ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[6066: 匿名さん]

ここは最近静かだね。

[6067: マンコミュファンさん]

>>6066 匿名さん

なぜかルサンク話が文京区スレで盛り上がり、ルサンクに興味のないその他多数の人たちが辟易している事実。

[6068: マンション検討中さん]

ずいぶん、寂しいところね。

[6069: 匿名さん]

まだルサンク話が続いてるよ

[6070: 匿名さん]

静かだろうね。現有する工作物を除却して次の計画がもちあがるまで。

[6071: 匿名さん]

今でも十分廃墟だけど、これで途中まで壊して止まったら、本物の廃墟だね。
いまでも熱海の崖地にはそういう旅館の廃墟が累々と見ることができる。熱海城に登っていく道路の下とか

[6072: 匿名さん]

基礎も全て壊すようで。

[6073: 匿名さん]

>>6072 匿名さん
崖だから土止めになっている地下の壁とか基礎を全部壊すと崩落するかもよ

[6074: 匿名さん]

>ル・サンクは合法！の件はようやく結論が出たようです！
ポイントは新証拠！
この新証拠に関して文京区のお墨付きを得、都条例の趣旨に付き東京都に問い合わせして間違いが無いことが確認された。

★ル・サンクの大規模駐車場に設けられている東西２つのサブントランスドアは、施行令１２３条1項６に規定する特定防火設備（防火戸）である。
そうするとサブエントランスドア（防火戸）と屋外直通階段AまたはBを組み合わせた形状は、施行令１２３条２項に規定する屋外避難階段の構造を満たしていることになる。
従って直通階段A,Bは、都条例３２条６号に規定する大規模駐車場の屋外避難階段とみなせる。

・駐車場からの避難経路
駐車場→サブエントランスドア（防火戸）→直通階段A,B→避難階（２階・地下1階）
一方
・居室からの避難経路は
居室→直通階段A,B→避難階（２階・地下1階）
防火戸を経由しないので直通階段A、Bは単なる直通階段であり、避難階段ではない

・各サブエントランスドア（防火戸）は、駐車場（車路の付け根）の壁に設けられている。
・従って東京都建築安全条例３１条の自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分(自動車が出入りする部分に限る。)に在る。

・以上のことから、ルサンクの大規模駐車場は、２の屋外避難階段を設けていると認められるので、東京都建築安全条例第３２条６号の規定を完全に満たしている。

注）サブントランスドアは、都条例３０条の規定で令１１２条１９項２号の特定防火設備で区画されている。更に避難の方向に開くので令１２３条１項６号の防火設備（防火戸）となる。


☆避難階段Cについて
・施行令１１７条１項の規定により、自動車車庫には５章２節は全く適用されない。
・なので都条例３２条６号にて制限の付加を行い、避難階段の設置を求めている。
・従って避難階段Cとしては、令１２３条２項の屋外避難階段の構造を満たしているだけで良い。
・なので避難階段Cには違反となる法令の適用は、全く存在しないので適法と言える。

ちなみにこんな関係です。並行した法令体系だから（１２３条以外は）交わることはない。
・施行令５章２節　　　　　　　　　・都条例（法４０条の制限の付加）
１２０条（直通階段の設置）　　＝　３１条５号
１２２条（避難階段の設置）　　＝　３２条６号
１２３条（避難階段の構造）　　＝　３２条６号（避難階段の構造）
・・・・・・・・・・・・・
・施行令５章６節
１２８条（敷地内の通路）などは全然適用されない

[6075: 評判気になるさん]

>>6070 匿名さん
基礎壊して地下構造物も除去すると擁壁が持たないので、次の計画が決まって着工スケジュールが明確化するまで、地上部は解体してもGLより下はいじれないいじらないと思います
また既存基礎利用も検討の一端には入れられていると想像します

[6076: 匿名さん]

