修繕積立金の資産の運用について

[マンションの理事]

修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。

[201: 草の根民主主義評論家]

地震保険は掛け捨てだと火災保険だけの場合に比べて1.6倍くらいだと思いますよ。
保険代理店としての管理会社は火災保険だけと地震保険付きの両案を持ってくるが、去年まで火災保険だけだったのに急に地震保険付きにすると
かなり割高でやめとこーって思うはず。
ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
理事会、総会決議は必要ありません。
そこが判断を鈍らせる一因かも。

[202: 匿名さん]

＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で
＞ちなみに保険は管理規約上、理事長単独で判断する問題で

[203: 草の根民主主義評論家]

200は、ひつこいね。
法律は必要があれば改正される。

[204: 草の根民主主義評論家]

202は知らなかったからショックなんだろう。
頼りにしてる管理会社の法務室にきいてみたらいい。

[205: 草の根民主主義評論家]

標準管理規約の24条一項の、管理組合、というのは理事長を指している。だから、管理会社は保険契約は総会前に理事長にサインさせて、総会には保険を更新しました、と報告するだけのこと。もし、保険契約を総会議案にしている管理会社があれば担当があほなだけ。

[206: 匿名さん]

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[207: 草の根民主主義評論家]

補足だが、管理規約で、管理組合が、と書いてある場合、代理人としての理事長とか、利益相反なら監事を指していて
その都度、総会決議が必要という意味ではないからね。202は知らないと思うが。

[208: 草の根民主主義評論家]

202とから206とか弁護士に聞いてみたら？
議論の余地なし。
私は規約改正とかやって管理会社とか弁護士とか話して決めたから。
まー、そんなに心配ならなんでも総会にかけたらいいだろう。おたくさんの問題だから。

[209: 匿名さん]

草の根民主主義評論家
構ってちゃんにつき
以後無視で

[210: 匿名さん]

>201
マン管士さん、管理組合の業務に、共用部分等に係る火災保険その他
の損害保険に関する業務というのがあるけどね。
まあこれは標準管理規約だけどね。お宅のマンションでは、理事長が
単独で判断できるようにしてあるんでしょう。

[211: 匿名さん]

単独で判断ってことは、変な契約結んだら理事長個人の責任か
こえー

[212: 206]

標準管理規約の定め方であれば、予算の範囲内である限り、理事長が保険契約を締結ができると理解しているが、なにか？

[213: 匿名さん]

>200さん
私が勘違いしてました。以前私が作成して各マンションの理事に配布していた
資料を添付します。

　　　法務省・法制審議会の「被災マンション法」の専門部会が、中間取りまとめを決定し、発表
　　しました。
　　　一昨年３月の東日本大震災を受け、新たな大規模災害が起きた場合に備えた法整備の検討
　　で、来年２月法務大臣への答申をして改正要綱を作成する予定とのことです。
　　概要は下記の通りです。（敷地売却決議制度）
　　　＊現行
　　　　　　復旧工事 議決権等の４分の３以上の同意が必要
　　　　　　建替決議 議決権等の５分の４以上の同意が必要
　　　　　　取り壊しに関する規定はないので、民法の規定によれば、全員の同意が必要。

　　　＊改定案
　　　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　　　取り壊し決議 　　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　　　敷地売却決議 　　 敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

＜その他＞
　　　＊被災後の改修費用の支援制度（被災者生活再建支援制度）
　　　＊半壊以上で１５０万から３００万の支給が行われます。（基礎支援金と加算支援金）
　　　　　半壊とは、２０％～３０％の損壊又は建物の主要部分の経済的被害が２０％～
　　　　　４０％未満をいう。

　　＊地震保険について
　　　　　免責・・・６．２兆円超の災害の場合は、支払われなくなる。
　　　　　液状化の場合は、今までは保険はおりなかったが、東日本大震災に遡って適用
　　されることになりました。
　　　　　保険は全損・半損であり、全壊・半壊との基準が違う。

　　＊取り壊し決議制度
　　　　 適用の対象となる建物
　　　　　　政令で定める災害により、大規模一部滅失した区分所有建物
　　　　　　大規模一部滅失とは、建物の価格の２分の１超に相当する部分が滅失した場合。

　　＊集会の手続き・決議等
　　　　　　現行の被災マンション法を参考に検討していく。

[214: 匿名さん]

