ウエリス西宮北口シンフォーレ林田ってどう？

[購入検討中さん [ 30代]]

ウエリス西宮北口シンフォーレ林田について情報交換しませんか。

所在地：兵庫県西宮市林田町67番3（地番）
交通：阪急電鉄今津線「門戸厄神」駅 徒歩6分
　　　阪急電鉄神戸線「西宮北口」駅 徒歩17分

公式HP：http://www.w-nishikita.jp/hayashida/
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[51: 匿名さん]

西北まで徒歩17分は遠すぎ。ここなら西北近くの中古物件を購入した方がマシ。

ウェリス西北北口シンフォーレ林田じゃなくてウェリス門戸厄神シンフォーレ林田でしょ。

[52: 匿名さん]

徒歩17分はきついですね〜でも西北ほしさに門戸厄神マンションを購入するってことです。
すごく中途半端に思えます。

[53: eマンションさん]

>>51 匿名さん
資産価値　下がってまうやん

[54: 通りがかりさん]

この界隈で販売してるマンションでは、一番バランスがとれてると思う。
プレミスト、ブリリア、デュオヒルズ、ジオとみんな西北を名乗ってるが、ほとんど門戸厄神が最寄り。
10分を切る駅近で見ると、これとウエリス門戸厄神くらいしかない。

[55: 匿名さん]

確かに西北から10分以上歩くくらいなら、潔く隣駅5分前後の物件の方が通勤、生活する上では有りがたいし、将来的にもそっちの方が貸しやすい。
しかも無理してどこもかしこも○○西北って名乗るのは逆に冷静に考えると恥ずかしい話だよ。

[56: 匿名さん]

酷評が続いてますね。
そのバランスのとれている物件が売れてない状況。
物件と価格が最もアンバランスだからね。

隣のコンフュール林田の中古物件。ここ数ヶ月売りに出しているがまだ買い手はついていない。最初は5380万の価格設定にしていたが、今は4950万に値下げしたが動きは無し。

そのコンフュールよりも坪単価が高いのがシンフォーレ。値下がりリスクはより高くなるかもね。

[57: 匿名さん]

同感やね

[58: 匿名さん]

値引き10%提示されても買う気にならない。

施工前から施工後の売れ行きを考えると購入者のほとんどは大小ちがっても値引きされて購入してるでしょうね。

[59: 匿名さん]

変なトコの物件が無理して「西北」を名乗った挙げ句、売れないから、結局、西北物件としてカウントされると近頃、西北って一時に比べて人気なくなったなぁーって勘違いされる。マジで勘弁して欲しい。最近は本当にやりすぎ感が半端ない。

[60: 匿名さん]

角度によっていろいろな見え方をするマンションだなと
竣工写真を見て思いました。

残りはあと3戸ですか？
まだあるのかな？

平米数が大きいわりには部屋が広々した感じに見えないのは
田の字の間取りのせいかなと思うんですが
浴室やキッチンの広さや収納が多いのはさすがだなと思います。
室内に柱も出ていませんね。

[61: 匿名さん]

収納は多くはないし、この価格でアウトポールじゃなかったらさすがに。。。今は西宮ほとんどのマンションがアウトポールになってますよ。

場所といい駅からの距離といい中途半端。割高感はしっかりと出している。

年収1000以下は無理して購入するような物件ではない。

[62: 匿名さん]

販売状況も厳しそうだし10パー以上の大幅値引きが期待できるかもね

[63: 匿名さん]

駅もそこそこ近いですし、需要はあるのでは。
とはいえ、けっこうなお値段です。

残っているのは2戸だけではないのですか？
竣工済みとはいえ、値引き期待できるでしょうか？

テラスがあるとなるとCgタイプは一階なのかな。
南向きのテラスですから、いろいろなことに利用できそうな気がします。
そのあたりの様子も写真で見られると良かったです。

[64: 匿名さん]

