大規模修繕工事が近づいており、輪番制で理事になる予定なのですが、知人から悪質な設計会社がいるので注意したほうが良いとアドバイスを受けました。安い金額で設計業務を受注し、施工会社からマージンをもらい談合を誘導するような設計会社が多いと聞きましたが本当なのでしょうか？
大規模修繕工事を経験した管理組合の方からアドバイスをいただければ幸いです。
おすすめの設計会社、逆に評判の悪い会社があれば教えてください
[スレ作成日時]2016-03-23 12:48:10
注文住宅のオンライン相談
談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが
| No.101 |
by 某コンサル社員 2021-07-04 06:02:13
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>>99 マンション比較中さん
概ね仰る通りだと思いますね。 委託費合計２５０万～３００万円弱（戸＠2.5万～3万）で契約してたら バックマージン取らないと会社が潰れちゃいます。 管理組合がコンサルを値段で判断しているうちは バックマージンは横行し続けるでしょうね。 ちなみにNHKクローズアップ現代で紹介されたえげつない事例は関西です。 関東であそこまで無茶苦茶をやらかすコンサルはいませんねぇ。 |
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| No.102 |
皆さん、いろいろ考えはあると思うけど、マンションはどれも形状も使ってる素材も建設時の施工精度も何から何まで違うので、同じ基準を以て語れないと思う。
値段のことも大切だけど、どうせ十数年に一回しか大きな工事しない相手にも、きちんとした仕事をしてくれるところ、反対に言えば、きちんとした仕事をしないでチョンボしても逃げられないところ、逃げることで総体的に損を被るようなところに頼むのが結構安心で、長期でみれば経済的だったりする。 安い工事って、いくらでもできるんだよ。劣化したところを見落として数量減らすとか、材料の値段も種類によって千差万別。 見積もりでは、現場にあう某材料で出して、実際には他のを使うとか。 表面しかやらないとか。 人材も安いのいくらでもいるしね。そういうのって監督の言うことなんか聞かないけど。 出来上がりなど何でもいい、っていうかんじになりがち。持たなくても仕方ないって感じで、十年持たなかったりするかも。 職人たちに、ここの仕事は絶対にしくじれない、と強い気持ちを抱かせることができる元請けに頼めればいい仕事になると思う。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
99です。一般団地型や中高層までタワー型、特別凝ったエントランスや中庭施設、植栽、コミュニティ施設が無ければ、初回大規模でやる事は概ね同じで、外装がペンキ（吹付か実タイルか）、ルーフが多少ありでも、営繕工事の基本設計、数量表のひな型定例は存在し、特記仕様書は塗装メーカー防水メーカーの材料そのままで劣化診断です。後は＠入れるだけで目視は実数清算です。
理事会住民が興味を持たず、兎に角終わらせたいなら、価格が高いからと公正な公募入札を装う皿管コンサル（ＮＰＯ法人や一級建築士事務所）とは契約せず、現大手管理会社に一任も良いと思います。 修繕期間中も通常管理＝設計監理＝施工管理と冠は同じで、理事会期が変わって後アフターや不具合も引継げます。 皿管ならキックバックでボッタくりもありますが、一任（現管理会社元請で館内公募）なら冠代を理事会・修繕委員がどこまで見極めるか？施工中も目を光らせるスキルに掛かります。（実設計監理・実施工管理共下請けや孫請けでも現管理会社の冠でアフターまで責ありますから、当然に30％以上冠代欲しがります。） 経験ですが、皿管コンサルで営繕工事中も殆どの住民は、この工事は通常管理と設計監理と施工管理が全て違う業者で、それぞれ分離発注していることすら知りません。 悪質コンサルにとって不勉強住民は営繕竣工後はバイバ～イです。 |
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ほぼそうです。
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有名所があれば教えてください。
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| No.110 |
準大手ゼネコンに責任施工方式で発注するといいでしょう。
例えば浅○組。下請けに丸投げしますが、5％しかとらないそうです。 5%は保証料みたいなもんだと思えばいいでしょう。 最初の大規模修繕工事は一戸当たり70万でできますよ。100万と言ってる人は騙されてますね。 大規模修繕は住民に見える場所がほとんどで問題があれば直して貰えば済む話。設計監理なんかいりません |
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| No.111 |
>>110 名無しさん
戸当たりとか言ってるのは素人 |
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もしかして外壁の面積で決まると思ってるのか？だとしたらブロのペンキ屋だろうwご立派
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>>114 口コミ知りたいさん
部屋の大きさはだいたい同じですよ。ファミリータイプでないと住宅用として融資してくれないから。小さめでも50平米程度はあり、大きめでも100平米までの部屋は少ないでしょう。平均は70平米程度になるから1戸あたりの表現で大体あってるよ。 |
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| No.116 |
独身の人がマンション買うときはちょっと大きめになるね。小さいと住宅ローンで買えないからね。
