MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[1401: どうでもいいけど]

何かの事情で手放さなくなり、手数料分上乗せして元を取ろうとしたんじゃろ。仲介業者もばかだよね。みんな元値はしってるはずだもんね。

[1402: マンション検討中さん]

かなり強気の価格設定だとは思いますが、、、。

中央駅周辺の価値が更に上がる要素はあると思ってます。

・西口の開発（未定だが、まとまった土地はあるので何らかの施設が出来ることは確実かと）
・市電延伸（延伸は、ほぼ確定。ナポリ通りを通るなら、中央駅発着の路線が増えることに。そうでなくとも、中央駅から本港まで市電で行けるようになる）
・中央郵便局が老朽化しており、立て替えの可能性有り。最近は、kitteとして商業施設と一体化することが多い。

長期的に見れば、値下げしなくても売れるのかも？上層階だし、、、。

[1403: マンション検討中さん]

最近は、公立図書館が商業施設と一体化することが多いです。市立図書館は天文館の千日町1・4番街区市街地再開発ビルに入るので、県立図書館が、中央駅近くの商業施設に入ると良いなあ！

[1404: マンション検討中さん]

地元のドン達は中央駅周辺の発展を嫌がってるようですが、市や県は思い通りにコントロールできても、JRは無理ですから！
残念でしたね！

[1405: 名無しさん]

>>1399 マンション検討中さん

いや同マンション内の未使用室が200万値引きとかしてる中、なぜ中古が販売価格以上で売れると考えるのか。

[1406: マンション検討中さん]

全く同じ部屋が有る訳ではないので、その間取り、階数にもしかしたら将来的に価値を見出す買い手があらわれるかも、という期待では？
売れるのが数年後だとしても、数百万値引きするよりはマシという考えもある。
維持費と値引き額の比較次第だね。
完売してない現状では、かなり見込みは厳しいけどね。
結局は、中央駅周辺があとどれだけ発展するか次第だと思うよ。
いずれにしても、急いで売りたい訳ではないかと。

[1407: マンション比較中さん]

ここ中央駅から遠すぎだろ！
唐湊に近いぞ
交通も不便なのは、明らかだが・・・
買う人いるのか。

[1408: 匿名さん]

需要が低いから値下げしても売れ残ってるんでしょ

[1409: eマンションさん]

住人ですが確かに中央駅から徒歩10分ですし、市電は中洲通りと神田どちらも利用できますし、とても便利です。インターも近いので車で遠出するときも快適です。

[1410: 匿名さん]

道路が何とかなればね
道が細い夜暗いマックスバリューまでぐるっと回らないといけない結果遠い
信号なくてあちこちから車、人、自転車で怖い

[1411: 匿名さん]

高架下からの出口、車でも徒歩でも怖いよね。車道は信号のない三差路で、どの車線からも我さきに出てきたり曲がったりしようとするし、徒歩の出入り口はは車がすれ違えないレベルの狭い道なのに結構車がすれ違おうとはみ出してくるし危ない。

[1412: マンション検討中さん]

以前高麗町に住んでました。
中央駅までの地図上での直線距離は、mjrからも高麗町からもほぼ同じですが、信号が無いので所要時間は全然違います。
断然mjrが早いですね！

[1413: 坪単価比較中さん]

>>1411 匿名さん
確かに、新川沿いは特に割り込み醜い、
１００歩ゆずって、車同士の事故は仕方ないが
通学の子供たちを巻き込む大事故だけは、するなよ！
裏を回って、列に行儀よく並びなさい。

[1414: 通りがかりさん]

確かに中央駅からは近い。
近いけどなぜだろう。近くて広くて安いのにまったく魅力を感じない。

[1415: eマンションさん]

私はすごく魅力的に感じ購入しました。住んで２年になりますが買ってよかったと思います。人それぞれなのではないでしょうか。

[1416: 匿名さん]