>212
ちょっと飛躍しすぎじゃないの。
理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。
単独でということは理事会にも通さないんでしょうね。
そのお金の支払いはどうするの？
大規模マンションなら火災保険だけでもかなりの金額に
なるけどね。
マン管士さんのいうことだから間違いはないでしょうが。

[215: 180-200-206-212]

>>214
>理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。

損害保険の締結に関する特段の総会決議があれば、その内容に従うことは当然のことである。

そのような総会決議がないことを前提にすれば、区分所有法第26条をスタートとして、マンション標準管理規約（単棟型）第24条、第27条、第32条、第38条、第48条および第54条を俯瞰すると理解できるはずである。

なお、わたしはマン管士ではない。

[216: 特命区分所有者]

うちのマンションの管理会社がやる気がないのは草の根さんの言われるとおり儲からないのもあるでしょうが、担当の仕事のレベルの問題もあるかと思っています。
１７５さんの言われるとおり抗議して担当を変えるべきであると思います。
どうせ何も変わらないだろうとかこの程度の管理会社に貴重な意見(ある意味で)を聞かせてやる必要はないと何もしなかったのは間違いだったと思います。
ただただ１７９さんのような入居者がもっといてくれたならとおもうばかりです。
１９８さん、こちらこそ。お気になさらないで下さいね。

[217: 匿名さん]

>215
総会の決議があればそれに従うが、それがなければ理事長が単独で
保険を契約してもいいといっても、保険の契約について理事会提案
しなければ総会の議案にもならないでしょう。
やっぱり理にかないませんね。
お金の支払いも絡んできますので、保険に入るということは、理事長
単独ですることは絶対できませんよ。
無茶な理論で押し通そうとしても、だめなものはだめ。

[218: 匿名さん]

>215
マン管士といってなかったですか。４４点で取得したと。
マン管士でない者が、区分所有法、標準管理規約をそこまで
調べたりはしませんよ。
２１条の理事長の権限は、損害保険の損害賠償金の請求の
代理をする権利と義務があるということだよ。
標準管理規約に関しても、理事長が単独で保険の契約を
してもいいとはどこにも述べられていないよ。

[219: 215]

>>217

マンションの管理に詳しい弁護士にでも確認してください。

素人マン管士ではダメですよ。
除却する必要のあるマンションに係る特別の措置（「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」第三章）と、区分所有建物の全部が滅失した場合における措置（「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」第二章）の区別もできないマン管士もいますから。

[220: 匿名さん]

今日のテレビで放映してたけど、全国には空き家が８２０万戸ある
とのこと。全戸数の１３．５％にもなるという。
解体するにも費用が高くそのまま放置されてるとのこと。
いくら戸建でも、解体もできない土地は売れないという家が多いですね。
マンションも同じことです。
建物の維持・保全ができないところはいずれ空き室が多くなり、売却も
賃貸もできなくなりスラム化するだけのこと。
しっかり管理していけば、建物は１００年でも持ちますよ。
それが分からないのが評論家さん。

[222: 匿名さん]

>219
いつ起こるかもわからないようなことを詳しく調べてどうするのよ。
そういう自体になったときに調べ直せばいいことだよ。
弁護士は、受験勉強でも、司法修習生字も、弁護士になってもマンション
からの依頼はないので、全くといっていいほど区分所有法や適正化法、
被災区分所有法とかは勉強していないよ。
以前、弁護士の無料相談会があったので、理事会で相談にいったことが
あるけど、マンション管理に関することについては話しにならなかったよ。
今は弁護士や医師でも専門分野以外は勉強していないようだね。

[223: 匿名さん]

２２０さんは正解です。しかし、それらを理解出来る組合員は少ないでしょう。
私は経験者として一言、築７年目にして、マンションが荒れ放題になりました。
１、外壁にアオカビ発生、２、動物の飼育制限を無視して、大型犬を飼育
３、不法駐輪が数百台放置、４、不法駐車が多い、５、８９３や不法入居者が数戸、
６、絶えずパトカーが巡回。７、競売が多い。８．機械式駐車場の人身事故
９、８９３や反社会的人物の入居が５部屋位　１０、売却価格が購入時の３分の１位