>>6075 評判気になるさん
それなら現存する工作物を上層２階分を削って残りを利用したら良いと思うが。

[6077: マンション検討中さん]

>>6076 匿名さん
その案も結構なご見識と思います
解体範囲は極力少ない方がよいですよね
近隣さんに多大な迷惑を掛けますから
ただ地上部が既存と新築に別れていると、分譲及び管理組合運営に難しい点が多々生じることは容易に想像のつくところですよね

[6078: 匿名さん]

地下住戸が既存と新築に別れても同じ問題が起こるので。地下であっても既存の躯体を再利用するのは難しいだろうね。

[6079: eマンションさん]

>>6078 さん
既存基礎・既存杭はぜひ再利用を検討して欲しいです
地下部分の解体の近隣への騒音振動は並大抵ではない（抽象的な表現ですみません）ですから

[6080: 匿名さん]

再利用できるのなら地上の躯体も再利用するのではないでしょうか。

NIPPOが標識を撤去し解体することを決めた理由として、躯体を再利用するのでは法令に適合した建築物にできないことがあると推測します。

[6081: 匿名さん]

「大山鳴動して鼠一匹」！否二匹！
最高裁まで縺れ込んだルサンクドタバタ大騒動は何のことは無い、駐車場の避難階段は２つもあった！
じゃないですか！？
>6074
駐車場屋内→防火戸→屋外直通階段＝屋外避難階段　
ってだけですよ？
知っていたのは元の設計者だけだったのか？では何故NIPPOサイドにアドバイスしてあげなかったのか？疑問は残る所ですね。

「サブエントランスドアは都条例３０条区画に従い、令１１２条１９項２号の特定防火設備である。」
とは、審査会から裁判を通じて一言も言われていないんです。
NIPPOサイドが一度でもそう主張すれば流れは全然違ってきたハズなのに、
それどころかサブエントランスドアは電気錠で施錠されているので、
避難の障害になるとか言われてしまってるんですね？

こんな簡単なことが見逃された挙句の現在の惨状ですよ！
まあ一番悪いのはNIPPOサイドと同様位に頭の悪い審査会河島サンでしょうね？
避難階段Cも特段法令違反の部分はないわけですから、建築確認執行停止なんざすることは無かったのです。

[6082: 匿名さん]

>>6079 eマンションさん
東京都からの解体・撤去の指導があったのではないでしょうか。建築主は標識の撤去もしていますから。

[6083: 評判気になるさん]

>>6082 匿名さん
標識撤去が、都からの解体・撤去の指導に依るとする根拠はなんですか？
都がそこまでの指導力を発揮しているとしたら驚きです。

[6084: 匿名さん]

8月26日にNIPPOが行政からの指導によると説明したみたいですけどね

[6085: 匿名さん]

建築審査会による建築確認取り消しが2015年。最高裁判所で事業者の敗訴判決が確定したのが2019年。事業者のうち神鋼不動産が撤退したのは2021年だそうです。

[6086: 匿名さん]

>都審査会の河島サンは令１２２条２項の理解を誤って暴走したことが明らかに。

ルサンクの審査請求人は大別しても原処分に付き２１項目！本件処分に付き１０項目！計３１項目！もの“違反”事由を主張していた！
それに対して河島サンは果敢に対処して、ほぼ全てを却下したが
唯一認容したのが都条例３２条６号違反、だが河島サンは根拠法令として令１１７条２項の別建物と主張。

ところが請求人側は全く逆で、駐車場には令１１７条２項の適用は無いと主張している。
>「令１２３条違反？　駐車場上部の排煙塔、チャンバーやサブエントランスの開口部があるので、１１７条２項の適用は無く、令１２２条但し書きの適用は無いからＡ，Ｂ階段は避難階段とする必要がある」

