修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[401: 匿名]

389さんのようなケースに私のマンションもあてはまりますが、うちの場合、管理会社の回答が「マンションのお金がなくなるからだめ」でした。
規約によりけりでしょうが、理事の判断で直せるのでは？集会による賛成が必要かもしれませんが。
後にトラブルになったようですが、規約で専有部・共用部を取り決めしていた392さんのところは管理意識の高い組合と言えるでしょうか。
それにしても入居者は何かあると真っ先に管理員へ相談するものなのでしょうか？

[402: 匿名さん]

規約にあればできます。

[403: 匿名さん]

>401さん
管理員に相談するのは、出入りしている業者等を知っていますし、
その対応の仕方等も経験則で聞けるからだと思います。

例えば、水漏れがした場合は応急措置として取り敢えず業者に
来てもらい対応しなければなりません。
下の階の損害賠償については、殆どが保険で対応できますが、保険金額
を上回る場合は、管理組合に原因があれば管理組合が、専有部分に
原因があればそこの住民が負担しなければなりません。

玄関の扉やアルミサッシ、網戸については、共用部分ではありますが、
悪くなったので交換してくれていって、交換してしまうとそれが実績と
なり、最終的には全て交換せざるをえなくなります。
共用部分でも、全て管理組合が対応できるとは限りません。
トラブルを防止するためにも、規約や細則で取決めをしておく必要があります。
新しいうちはいいんですが、築２０年を経過する頃になるとそういう問題が発生
してきます。

[404: 匿名]

401です。
403さん、修繕に限らず実績があるとそれに基づいた対応となるものでしょうか？
だとすれば、うちのマンションなどは後々厄介なことになる可能性があります。
規約や細則で取り決めをしようと思ったら、どう動くのが賢いでしょう？

[405: 匿名さん]

４０４さん、３９７です。

区分所有法第４条２項を確認してみて下さい

[406: 匿名さん]

>404さん
例えば玄関扉が錆びてきて見苦しくなったからといってその住戸を
交換したとします。
その実績があれば、次の方がうちも悪くなったので交換してくださいと
いってきたらどうやって断りますか。
一度実績が出来てしまえば、次も同じ理論となりますのでやらざるを
えなくなります。
規約や細則の改正等については、共用部分である玄関扉、窓枠サッシ、網戸
については、共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をする以外は
区分所有者負担としなければなりません。
ただ、先行工事者については、公平の観点から一斉に工事したときの平均額等を
支給するように細則化しておくべきです。
実績がある分については、はっきりと知りませんでしたといわれた方がいいと
思います。ただ、悪くなればやるということになると修繕積立金が足りなく
なるので、規約・細則の改正をしますといって、先行工事者に関しては一斉に
管理組合としてやった時に支払いますといわざるをえません。
専有部分の配管については、個人で業者に頼めば１戸当り７０万円程度かかり
ますが、共用部分と一緒に工事をすれば、床板を外したり、養生したりするのは
そんなに経費はかかりませんので３０万円程度で済みます。この金額は２５年で
対応しますので、１戸当り月の値上げ額は１，０００円程度で済みます。
但し管理組合としてやる場合は、経費の負担について細則を作成しておく必要があります。

[407: 草の根民主主義評論家]

ちょっと傷んだからって玄関扉を一戸だけ交換する管理組合なんかないでしょ。自費で勝手にやるのはありうるけど。

[408: 草の根民主主義評論家]

しかし、よっぽど暇なんですね。
そんなことより、皇居に勤労奉仕にいくほうがよっぽど有意義ですよ。両陛下が会釈してくださいます。冥土の土産にはその経験談のほうが喜ばれれるはずです。マンション管理は輪番でやるのが望ましい。

[409: 匿名]

すみません、404です。
実績についてはドアを直すような事例ではなく、修繕とは全く無関係のものです。
うちでの場合は、役員が輪番制と規約で定められていますが、細かい取り決めまでされていないので管理会社の一存で一部の方が役員を回避したとか小さなことです。
小さなことですが、後々厄介なことにならないように規約を改定したいけど、一区分所有者でしかない私はどうすればいいのやらと思いまして。

説明が不十分で申し訳ありませんでした。

[410: 匿名さん]

>409さん
うちの理事会運営細則には、輪番制の理事が回ってきた１年に限り、正当な
理由がなく、理事を拒否又は理事会への出席が年３回以内の者については、
年間１万円の理事会運営協力金を支払うものとするという細則を設けています。
又、理事選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかかに該当する場合は、
本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞退することができるとなっています。
①８０歳以上の者
②病気療養中の者
③乳児がいて、理事会の出席が困難で代理人がいない者
管理会社の一存で役員を回避することはできませんし、もし事情があってその年に
できなければ、来年とかに回すという融通性はもたせています。

理事会運営細則を作成しておく必要があります。
ひな形は標準管理規約にもありませんので、作成が難しいと思いますが、
理事の選出の方法、役員の役割（例えば、理事長、副理事長、会計担当理事、広報
担当理事、防災担当理事、駐輪・駐車場担当理事、防火防災担当理事、施設・修繕理事
監事）とかの役割を記載すればいいと思います。
あと理事の任期、理事会の開催、理事会の決議方法、役員報酬、理事の範囲等を考えて
作成すべきです。

[411: 草の根民主主義評論家]

↑どや顔ですねw
まったく参考にならないはず。

[412: 草の根民主主義評論家]

いろんな細則の雛型は、マンション管理センターのWEBサイトからダウンロードできるんだけど、管理組合でやろうとすると年会費みたいなの払わないと利用できないから、管理会社に頼んだらいいです。管理会社がダウンロードして持ってくるはず。持ってくるのはマンション管理センター版ではなくて管理会社独自の雛型の場合もあります。

[413: 匿名]

409です。
うちには410さんのところのような細則がないです。
回避だけではなく、80歳以上の方も選任させましたし、病気で辞退を申し出た方なども管理会社の一存で監事に選任されました。
このようなことがありましたので、心配性な私は厄介なことになる前に規約の改定ができたならと思いました。
管理会社の一存でこのようなことになっているので、管理会社が対応してくれるか疑問ではありますが、頼んでみます。

[414: 匿名さん]

>413さん
使用細則のひな形は管理会社に頼めば、他のマンションの管理規約等を
もっているでしょうからそれを参考にされたらいいと思います。
他のマンションの管理規約と各種使用細則を借りたらいいと思います。
多分１冊になっていると思います。
うちの場合、使用細則の種類は、一般の使用細則、理事会運用細則、
駐車場細則、駐輪場細則、大規模修繕専門委員会細則、規約改正委員会細則、
防犯カメラ映像に関する細則、集会所・ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、
建物・設備専門委員会細則の９種類があります。

[415: 草の根民主主義評論家]

理事長がいわないと管理会社は何もしないでしょ。
区分所有者に細則の雛形持って来いとかいわれて持ってくるはずがないです。
まずは理事になってその後、理事長になることですね。
そもそも、「管理会社の一存でこのようなことになっている」、と思ってるのがまちがいで
理事選任の総会議案書を作っているのは理事会で、選任してるのは総会です。
管理組合に当事者能力がないわけですから、細則とかは枝葉末節の話であって
管理組合主導で運営できる理事長がひつようなんですよ。でもみんな、めんどうだから
管理会社にまかしてるだけのこと。
ほっといたらいいとおもいますよ。

[416: 匿名さん]

>413さん
確かに管理会社に依頼する場合は理事長がいいでしょう。
それに、規約や細則を作成するには、ひな形を参考にしてだれかが自分の
マンションにあったたたき台を作成してそれを理事会に提案する必要があります。
管理会社主導で何事もやっていれば、工事とかも全て管理会社に都合のいい
ようにもっていかれます。
できるだけ組合主導にもっていくべきです。
誰かがやらなければ現状を打破できません。
「あなたがやらずに誰がやる」ですよ。

[417: 草の根民主主義評論家]

>>80歳以上の方も選任させましたし、病気で辞退を申し出た方なども管理会社の一存で監事に選任されました。
問題なし。80歳以上の方は、別にボケてなかったからでしょ。
監事は理事会に出なくてもいいから病気でもＯＫ。
こんな細かいこと気にしてたら理事長なんかむり。

