共有施設（植栽域）でのトラブルです。

[理事長候補]

みなさんこんにちは。
今年、理事長になりました。
実は今住んでいるマンション（20戸程度）で共有施設があります。
今回の共有施設とは、上層階のバルコニー前の植栽（屋上緑化、条例に定められている）です。
その植栽は一度もまともに生えてきたことはありません。
5年目の今年までに土を入れ替え、品種を変えてもらいましたが、今もってまともに生えていないそうです。
この件に関し、理事会では、管理会社を通じ、施工主側へ撤去（費用も含めて）してもらいたい旨を伝えました。
加えて一度もまともに生えていないこと、幾度となく連絡をしても見にも来ない施工側に対し、怒りをぶつけたところ、「一度検収されたもの、共有施設はあなたたちの財産であるから、私たちには、何も協力できない」と言ってきたそうです。
そもそも共有施設の検収を住民がしたなどの証明書もありませんし、サインした記憶にありません。
仮に入居時にみておけば、検収しなかったでしょう。
施工主の設計ミスなのではないかと思っています。

理事会メンバーも同じ意見です。
管理会社は、こちらの気持ちは理解しているものの、もともと施工主側の系列会社のため、本当のところはどう思っているのかわかりません。
ちなみに撤去費用は150万円程度です。

3月の春一番の前には解決したく。（生えていない分、強風でマンションが土だらけになります）

みなさん、お知恵を貸してください。
質問として、
１．どうように解決したらよいでしょうか？このケースに似たことを経験された方、教えてください。
２．150万円を積み立てから出費するには、痛すぎます。施工主には責任はないのでしょうか？
（折半という方法もありかと思いますが、双方納得する方法がありますか？）
３．一般的に共有施設の検収は入居人がみること（サインすること）はないのでしょうか？

４．そのあたりを間に入り解決してくれそうな団体、会社などがありましたら、ご教示ください。

以上です。

[5: 匿名さん]

施工主という言葉がよくわからないので施工主＝売主として考えます
基本的に対応させるのは売買の相手方である売主ですよ

不景気のため各社アフターサービスがないがしろにされてきている風潮もあるようですが、話を聞く限り怠慢以外の何者でもないと思います

植栽はアフターサービスの中でも生物ですのでいろいろ難しいですが…
数本が枯れてることはあることですけど全く生えないなら瑕疵ではないでしょうか
少なくとも生えることを前提に購入したわけですから生えるようにするべきです
法的には瑕疵担保ということで追及できそうな気がします

売主は販売時に伝えていた内容の商品を提供できていないですから責任をとるべきです
みかん１０コ買って９コしかないのと同じようなものです

一度渡したものは…というのはまるで話が違います
そういうならば一度完全な状態のものを所有者全員に引き渡したという内覧会の報告書なりの書面をもって売主が組合へ対抗すべきです

こういった場合は問題の解決ができないなら売主が組合の了承を得て、問題箇所を撤去するなどの対応をすべき問題です
完全に売主負担で


土入れ替え等についても、それをしたのが売主ならアフターサービスの問題が後々まで解決されないことになるので売主に負担を求められると思います
やったのが管理会社なら管理会社の工事に責任があるのかどうかを管理会社に明確にさせましょう

アフターサービス基準がどうなっているかは知りませんが
植栽が１年だとしたら管理会社がしっかりと見て解決する方策を見つけるべきでした
普通の点検業務には入っているはずですから

今さら対応できないというように言うのならば売主含めて管理会社の責任も問うべきです
もっと早くアフターサービスの案件であることを提案すべきでした
管理会社は自分たちに責任はないというでしょうけどそういった対応の不備はあります
管理会社の業務怠慢がなければ売主に負担させることができた費用です
そういったことで撤去費用を損害賠償にこじつけることは可能だと思います

管理会社も含めてグループとして責めるべきです
悪い部分は確実にありますので契約以上の屋上清掃もしっかりやらせましょう

それで対応できないなら管理会社変更して両者に責任追及していくべきと思います

[6: 匿名さん]

土の状態が悪いなどの設計ミスの可能性が大きいです。

一度でも育っていれば、そうは言えないでしょうが・・・

設計ミスは、10年間対応する必要が売り主にはあります。
もうすでに回答がついていますが、弁護士の世界ですね。

大事なことは訴訟にそなえて、過去の記録をすべてとっておくことです。
それと、内容証明などの、事実、日時をきちんと記載したクレームの書類を
相手に送ってこくことも重要です。口頭のやりとりは、訴訟の証拠には
なりがたいです。

条例で決まっていることなら、御役所も巻き込めば、業者の対応も変わってくる
のではないかと思います。

[7: 理事長候補]