この請求人の主張の方が河島サンよりよほどまともですが（実は全然違っている）

対して河島サンは
>本件駐車場は令１１７条２項に基づき他の屋内部分と耐火構造の壁で区画されており、令１２２条１項の取り扱いについては、それぞれ別の建築物である。また駐車場排煙塔、チャンバーは外気に面した開口部である。
と請求人の主張を却下した。

また請求人は
>都条例３２条６号違反　５００㎡超だが本件駐車場には直通階段が設置されておらず安全条例に違反する

と主張したが、そもそも請求人は「令１１７条２項の適用は無い」と言っているので
河島サンの
「令１１７条２項の適用により別建物」との主張とは真っ向異なる。また根拠法令については何とも言っていない。

さらに河島サンはこうも言ってるが、令１１７条２項の理解に致命的な誤りがある。

>駐車場の壁に開いた開口部であっても、屋外に開く開口部であることを理由として、開口部のない壁とみなすことになる

特定防火設備であっても開口部が在った場合には
「建築物が開口部のない耐火構造の床又は壁で区画されている場合」
とみなせるわけは無いんです！

河島サン令１１７条２項の適用で大暴走の巻でした

[6087: eマンションさん]

>>6084 匿名さん
した「みたい」ということは、あなたの推測？

[6088: 匿名さん]

この現場、解体を請け負う会社もなければ、設計を受託する事務所もなく。
ましてや新築を請け負うゼネコンもいるわけがない。

なんでかわかる？

いるわけないのよ。
皆さま全員、完全に撤退すると思うよ。

逆にあなたがゼネコンの社長でやりたいと思いますか。

勘違いしちゃいけないよ。
事業をそこでやれる人が実際に存在しなかったら、
その不動産てのは実質ただの遺構、まさに死に体よ。

[6089: 匿名さん]

NIPPOはこの件で相当にイメージが悪化しました。本来なら解体後に土地を売り、別業者が新規に開発をした方がいいように感じます。
https://news.google.com/articles/CBMiMWh0dHBzOi8vZ28yc2Vua3lvLmNvbS9zZ...

[6090: 匿名さん]

契約があるから無理だよ。熱海の旅館跡の廃墟みたいなのが見れそうで悲しいわ。

[6091: マンコミュファンさん]

>>6088 匿名さん
だからNIPPOが自力でやるんでしょ？

[6092: 匿名さん]

建築主：株式会社NIPPO
設計者：株式会社NIPPO一級建築士事務所（東京都知事登録第15795号）
施工者：株式会社NIPPO（国土交通大臣許可（特-4）第1790号）

なんということでしょう！

[6093: 評判気になるさん]

販売も自力？

[6094: マンション検討中さん]

>>6092 匿名さん
なんかおかしい？

[6095: 評判気になるさん]

NIPPOは、道路屋さん。
ル・サンク小石川後楽園の設計・施工、
ル・サンク森下の設計・施工、
いずれも他社に依頼。

[6096: 通りがかりさん]

販売もね

[6097: 匿名さん]

>>6087 eマンションさん
行政から指導を受けていたとの説明でしたね。8月26日の説明会の議事録を入手すれば分かるのでは？

[6098: 匿名さん]

その東京都を訴えてる最中なんだからさ指導も草もないと思うけどね？

[6099: 匿名さん]

>ル・サンク駐車場の構造を全然理解できていない！
都審査会（河島サン）と審査請求人（日置先生）とNIPPOサイド等はですね？
なるほど？駐車場は都条例３０条に基づき区画されているので

東西のサブエントランスドアは令１２３条１項６号の防火戸である,そうすると
>各防火戸と直通会談Ａ，Ｂを組み合わせると,令１２３条２項の屋外避難階段の構造を満たす
ということが良く分かる

さらに３０条区画された駐車場棟は、居住棟と一切繋がっていない完全な「別建物」である。
なので１００㎡区画も草もないわけで、当然令５章２節の適用もない。
まあ自動車車庫と居住棟は車路のトンネル部分で接しているから、この部分だけに令１１７条２項を適用すると言っても良いが、
>旗（竿付）状の駐車場全体に令１１７条２項が適用されると言うのは明らかな誤り。
なので都条例３２条６号の適用と令１１７条２項とは何の関係もないわけですな。
なので避難階段Cも全然問題無！