[418: 草の根民主主義評論家]

下手に立候補なんかしたら、怪しまれて何にもできないですよ。
輪番を待つほうがいいです。

[419: 匿名]

度々ご助言下さりありがとうございます。
理事ではない者が依頼をしたところで、要望として聞いてくれたとしても管理会社が動いてくれるとは思っていません。
それでも要望としてお願いだけはしてみようと思います。

[420: 匿名]

それから415さん。
管理会社任せであることを否定はしませんが、例に上げた病気で辞退を申し出た方は総会の場で管理会社により監事に選任されました。
当時の理事や、新任される組合員の意見を聞くこともなかったです。これを一存と言うのは間違いですか？

[421: 匿名さん]

>413さん
管理規約と各種使用細則のひな形は下記のところで販売してますので
連絡をとられればいいと思います。

ＮＰＯ法人　福岡マンション管理組合連合会　　ＴＥＬ　[phone]

　６７０管理組合が加盟している日本で一番大きな管理組合連合会です。

[422: 匿名]

80歳以上は確かに…元気な方ならむしろして欲しいくらいですが、病気の方に関してはやはり回避して欲しいです。

[423: 匿名]

421さん、情報ありがとうございます。

[424: 草の根民主主義評論家]

>>当時の理事や、新任される組合員の意見を聞くこともなかったです。これを一存と言うのは間違いですか？
管理会社が総会議案書案を作って、理事会が了承して（挙手とか投票とかで過半数賛成とかで決議）して総会議案書になるんですよ。議案書は理事長名で全戸配布されます。
なんで管理会社の一存なんですかね？
たぶん、おたくさんの理事会が何か言うと自分の責任になるからだまっとこーって雰囲気なんでしょ。
管理会社の責任ではないです。

[425: 草の根民主主義評論家]

そんで、おたくさんの怒りの矛先は、管理会社に向いてるわけですよね。
輪番の理事会としてはそれが助かるんですね。
もし、おたくさんが改革しようとして自分が中心になって理事とか理事長になり規約とか細則を作ったりすると
おたくさんの自宅に、少しあたまのおかしいおばさんとかが、「変えないでー、いまのままにしておいてー」とか文句言ってきますよ。

[426: 草の根民主主義評論家]

４２１とかスレ主なんでしょうが、そういう苦労はまったくないみたい。
そこそこマンションが高級で住民の民度が高いんでしょう。
しかし、マンションの大半はガテン系とかも住んでる長屋みたいなとこですからね。
参考にはならんですよ。

[427: 匿名]

>管理会社が総会議案書案を作って、理事会が了承して（挙手とか投票とかで過半数賛成とかで決議）して総会議案書になるんですよ。議案書は理事長名で全戸配布されます。
なんで管理会社の一存なんですかね？
選任された方は輪番制により選任されることにはなっていましたが、管理会社が役職を振り分けてもいい理由にならないと思います。
>たぶん、おたくさんの理事会が何か言うと自分の責任になるからだまっとこーって雰囲気なんでしょ。
これも否定しませんが。

[428: 匿名]

>そんで、おたくさんの怒りの矛先は、管理会社に向いてるわけですよね。
私が管理会社に対して悪意のようなものを抱いているように思われているのでしょうね。

[429: 草の根民主主義評論家]

自分でやってみたらいいですよ。
管理会社が決めてるように演出しないと円滑に運営できないと言うことがわかりますから。

[430: 草の根民主主義評論家]

監事だったらどうせ理事会に出なくていいから病気でもできるでしょー？
って理事の誰かが言ったかも知れないですからね。
もし、その人を外すと輪番の次の人に理事長とか管理会社が交渉しないといけないんですよ。
総会で理事が黙ってるからって、理事会でも黙っていたかどうかなんてわかりません。

[431: 匿名]

>429
理事会はあなたの言われるとおり管理会社主導でなければ敬遠されるかと思います。
ですがうちの総会では理事長の意見に左右される人も多いです。

[432: 匿名]

>430
説明が足りませんでした。
病気の監事の方は、総会の場で初めて辞退を申し出ました。
輪番制によりその方は理事のいずれかの役職に選任されることが決まっていましたが、辞退を申し出られた時に理事の回答もなしに管理会社がその方を監事に選任しました。
まあ総会前に辞退の旨を連絡して下さればよかったのでしょうが。

[433: 草の根民主主義評論家]

あらー。
監事は理事の役職じゃないんですけどね。
そこの運営が無茶苦茶ですね。
おたくさんもその違いがわからないようでは理事会に入ってもなんにもできません。
わからないのに何か言うと、ヨコから代理出席のおばさんとかが口を挟んだり、管理会社にいいくるめられたりで、
ややこしいだけですよ。
マンション管理士の資格でも取って印籠みたいに使えば、管理会社が言うことをきくようになるので
まずは試験の過去問からじゃないですかね。

[434: 匿名]

「理事のいずれかの役職に選任されることになっていた方」が「監事に選任された」と申し上げております。
「理事の役職の監事」に「選任された」と申し上げたつもりはございません。

[435: 匿名]

まあ私がひとりで何かしようと企んでも、敵は
「少しあたまのおかしいおばさんとか」だけでなく、
自分の意見は言えない(言わない)のに無駄に高飛車な男衆
も相手にしなければならないでしょうから、あなたの言うように放っておけばいいのかもしれませんけど？

[436: 匿名さん]

>432さん
輪番制の順番が回ってきた時、特別な理由がなくても
拒否することはできるんですか？
やはり、何か規定を設けておいた方がいいでしょうね。
そうしないと、逆に不公平感が出てくる可能性がありますから。
理事と監事は違いますが、監事は議決権はありません。
ただ、理事会の執行活動を監視しなければなりませんので、
理事会には出席すべきです。そうしないと何をしているかの
チェックもできませんので。

[437: 匿名さん]

区分所有者の義務は、規約や区分所有法の順守義務がありますよね。

規約に理事の順番制が規定されていれば、順番が来た区分所有者は、

原則、拒否できませんよね。確かに、この事態に、何らかの規定は、

必要です。

[438: 草の根民主主義評論家]

総会議案書に監事候補として名前が載ってないひとが監事に選任されたんでしょ？
議事録になんて書いてるか知りませんが無効です。監事は前任者のままですね。

それがわからないようでは出ていっても無駄。

[439: 匿名]

レスを見て頂けば436さんと437さんの言われるように、私は規約を改定できればと考えておりますが、草の根さんに無駄であると言われています。

[440: 匿名]

>438
「選任予定の方」が「辞退した」けど「その辞退した方」が「管理会社により選任された」と申し上げております。

[441: 草の根民主主義評論家]

↑無効だってわからんの？

[442: 草の根民主主義評論家]

そもそも、無駄遣いに気がついたとか、赤字が放置されてるとか、そういうところに目が行かないのは、管理組合運営に何の問題もない可能性大。

[443: 匿名さん]

>440さん
総会で理事候補の方が選任されても、受任する意思がなければ
拒否することができます。
しかし、そんなことはお宅の組合では理解する方はおられないでしょう。
だから、誰かが細則の改正に取り組まなければならないのです。
管理組合は全員が交代で管理していくのが基本です。
ただ、その中で理事を回避できるところも考慮すればいいのです。
それが細則なんです。
一度、標準管理規約とそのコメントをパソコンで検索して読まれると
基本的なことは理解できると思います。
それだけでも、全然違ってきますよ。

[444: 草の根民主主義評論家]

規約で輪番が決まってたりしてね。

[445: 匿名さん]

輪番制は決まっているんでしょう。
しかし、現状の細則では不備な点があります。
だから改正しようとしているのではないんですか。

[446: 草の根民主主義評論家]

「管理会社により選任された」っていってるんですよ。
総会で、じゃあ、お宅様は監事やって下さい、とかいってそのまま選任したってことでしょ。
そんな規定があるとは思えないから、運用の問題ですね。

[447: 草の根民主主義評論家]

それにねー
病気でも総会に出てきたんでしょ？
理事会に出席しなくてもいい監事ならできるでしょ、やって下さい、
というのも常識的に理解できる話で、
たいした問題じゃありませんよ。

しっかし、細則を作れば解決する、という発想はすごいですね。

[448: 匿名さん]

>447さん
監事の役割は理事の執行活動を監視することも重要な役割だと
いうのはお判りでしょう。
理事会に出なければチェックすることはできませんよ。
現実問題としては、監事がそこまで意識してやっておられる方は
少ないとは思いますが。
私のいっているのは、輪番制であれば順番が回ってきたときに
別の年に移動するとか、８０歳以上や病気や痴呆とかで理事が勤められない
方に対しての細則を作っておいた方がいいといっているんです。
管理会社云々や理事とかの知識とかは別問題です。

[449: 草の根民主主義評論家]

そういうの他人に守らせるのは大変なことなんですけどね。。。
りかいできんみたいね。

[450: 草の根民主主義評論家]

ちなみにお宅様の理想とする規約とか細則を作って、他人が守らないときは罰金でも取るの?