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| No.117 |
作った準大手の建設会社に発注しました。
ここの責任施工方式である。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
一年ぶりで99と104です。
責任施工は、通常管理とは別に設計管理＝施工管理＝アフターを直接結ぶこととなります。 （大手の通常管理は他社大規模修繕業者には協力まではします。） 営繕業者HPで責任施工方式請けますと標榜業者もありますので、事前に話を聞ける業者（基本は理事会として）は多数あります。 初回の大規模で施工管理が気に入り、二回目で直接（責任施工）と誘っても下請けのみの営繕業者の場合もあります。 住民（理事会委員会）が勉強熱心で、専門家住民の協力があれば、責任施工は良いと思います。 皿菅（設計監理）で、仲介業のＮＰＯ法人等に公募装い現説で（金入）数量表と特記を配布され、談合仕込まれ、高額キックバックは設計監理と選定業者がコンサル料等で結び、（住民に判りませんから、）積立金を空っぽにされるケースもあります。 竣工後、期が変わり、不具合が出ても、設計監理にはアフター関わる責はありませんので、「監理は終わった！住民と施工管理が相対で！バイバ～イ！」です。 経験ですが、首都圏（東）のＮＰＯ法人と皿菅結んでしまい、偶々住民でプロフェッショナルが何人かおりました。（理事会アドバイザーで） 業務委託契約通り、1.劣化診断、2.基本設計、3.業者選定段階でオカシイとなり、NPOは住民潰しに躍起になりましたが、住民も諦めず、なんと臨時総会招集し、このNPO法人を解雇しました。 住民間では一騒動となりましたが、積立金空っぽは避けられました。 （因みに初回100戸未満、中高層、管理棟のみ、普通マンションで＠２００万円の驚愕、、他にタイル何万枚の実費精算、、、） 解雇後、住民は現況通常管理（デベ系大手）に一任を頼みましたが、この騒動を第三者として見ており、最初はやんわり、後に絶対に！と断ってきました。 そもそも一任が高いからとこのNPOコンサルを連れて来たのは委員長でした。 尚、連れてきた委員長はこのNPOと不仲になり、仕組まれて委員長を解雇され、 委員会は解散しました。 ホンマに酷い話でした、、、、 |
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| No.120 |
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| No.121 |
>>120 匿名さん
修繕積立金はその割合で決めてるでしょ。 何がいいたいのか知らないけど 初回の大規模修繕の相場感が1戸当たり100万だと言うから ７０万でできますよ、と言ってるだけで、 具体的な負担額は持分割合に決まってるだろう。あほ 2回目は金物交換(サッシ、玄関ドア)とか共用部照明とか変えたら100万超えると思うが、玄関ドアはともかくサッシを換える必要あるかな。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
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| No.124 |
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| No.125 |
124 検討板ユーザーさん 10時間前
うちは規約には管理費等の負担割合の規定はないにも 関わらず区分所有法にも準じてはいない。 組合は負担割合表の提出を拒んである。知人同士で負 担割合を確認しあいましたら同じ面積の専有部分でも 負担割合が異なるようである。今問題になっている。 分譲当時から同一役員の管理であるのでその役員の管 理費等が極端に安いようである。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
マンションデベからマンション買うときに知ってたんでしょ。管理費等の金額。
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| No.128 |
そもそも土地の持分割合で負担するのは公平じゃないですよ。
タワマン2階と30階だと同じ面積で分譲価格が1500万円以上違うと思うけど。 分譲価格の比率で管理費決めたかもね。 |
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| No.129 |
ちなみに管理組合の民度は平均分譲価格に比例するみたい。
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| No.130 |
不適切コンサルの目安、目印はありますか？
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| No.131 |
マンコュのスレを見ればだいたいは理解できますよ。
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| No.132 |
>>131 匿名さん
スレが無い会社も多くて困っています。 |
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| No.133 |
スレがない管理会社に対しては、別スレを
立てたらいいと思います。 そうすればいろんな書き込みや情報が提供される筈です。 |
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| No.134 |
スレの立て方しってますか。
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| No.135 |
自分でスレを立てるとその管理がたいへんだから
人が立てたスレに乗っかった方が楽だしね。 |
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| No.136 |