注）都条例３０条：耐火構造の床若しくは壁又は令第百十二条第十八項第二号に定める特定防火設備で区画

[6100: 匿名さん]

駐車場の左下に避難階段らしきモノが描かれていますが、コレは一般的な避難階段のイメージです。

[6101: 匿名さん]

>>6098 匿名さん
東京都は損害賠償訴訟を起こされたからと言ってNIPPOに指導するのを控えたりはしないですよ。

[6102: 匿名さん]

地上部分を壊しても、廃墟感が増すだけなんだけどなあ

[6103: マンコミュファンさん]

道路屋さん設計・施工のマンション。
蕎麦屋のカレーライスみたいなもん？

[6104: 匿名さん]

蕎麦屋でイタリアンパスタを出すようなものかな。

[6105: 口コミ知りたいさん]

カレー南蛮みたいに美味しいかもよ

[6106: 匿名さん]

>6074
>6099　ル・サンク駐車場の屋外避難階段

東西のサブエントランスドアは令１２３条１項６号の防火戸である,そうすると
>各防火戸と直通会談Ａ，Ｂを組み合わせると,令１２３条２項の屋外避難階段の構造を満たす
ということが良く分かるような「屋外避難階段」の解説図です。
この
「防火設備」（令１２３条1項６号の防火戸）が”サブエントランスドア”に当たる
「屋内」とは駐車場で防火戸を開けて出る
「屋外」とは屋外通路で居住棟からは直接、屋外直通階段A,Bに行ける

何のことは無いル・サンクの駐車場には元々屋外避難階段が２つもあったじゃないか！
と言う図ですね？

[6107: 匿名さん]

おととい、堀坂の勾配が急なところ、メゾンＫの前で、ガードレールの修理をしていましたけど、事故があったのでしょうね。

[6108: 評判気になるさん]

結局、NIPPOさんのマンションは解体する会社も設計する会社も、新たに施工する会社もいずれも存在しないということで永遠にこのまま遺構として残るということですね？

[6109: 匿名さん]

猿之助さん、起訴内容を認めましたね。

[6110: 評判気になるさん]

ルサンク小石川での逃げ足は速かった

[6111: 匿名さん]

コメント数 13位だそうです
https://twitter.com/xiaokouangxion1/status/1718559904984969623

[6112: マンション掲示板さん]

>>6108 評判気になるさん
大きなお世話
自社でやります

[6113: マンション掲示板さん]

>>6107 匿名さん
急勾配だから
事故が起こらないようにしてもらいたいです

[6114: 匿名さん]

NIPPOの指定確認検査機関都市居住評価センター（ユーイック）を相手とする裁判はまだまだつづく

[6115: マンション掲示板さん]

歌舞伎役者氏復帰の初仕事は、(ry

[6116: 匿名さん]

ルサンクのナビゲーターふたたび？

[6117: 匿名さん]

猿之助さんも検察庁も控訴しないで判決が確定かな...

[6118: マンション掲示板さん]

控訴せず判決確定したそうです。それに比べてルサンクのデベは、(ry
https://twitter.com/kyodo_official/status/1726824778148020242

[6119: 匿名さん]

一昨日、開発許可標識を書き換えていたようですけど‥

[6120: 匿名さん]

建築計画のお知らせが無くなってました

[6121: 坪単価比較中さん]

明けましておめでとうございます、年が明け半月経ちましたがドナタからも投稿が無くチョット寂しい新年です、もう話の種も尽きましたんでしょうか？　ここはどうなっているのか？　これからどうなるのか？　今後どうすれば良いのか？　誰も知らない、誰も判らない、ドナタもナンニモしないんでしょうか？　随分お金もかかったと思いますがどうなったのか、どうでも良いのか、一般人には到底理解できません。