等々の悪いマンションでしたので、管理員にクレームすると、時の自治会長や理事長や、
校区の政治家等々と仲良くしていて、いばって、私の意見は聞いてくれなかった。

順番で理事になり、理事長に選任され、すぐ。現在の管理員の解雇動議を管理会社に要求。
を突きつけ、不動産管理のプロの管理員を別の管理会社と契約して、分散管理とした。
６年間、徹底的に改革して、現在は、マンションは蘇りました。しかし、過去の
悪い自治長や、理事長は、退去要求は法的にはできませんので、組合員に情報の
公開はしてあります。今後組合員がどういうマンションにするかは、楽しみです。
改革を初めて、徐々にではあるが、資産価値は、上昇しました、（阿倍の実クスか？）

私は、このマンションも築年数により、生活スタイルも変わりましたので、良い管理を
している、中古マンションを物色中です。マンションは管理を買え、は真実です。

[224: 草の根民主主義評論家]

去年の８月くらいだったか、保険の料率があがるんで、
保険代理店やってる管理会社各社は、理事長に保険を解約させて大量に入りなおさせたんだけどね。
そのための総会なんかやってませんよ。
一部の、よくわかってない管理会社は総会決議がいるだろー、とかいって保険はそのままで
損させたみたいね。

そもそもタイミング的に分譲前に管理会社が管理組合代行として火災保険に入りますからね。
どうしても、毎年の保険の更新は総会の2,3ヶ月前になる。そういう実情を考慮して規約24条があるんだよ。

[225: 匿名さん]

>223さん
素晴らしい方ですね。
誰かがマンション管理に真剣に取り組まなければ、そのマンションは
本当にだめになってしまいます。
特に暴力団の入居については、福岡で裁判がありましたが、最終的には
組合側の勝利となり退去させることに成功しましたが、それをやる理事長
の努力と勇気の賜物だと思っています。
管理規約に規定しておく必要があります。
使用細則や規約違反者に対しては、勇気をもって注意することが大切
なんですが、仕事を持っている輪番制の理事では中々難しいようです。
しかし、誰かがやらなければマンションの環境は良くなりません。
その誰かが誰なのかということになります。
マンションの買い替えを希望されているとの由、特に理事会開催の有無や
理事の任期、修繕積立金の額とかを調べられて購入された方がいいと思います。
それに、管理会社の評判も。ネットで調べられます。

[226: 匿名さん]

>>223 さん
文中に出てくる「不動産管理のプロの管理員」とは、あなた自身のことですか？

[227: 匿名さん]

>226
へたに資格を振り回すよりずっとプロの管理員
じゃないですか。
しかし、管理員とはどこにも書いてないでしょう。
そんなことは関係ないんじゃないですか。

[228: 匿名さん]

（損害保険）
第２４条 団地建物所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その
他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地
建物所有者を代理する。

＞管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する
つまり総会での承認が必要ってこと

＞理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。
つまり契約書にサインと判子を押す人が理事長ってだけ

草の根民主主義評論家の理事会が変なだけ

これだけ釣られてあげたんだからもう十分でしょ？

[229: 草の根民主主義評論家]

>228
まあ解釈は人それぞれですから
あなたの管理組合ではそれが普通なんでしょうね
でも私が理事長をしている管理組合では理事長が全責任を負います。
もう飽きたのでこれぐらいにしておいてあげますけどｗ
もうちょっと勉強しておいた方が良いですよ
恥ずかしいですから

[230: 草の根民主主義評論家]

↑ん？
ひまなんでしょ。
ごくろう！

[231: 草の根民主主義評論家]

２２８と２２９は
ちゃんと勉強してね！

[232: マンション投資家さん]

＞つまり契約書にサインと判子を押す人が理事長ってだけ
管理組合印があるでしょ

[233: 草の根民主主義評論家]

私は理事長にいきなり保険の申込書にサインさせる普通のやり方だと
特命氏のいうような地震保険付き火災保険への切り替えは理事長がびびっちゃって
難しいと思いますけどね。かなり高くなるからね。
保険の更新の直前くらいに申込書持ってくるから、早めにいっとかないと理事会で検討なんかする時間はない。
特命氏が理事長になったら、早めに見積もりを出せよーっていっとかないとね。

[234: 草の根民主主義評論家]

悔しくて成りすましてるやつがいるようだけど、特命氏は２３３だけよんでおけばＯＫ。

[235: 草の根民主主義評論家]

からんでくるやつおもしろいね。あまりに愚かでｗ
まー、ひょっっとしたら37問正解くらいのマンカン有資格者かも。
保険の問題はなぜか本試験に出ないからね。論点がまったくわからないのだろう。