そういうスレがあるね。
ＰＡＲＴ２がその典型。 |
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| No.137 |
規模が大きい所はほとんどです。
資本金2000万円以上や一級建築士が5人以上とか縛りがある公募も管理会社や居住者と繋がっていて仕組まれています。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
この業界の設計事務所は社長が一級建築士でない所が多いのは何故ですか？
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| No.140 |
専門的な知識も持たず、口達者が取り柄だけの人間がコンサルタントになるケースは多い。
先日も某テレビ局にマンションコンサルタントと称して出演していた。 2級建築士の資格は持っているみたいだ。 その程度の知識でコンサル受ける側は気の毒だ。 この手の人間がテレビでコンサルと称して幅を利かせている。 今に始まったことでもないが、テレビ局も出演者には慎重になってほしい所だ。 このテレビ局の無能ぶりと不安を煽る手口は、まさに視聴率稼ぎとしか言いようがない。 |
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| No.141 |
>>140 匿名さん
コンサルタントなら 建築士じゃなくてもいいんじゃない？ 設計とコンサルタントをセットで考えたとしても 大規模修繕程度なら 現実的に建築士の知識や資格は あんまり役に立たないんじゃない？ |
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| No.142 |
>>139 匿名さん
多いですかね… ゼロではないけど、決して多くはないと思う。 とはいえ 業界一位のTDSは、先代の岡さん、今の大森さん、ともに一級建築士じゃないです。 ほとんど休眠会社化していた同社を買い取る感じで岡さんがここまで大きくしたので、 商売人なんでしょうね。 利益を産むシステムを完成させた立役者でしょう。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
大規模修繕専門のコンサルタント会社だとすると
会社を維持することを考えたら、 管理組合からの格安な契約金だけで成り立つ訳がないんだよなー 正当な費用を組合からもらうか、 どこかから調達しないと無理でしょ ってことは 設計コンサルタント費用が安くないと選定しない、という組合が多すぎるので、今のような業界の構図になったのは明白。 |
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| No.145 |
>>141 検討板ユーザーさん
そうかな？ 建物に関するトラブルなんでしょ？ 専門的な知識がないとコンサルトできないと思うよ。 医学知識のない者が病人の診断をするようなもの。 時々いるよね。 勘違いして生きている人間。 コンサル内容に対して知識のない人間がコンサルするなんてお笑いだね。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
>>143 マンション検討中さん
ゲテモノ好みの人間だね。 |
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| No.148 |
>>143 マンション検討中さん
建築に対する知識が不足しているから一級建築士の資格さえもらえない。 国家が、あんたは建物に対しては知識不足だとお墨付きをもらっているようなもの。 一級建築士もピンからキリまでいるが、そのキリにもなれない人間が2級建築士。 そんなコンサルから何を相談するの？ おーこわ。 鳥肌が立つわ。 |
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| No.149 |
一級建築士は主として建物を新築するために必要な設計・工事監理業務に偏っている資格ですからね
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| No.150 |
っていうか
大手のマンション改修専門コンサルのほとんどでは 一級建築士が実際の業務をやってないでしょ 。 プレゼンと打合せ出席と押印だけ。 実務は施工業者が裏でやってるし。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
大規模修繕の専業コンサルには
不信感しかない |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
コンサル受けるのに一級建築士でもない時点でダメだろ。
社長が一級建築士でない所は営業出身の会社だよ |
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| No.158 |
>>157 通りがかりさん
設計・監理を依頼するなら一級建築士が良いでしょうね コンサルタントは経験値やノウハウじゃないかなー 一級建築士が合意形成に長けてる資格とは思えない あっ 設計・監理と コンサルタントを ごっちゃで考えて居る人なのかな？ |
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| No.159 |
>>157 通りがかりさん
設計・監理を依頼するなら一級建築士じゃないとねー コンサルタントは経験値やノウハウじゃないかなー 一級建築士が合意形成に長けてる資格とは思えない あっ 設計・監理と コンサルタントを ごっちゃで考えて居る人なのかな？ |
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| No.160 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>161 通りがかりさん