中央駅から近いと言っても徒歩15分で市電乗り場からも遠い。どの幹線道路に行くにも狭くて混みがちな道を通らないといけないから立地はその点が微妙かな。
ラウンジや設備、24時間ごみステーション、広さ安さはかなりいいと思う。

[1417: 匿名さん]

>>1414 通りがかりさん
同感。中央駅からかなり遠い辺鄙な場所という印象がある。なぜだろう。

[1418: 匿名さん]

徒歩3分以内にスーパーがあれば価値は相当上がったと思う
せめて1分以内にコンビニ

[1419: マンション比較中さん]

>>1418 匿名さん
唐湊のタイヨー
田上のタイヨー
競歩で無理かな！

[1420: どうでもいいけど]

タイヨーは武町店だよ。徒歩10分はかからん。アエールプラザまで13分、朝市(魚が安い）や業務スーパー(ここが新鮮で安い）まで15分かからんよ。アミュに行くのも車はいらん。ｊｒの職員は歩いて通勤してる。
遠出するとき高速入口まで5分。他人がどうのこうの言ったって。みなここが気に行ってかったのよ。

[1421: eマンションさん]

うちはマックスバリュ上荒田店を利用します。車ですぐですから。歩いても10分ほどです。

[1422: どうでもいいけど]

マックスバリューは品物をいいけどちょっと高め。業務スーパーのアジ寿司はやすくてうまいよ。アエールプラザの「まる千餃子」もうまいし、夕方５時過ぎると惣菜が半額もいいね。お金持ちには無縁かな。西銀座通りの「とと家」の焼き鳥レバーは最高だね。天文館からは歩いても５０分かからんし。いいとこだよ。

[1423: マンション検討中さん]

中央駅まで15分とは、かなりの御老体ですな( -_-)

[1424: どうでもいいけど]

>>1414さん
が仰ってる何故？
の可能性としてはみなさんが言われる車で・・・だと、これから70歳超えて車の免許問題考えたら
歩いて5分かかるような買い物不便な場所はどうかな？

おそらく定年超えて車使えなくなる可能性見たら不便だしお金持ってる年配の人が買わないから売れ残ってるんでしょうね

天気のいい日は10分歩くのは健康にいいけど雨や火山灰の中10分往復20分はキツイ

今時のマンションは歩いて駅やスパー近いところが人気。
だから高くても上之園、中央町、西田が完売多い理由だと思う

今、若くて車使えたり長距離歩ける人にとっては便利でしょうね

[1425: マンション比較中さん]

>>1424 どうでもいいけどさん
長く住む気が　ないのでしょう！
売却の時は、かなり下がるでしょうしね
ていうか、力持ちが多いんだね
徒歩3分でも買い物　重いから、車使う
はやく、完売すると良いですね！！！

[1426: どうでもいいけど]

１４２２と１４２４は別人だよ

[1427: なまえをかえた]

１４２３さん　１分８０ｍだからね。年寄りは大事にしようね。みなすぐ年取るよ。

[1428: マンション掲示板さん]

駅裏だからなぁ。
線路より海側がいいんだよ。

[1429: 匿名さん]

一見、9割売れてるみたいだけど
小さなマンション約一棟分が売れてないのか

[1430: なまえをかえた]

ある筋によると３年で売り切ればいいとか。しかし第１四半期は１５２億の赤。コロナが来るとは予想できなかったもんね。どこかまだ親方日の丸があるんだね。ここも２期に分ければよかったと思うよ。まだ南側にも空き地がある。炉の蔵の跡地はどうすんのかな。

[1431: チーくん]

MJRが手放したら何かしらの建物が建つのでは？
高さの高い物が建つ可能性もゼロではないらしいです。

[1432: チーくん]

JRの間違いでした。

[1433: なまえをかえた]