数年前だけど、わたし、よそのマンションの玄関に
ペット違約金未納者一覧というタイトルで部屋番号と実名が２０人くらいかいてある紙みたことある。

びっくりしましたねー

[451: 匿名]

>441無効が有効になっているお話をしていました。

あなたは
>そこの運営が無茶苦茶ですね。
と言っておきながら
>管理組合運営に何の問題もない可能性大。
とは意味がわかりません。りかいできません。

[452: 匿名]

440です。
細則の必要性も規約の意味もわかっているつもりです。
どうせうちの組合じゃ守られないでしょうけど…
それでも規約があったなら、管理会社だって「それならあなたは監事」なんてことはしなかったはずです。

[453: 匿名さん]

４５０は、精神分裂だから、相手にしては、いけません。

草の根が全員、分裂では、ないが、時々分裂症が、登場する。

[454: 草の根民主主義評論家]

>441無効が有効になっているお話をしていました。

総会議事録に選任されたと書いたから無効が有効になるんじゃありませんよｗ

ただね、無効だ！とお宅さんが叫んでからといって、業務執行が止まるわけではないから
昨日の原発みたいに、仮処分で止めるしかないわけ。

何にもしないと、このまま何事もなく１年経過なんでしょうね。

[455: 草の根民主主義評論家]

しかし、監事は具体的に、支払い決裁のハンコ押すとか、車庫証明の証明書にハンコ押すとか
するわけじゃないのでね。
監事選任の無効を主張する内容証明を管理組合に出したら、管理組合側は前任者が留任してるものとして運営するでしょう。
次回の総会議案書に監事が監査しましたよって署名するだけなんだが。

[456: 草の根民主主義評論家]

全体の運営から見たら非常に瑣末な問題なわけです。
本当に問題があるなら、決算書にとかに赤字放置とか、必要ない工事をしたとかいう形で現れてくるでしょう。
ちょっとまえの特命さんおマンションみたいにね。

[457: 草の根民主主義評論家]

それでもルールはルールだろーとか思うならクレーマーになることですよ。
運営の適正化への時間は、たぶんそっちのほうがたぶんはやい。

[458: 匿名さん]

監事の役割は総会で監査報告するだけじゃありませんよ、理事の
執行及び財産の状況について不正があると認める時は、臨時総会を開催する
権限も有していますからね。
総会で理事候補として選任されたけど、それを承認しなければやらなくて
いいのに、管理会社や理事会が強引に決めてしまえば臨時総会を開催して
戦うこともできますが、その監事が病気がちで知識もないだろうから
それはないでしょうね。

[459: 草の根民主主義評論家]

私が立てた大昔のスレッドであるが内容が濃いのでよく読んで勉強するといいでしょう。

形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/181385/10

[460: 草の根民主主義評論家]

行政の介入は４年前から始まっております。

東京都豊島区は、24年12月21日、マンション管理推進条例を制定した。
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/news/2127.html

[461: 匿名さん]

>460さん
あなたは管理侍さん？

[462: 匿名さん]

久しぶりに、管理侍の登場ですか。過去に色々教えて頂き有難う御座いました。

ゴルゴ１３．マンカン理事長等々。真面な意見がありました。

[463: 匿名さん]

まだまだ懐かしい名前がありますよ。
前期高齢管理士さん、マンション管理士Ａさんとか。
今はどうしているんでしようね。
名前を変えて参加されてるかもですね。

[464: 草の根民主主義評論家]

管理侍はもうこないよ
たぶちゃんが荒らしたから。
たぶちゃんは実名出して掲示板してるから、コテハンを否定してるんで
たぶちゃんが管理侍の名前でひつこく投稿したら本物の管理侍が怒ってこなくなったということ。
もっとも、たぶちゃんは積極的に名乗ったわけでなく、原発事故後のマンション内の放射線研究会の活動を書いてたら
マンションや実名まで特定されてしまっただけなんだけど。
その腹いせもあるみたい。

[465: 草の根民主主義評論家]

他のコテハンは割れ問論争に敗れて出てこなくなったんだよ。

[466: 匿名さん]

ＨＮで書き込みをしている者は、ある意味すごいと思っていますよ。
いい加減なことは書けないし、それ相応の実力もないとできないし。
管理侍さん、マンション管理士Ａさん、前期高齢管理士さんとのバトルは
壮絶だったんですが、Ａさんも実力はあったんですが、勘違いや知らない
こともあるんですが、そこをつかれて離れていったんですが、匿名掲示板で
そこまで真剣に考えておられたんでしょうね。

[467: 匿名]

やはりそういうことだったというわけですか…

[468: 草の根民主主義評論家]

まんかんし、も消えました。
あれはしょぼすぎた。

[469: 匿名さん]

しかし、４～５年前は活発な書き込みが多かったけど、
現在は少なくなったね。
エスカレートして削除やアク禁も頻繁に起こっていたからね。
今は書き込みがどのスレも少なすぎる。

[470: 草の根民主主義評論家]

たぶちゃんが荒らしたからね。
たぶちゃんは震災のあった年のお盆休みに
放射線研究会のこと書きすぎたからね

[471: 匿名さん]

しかし、管理侍の残した功績は大きかったんだろうな。
今では本社の課長とかになったと聞いたけど。

[472: 草の根民主主義評論家]

管理侍は財閥系管理会社の三井か住友で年収は８００－１０００万円前後と推定される。
独立系管理会社の３倍程度であるから、管理会社といってもピンキリ、
経費削減のためだとかいって独立系にリプレースするのは愚の骨頂だと思われる。

[473: 匿名さん]

年収１，０００万円は管理会社業界では高いんでしょうね。
都市銀行なら、３０歳ぐらいで１，０００万円もらえるし、
外資系ならもっと多いだろうけど。

[474: 匿名さん]

これから通常総会が多くなってきますし、議案書の作成とかで
理事長は忙しくなってきます。
議案については、できるだけ管理会社主導ではなく、理事会というか
理事長がしっかりして作成していくべきです。
特に、事業計画案や規約とかの改正については、理事会で決議された
でしょうから、理事長の言葉で文章は作成すべきです。
収支報告者や予算書についても、どこから質問されても答えられる
ようにしておくべきです。

[475: 草の根民主主義評論家]

なんで理事長が正しいと思うのかまったく不明。
マンション管理士を加えて相互牽制させる仕組みが望ましい。

[476: 匿名さん]

ＬＥＤのメリットは下記のようですが、実際うちのマンションも共用部分の
ＬＥＤ化を行いましたが実際はそんなに電気料金の節約はできていません。
ただ、管理員の電球交換の手間が少なくなったのと、電球の費用が少なく
なったのはありますが。
　
＜マンション共用部ＬＥＤ化のメリット＞

　　　１．長寿命である。 設計時間　４０，０００時間　　一般蛍光灯　１２，０００時間
　　　２．電気料金の削減ができる。
従来の照明とＬＥＤ照明の電気料金比較
　８０戸～１００戸のマンションでは、６２％の削減となっているとのこと（伊藤忠ケーブ
　ルシステム（株）ホームページより
　　　３．ＬＥＤランプは、紫外線が出ない為虫が集まりにくい。
　　　４．交換作業や廃棄物処理等のコスト削減になる。
　　　５．二酸化炭素排出削減効果がある。