建築知ってる＝合意形成に長けてない なんて 誰も言ってないよ 一級建築士が合意形成に長けてる訳じゃない、 って言ってるだけ。 新築しか経験のない一級建築士に マンション、大規模修繕を頼むぐらいなら 無資格で経験豊富な人に頼みたいわ 一級建築士崇拝者なのかしらね それなら俺のことも崇拝してくれ！ |
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| No.166 |
軽い一例
うちには夫が一級建築士で妻が二級である 理事組合員が住んでいる。 理事会に夫婦二人で出席。 案件に対する評決で夫婦二人が反対に挙手 して否決にした。 その場で同僚の理事が二票ではない一票だ と意見をした。 両者相譲らず理事会は紛糾した。 理事長は理解できず管理会社担当に意見を 求めた。 担当曰くこういう場合もありますので議案 は成立としたらいかがでしょうとまちがっ た具申をした。 規約の改正といった重要な案件でしたので 同席のマンション管理士の管理員が夫婦二 人での部屋の共有は議決権は一票ですよと 担当と理事長に意見をしたが理事長は担当 の意見を採用して議案の成立をさせた。 そののちに問題が出ている。 |
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| No.167 |
>>166 匿名さん
おまえはアホか。 議決権は一つなんだから、総会出席前に議長に対して議決権者を届け、届け出た者の意志表示が議決権として採用される。 届け出た名前が夫なら妻の意見は無視していい。 このケースの場合、ルール違反だから夫婦とも無効票となる。 つまり、議決権数には加算されない。 議決権数を2票持っているなら、双方の票が1票として加算されるだけ。 何の問題もない。 |
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| No.168 |
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| No.169 |
マンションの部屋を２戸もっていれば議決権は２票あるけどね。
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| No.170 |
共同で所有していればどちらかにきめなければならない。
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| No.171 |
不適切コンサルタントを教えて欲しい。
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| No.172 |
>>171 評判気になるさん
現在組織化されている会社はほとんどがそうですよ。 |
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| No.173 |
MTKって大丈夫なんですかね？
うちのマンションでは、理事長が異常に大規模修繕工事したいと言って必ずコンサルを挟むのですが、挙げ句の果てにマンション全体で借金をしてまでこの工事をすべきだ！とか主張してて困ってます。 評判ご存知の方おられたら教えて欲しいです。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>174 匿名さん
作り話ではないよ。 総会でも同じようなことが随所に行われているよ。議案書と議事録と理事会と総会の質疑応答の録音等は保管しているよ。 公表できないのが残念だけどね。もしかしてお宅がその理事さんかね、 であればもう一つお宅は瑕疵担保責任を間違った指導を組合員にしたよね。 今度は修繕委員らしいが、ちゃんとしてよね。 |
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| No.176 |
>>175 匿名さん
本人でもないのに、なぜ作り話ではないと断言できるの？ 総会と理事会の違い位は勉強しておいてね。 区分所有法を知らないと、作り話であるかどうかの判断もできないだろうな。 問題なのは、そういう状況を知りながら放置している管理会社。 何らかの目論みあっての放置なのだろう。 ＞公表できないのが残念だけどね。 公表できないって意味不明だな。 公表すればいいのに。 |
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| No.177 |
>>176 匿名さん
管理会社には道義的責任はあるよ。 肝心なのは組合側の方が責任は重大だよ。 役員や組合員が知識がないか、 わざと管理会社との共謀だと思うけどね。 総会等の議案書と議事録を見れば作成者の 管理会社はその経緯を正直に書いているが、 理事長はそれを理解できずに署名押印した からそれが正式なものと後日理解すること になり辞任。 管理会社にしてみれば組合員の中に後日不 正が管理会社の責任にされたくないので正 直に議事録を作成しておくことが無効の訴 え等が行われた時に備えたのだよ。 管理会社はこの悪徳理事長や他の理事とは 共犯者ではないと議事録に証拠として残し たのだよ。 それを見抜けない馬鹿悪徳役員はまんまと 落とされたことになる。役員全員辞任終了。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
>>173 名無しさん
MTKがどうかは知らないけど、 大体不適切コンサルの特徴としては、まず見積もりがコンサルの決めた一元方式だと談合に導きやすくて、業者さんの参入障壁を高くするのが特徴かな？例えば資本金が一億以上とかだけど、そんな建設会社ほとんどいないし、資本金って後で減らしてもわからないし、自社株だったりでそもそも意味ないし。 あと、理事とか理事長が執拗に工事がしたいと言う人がいるとかなり怪しいと思うよ。 あと工事の範囲を増やそうとする理事がいると多分バックマージンが流れてる思います。 普通の理事は安く済めば、月々の負担も減るから喜ぶだろうから、当然不自然ですよね。 |