西宮で駅近ならどのマンションでもそれなりの需要はある。ここは現状で1割値引きはしてるしそれでも販売状況よくないし売れ残ってる。価格設定が高すぎるからさらに値引きしないと厳しいかな。
同じウェリスでも林田レジデンスとかコンフュール林田の方が圧倒的にお買い得感があるからここはかなり割高に見える。いつまでも売れ残ってると印象もよくないね。

[65: 匿名さん]

この辺りはマンション乱立してるからこれからは需要も微妙なんじゃない

資産価値も厳しいかもね

[66: マンション検討中さん]

駅徒歩6分。。。 惜しいよね。5分以内ならまた違ったんだろうけど。まぁそうなればもっと価格は高いかな。
竣工して約8ヶ月。その間実物見学してもなお成約せず。なんかあるわな。普通実物見たら決まるで。多少価格割引もあるようだけど、、、。
高いだけじゃないもんな。まぁ、色々あるわな。

[67: 匿名さん]

個人的には徒歩6分でも十分近いなと思いますが、やはり5分の壁は大きいんでしょうか
価格的にもコメントにあるように高額のようですね。
資産価値と価格と考慮すると価格をもう少し見直さなければならないという点も大いにあるのかな
残っている部屋があるというのは管理費回収の面でダメージが大きいですから、購入者が決まると
入居側は安心できますね

[68: 匿名さん]

大幅値引きしてますよ

[69: 匿名さん]

5分以内は、5分ではなく2，3分くらいの話では？
私なら徒歩5分も6分もあまり変わらないかなと思います。
西宮北口までの17分も正直気にならないくらい。
価値観や考え方は人それぞれですからね。

[70: 匿名さん]

駅まで17分は一般的に考えてかなり長い、長すぎる。それもマンションならなおさら。価値観はそれぞれだからね。

[71: 匿名さん]

「人それぞれ」と云うのはそのとおり。
１００％実需で将来的にも売る事がないのならそれでよし。
一人よがりでＯＫ。もちろん徒歩１７分でも問題ないと思うなら問題無し。
しかし、他人様に買ってもらうとなれば「一人よがりの選択」は”ネック”になるよ。

[72: 匿名さん]

外観は大規模マンションにはないおしゃれなデザインだと思います。
駅から近いこともあって、価格はそれなりに高いかも。
駅にも近くて、残っている物件どちらも８０㎡あるので仕方ない気もしますが
価格をもう少し下げないと完売にはまだ時間がかかってしまうのかなと思いました。

[73: 匿名さん]

だいぶ値下げしてますけどそれでも売れてないですね。もっと値下げしていくんでしょうか。

[74: 評判気になるさん]

近くのウェリス中古を見ると@200万切るんだよ。この西宮人気西北人気で少し値下がりしている。ここが門戸厄神の限界かも。いいところなんだがアッパーを汲み取る良さはないということか。

とはいえこの辺は大きく値下がりはしないから値下げがあれば買いだと思うけどね。駅に近い社宅跡はここのモデルルームと駐車場ぐらいでしょ。つまり58戸。子育て実需中心だからじゃんじゃん中古も出ないしね。

支線でも苦楽園口ならもう1割のるんだけど支線や普通停車駅は最近どこも苦しいな。

個人的には西北駅遠や南側に@250-300払うのは異常だと思うけどね。２年前までの大阪市内のタワマンと同じ相場なんてね。

西北は中古もついてきてないけど駅力と新築魅力で売れてしまっている。中古にでたらきついだろうけど新築デベにとっては有難いよね。

[75: マンション比較中さん]

世間が西北熱で熱くなっている内に出来るだけ売ってしまえ！ってことなんじゃないですかね？
しかし、エエ加減どこもかしこも西北をネーミングに入れるのってもうやめたらどうなんだろう。

[76: 評判気になるさん]

>>75 マンション比較中さん

今頑張って売ってるのは阪急だけだよ。5物件も。予想だけど利益削って売ってるね。プレミストやブリリアとか設備仕様が賃貸並みだけど阪急はむしろ平均より遥かにいいからね。