　＜ＬＥＤ照明の課題＞

　　　１．共用部分の導入に関しては、普及が始まったばかりで、まだ割高でもある。
　　　　　現在、かなり安くはなってきた。電気代を安くするか、納得いく値段になるまで待つか
　　　　　ということになります。工事費についてはいつやっても変わりません。
　　　２．ＬＥＤは時間とともに暗くなります。５年で７０％の明るさになるといわれています。（２４
　　　　　時間つけっぱなしの場合）
　　　　　寿命は長いが、照度が低くなるので交換は必要です。
　　　３．既存マンション設備では、器具交換や安定器バイパス工事などの課題もあります。
　　　４．器具・電球一体型の場合には、電球交換の際にも工事が必要となります。

[477: 匿名さん]

専有部分と敷地利用権を分離処分できる旨の

規約は有効なんでしょうか。

[478: 匿名さん]

２年前にＬＥＤを導入したけど、もう電球の交換を
何個かしたとのこと。
これおかしくない？

[479: 匿名さん]

輪番制の理事会で4年連続LED化を提案してくる管理会社
10年保証にしてくれたらいつでもサインするって言うとダンマリ

[480: 匿名さん]

何故管理会社が提案してくるんですか？
電球の球切れ交換が面倒だから？
工事をすれば管理会社にキックバックがあるから？
ＬＥＤにして電気料金が安くなったとしても、管理会社には
何のメリットもない筈ですけどね。

[481: 匿名]

>478さん、それは設備の問題か取り付けが悪いのだと思います。
交換したのは
点灯しない→寿命→交換
と管理員が判断したのだと思います。

[482: 匿名]

>480
管理会社のフロントの方ですか？

[483: 匿名さん]

>481さん
ありがとうございます。
調査してみます。

[484: 匿名]

>477
調べてみました。

区分所有法
第三節 敷地利用権
分離処分の禁止
第二二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係わる敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがある時は、この限りではない。

とあるので有効。

[485: 草の根民主主義評論家]

電気料金を下げたぶんのお金で専有部サービスなどを勧誘したりしますね。
いままで電力会社に払っていたお金を他の用途で管理会社に払ってもらうと管理会社の売り上げが増えるから管理会社のメリットは大きい。
もちろん、球切れの交換がなくなるから管理人の負荷軽減もあります。

[486: 匿名さん]

>485さん
例えば管理費会計の中での工事や点検業務を増やすことによって
バックリベートというかキックバックを期待するということなん
でしょうね。
しかし、大した金額ではないので、どちらかというと球切れ交換
の手間を少なくするというのが本音かもしれませんね。

[487: 匿名さん]

４８４さん
規約に記載すれば分離処分ができるのですか。
専有部分と敷地利用権を別々に売却することもできるということですね。
解体するときは、専有部分の価値はゼロになりますが、敷地利用権は
残りますからね。専有部分はもってなくて敷地利用権だけもっている者は
有利ですね。

[488: 匿名さん]

普通はできないよ。

[489: 匿名さん]

例えば専有部分が２つしか存在しないような
小規模な区分所有建物になら分離処分を規約で認めても
混乱はないような建物を想定したものです。

[490: 匿名さん]

４８７さん

規約に記載しただけでは、規約ではありませんよ。

[491: 匿名さん]

規約に記載してあれば規約じゃないんですか？

[492: 草の根民主主義評論家]

規約に落書きしても規約の文言ではなく規約の落書きです。
しかし、規約に書いてあればという場合、いちいち落書きを含まないとか書かないでしょ。
あげあしとりもいいところ

[493: 草の根民主主義評論家]

486はここのボケたスレ主だと思うが、
共用部の電灯をすべて蛍光灯からLEDに変更した場合、年間の削減額は大した金額ではないことはない。

[494: 草の根民主主義評論家]

管理会社が売りたいのは専有部サービスである。
一戸当たりの負担額は月300円くらいが普通だが、この程度だとLED化して浮かせた電気代で十分まかなえる。
管理組合に専有部サービスを契約させると、居住者の冠婚葬祭の受託が可能になり、なんと葬式まで請け負うことができる。まさにドル箱である。実際に請け負うのは専門の会社だが紹介手数料10パーセントでも大きい。

[495: 匿名さん]

そんなことまで考えてるの？
まさにゲスの極み。

[496: 匿名さん]

最近合人社はおとなしくなってきたんじゃない。以前はかなり強引に工事とかを奨めてきたしね。
リプレイスも強引だったけど、最近はあまりそれはやってないみたい。

[497: 草の根民主主義評論家]

ほんとですよ
しかし、管理費から専有部サービスに支出するのは規約違反の可能性大。
とはいっても高齢者が増えると専有部サービスも必要性が出てきたりする。管理会社に頼んで孤独死の処理を任せるとか。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/401105/2/

[498: 匿名さん]

あなたの考えることは、ちょっと飛んでるという感じかな。
第三者監事制度とか専有部サービスとか。
そんなことを考えること自体現状に満足しない性格なのかな？
特に専有部サービスは管理会社の者が考えればいいことだからね。

[499: 草の根民主主義評論家]

↑ここのスレ主が凡庸なだけであるw

[500: 草の根民主主義評論家]

専有部サービスなんて、もう始まってから５年以上経ってるしね。
（東急の家族力プラスなど。）
監事の形骸化に気づかず、問題があれば臨時総会を開くのが仕事ダー！なんて
叫んだところでどーにもならんｗのだが
ボケてるんだからしょうがないね。

[501: 匿名さん]

ボケてるんではなく、普通のマンション管理を目指しているから
じゃないかな。
確かに一人暮らしの老人の問題はあるけど、それは自治会の見回り隊
とかが定期的に連絡を取り合ったりしてるけどね。
あなたは理事長なんでしょう。
そんな夢物語とかばかり追いかけないで、もっと毎日のマンション管理
に力を注いだ方がいいのでは。義務違反者や苦情、要望等に耳を傾けなくちゃね。
一般の住民はそれを期待していると思うので。
だから、積立金は借り入れの方がいいといって、長期プランには全然関心
を示していないし、十分な補修や工事とかが行われていないでしょう。
あなたのマンションの住民は可哀そうだね。
夢は見るものではなく自らの手でつかむものというけど、その夢は
住民にとって殆ど役に立たないというのがあなたには理解できない
んだろうな。

[502: 484です]

再び調べて来ました。
専有部分と敷地利用権の分離について
規約で一体化の排除もしなければいけないようです。
また、集会で区分所有者の４分の３以上の賛成を得なければ、規約の改定はできませんので、記載しただけでは規約にはなりません。

有効と言っても法律での理論上といったところでしょうか。
実際に行うとなると、専有部分と敷地利用権の一体化も解かれますから、色々と不都合が生じます。

[503: 匿名]

専有部分サービス、うちのマンションでも持ちかけられました。
便利かもしれませんが、使わない者にとってはムダであると思います。

[504: 匿名さん]

専有部サービスをマンションに導入することは至難の業。
専門業者との間に入り紹介料を取るなんて発想は、あなたの
マンションに管理会社がやってきて専有部サービスをやりませんか
といわれて取り組みますか？
住民の説得が難しいでしょう。
ＬＥＤ化が既に導入されているとしたら、その資金源はどうします。
冠婚葬祭については、もう既に業者には会員制度がありますからね。

[505: 匿名さん]

５０２
それは２つしか住宅がないような
場合に適用されるんじゃない。

[506: 匿名さん]

民泊の問題が取り沙汰されていますが、これから益々増えていくでしょうし、
東京オリンピックでピークを迎えると思われます。
不動産会社や管理会社が今後民泊事業に参入してくるでしょう。
現在政府は、旅館業法の「簡易宿所」と位置付けて滞在期間とかの条件を
設けず部屋の広さも緩和する方針で民泊ビジネスの拡大を図っています。
ただ、標準管理規約１２条では「専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならない」と規定していますので、規約の改正が必要です。
一方、国家戦略特区ワーキンググループでは、特区民泊は標準管理規約上の
住宅に含まれるという見解を積極的に打ち出すよう通知を出すべきとの意見も
出ています。
皆さんのマンションで第１２条が規定されていないマンションはありませんか。