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| No.180 |
談合をするような悪質なコンサルタントは、マンションの
コンサルタントには選ばれませんよ。 |
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| No.181 |
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| No.182 |
悪質なコンサルタントを採用しなければ良いんじゃないかな。
何故コンサルタントが必要なの。 談合するようなコンサルはいらない。 |
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| No.183 |
>>182 買い替え検討中さん
管理会社に依頼すると経費をガッツリ乗せてくる。 責任施工で施工会社と直契約すると、ボッタクられる 組合側が手間をかけたくないなら お金で解決することになる。 嫌なら手間を掛けないとね |
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| No.184 |
>>173 名無しさん
身の丈にあった工事をする。借金のあるマンションは資産価値が落ちる為。無駄な支出を減らす。コンサルは入れない。 |
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| No.185 |
>>173 さん
たくさんいるはずです。 談合させないためには、 管理組合は、そのコンサルに施工業者を公募させず、管理組合が施工業者を選ぶ事で癒着を防ぐ事が出来るのではないでしょうか？ コンサルに伝えてみる、 色々な理由をつけて断ってくるでしょうかね。 |
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| No.186 |
>>185 口コミ知りたいさん
組合が選んでも構わないんですけど、 マンションの大規模修繕に不慣れな施工会社を 選ばれてしまうと、ほんとーーーーに辛い。 それなりの実績がある施工会社なら 全然構わないですよ。 ウチがコンサルしているならね。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
設計コンサルタントの候補を選出する場合は、マンションの
設計コンサルタントの経験があることが大切です。 施工会社も同様です。 |
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| No.189 |
談合を誘発する悪質コンサルタントはいるでしょうね。
悪質というか、見積もりを提出するときに、コンサルタントと施工会社が 話し合って金額をきめるんですよね。 |
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| No.190 |
大規模修繕工事でも、見積もりを取るときはコンサルに施工会社は
相談して見積金額を出すのが多いようです。 それだけコンサルタントの顔色を窺っているんでしょうね。 |
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| No.191 |
設計監理業者と施工会社の繋がりはどうしてもあるでしょう。
どこかの工事で一緒したことかあり、顔見知りになっているでしょうから。 |
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| No.192 |
しかし談合に結び付く可能性は高くなるね。
普通はでてきた見積書を専門委員会がコンサルタントに 相談するために雇っているんだけどね。 |
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| No.193 |
建設業界は奥が深いからね。
素人ではなかなかそれが分らないだろう。 |
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| No.194 |
しかし、談合をしていても、その証拠を掴むことはまずできない。
当人たちがいう訳はないからね。 |
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| No.195 |
まさかマンションの管理に、検察が介入してくることはないしね。
結局噂に終わってしまう。 しかし噂は尾ひれがつくから怖いね。 |
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| No.196 |
談合というか、施工会社や管理会社も、お金は
動かないが見積金額について相談することはあるかもしれないですね。 |
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| No.197 |
そこが建設業界の闇ですね。
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| No.198 |
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| No.199 |
>>198さん
今はね、何でもかんでもお金で解決はしていないんだよ。 談合が分れば設計コンサルタントの仕事がなくなるからね。 住民もみんな関心をもっているから。 お金は絡まないが、仕事を融通しあう、これが現在の建築業界の 流れだよ。 |
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| No.200 |
施工会社としては、設計コンサルタントの建築士に対しては
先生と呼んでいようだね。 施工会社にも建築士はごまんといるだろうが、自分の会社の建築士 に対してはさんづけなんだよね。 |
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