西北はガーデンズに行くまでの道の途中と、ガーデンズの南の空き地に商業施設がまだできる。住宅地としての火も消したくないのだろうね。6000-8000万のマンションを買えるアッパー層を呼び込みたいのだろう。外からはいろんな人がお金を通すが新興マンション群はこれまで阪神間でむしろ安い部類だからもっと金をおとしてくれる地元民が欲しいんじゃないの。

ネーミングはどうでもいいね。誰も困る人いないから。

[77: 匿名さん]

この辺りは29戸のマンションしか建てれない。将来的なランニングコストに不安あるわ。修繕積立金足りなくなってトラブルになりかねない。

[78: 匿名さん]

マンションの戸数制限みたいなものがあるということなんですか？用途地域見ても「用途地域 第1種中高層住居専用地域」くらいしか書いていないんですが。
ただ敷地の広さとしてはこれくらいが限度なんでしょうね。
戸数が少ないと修繕負担は大きくなりがちにはなるのかな。
個数が少ない分フットワークは軽くなりやすいけれど。
大きなマンションだと、話し合いが紛糾しすぎて決定しなければならないことが決定できなかったりもするそうです。

[79: マンション投資家]

＞＞78
建築基準法とは別の事情やね。
学校の受け入れ能力の関係で市が制限を掛けている。
市のＨＰを見れば分かるが、当地は３０戸以上の共同住宅建築に制限を掛ける
「準受け入れ困難地域」になってると思うぞ。

[80: 匿名さん]

戸数少ないと管理費と修繕積立金が割高になる。29戸だとかなり小規模になるので年々厳しくなるんじゃない。

[81: 匿名さん]

この辺りで考えてたのですが周辺がゴミゴミしてて隣のマンションや建物が近すぎるのと道が非常に狭いので検討から外しました。
あと小規模なのでエントランスも小さくて値段の割に豪華さに欠ける印象です。

[82: 匿名さん]

現在は2戸販売中。
80.52㎡ 5570万円
81.52㎡ 5590万円
1割引で5000万にはなってるだろうが動きは無し。
今の時期なら4000万後半ならいけるでしょう。

最終期じゃないからこれ以外にあと何戸のこってるのでしょうか。

[83: 匿名さん]

残り２戸だよ〜

４０００万後半はどうだろうね、交渉次第では不可能じゃないと思うよ。

[84: 匿名さん]

それにしても売れないね〜
この辺りは中途半端な立地だからそれに価格が見合ってないのかな。
利便性も中途半端で道も狭くて環境も中途半端。
マンション乱立。売れ残ってるのもわかる。

[85: 匿名さん]

いつまで売れ残ってるのかな。個人的にはこの辺りは環境がゴミゴミしてて道狭くてマンションだらけで人口密集しすぎてると感じます。夙川や芦屋あたりの生活環境、教育環境、ほどほどの利便性を重視します。

[86: 匿名さん]

売れてないんですね。
和室が原因でしょうか。価格でしょうか。

テラス付きの住戸見ましたが、そんなに悪い印象はしません。環境で買う買わないはありそうですよね。

夙川と西宮を比べちゃうと夙川かな。マンション価格に差はありませんか？差がないならいいような気がしますが。

[87: 匿名さん]

このエリアの売りは学校区だと思いますが、高木小の評判はこれといって高いわけではないです。特に教師の評判は良くないですね、地元民なら知ってる話なのですが、ブランドイメージが浸透してとりあえず高木なら安心って外からきた人は思うみたい。
小学校もパンパンだし生活環境も窮屈。もっと伸び伸びと子育てするなら夙川などの環境が最適でしょう。
4000万台で購入できるならここでも良いでしょうが。上場企業のサラリーマンでも5000万オーバーで無理して買ってもしんどいだけ。あとで後悔しないようにしないと。

[88: 匿名さん]

地元民ですが校区に関してはその通りですね
あまりここに詳しく書けないですが
校区だけなら西宮で他にも選択肢はあるでしょう

[89: ここは高木北小]

ここは高木北校区です。小学校までは至近距離で、高木小と分離したことで、混雑度も緩和されました。
でも瓦木中は混み混みですね。

[90: 匿名さん]