マンション建てたらここ(炉の蔵あと)が先に完売するかもね。ブックオフがどうするかだけど。トーフクボール跡地もｊｒの資材置き場になっているようだね。

[1434: マンション検討中さん]

mjrのマンションギャラリーは、当分残るらしい、、、、。

[1435: 検討板ユーザーさん]

西口のＪＲの敷地がマンションになる予定だからね

[1436: 評判気になるさん]

>>1435 検討板ユーザーさん

どこ情報ですか？
武遺跡の発掘って看板出てますけど…

[1437: マンション検討中さん]

期間は2020年12月25日までだそうです。

新社屋建設場所に遺跡が発見され、現在は遺跡発掘調査のため建設工事はストップしているようです。

クソの役にも立たない発掘調査のために、開発事業が中断されるとは、残念です。

[1438: マンション掲示板さん]

西口は18階建て分譲マンション予定だったよね。県から譲ってもらう道路部分て解決したんかな。

[1439: 名無しさん]

昨日の武小の朝の7時50分からのトトロ放送、やけにボリューム低かった。
誰か苦情入れたのかな？

[1440: 名無しさん]

西口ほどの立地の良い場所なのであれば、またタワマンを建ててくれれば興味深いんですがね?

[1441: 匿名さん]

裏口は不便だろ！

[1442: マンション検討中さん]

これ以上中央駅近辺にマンションが増えて欲しくない零細不動産が必死の抵抗してますね(^^)

[1443: 購入経験者さん]

値下げ　どのくらいまで　いけるかな？

[1444: よけいなおせわ]

クリスマスキャンペーンで２０２号室(1-Bタイプ）を200万下げ(家具付き）ているよ。
ただし1号棟は隔て板がなくコンクリート壁で仕切っているから防災上不安かな。2階だから火事の時は飛び下りればいいかもね。

[1445: 口コミ知りたいさん]

>>1422 どうでもいいけどさん
天文館からは歩いても５０分
マジか！

[1446: なまえをかえた]

１４４５さん　もっと早く反応してよ。なにを書いたか忘れていたよ．ドコモの横から中央高校、維新ふるさと館、共研公園を通ると近いよ。

[1447: 購入経験者さん]

まだ、残ってますか？

[1448: 周辺住民さん]

残ってます。もちろん、たくさん

[1449: eマンションさん]

今、割引キャンペーンやってますね。高値で買った私としては羨ましいです。

[1450: 口コミ知りたいさん]

>>1448 周辺住民さん
管理費・修繕積立金などはJR持ちですか？

[1451: なまえをかえた]

売れ残りの住戸はｊｒが区分所有者ですから管理費、積立金はJR負担が当然ですが、役員でない限り（理事会での決算報告）を見るのは無理でしょうな。しかし、駐車場は使用していないので駐車場使用料は管理組合に入らないから、この駐車場使用料を管理費会計に入れているとそのうち管理費会計は破たんするかもね。

[1452: 匿名さん]

駐車場はオーナー持ちかー、売れ残りあるとキツイな

[1453: なまえをかえた]

以前にも書いたと思うけど、管理費が230万/月、駐車場使用料金が470万/月(満額）だから管理費の2倍以上になっているので、この駐車場使用料金を管理費会計に入れていたら、この駐車場使用料金が満額入らないと、破たんすることになる。

[1454: 匿名さん]

早く売れないと大変なんですけど、残り少ないのでは

[1455: なまえをかえた]

しかし、ほんとにJRは管理費をはらっているのかね？もし払っていなければ滞納と同じだよね。滞納が１年以上もあれば、裁判にかけて競売することができ、２００万の安売りどころではないね。

[1456: マンション検討中さん]

清水町は完売御礼ってなってるけど、こっちはどうなの！？？

[1458: マンション検討中さん]

現在200万引きで出ている部屋は、元々モデルルームとして使用していた部屋みたいです。
見たことありますが、細かい部分までしっかり作り込まれていてとても素敵です。
この部屋で、桜島側の高層階なら言うことは無い！という部屋です。