みなさん、貴重なコメントありがとうございます。
スレ主です。

施工主は売主ですね。
認識を間違えておりました。

何が問題で何から始めればよいか整理ができました。
確かに市の条例には違反いたしますが、先日おっしゃるように役所に尋ねたところ、そのような事情であれば仕方がないと口頭回答はいただきました。（書面でもらったほうがいいのかもしれませんね）
またこのような案件は直接売主さんと・・・も言われてしまいました。
生え変わり、枯れたということではないために、このような事態になりました。

最終的にNO5、NO6の方をご意見を軸に売主と管理組合に話をしたいと思います。

■設計ミスは、10年間対応する必要が売り主にはあります。とありましたが、これについては、法律で定められているものでしょうか？

裁判に至るかどうかは今後の交渉次第でしょうが、できるだけ避けたいところです。

近々役所に行き、事情を説明を巻き込んでみたいと思います。

[8: 匿名さん]

私、素人ですが・・・
ごく一般的に
＞■設計ミスは、10年間対応する必要が売り主にはあります。
でいう設計ミスとは、躯体や配管など、その建物の本質的な部分に問題がある場合でしょう。
植栽や経年劣化で傷むものまで、どんなメーカーでも10年保証などありえませんよ。

そして植栽などは、日々の水遣りなどが肝心なので、ちゃんと維持費用を使っていたのか？が気になります。

[9: 匿名さん]

保証については上の方の言うとおりです
植栽については大体根付く１年程度じゃないでしょうか

今回の場合はもともと欠陥品だったとすると
損害賠償請求の時効が１０年だったはずです

まぁ売主は賠償の代わりに撤去費用ぐらいは拠出すべきだと思います

[10: 匿名さん]

普通の植栽とは違いトピ主のマンションの場合、屋上緑化だろ。なら、その建物の基本構造と一緒だろう。多分、エコ物件としてそれを売りにして販売もされたと思うし、販売価格にも如実に反映されてるだろうからな。十分保証の対象案件だろう。

[11: 匿名さん]

＞その建物の基本構造と一緒だろう。
考え方を知りたいので、もうちょい詳しく説明頂くか、基本構造と同一と見なされる情報サイトをお願いします。

[12: 田]

根付かないのが建物の構造的な欠陥のせいであることを証明できますか？
できないと訴訟で勝つのは難しいですよ。

[13: 匿名さん]

新築でアフターの期間なら、
「広告やカタログで見せられた絵と異なる」
程度でも要求できそうなんですが・・・・・・自分たちで手を入れた後だと厳しいですね。

[14: 田]

絵と異なるじゃ難しいね。
たいていのカタログにイメージであるだの実物とは異なりますだの注釈がついてますから。

何か客観的に売主の非が認められるようなものがないと。

それにしても、なんで根付かないのでしょうか？
日照？水捌け？
そちらの原因究明しないことには先に進まないですよ。

[15: 理事長候補]

こんばんは。
スレ主です。
活発な意見が出て、ますます使命のようなものを感じております。

植栽については、１年経っても根付いていませんでした。
No.9さんのおっしゃるように「売主は賠償の代わりに撤去費用ぐらいは拠出すべきだと、、」というところに持っていきたいのですが。
さきほどこのマンションを契約したときの資料をみたのですが、やはり植栽保証は1年とありました。
ですが、購入前の販売パンフとは明らかにイメージが異なりすぎているような・・・。

今日役所の無料相談窓口に電話をしました。
週１で無料で法律相談ができるようなので、来週相談をしてみたいと思います。
受付担当者からアドバイスとして、「当時の販売パンフと現状の植栽の写真を持ってきてみたらどうでしょうか？」と言われました。
販売パンフはもう捨ててしまってないのですが、売主に言えば、当時のもの見せてもらえるのでしょうか？

根付かない理由として、「日照、水はけが主原因」と管理会社は言っています。
その時点で売主の設計ミスなのでは？と前年度の理事会では、意見多数出ていました。

売主曰く「アフターを過ぎて無償で土と品種？（種のこと？）を入れ替えた。できるだけのことはやってきた」と管理会社に言ってきています。

NO.12さんの言うように根付かないのが建物の構造的な欠陥のせいであることを証明できますか？
がポイントになってくるのでしょうか？

昨年から理事会メンバーなのですが、理事長になったことで日々このことで悩むことが多くなりました。

（本件は長引くかもしれないので）少しでも記録を残そうと、管理会社に対し、これまでの経緯（こちらからの苦情、連絡、それに対して売主、管理会社の対応）をまとめていただくようお願いをしました。もちろん、抜けている部分がないか、相手に、自分たちに非がないかチェックします。