[507: 匿名さん]

中国人が団体でマンションに民泊したら
秩序も細則も何もなくなってしまうよ。

[508: 匿名]

>505
法律上は有効ですよね？
適用は限定されるということですか？
規約があれば法的に認められると解釈していました。

[509: 匿名さん]

そういうことですね。

[510: 匿名さん]

「マンション２０２０年問題」
オリンピックが終わった２０２０年以降の人口減少と高齢化で
修繕積立金の少ないマンションは、適切な工事ができず、資産価値が
暴落するいう予想がされています。
２回目の大規模修繕工事は１回目より３割程度工事費が増えます。
又、３回目となると、通常の大規模修繕工事とは別に、エレベーター更新、
消防設備や高置水槽、浄化槽、専有部分内にある窓枠サッシ、網戸、玄関ドア、
給排水管ガス管等の更新工事、メールボックスや避難ハッチ、縦樋の交換等いろんな
とこの工事費が増えてきます。
一時金として１００万円とか２００万円を徴収することは難しく、たとえ借り入れを
しても１０年程度で修繕積立金の値上げをして返済していかなければなりません。
その値上げ額はかなりの金額となります。
やはり積立金は計画的に徴収した方がいいですね。

[511: 匿名]

民泊って事業に該当しますよね…事業税を払うことになりますね。
空き室の活用→収入増加
と言って管理会社は組合に話を持ちかけて来る可能性がありますが、果たしてそれは組合にとってメリットの大きいことでしょうか。

[512: 匿名さん]

>511
事業というより、そこのマンションの所有者が賃貸に出す
ようなものでしょう。
組合とは全く関係ありません。
しかし、住民は迷惑でしょうね。

[513: 匿名]

間違ッター。
民泊決行→住民反対→管理会社が民泊協力金の支払いを提案
とかするかもしれませんよ？
(悪足掻き)

[514: 匿名さん]

規約に、入居に対する制限事項を設定しましょう。

管理会社は、まず、組合に、専有部分に対するサービス業務を提案してくる。

私のマンションでは、管理会社による、空き部屋である、専有部分の管理が盛んで、

宅地建物取引業法、等に反する行為が後を絶たないので管理のプロを組合雇用で採用して、

原因を探り出し、管理会社による、空き部屋の管理を禁止した、これで、かなりの、

入居者が、整理されたが、管理員をを基の管理会社に戻した途端に、また、

マンションが荒れだした。やはり、分譲マンションは、管理（不動産取引）のプロを

置くのと、おかないとでは、組合が、管理会社（取引業者）に軽く見られる、。

特に、築年数の経過したマンションは、色々な商売人が入居してきて、荒れてくる。

管理のプロは組合員側に立って考えてくれるのが条件です。くれぐれも、誤解のないよう。

[515: 匿名]

勉強になりました。

色々な商売人が入って来るなんて、地上げ屋みたいで何だか怖いですね。

[516: 匿名さん]

管理組合と委託契約をしている管理会社が各区分所有者と
契約して民泊を斡旋するようならそんな管理会社との契約を
破棄すればいいけど、不動産会社の場合はちょっと面倒だな。
実際賃貸の場合は不動産会社に依頼してるしね。
規約に厳しい縛りをしていくことが大事かな。

[517: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社は、過去に、８９３や、窃盗団の事務所等々を見逃しているふし有。

そのものたちに、駐車場を無料で、貸していたり、警察の捜査に非協力的だったり、

管理員が、会社に討議しても、改善しないし、その管理員は辞めさせられたり。

この管理会社は、最近まじめだと聞くが、はたして。？

証拠になる、過去の居住者名簿を、更新を理由に取り替えた、理事長に問い詰めると、

消却したそうである。この管理会社に分譲マンションの管理をさせるのは、危険を感じる。

担当や、管理員は、確かに、真面目だが、上役が、どうも、？

[518: 匿名さん]

福岡地区で８９３絡みの問題を解決したいのなら、ＮＰＯ福管連の門を
叩けばそういった訴訟は解決した実績もあるのでいいんじゃないかな。
日本で一番マンションの加盟数が多い団体だしね。

しかし、管理費等の滞納を特定承継人に請求しなくて総会の普通決議で
処分するなんてなんという無知なんだろうね。
理事会にも責任はあるけど、管理会社は理事会支援業務もあるからねえ。
天下の東急の看板をしょっている会社でしょう。
責任は管理会社にもあるね。
それを黙って受け入れる理事会も情けないよ。

[519: 匿名さん]

昔は強盗慶太ともいわれていたけどね。
現在はいい会社になったんじゃないかな。

[520: 匿名]

うち、不動産屋には、もう狙われている可能性があります。

売却を促す葉書とか届くようになったし、チラシもわざわざマンション名を名指ししたものが入れられるし。
気づいた時には…なんてならないように少しずつ動き始めようと思います。

[521: 匿名さん]

うちのマンションも不動産会社から「マンション売りませんか」
というチラシが良く入りますよ。
うちのマンションは評判が良くて、探している顧客も多く評判が
いいそうです。

[522: 匿名]

うちは、
「通勤に便利で学校も近く、是非入居をしたいというお問い合わせが相次いでいます！」
とありました。
駅近なので、単に中古として買いたいだけと思いたいですが。

[523: 匿名さん]

売れないマンションだったら不動産会社も動きませんよ。
現にうちのマンションは売りに出せばすぐ売れてますし、
価格も分譲時の９割程度で売れてます。築１５年で。

[524: 匿名さん]

東急コミュニティでは、今後共用部分だけでなく専有部分へも
生活支援サービスを拡大するとのこと。
要は、共用部分のみをサービス範囲とした管理業務の提供では
マンション居住者のニーズを十分に満たせなくなっている。
これまで共用部分のみを対象としていればよかったマンション管理
という概念が変化しはじめているのだろうか。
１戸当り３００円程度で、専有部サービスを契約すると居住者の
冠婚葬祭の受託まで請け負うことになり、紹介料が入ることになる。
大手管理会社は他にもいろんな業務の開拓をめざしているのだろう。
まさにサバイバルゲームのようだ。

[525: 匿名さん]

それを、受け入れるかどうかは、組合員の判断、マンション管理も、新しい局面にきた。

買い物代行が、２時間３０分までは、無料他の、水廻り等は、管理委託契約の緊急対応で、

契約している、が、３０分まで、無料のうたい文句が、気になる。

管理員がいないマンションなら、有効である。サービス内容と、委託契約を精査する事。

高齢化の進んだ、マンションには、向いているが、自治会の仕事ではないのか、

管理会社は、共用部分の管理に専念してほしい。中途半端な管理は、組合の役員による、

チェック能力が、試される。一人当たり３００円の少額負担も安すぎるのが、きになる。

管理会社の、本音と建前を、見抜ける、役員は、いないですか？

管理会社は、私の経験上、共用部分の管理も、真面に出来ていないと思います。

これ等の仕事を、完全に熟してください。それが、まず先です。管理費の無駄使いは、

ご法度です。組合員よ、もっと、賢くなりましょう。

[526: 匿名さん]

管理組合はあくまでマンションの管理をしていくのが基本です。
電力の自由化での専有部分の契約はあくまで各戸の責任で
契約をすべきです。
又、冠婚葬祭についても、管理組合がタッチすべき問題ではないでしょう。
ただ、各戸の住民が管理会社と個別に契約するのは問題はないかも
しれませんが。
水回りの対応については、管理員がいる昼間とは限りませんからね。
水漏れはいつ発生するか分かりません。
それに、その原因が専有部分に原因があるのか共用部分に原因があるかに
よってその対応は違ってきます。
その原因調査にすぐ対応してくれる契約を結ぶことはいいことだと
思います。
基本的には、水漏れの原因調査費用や損害賠償については、保険で対応
することになるでしょうが。

[527: 匿名さん]