高木北も高木も同様の状況。小学校までは近いが道は狭くて歩道はないし車も通りにくい。そういった理由でこのエリアでの購入を避ける人もけっこー多い。
この辺りの市場価格や購入層を考えると価格設定も誤ったのだろうね。そうとう値引きしてるみたいだがそれでも売れ残ってるのが現実。

[91: 匿名さん]

残り1戸になってますね。81.52㎡ 5,570万円の間取りです。
夏に先着6戸だったようなので、意外と早かったなという気もします。
残り1戸、値引きはされてないのでしょうか。

竣工写真ギャラリーでマンションの外観が色んな角度から見られますが、
共用部の写真ももう少し詳しく見られたら良かったかなと思いました。

[92: 匿名さん]

エントランスに白いピアノが置いてあるのは素敵ですね。
もしかして自動演奏機能つきのピアノで、日中はホテルのロビーのように
ピアノ演奏が流れているのでしょうか。
そう言えば共用施設の説明がありませんが、竣工写真ギャラリーに
出ている施設のみですか？

[93: 匿名さん]

あ

[94: 匿名さん]

値引きはされています。一般的にお客によって提示する額は違います。ローンが通ることが前提ですが、購入可能性が高くなればなるほど良い条件を提示します。

[95: 匿名さん]

最終一邸、まだ完売していないようです。

値引きの仕組みってそうなんですか。
というか普通にあることのようにも思えますが。
交渉次第な面があるということになるのかな。
購入の意思を示したほうが得ということですか。

最終の一邸はモデルルーム使用住居で一階になるのかな。
広いテラスとＬ型キッチンに和室があるのが特徴。
南向きでスロップシンクもあるからガーデニングには最適かも。

[96: 匿名さん]

間取りも仕様も一般的なものですね。
ローンが通ること、本気の購入意思があること、が値引きの大前提になります。あとは販売担当者との関係が少なくとも悪くないこと。今の時期なら大商談会のチラシも出しているので値引き自体は100%ありますが、提示額は客によって違います。客の懐具合にもよりますが、購入しなさそうな相手にわざわざ良い条件は提示しないですし適当な理由であしらわれるでしょう。大した値引きがないといことは良い客と見なされなかったという事ですね。

このエリアで販売されたウェリスシリーズの中で最も大苦戦していますね。この時期まで売れ残っているのには色々と理由はあると思いますが早く完売すると良いですね。

[97: 匿名さん]

モデルルームの部屋は住宅メーカーによっては完売したいため値引き交渉にも応じてくれるとクチコミで言っていました。
住宅メーカーによって値引き率など違うみたいです。かたくなに値引きしないところもあるようです。

3LDKの間取り、テラスつきの部屋、好みがぴったり合えばいいと思います。テラスにはスロップシンクもついています。植栽もあるから外からは見えないですし、LDKの窓を開け放って過ごすこともできます。廊下の物入も3ヶ所あって、収納をきちんとすればすっきり過ごせそうに思いました。

[98: マンション掲示板さん]

と阪急の営業が申してます。

[99: 匿名さん]

値引き率はメーカーによって違う、のではなく、販売状況によって違います。本物件のようにモデルルームや大商談会のチラシやホームページが出ていれば確実に値引きできるサインです。売れ残り期間が長くなればなるほど値引き率も上がっていきますが、客によって提示額は違います。ここが営業さんの腕の見せ所になりますね。こちらの物件でおそらく良い客には10%程度の値引きを提示、良くない客には諸経費100〜200万値引きを提示してお帰り頂くかと思います。

1階の部屋は個人的には避けています。水害リスクがあるため火災保険も高くなり、リセールしにくく下落率も大きいため費用でのデメリットが1番ですが、その他いろいろとデメリットが多い気がします。ただ植栽の趣味ははずせない人、子供の足跡など下の階には絶対に迷惑をかけたくないという人、階段とエレベーターの時間を短縮したい人、ならニーズはあると思います。

[100: 匿名さん]

ここずっと売れ残ってますね。理由は何ででしょうかね。