、いなければ
施工会社がやります。 |
209:
匿名さん
[2023-02-27 19:38:26]
大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が一番
いいと思います。 |
210:
マンコミュファンさん
[2023-02-27 20:06:11]
|
211:
匿名さん
[2023-03-02 11:19:22]
|
212:
匿名さん
[2023-03-05 13:53:32]
施工方式は随意契約ともいいます。
|
213:
一般人
[2023-03-05 19:24:28]
HPで責任施工を標榜する営繕業者もおりますし、下請けに徹している営繕業者もあります。
二回目の大規模修繕で初回の優良な下請け営繕業者に直接もアリかもしれません。 但し、住民(理事会、委員会)が相当詳しくないと難しいと思います。 皿菅は一級建築士事務所やNPO法人が、リスク無く(自分たちに)行いますが、大規模修繕期間に通常管理、施工監理(皿菅)、施工管理が全て別会社と言う携帯すら認識が無い場合が多いです。 アフター(期をまたぐ)も施工管理と相対で話してね!皿菅は、バイバ~イ!もあります。 結局、設計監理による仲介業(大規模修繕支援業務委託契約)となり、公募(建築新聞等)から仕組まれれば、現説談合、キックバックとなります。素人住民達には到底判りません。 皿菅は、劣化診断、基本設計(数量表特記仕様書)、業者選定(公募して競争入札の形の営繕業者契約)とドンドン進みますので、途中でクビ(解約)にするのは、臨時総会が必要です。 |
214:
匿名さん
[2023-03-06 13:25:03]
設計コンサルタントを選定するのは大切なことですが、
そのコンサルが談合をするかどうかは分かりません。 評判を聞くしかない。しかし、その評判をだれから聞くかだけど。 |
215:
匿名さん
[2023-03-06 13:59:17]
悪質なコンサルタントというのが分っていれば、契約
することはしないでしょう。 |
216:
匿名さん
[2023-03-07 11:40:24]
>>213 一般人さん
大規模修繕工事のやり方として、設計監理方式を採用するには コンサルタントをいかに募集していかに選定するかにかかっています。 問題は、選定した業者との契約内容を明確にすべきです。 普通、設計コンサルタントや施工会社とは契約書を交わしてから 工事にとりかかりますけどね。 |
217:
一般人
[2023-03-07 23:15:45]
213です。
皿菅は基本設計(コンサルタント)と施工(営繕業者)は同時にしません。 皿菅は、設計監理で、1.劣化診断 2.基本設計「数量表(材料×㎡、×?、と特記仕様書)」3.営繕業者公募、現説(金抜き基本設計で)、競争入札で契約(営繕業者と管理組合が契約)で竣工まで。コンサルタント(皿菅)は、この一連の流れ全てセットの業務委託契約締結をしなければ何もしません。(ウマミありませんから) 設計監理と施工管理(営繕工事)を同時に契約するのは責任施工で、当初から一社で、公募、現説、競争入札はありません。 マンション住民(理事会、委員会)が、別途発注で設計監理(劣化診断から)のみを選定し契約、その基本設計を各々営繕業社に持ち込み(管理組合の見積もり依頼ならやります。)選定し、その営繕業者と契約が出来る高度な管理組合なら、皿菅(コンサルタント)はそもそも不要です。 |
218:
某コンサル社員
[2023-03-07 23:49:34]
|
219:
一般人
[2023-03-08 00:33:26]
一連の流れは、途中解約は臨時総会が必要で、住民が知らず談合され、営繕業者からコンサルへキックバック発生の恐れはありますので、分割受託コンサルが、
1.劣化診断から基本設計(数量表)の成果物で受託終了。 2.その設計者を伏せ、他コンサルへ公募し競争入札までを受託終了。 3.入札結果の上位から下位までの営繕業者を呼び、選定する理事会・委員会のアドバイスをする他コンサルが受託し営繕業者と契約すれば、全て分離発注で本当に安心ですね! |
220:
匿名さん
[2023-03-08 08:57:07]
|
221:
匿名さん
[2023-03-08 20:50:44]
|
222:
匿名さん
[2023-03-09 09:34:07]
裁判にもっていく場合は、原告も被告も証拠等を
掴んでいなければならないよ。 |
223:
匿名さん
[2023-03-09 10:07:21]
|
224:
匿名さん
[2023-03-09 10:11:03]
談合の証拠はまず掴めません。
業者とコンサルが薄情しなければ絶対分からないでしょう。 それをいう者はいませんよ。 |
225:
匿名さん
[2023-03-09 14:01:16]
しかし、そこの事務所の者とか社員が白状するというか
告れば分かりませんよ。 |
226:
匿名さん
[2023-03-10 10:31:21]
どの業界においても、多少の談合はあるでしょうね。
それが分らないから指摘のしようがないんです。 |
227:
匿名さん
[2023-03-10 11:18:50]
設計コンサルタントにとっては、談合をしているという
感覚はないんではないでしょうか。 単なる御礼程度、お中元やお歳暮とかの感覚と思っているかもですね。 |
タワマン2階と30階だと同じ面積で分譲価格が1500万円以上違うと思うけど。
分譲価格の比率で管理費決めたかもね。