[236: 草の根民主主義評論家]

本試験には出たことないと思うが、どっかの予想問題だろう。
区分所有法の規定を規約で修正していると言うこと。わかんなかったらいいけどね。規約が無効だとか言い出すんだろうからｗ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593806/

問題72『理事長は、集会の決議を要せず共用部分につき損害保険の契約をすることができる。』

【正解】設問のとおり。区分所有者は共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。（標準管理規約24条1項）したがって、理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。ただし、区分所有法の規定によれば、共用部分につき損害保険契約をすることは、集会の決議が必要である。

[237: 219]

わたしは「草の根民主主義評論家」ではありません。

他の方が、「業務執行レベルの意思決定」を誰が行うのかを区分所有法および標準管理規約から読み取れないことに驚いています。
共用部分についての損害保険金請求権は、各区分所有者にその共有持分割合に従って分割して帰属する（つまり、各共有者の個別の請求権）と考えられることも理解していないのでしょうね。

[238: 草の根民主主義評論家]

ここらへんは素人にはわかりにくくてね。
普段は、理事長決裁だけで保険契約できます!とかいっておいて
代理店をかえるぞ！保険の相見積もりを取るぞー！とかいうと
総会決議が必要です！理事長の一存ではきめれません、とか管理会社は言うんだよ。

そういう意味でからんでるおたくは「愚か」ということ。

[239: 匿名さん]

だから個人賠償責任補償特約は3年前に解約した

[240: 草の根民主主義評論家]

根源的な問題を言っておくが、このような解釈の齟齬は、
財政法14条に相当する規定が、区分所有法にも標準管理規約にもないということが原因である。
国家予算、地方公共団体の予算のように、本来は歳入歳出は予算にすべて盛り込むべきなんだけど、
管理組合ではそうはなっていないからね。
予算になければ支出はできない、ということになれば必然的に理事長単独での決裁はなくなるわけ。
制度設計のまちがい。

[241: 237]

>>236
>区分所有法の規定によれば、共用部分につき損害保険契約をすることは、集会の決議が必要である。

標準管理規約では、これに別段の定めとして「区分所有者は共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。（標準管理規約24条1項）」と規定しているから、「理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。」
となります。

[242: 理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。ただし、区分所有法の]

理事長は管理組合を代理して、集会の決議を要せず損害保険の契約をすることができる。ただし、区分所有法の規定によれば、共用部分につき損害保険契約をすることは、集会の決議が必要である。

総会の決議後に理事長が管理組合を代表して契約

[243: 匿名さん]

>242
理事長がとは書いてないでしょう。
管理組合がとなっているでしょう。
拡大解釈はだめですよ。

[244: 匿名さん]

2015年11月から2016年2月までの間でマンション総合損害保険に関する審議を理事会で行って
5月の総会に提出する決議案を作成したけど

管理会社が連れてきた代理店と地元の代理店で提案させて地元の代理店に決定

[245: 匿名さん]

何か訳の分からない屁理屈をいって煙に巻こうとしているけど、
損害保険の契約をするには総会決議が必要です。
契約だけでなく、お金の支払いもでてくるのだから。
理事長は総会で承認されたことに対して、組合員を代理して
保険の契約手続きをするだけのこと。
契約の手続きは理事長は総会や理事会の承認は必要なく、単独で
契約することはできます。
当然です、総会の承認を得ているのですから。

[246: 匿名さん]

>予算になければ支出はできない、ということになれば必然的に理事長単独での決裁はなくなるわけ。

予算書は総会で承認を得ます。
損害保険についても、予算化されれば何らかの費目を設けるか予備費から
でも支出することになるでしょう。
予算書は理事会の執行活動そのものです。

[247: 237]

>>245
>何か訳の分からない屁理屈をいって煙に巻こうとしているけど、損害保険の契約をするには総会決議が必要です。
>契約だけでなく、お金の支払いもでてくるのだから。
>理事長は総会で承認されたことに対して、組合員を代理して保険の契約手続きをするだけのこと。
>契約の手続きは理事長は総会や理事会の承認は必要なく、単独で契約することはできます。
>当然です、総会の承認を得ているのですから。