[1459: 匿名さん]

すぐ売れそうですね！

[1460: なまえをかえた]

２００万円安のモデルルームが削除されたね。売れたんだねー。

[1461: 購入経験者さん]

ついに完売ですか？

[1462: なまえをかえた]

いやいや　完売は夢の先じゃろ。

[1463: 通りがかりさん]

すごい。残りが２９戸になってますね。
この調子なら完売しそうです。

[1464: なまえをかえた]

この２９戸をどう見るか。総売上高１６０億円のうち２９戸分(６％売れ残り）約１０億円が残っている。駐車場代４７０万/月のうち　約３０万/月が入らない。JR九州はコロナで大赤字
マンション部門(福岡のマンション傾きの補償問題）も大変だね。

[1465: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1466: なまえをかえた]

クリスマスキャンペーン　1戸100万円（10戸で1,000万）補助とかいってるけど
29戸いっぺんに家具付200万下げると売れるかもね。

[1467: 匿名さん]

何年落ちかな？

[1468: 検討者さん]

空きがいっぱいあると、買いにくいねー
中古で売るときは大変そう

[1469: なまえをかえた]

もうすぐ2年で29戸（約６％　）、100戸当たり6戸売れてないわけだから。かなり多いよね。唐湊（完成前に完売）と比べて立地が良くないもんね。

[1470: 職人さん]

>>1464 なまえをかえたさん
買取とかしてるみたいだから、他で利益を出すつもりでしょうね。

[1471: なまえをかえた]

JRが自ら買い取っているの？　賃貸にでも出すのかな。

[1472: 匿名さん]

まだ、値引きそうですね！

[1473: なまえをかえた]

２０２０年度は３００億くらいの赤字じゃないの。３月決算前に売ってしまいたいじゃろ。

[1474: なまえをかえた]

１号棟　５０２号室　（４LDKを３LDKに少し改造）　価格２００万下げ(家具付き）
それでも４０００万円以上　これはうれるかな。

[1475: 通りがかりさん]

472のうち29戸だから十分な気もする。

[1476: マンコミュファンさん]

200万引きの部屋はストレージそんなにいらないから各居室とリビングを広ければいいのに

[1477: 購入経験者さん]

2年以上残ってるなら、
500万以上値下げを待つ

[1478: 通りがかりさん]

2年落ちで200万引きだとなかなか食指はのびないな

[1479: なまえをかえた]

マンションの下落率が最も大きいのは、「新築直後」だといわれている。一概ではないが、新築から中古になった途端、マンションの価値は10～15％落ちるそうな。それはやはり、「新築」のプレミアが損なわれるとともに、新築分譲価格に上乗せになっていた分譲会社等の利益を、手放すときには乗せられなくなるとのこと。
一度も住んでないとはいえ２年もすると内装も劣化する。４０００万の１０%では４００万だよね。

[1480: 評判気になるさん]

1号棟の1-Aにお住みの方に確認ですが、日当たりはどのような感じですか？

[1481: マンション検討中さん]

>>1475 通りがかりさん
マンションって、売れなくても問題ないんですね！
残り29戸　3年目だけど　よく分からない。

[1482: なまえをかえた]

№１４６４でも書いたけど、約10億回収されてないのよ。小さなマンションだと1棟分。いかにJRでも痛いんじゃないの、しかも本業も大赤字、もっと値下げして売り切った方がいいと思うけどね。

[1483: 匿名さん]

売り切らなくてよいんじゃない？
朽ち果てるまで売れ残ればよいと思う
一流会社のプライドにかけても安くは売らんたっどってね

[1484: マンション検討中さん]

>>1482 なまえをかえたさん
たくさん売れ残っても、
住んでる人は不都合なしですか？
後で負担が増えるとか？

[1485: なまえをかえた]