水回りの漏水事故は、管理委託契約の、２４時間１年３６５日、

緊急対応になっております。原則として、管理員の業務ではありません。

事故の具合いでは、保険契約の、調査費を使って、専門家による調査になります。

誤解を招かない様に、管理員業務でなくても、緊急対応はするはずです。

管理員がいない時は、１年３６５日２４時間、緊急対応先が明記してあるはずです。

水漏れの原因が、共用部分の場合は、マンション保険の施設賠償保険で対応。

水漏れが専有部分からであれば、個人倍賠償保険（個人加入か組合加入）で対応

私のマンションでは、不十分ではありますが、専有部分内の法定共用部分以外は、

規約に共用部分にしてありますので、ほとんどの事故は、組合保険で対応できるはずです。

しかし、組合役員と、管理会社担当によっては、そこら辺を理解していない場合があります。

その証拠に、規約に４分の３で可決したのに、規約にその記載がない事があります。

規約、各期の契約書、各期の議案書、各期の議事録、等々は、各自保管している、

区分所有者は、ほとんどのマンションには、いません。私もその一人です。

そこらへんは、管理会社は、しっかり管理して欲しいです。それが、大事です。

私のマンションでは、そこらへんが、滅茶苦茶ですので、整理して、裁判官に整理して、

貰うように、告訴の準備をしております。適正化法施行で、１３年になりますが、

これ等を、キチンと整理されると、こまる方もいるのか、管理会社が、この仕事を

依頼して。５年になりますが、その時々の案が不十分で、いまだかって、整理されていません。

[528: 匿名さん]

総会で規約の新設や変更をしても、その都度管理規約を
作り直すことはできません。
議案書がそれを代行することになるのです。
それだけのために、管理規約や細則を作り直すのも大変ですからね。
それに、規約の作り直しは、管理会社は関係ありません。
管理組合が考えることです。

>専有部分内の法定共用部分以外は、
>規約に共用部分にしてありますので、ほとんどの事故は、組合保険で対応できるはずです

専有部分にある、玄関扉や窓枠サッシ、網戸は共用部分ではないのですか？
専有部分の床下にある配管の枝管は専有部分ですよ。
インターホンは共用部分？専有部分？
熱感知器やガス警報器は？

[529: 匿名さん]

議案書と議事録で一対です。議案書だけでは駄目なので、

議事録を確認する。規約に設定変更廃止は、法律の強行規定、

これと、異なる可決は無効。議事録で確認する。

[530: 匿名さん]

>529
議案書が信用ならないんだったら議事録だけでいいでしょう。
ちゃんと議事録署名があるのでなければ意味ないけど。
そんなことも全て管理組合に責任はあるんですよ。
管理会社には関係ないことです。
強いていえば管理会社には理事会、総会支援業務があるから
少しは責任はあるかもしれないが。

専有部分の配管類は共用部分なんですか？
それで保険がおります？

[531: 匿名さん]

管理委託契約書と、重要事項の説明書　保険契約書を確認しましょう。

[532: 匿名さん]

うちの積立保険はマンション総合保険で地震保険もふくまれてる。
当然自賠責も。
重要事項の説明は、今年と内容が変わらないので、住民への
説明は必要なし。ただ、契約更新は総会決議事項。

[533: 部外者]

管理会社の肩を持つ理由はなんですか？
ことあるごとに、管理会社にしっかりしてほしいと思わされますが、組合に対しても同じように思います。
ですが、管理会社が要望を聞き入れてくれなければ、組合が何かしようにも何もできなくはないですか？

[534: 匿名さん]

>533さん
別に管理会社の方を持っているつもりは全くないんですけど
そうとられたんですね。
管理会社が要望を聞き入れてくれないといわれていますが、
管理組合として正式に理事長が管理会社に要望をしたので
あれば管理会社はやらないというのはおかしいですね。
例えばどんなことですか？

[535: 匿名さん]

組合主道の管理とは、役員が組合員の意見を取り入れて、管理会社に

指示して、組合員の意見を反映して管理することです。但し、法令や、

規約に反する事は、避けて下さい。告訴されて、敗訴したら、全て、

管理組合（組合員全員）の責任になります。責任転嫁はご法度です。

[536: 匿名さん]

>535さん
具体的にはどんなことですか。
管理会社に指示することとはなんですか？

[537: 匿名さん]

何を、聞きたいのですか。

[538: 匿名]

>534
理事会で議案に上げても管理会社が聞き入れてくれなければ組合は何もできないのではないか、と思っただけです。

>535
法律的なことはもとより、規約もろくに読まない組合員ばかりなので、注意します。

[539: 匿名さん]

私のマンションの管理は、１０９だけど、担当が、８名と付き合いましたが、バランスのとれた担当は、

一人おります。他の８名は、？です。このバランスの取れた担当は、資格として、まず宅建と、

管理業務惷者の２コで、会計が出来ればよい。と言っていました。最後に、マンション管理の判断力を

鍛える為にマンション管理士を目指すとよいと、教えてくらました。マンション管理士の勉強をしていると、

徐々に、組合側に立った、管理の考えが身についてくるとも言っておりました。確かに、そうだと思います。

理事長が、この３個の資格を、持っていると、かなりの、評価を頂けるとおもいます。マンションへの、

信頼も高くなると、思います。第三者管理では無く、そのマンションの区分所有者の中から。探して下さい。

[540: 匿名]

うちはハウズイングです。
歴代の担当は皆、あまり心証がよくないです。
やはり勉強あってのマンション管理、ですね。

マンションのことを考えてくれている方は複数名いますが、規約を理解していないようで、無茶なことをいう方もいます。

資格は私が取るのがいいのかな、とも思いますが、動くことを嫌う理事もいるので、こちらの方が厄介かもしれません。

[541: 匿名さん]

>538
理事会には管理会社のフロントと管理員が参加してますが、
管理会社が口を挟むことは全くありませんよ。
全て議案については理事で話し会います。
ただ、最後に収支報告書の説明と入退館状況の説明が
あるだけです。
約１時間半の理事会で、管理会社が話すのは最後の４分～５分程度です。
理事会は完全に管理組合主導で行うべきですよ。
管理会社は工事や点検、規約改正、住民の要望や苦情等についても理事会で
議論に加わることはありません。
何故管理会社を意識するのか、私の組合では理解できません。

[542: 匿名さん]

>539
マンション管理士の資格まで取るのは大変でしょうから、基本的な知識として
標準管理規約と区分所有法、それに自分のマンションの管理規約と細則を
読み込めば基本的な知識は身に付きます。
ただ、マンションの管理はそれだけでは管理できません。
点検や工事・補修業者に相見積をどうやってとるか、長期修繕計画に全ての
工事が網羅されているか。
１戸当り月の必要修繕積立金は確保されているか。
細則違反者に対しては、注意はどのようにするか。
毎月の理事会の議案については、理事長が作成しなければなりません。
苦情、要望、工事、規約改正、次年度の事業計画等
又、マンション管理に関する情報は組合員に回覧板等で流さなければなりません。
理事会議事録も全員に流すべきです。

[543: 匿名さん]

私のマンションでは、総会と理事会の議事録は、規約には掲示するように規定があります。

しかし、今まで２５年間一度も掲示されたことはありません。

住民からのクレームで、管理会社１０９との委託契約で理事会の議事録を配付することにしたが、

一度も配布されたことはありません。

総会の議事録については、規約では無く、管理会社１０９との委託契約で各区分所有への配付義務とした、

が、配布されたり、配布されなかったり、で不安定でしたので、クレームすると、今度は、委託契約の内容、

が、理事会が、総会と、理事会の、議事録は配付するか、しないかを、決定する旨に変更されている。

私は、過去の、規約と、委託契約書、重要事項説明書、議案書（議事録はない期が多い、理事会はほとんどない）

を精査してみたら、色々な不正がでてきました。不足分を親しい住民に依頼して書類の収集をしています。

このマンションでは、管理会社１０９と役員会は一対で、ほとんどの情報は、役員や、管理会社に都合悪い事例

は閉鎖されております。住民の手元にあるのは、総会の議案書のみです。役員会に判断能力がないのでしょうね。

[544: 匿名さん]