売主が本件に対し、説明に来ないというのも前理事会メンバーは怒っていました。
何か感情的になってしまい、すみません。

[16: 匿名さん]

なんだか、ただ単に管理（栽培）の技術が稚拙なだけに思えてきた・・・
農業関係者からしたら、10年も失敗続きなんて全く考えられない。
設計ミスっていうのは、正直とんでもないクレーマーの意見だと思うなぁ。

スレ主さん、ごめんなさい。

[17: 匿名さん]

>>16
私も手入れを怠った気がするし、売り元さんも当然その点を指摘するでしょうね。

しかし、それ以前に
「150万の撤去費用」
って、どんな根拠？

＞実は今住んでいるマンション（20戸程度）で共有施設があります。
＞今回の共有施設とは、上層階のバルコニー前の植栽（屋上緑化、条例に定められている）です。
広さや植え替えた種類も明記されていないし、20戸程度の物件では高層？もなければ、共有「施設」でもないし、何か根本的に不思議なんですが・・・

[18: 田]

ちゃんと管理をしてるのに根付かない証拠も残しておくべき。
どの品種で土や水・肥料はどう管理していたか。
それが適切であったにも関わらず、生育しないということの記録は必要になるでしょう。
でないと、管理が悪いと判断されてしまいますから。
それと瑕疵期間が引き渡しから一年以内ならば、まずは根付かないのに気付いて売主へ最初に申し入れをした日を調べましょう。
引き渡しから一年以上あとであれば、アウトです。

[19: 17]

すごく素朴なんだけど、ベランダ前の植栽って、どんな感じのもの？？
似たような物件ご存知な方いたら、URLとか張ってほしいかも。

で、ベランダ前の植栽へ水やるのは管理会社？専有部の住人？．．水やれる場所にあるの？

■東京都の屋上緑化
東京都では、都内で1,000平方メートル（ 国及び地方公共団体が有する敷地にあっては250平方メートル）以上の敷地で開発計画や建築計画等がある際は、「東京における自然の保護と回復に関する条例・施行規則」の 第14条及び第47条（又は48条）に基づき、「緑化指導」や「開発の規制」を行っています。
条例第47条・48条に該当しない案件で、1000平方メートル以上（国及び地方公共団体の有する敷地においては250平方メートル以上）の敷地において建築物の新築、増改築等を行う場合 は、敷地や建築物上 での一定基準以上の緑化が義務づけられて おり、事業者は、事前に緑化計画書の届出をしなければなりません。

っというわけで、集合住宅で20戸程度だと屋上緑化の条例自体が怪しいのだが・・・・

[20: 匿名さん]

>>18
瑕疵担保とアフターサービスはちがうよ
アフターサービスは１年だけど瑕疵担保は最短で２年


ちなみにマンションに設計と建設の性能評価書はついてるんですか？>スレ主

[21: 理事長候補]

みなさん こんにちは。
スレ主です。

多々ご意見ありがとうございます。
先日本件の経緯を調べたく、管理員室を訪ねました。
本件に関する資料の中で、痛かったのは、いつ誰からの要望でこのようなことになったのか、
議事録的なものがなかったことがです。
改めて管理会社からの経緯説明をいただくことになっていますので、そちらで事実関係を確認します。
ちなみに、、水かきは住人ではなく管理人の仕事になっています。
また根付かないという点ですが、管理人と見に行ったときは雑草は生えていました。
ただ植え替えたものはではないようです。
その方はもしかしてクレーマー？とは、理事長になるまで少しは思っていました。
ですが、きちんと経緯を確認する必要がある、そのうえで管理組合、管理会社、あるいは売主に落ち度がなかったかをもう一度整理してみたいと思ってます。
条例については、どのような条例なのか確認中です。
マンションに設計と建設の性能評価書はついておりました。
あとで確認してみたいと思います。

みなさんのご意見を参考にしまして、解決策を探っていきます。

[22: 匿名さん]

>>19
東京の場合、都だけじゃなくて各区での指導もありますよ。

http://www.greentech.or.jp/gijyutsu/syoseido.html#01a

[23: 19]

>>22
良い情報サイトの紹介、どうも。

植栽はあるべきだし、あると雰囲気良くなるけど、手間隙お金がかかる「隠れた贅沢品」ですね。

[24: 匿名さん]

ちなみに東京都の条例の場合、敷地に植える低木は緑地に含められるけど芝生はダメとか細かい部分がある。
屋上緑化は芝生でいいので、敷地に余裕のないマンションではルーバルに芝生とかやっている。