もちろん影響ある。まず駐車場料が入らない。　472戸中29戸（６％）売れてないので駐車場料470万/月のところ約30万/月がはいらない（マイナス）年間だと360万。これが管理費会計に入れていると、そのうち管理費が上がるかも？
修繕積立金は売れ残り29戸分はJRが負担しているのでよしとしても、初期設定金額が65円/㎡　８０㎡だと5200円　と低いので（おそらく段階的積み上げ方式）徐々に上げていくと思う。国土交通省の試算では、200円/㎡　つまり８０㎡の部屋だと　月、16,000円必要としている。
　総会の時の議決権はJRが29個持つことになるので（1住戸　1議決権）これも問題だろうね。29戸にカーテンなどつけていないと日焼けもあるじゃろね。

[1486: マンション検討中さん]

なんか大変そうですね
新築を検討します！

[1487: 検討板ユーザーさん]

>>1480 評判気になるさん

階数にもよると思いますが、東側からの日当たりは少なく、南側からの日差しはなく、西日は多く入ってくると思います。

[1488: 匿名さん]

もしJRがプライド捨てて値下げしてきても誰も相手すんなよ
部屋が朽ち果てるのを見ようじゃないか

[1489: なまえをかえた]

あんまりたたきなさんな。半額になったら買おうかな。待てば海路の日和あり。

[1490: 匿名さん]

売れ残りの朽ちかけ部屋が半額で売れたらJRは祝杯
ここまで来たら我慢比べ　買ったら負け

[1491: 匿名さん]

最初から安かったが、半額はかわいそうだよ

[1492: 匿名さん]

どこまで下がるかな？

[1493: なまえをかえた]

５０２号室が３月まで売れなければ、ないしょ(交渉しだい）で下げるかもね。しかし、ここは西側だからね。

[1494: 匿名さん]

2～3割は想定内だが
まだ、下げるかな？

[1495: マンション検討中さん]

駐車場を立体にして、各戸２台確保すれば、価値がかなり上がるんだけどな、、、

[1496: 匿名さん]

周りの人に貸駐車場してみたら！

[1497: 匿名さん]

駐車場だけではなくて駐輪場や足洗い場も周りに賃貸しした方が良いよ
そしたら空き部屋多くても維持費の足しになる
がんばれ自営アール

[1498: なまえをかえた]

いろいろご提案ありがとう。まず立体駐車場(機械式）は維持管理費がいまの倍かかるよ。また故障も多い。次に駐車場の外部貸出。これは不動産業になるので所得税がかかる。また会計処理も別にしないといけない。内部に２台目駐車場として貸し出した方がよい。駐輪場は今でも満杯、しかも１台数百円、ほとんど足しにならない。足洗い場などあるの？どうやって金取るの。１４９７さんおしえて。

[1499: マンション検討中さん]

1495です。

mjrの場合は、当然「自走式」立体駐車場だね。
こんな広い駐車場持ってるのに、機械式なんて有り得ないよ。
今、満車だからこそ、立体駐車場にして各戸の割り当てを増やすべきだと思う。
駐車場の需要がそれだけあるってことだから。
もし余れば外部に貸せば良い。
管理費に充当するために、余った駐車場を貸す分には課税されない。
国税庁もその旨を明示してる。

問題は費用だが。
JRが半分くらい持てば？
ずーっと売れ残りよりはマシだと思うけどな、、…。

[1500: なまえをかえた]

４７２戸に５９５台の駐車場スペース
つまり連結駐車場が１２３か所もあるよ。この場所で、それ以上つくって駐車場の需要があるかじゃろう。数十年後、車離れが多くなり、立駐が不要となる日が来るよ。国税庁の見解は３つある、１つは空き駐車場を住民と外部に区別せず使用させる場合
これは内部、外部を問わずすべてが課税対象となる。２つめ　これは内部に新規希望者があると内部優先し外部は出ていく場合、これは外部使用についてのみ、課税対象となる。
３つめ　工事業者等に一時的に外部に貸し出す場合　これは課税対象とはならない。