理事会議事録は理事長が作成する義務があるんですよ。
管理会社が素案を作成しているところは多いでしょうがあくまで
それは理事長が作成するものです。
総会議事録は、総会に出席した２名の署名人と理事長３名の署名人が
必要です。
理事会議事録についても、理事長が作成すべきものですが、素案は
管理会社が作成しているところが大半でしょう。
しかしそれはあくまで素案ですので、それを理事長が修正等して
作成します。
掲示するとは掲示板とかにですか？
それより、回覧板等で回した方がいいのではないですか。
それとも全員に配布するか。
総会の議案書があれば普通は大丈夫だと思いますけどね。
議案が否決されることはまずないでしょうし、総会で議案が変更される
ことはないでしょうから。

[545: 匿名さん]

規約を作り直すときは、議案書は必ず必要です。
それをみれば規約や細則が変わったのがわかりますからね。
議事録はみるところはないと思いますよ。

[546: 匿名さん]

否決される事はないを前提であれば、議案書だけで良い。

しかし、法廷への証拠としての提出は、議案と議事録は一対。

[547: 匿名さん]

>546
元々議案書の内容が総会で変更されることはありませんよ。
否決されることはあるでしょうが。
裁判所に提出する書類って裁判にもっていくんですか？
被告は理事？管理会社？
原告は一般組合員？
管理組合が原告となるんであれば、理事長が原告になるという
総会承認が必要だし。

[548: 匿名さん]

>543さん
一度あなたのマンションで訴訟まで考えている問題点をここで
詳しく書き込んでみてはいかがですか。
ここのスレをみている者が、いろんなアドバイス等をしてくれる
と思いますよ。

[549: 匿名さん]

５４８さんへ　５４３です

訴訟をするとは一言も書いていません。先走りしないでください。

あなたは、この件の当事者ですか。それとも１０９関係者ですか。

[550: 匿名]

なにここ。
結局ネット対策屋とかがあくせく書き込みにきてるわけ？

[551: 匿名さん]

>549さん
訴訟とかは関係なかったようですね。
ただ、議事録は理事長に作成義務がありますよ。
管理会社が議事録を作成するとこはないでしょう。
議事録案なら作成するでしょうが。
あくまで作成するのは理事長ですよ。

[552: 匿名さん]

>>551
>議事録は理事長に作成義務がありますよ。
>あくまで作成するのは理事長ですよ。

総会議事録の作成義務者は、【議長】である。

[553: 匿名さん]

>552
議長は殆ど理事長じゃないの？
司会者と議長は当然別だけどね。
それを屁理屈というのだよ。

[554: 匿名さん]

総会の議事録も理事会の議事録も基本的には同じ扱いで、
議長及び出席者２名の署名人が必要なのだが、総会議事録は
基本通りだが、理事会議事録まで署名をしてから回覧するとかの
方法を取っている管理組合は少ないのでは？

[555: 匿名さん]

しかし、署名がなければその議事録は有効ではないんでは？

[556: 匿名さん]

どこかのスレで、議案書だけでも有効と言った管理士が居ました。空いた口が塞がりませんでした。
こんな人物との議論は無駄なので、反論はひかえました。議案書と、議長と、２人以上の署名人の
記名押印がないと、無効です。規約の設定変更などは、特別決議事項なので、

議事録にて、区分所有者及び議決権総数の四分の三以上の賛成の確認が必要です。従って特別決議を
必要とする議案だけでも、議事録を各区分所有者全員に配布しておかないと、問題になります。

[557: 匿名さん]

総会議事録はそうでしょうが、理事会議事録まで
全員に配布しているところは少ないでしょう。
ただ、署名は必要です。

[558: 匿名さん]

「理事会議事録に署名は必要」と言いながら、「理事会議事録まで署名をしてから回覧するとかの方法を取っている管理組合は少ないのでは？」やて？

組合員を嘗めとんのか！！

[559: 匿名さん]

総会の議案書に、規約の設定変更廃止の案がありました。総会には出席しませんでした、

理事長に委任する旨、委任状を提出しました。その後規約違反で住民が、組合から注意を、

受けました。理事長は、総会で決めたのだから規約に従うように注意したのですが、住民は、

確かに、総会の議案は、読んだが、可決されたのかは組合から通知は無かったと回答。

事の重大性を指摘されて、総会の議事録位は。配布するよう決めました。その後、又、

他の住民が、管理委託契約書には、分譲時より、議事録を配付する業務は含まれている旨、

連絡を受け。調査の結果、契約には、議事録の配付が明記されていました。分譲当時から、

一度も、議事録配付はなく、管理会社の業務不履行である事が判明、問題になりつつあります。

これからは、議案書にて、管理委託契約書、規約位は、毎期変更部分位は記録を取ることを提案します。

[560: 匿名さん]

管理委託契約に議事録を配布することが決められていたんなら
配布されなかったら、配布するようにいえばいいんじゃないの。
それを今まで一度も配布されてないとはどういうこと。
規約の改正案は議案書に記載されてるでしょう。
それが承認されなかった事例とかあるの？
うちの場合は１００％議案は承認されてるけどね。

[561: 匿名さん]

貴方のマンションは、貴方のマンションです。
各マンションで事情は異なる。情報有難うございました。

[562: 匿名]

規約を守らせたいなら改定前後の規約を、議事録を配らないまでも、掲示とか紙面の配布とかするべきではないでしょうか？

[563: 匿名さん]

>562
あなたのいわれるように規約や細則を守らないんではなくて、住民は規約とか
細則に関心もありませんし、知らないのが普通ですよ。
細則違反者がいれば、掲示板やチラシ、回覧板等で繰り返し
啓蒙活動をしなければ無理ですよ。
総会の議案の内容は知っていたが、承認されたかどうかは分らなかったので
細則違反をしたという者がいたというけど、これはねつ造だよね。
議事録が配布されなかったからという理由は通用しないね。

[564: 匿名さん]

細則違反とは、言っていないですよ。思い込みと、早とちりは辞めましょう。

[565: 匿名さん]

いいじゃないですか。そんなことに拘らないでも。
規約の変更があったんでしょう。具体的には何か分からないのですが。
組合から住民が注意を受けたということなので、細則かと思った
のですが、規約でもいいんですよ。

それに委託契約書に議事録配布が記載されていたけど配布されてない
ということで問題になりつつあるとのことですが、それは歴代の理事
も当然責任があるんですよね。一般組合員も。
いかに関心がないかというのが今になって分かったんでしょう。
それを管理会社だけに責任を負わせるという無責任ぶり、あきれますね。

[566: 匿名さん]

管理会社だけに責任があるとは、言っていませんよ。勘違いしないで下さい。

[567: 匿名さん]

では何も問題にすることはないんでは。
これからどうするかを検討すればいいだけのことです。
責任は管理会社にも管理組合にもありますので。

[568: 匿名さん]

なにも、問題にしていませんよ。問題にしたいのは、５６７，５６５、５６３さんでしょ。

[569: 匿名さん]

>568
>調査の結果、契約には、議事録の配付が明記されていました。分譲当時から、

>一度も、議事録配付はなく、管理会社の業務不履行である事が判明、問題になりつつあります。

これは何？

[570: 匿名さん]

５６９さん　
読んで字のごとしです。

[571: 匿名]

562です。

>563
住民は規約とか
細則に関心もありませんし、知らないのが普通ですよ。
否定致しません。ですが、住民は規約を理解しておくべきではないかと思います。

>565
理事は管理会社に、要望しているかもしれませんよ？
していれば理事の責任ではなく、管理会社の業務不履行かと思います。

[572: 匿名さん]

理事が言わなくても、業務不履行ですよ。

ここら辺の知識は、基本的な知識ですから。

無責任な任意団体である、自治会（町内会）と同様に考えている、

組合の役員や、組合員にも責任はあります。

[573: 匿名さん]

>571
管理会社に理事会が議事録の配布をするようにいってやらないというのは、
理事会もなめられたもんだね。
力がない、やる気がない、管理組合に関心がない集団なんだろうね。

[574: 匿名さん]

理事は、順番又は抽選で決定。、理事会出席は、女性ばかり、しかも、年寄です。

良くなるはずがない。役員の資格制を、規約に設定する事。

自治会の親睦団体と同じになっている。将来はスラム化。

賢い住民は、２０年で、マンションを買い替える計画である。

あとは、知ったこっちゃない。

[575: 匿名さん]

>574
そんなマンションなら２０年もいたら資産価値は買った値段の
１割程度でしか売れないよ。

[576: 匿名さん]