[6122: 匿名さん]

>>6121 坪単価比較中さん
取り壊しのやり方について丁寧に地元の意見を聞いているのではないでしょうか。相当騒々しくなるし、廃材の量も大変な量になりますから大型ダンプも多数通るでしょう。解体工事自体がサグラダファミリア教会建築に匹敵する世紀を跨ぐ超長期プロジェクトになりそうな予感がします。

[6123: 坪単価比較中さん]

NIPPOは地元の意見を聞いたりしていない、そもそも昨年8月の説明会の議事録の配布さえしないと、地元からの不評を買っているようですよ。

民間検査機関のユーイックに107億円の損害賠償を求めている裁判はどうなっているのでしょうね？

[6124: 匿名さん]

にっちもさっちも行かないんじゃない？　知らんけど
https://twitter.com/H_Jiro_san/status/1694491397263601797

[6125: 匿名さん]

>>6123 坪単価比較中さん
>地元からの不評を買っているようですよ。
案外それが手なのかもしれない。解体しろと指導されても、地元住民が反対していて解体できません、とか言い訳になるでしょ。

[6126: 匿名さん]

そのうち心霊スポットとして人気を博するかも。廃墟マニアが不法侵入したり、コスプレイヤーが入り込んで写真集の撮影したりとか。果てはだれかが嫌がらせみたいに自殺したりとか...

[6127: 匿名さん]

> 地元住民が反対していて解体できません、とか言い訳になるでしょ。
全く地元住民にコンタクトしていないのだから言い訳にはできないでしょ。

[6128: 匿名さん]

>>6127 匿名さん
>全く地元住民にコンタクトしていない
その状態で解体工事に着手するんじゃないですかね。すると...

[6129: 匿名さん]

パークホームズ文京小石川ヒルテラスの居住者も工事車両の通行による影響が大きいけど。工事説明会に呼ばれているのかな？

[6130: 匿名さん]

周辺住民からの指摘で確認取り消しとのこと
https://twitter.com/shinyaohnishi/status/1754835428178567591

[6131: 匿名さん]

今度はつくば市並木でやってますね。
つくば市の歩道設置要請をスルー？したのか敷地ぎりぎりまで、、、
公務員住宅払い下げに際してどんな話になってたやら、、、

[6132: 匿名さん]

なかなか解体にまで辿りつけないね
子や孫の代まで晒しつづけるつもりかな

[6133: 匿名さん]

NIPPOでなければ...

[6134: 匿名さん]

誰がやっても無理でしょうねえ

[6135: 匿名さん]

20年以上経過しているんだね

[6136: 匿名さん]

望んだ結果だ、存分に満喫せよ

[6137: 匿名さん]

嘗ては住不のインペリアルガーデンと競ってたんですがね、今じゃ比べようがない。

[6138: 匿名さん]

インペリアルガーデンは地元住民と協議して建築計画を全面的に見直して建設。一方、ル・サンク小石川後楽園は建築計画を見直さず工事を強行して頓挫。

20年前に建築計画を全面的に見直して建設すれば良かったね。

[6139: 評判気になるさん]

3月下旬に説明会だってさ

[6140: 匿名さん]

今週末ですか

[6141: 匿名さん]

反対意見を存分にぶつけてください

[6142: 匿名さん]

7階建てに反対ですか？

[6143: 匿名さん]

壊さず減築するというのは

[6144: 匿名さん]

2015年に工事が中断して以降、現在建築途中の建物を解体し新たな計画に基づく建築物を建設すること、もしくは中断中の工事を再開する方法がないか等を検討してまいりました。
その結果、「建設途中の建物を解体した後、新たな住宅事業を行う」という結論に至りました。

[6145: 匿名さん]

減築はないでしょう。

[6146: 匿名さん]