５７５さんへ

そこまでは、下落しません。入居してからでないと、内部は解らない。

売買契約書に、間違っても瑕疵担保は除外させること、中古はないけど、

時々。民法の規定どうり、瑕疵担保責任を負う契約書を見たことがある。

[577: 匿名]

>573
管理会社の担当が盆暗である、とかは思われませんか？

[578: 親同居さん]

管理会社の担当は、自分が作成した（前期の丸写）議案や、契約書、等々が記憶喪失状態。

組合員もそれを理解出来ない。さいきんマンカン等の勉強をしている組合員も出てきて、

時々、質問や　相談が増えたので。うかつな、回答や返答が出来ない。マンカン、宅建

会計、ビル管。の資格は必要である。組合員のレベル向上と共に、管理会社もレベルが、

あがる。

[579: 匿名さん]

現在は大規模修繕工事の際は、元請会社に瑕疵担保責任保険に
加入しているかどうか確認するのが常識。

[580: 匿名さん]

>577
管理会社も理事の役員も同様盆暗だね。

[581: 匿名さん]

>578
マンション管理士の資格一つがあれば、マンションの管理に
ついては十分だよ。
但し、試験に合格するだけでは大して役にはたたないけどね。
それからの研鑽が大切。

[582: 匿名さん]

どんな事を、研鑽しますか。私は自分のマンションの構造、設備、管理方法、

議案書、契約書。重要事項説明等々の、チェックをしています。時々他の

マンションに住む住民からの相談に乗ったりするついでに、そのマンションの

様々な事を調査しながら学びます。管理会社を退職して、経験を活かしています。

これらは、研鑽になりますでしょうか。ただ、同業の友人に不足しております。

生活には、困りませんが、マンション管理士業では、収入はありません。

相手様が。満足して、喜んでくれるとうれしいです。どこの、団体にも属しません

６００戸のマンションの区分所有者です。

[583: 草の根民主主義評論家]

まもなくマンション管理士の全国規模の新団体が発足しますのでそこに入会されるといいでしょう。

[584: 匿名さん]

>583さん
そのニュースソース教えてください。

[585: 草の根民主主義評論家]

現在の団体が分裂しますのでもうちょっとまっとくといいです。
現行の１都道府県１団体で日本マンション管理士会連合会が統括する方式ではなく
新団体は全国１団体になりますので、マンション管理士は都道府県の団体に加入するのではなく新全国団体に直接加入になります。

[586: 匿名さん]

>582さん
研鑽の方法としては、工事や補修関係では、地元の優良業者の選別や
点検とか補修工事ごとの単価の調査。
例えば、雑排水管の高圧洗浄であれば、１戸当りの単価を複数社調査。
消防点検も複数社からの見積もり価格を調査しておく。
規約関係では、区分所有法や標準管理規約の改正のチェック、各種
使用細則のひな形の作成と他のマンションとの比較等。
長期修繕計画の洗い直しについては、その計画に全ての工事が網羅されて
いるか。又、無駄な費用や周期でおかしいもののチェック、その費用の検索、
設計・監理費が全てに計算されていないか又その費用は適切か。
総会の進め方、理事会の進め方、大規模修繕工事の進め方、新人理事の研修、
具体的な規約や細則をどう改正するのかの手法等
又、電力の自由化、高圧一括受電、電子ブレーカー、横浜の傾いたマンション情報、
資産の運用、住宅支援機構について、管理会社の特徴について、管理会社のリプレイス方法、
収支報告書の見方、義務違反者の対応の仕方、総合保険について、瑕疵担保責任保険、
元請会社の相見積の募集方法等まだまだたくさんありますよ。

[587: 匿名さん]

>585さん
ありがとうございます。
何をされているのか知りませんが、いろんな情報を
お持ちなんですね。

[588: 匿名さん]

>582さん
最初はこういったスレにどんどん参加していろいろ書き込むことです。
間違っていれば誰かが修正等してくれますしね。
それが勉強になりますよ。

[589: 匿名さん]

地方の管理士会の理事をしましたが、古参の理事長と監事は、悪知恵ばかり、

区分所有者の事など考えておりませんでしたので、管理士会を辞めました。

現在、この役員は、入れ替わりましたが、やはり、最初の役員の癖は抜けないと

思いますので、新しい団体であれば、体験入会から、始めたいと思います。

管理士会は。組合側に立った組織の様ですが。組合員側に立った管理士会でありたい。

優秀な組合員がいれば、その組合員が役員になり、マンション管理の改革者を育てることです。

管理士会は、利害関係のある、組合、管理会社等とは、一線を画すべきです。

勿論、敵対はするべきでは、ありません。息の永い仕事になります、非営利活動法人であるべきです。

[590: 匿名さん]

５８９ですが、追記

組合の役員の相談等で、本当に区分所有者の事を真剣に考えているかどうかの、

見分けが付く管理士の集まりを作ってください。政治活動はその後です。

組合の信頼よりも。組合員からの信頼を勝ち得れば管理士の将来は明るいです。

組合の役員が区分所有者の事を真面目に考えていれば、その方は、優秀な区分所有者です

[591: 匿名さん]

>590さん
マンション管理については、優秀な人材は殆ど仕事をされています。
こまめなマンションの管理をしていくには、どうしても会社をリタイア
した方がボランティアとしてやっていく必要があります。
どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

管理規約や各種使用細則の全面改正、長期修繕計画の洗い直し作業、理事会や
総会の運営方法、組合員への情報提供の定期化、現在行われている各種点検や
工事業者の洗い直しと相見積の再確認、義務違反者に対する対応のマニュアル化、
工事や点検時の業者との打ち合わせ、適正修繕積立金の検討と値上げ、管理員や
管理会社との日常の対応等
こういった点を次期理事長への引き継ぎ事項としてマニュアル化していくその
システムを作っていかなければなりません。
当然、そのためには知識も必要ですので、できればマン管の資格ぐらいは取得
するぐらいの気迫が要求されます。

[592: 草の根民主主義評論家]

>>どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
>>現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

外部の専門家活用が世の中の流れですけどね。

[593: 匿名さん]

でしょうね。
通常は中々人材確保が難しいでしょうから。

[594: 草の根民主主義評論家]

現行の日本マンション管理士会連合会は傘下の都道府県マンション管理士会に管理会社社員の入会を認めていませんが、
新全国団体はそのような制限は設けないし、年会費も安いので、すぐに新団体が主流派になるでしょう。
会長は大学の教授で、監査役は元警察官僚（元和歌山県警本部長）で決まってるそうです

私はよくしりませんが、噂では、現在の連合会の会長の評判がとても悪いのが原因だそうです。
とても貧相な方なので大学の先生や警察官僚には顔でも負けるでしょう。

[595: 匿名さん]

管理士連合会なのに、大学の教授や元警察官僚が会長や監査役になるんですか？
マン管士にいい人材はいないんですかね。
理事とかには当然マン管士が入るんでしょうね。

[596: 草の根民主主義評論家]

↑大学の教授とか警察官僚がマンション管理士の試験に合格して国土交通相に登録してるんでしょ。会員のなかから会長選ぶに決まってますよ。
マンション管理士って受かる人は簡単に受かります。

[597: 匿名さん]

私はユーキャンの通信教育を受けて合格しましたけど、
７ヶ月勉強しました。
なんとか１回で合格はしましたけど。
管業も同時に受けました。登録はしてませんけど。
薄っぺらい合格証書だけはありますけど。
マン管士の合格証書の方がしっかりしてますね。

[598: 匿名さん]

マンション管理士と管理業務主任者の第一回目からの試験問題を見て下さい・

[599: 匿名さん]

>598さん
過去問は４～５年分は勉強しましたけど、もうやりたく
ないですよ。
それにもう合格点はとれないと思います。
問題集を解くには集中力が必要ですしね。
特にマン管の試験問題は、紛らわしいのでしっかりした
知識がないと解けませんから。
今はマンション管理の総合力はついたと思いますけど、試験問題は
難しいですよ。
それに試験での知識はそんなに必要としませんから。

[600: 匿名さん]

マンション管理士会には管理会社の有資格者も
入会してるんじゃないかな。
勿論一部の者だけど。