サービスルームとしてHANAREという館内の別なところに作られた納戸部屋がセット販売されるなど特殊な構造をしていたし、減築した後に他に設計上の問題が見つかる可能性を考慮すると崩して最初からやり直す方がリスクが少ないだろうことは容易に想像がつく。

多分周囲も疲れているだろうからすんなり建てさせるとは思うが、まだまだ何が起きるかはわからない。ただ誰も得をしなかった、ということだけは多くが感じているところだと思うので、大丈夫だとは思う。

[6147: 匿名さん]

施工者の安藤ハザマとその関係者は得をしていますね

[6148: 匿名さん]

疲れているのはNIPPOだけではないかな。神鋼不動産は見限って撤退した。

[6149: 匿名さん]

>>6148 匿名さん
あの工作物を毎日近所で拝んでいる人はゲンナリしていると思うよ。近所に住んでいて散歩に通るだけでもゲンナリするんだから。元気なのは勝利のトロフィーだと思っているひとぐらいなものでは？

[6150: 匿名さん]

減築を求める声がかなりあるようで

[6151: 匿名さん]

>>6150 匿名さん
>減築を求める声がかなりある
その様子だとあと30年はそのままかな、懲りないねえ

[6152: 匿名さん]

建築審査会から２回建築確認取消し裁決を受ける業者のほうが全く懲りてないと思うよ

[6153: マンション検討中さん]

>>6130 匿名さん
文京区って見た目ゴチャゴチャしてて空気も悪そうだし住人もうるさい人多そうだしあんまり住みたいエリアじゃないね

[6154: 匿名さん]

> 住人もうるさい人多そう
西片や小日向の方が小石川よりもうるさい人が多そうだよ

[6155: 匿名さん]

>>6153 マンション検討中さん
変化しない街ってそんなもの
文京区の中でも変化している街、変化を受け入れている街をウォッチするといいよ

[6156: 匿名さん]

それは小石川ではないな

[6157: 匿名さん]

ご指摘のとおり、文京区の場合は町名とか丁目はあてにならない。
地点で見るといいと思う。
加点ポイント：
過去に大規模な宅地開発が行われ広い道路が碁盤の目になっている
過去に再開発事業がおこなわれている地域かその近隣
築浅のマンションの供給が多い

減点ポイント：
過去に一回も宅地開発が行われておらず狭い曲がりくねった道がそのままになっている
再開発事業に強硬に反対している地域かその近隣
そもそもマンションが新しく建つことがない

前者は居住者の新陳代謝が健全に行われていて外来者に寛容
後者は居住者の新陳代謝が阻害されていて外来者に警戒感が強い

あなたが引っ越してきてすぐは外来者として見られると思いますが、どちらが住みやすいか理解できるでしょう。戸建住宅街にひっこしてきて近隣住民にゴミ捨てのやり方がなっていないとお叱りの声を受け、その後ゴミ捨ての細かいローカルルールを延々とレクチャーされた経験のある方はご理解できるかと。

[6158: 匿名さん]

>>6154 匿名さん
西片や小日向の地元住民に医師や弁護士が多い

[6159: 匿名さん]

>>6158 匿名さん
それ、文京区じゃ普通だから。医者と弁護士、あと建築士が意外に多い。

[6160: 匿名さん]

地元住民が建築審査会で連勝するのはそういう事情か。

[6161: 匿名さん]

マンションの管理組合に建築士とかいると結構重宝する。

[6162: 匿名さん]

>>6161 匿名さん
地元住民が建築審査会で連勝する、ってどこ？　そんなにたくさん？

[6163: 匿名さん]

２回目はオウンゴールだけどな　普通は修正一回でパスできる

[6164: 匿名さん]

同じ開発で２回の建築確認取り消し裁決は東京都建築審査会では初の事例のようです。

[6165: 匿名さん]

設計者の日建ハウジングシステムに責任をとってもらえばいいのでは？