わたしは、>>212 で、
>標準管理規約の定め方であれば、予算の範囲内である限り、理事長が保険契約を締結できる
と書きました。

これが間違いであると言い切るのであれば、マンション管理センターやあなたが所属していたNPOに確認してからのほうがよいですよ。

[248: 匿名さん]

>247
>これが間違いであると言い切るのであれば、マンション管理センターやあなたが所属していたNPOに確認してからのほうがよ>いですよ。
なんですかこれは？私は一度もここのスレでそんな書き込みをしたことはありませんよ。

予算の範囲内である限りということは、総会の承認を得たことを意味します。
予算書は理事の執行活動そのものなんですよ。
予算の範囲内であればも当然総会の承認を得ているのですから、その手続きに関しては、
理事長が単独でやるのは全然問題はありません。
予算の項目に損害保険の締結をするんであれば当然どこかに記載されている筈です。
大きなマンションであれば、火災保険だけでも、かなりの大きな金額になります。
積立総合保険であれば、修繕積立金の会計処理がされるのが普通です。
あなたは、私が全て書き込んでいると思われていますが、そうでないものも
かなりありますよ。
匿名なんだから、過去の書き込みを詮索するような神経質なことはやめた
方がいいんではないですか。

[249: 212-247]

>>248 さん
>>214は、あなたの投稿ではないということですね？

>>212 に対して、こんなレスがありました。

>>214
>>>212
>ちょっと飛躍しすぎじゃないの。
>理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。
>単独でということは理事会にも通さないんでしょうね。
>そのお金の支払いはどうするの？
>大規模マンションなら火災保険だけでもかなりの金額に
>なるけどね。
>マン管士さんのいうことだから間違いはないでしょうが。

[250: 匿名さん]

>249
214は私の書き込んだものだけど、匿名だよ。
匿名なのに何をそんなにいきりたって匿名さんの調査をするの？
それに212の書き込みの何が問題なの？
212の回答ではないけど、248に書き込んであるでしょう。
あなたの考えが全て正しいという訳ではないんですよ。
私も自分が正しいと思って書き込んでいるのです。
お互い匿名なので、以前の書き込みの調査とか誰が書き込んだのか考えも
しないし見ることもないですよ。
あなたは、ずっと前に書き込まれたものを調査したり、他スレの書き込み
まで調べていますよね。
私は、現在書き込まれたことに対して書き込みをしているだけだからね。

[251: 匿名さん]

＜質問＞
マンション標準管理規約と内容を同じくする管理規約を定めている管理組合において、共用部分等に関する損害保険料の予算額が総会決議された（付保する保険会社および補償内容等は未定）。
この場合、予算額の範囲内であれば、理事長は単独で付保する保険会社および補償内容等を決定して損害保険契約を締結することができるのでしょうか？

＜回答＞
Ａ・・・理事長が単独で損害保険契約を締結することができる。
Ｂ・・・理事長が単独で保険を契約しちゃだめでしょう。

どちらが正しいのですか？

[252: 匿名さん]

>251さん
保険会社の選定については公正を期すために理事会で決議した
方がいいでしょう。
補償内容については、保険会社選定の時に説明はあるでしょうから。
ただ、それが決まったら当然理事長が単独で保険会社と契約することは
問題ないでしょう。
大規模修繕工事も同じことです。
予算だけ確保したら、後は理事長が勝手に設計コンサルタントや元請業者を
選ぶ訳にはいかないでしょう。
理事会もしくは専門委員会での協議が必要です。

[253: 匿名さん]

普通は総会では予算の承認をもらったら、後は理事会
一任ということになりますけど、理事長一任ということは
しませんからね。

[254: 匿名さん]

理事長が単独で損害保険契約を締結することが、規約に違反するのか？、違反しないのか？だけを教えてください。

[255: 匿名さん]

違反です。

[256: 匿名さん]

>>255
>違反です。

違反だとする根拠を、該当条文を示して教えてください。

[257: 匿名さん]

>256
スレ主です。
あなたがまず書き込んだらどうですか。
ここは人を試験する場ではないんですよ。
お互いに切磋琢磨して問題を解決したり、勉強をしたり
するための場ですから。
あなたのは、単に人を批判したり貶めたりするだけの書き込み
ですよ。
そんな人はここには必要ありません。

[258: 匿名さん]

>>257
>>>256
>スレ主です。
>あなたがまず書き込んだらどうですか。

256 です。
法令および管理規約には違反しません。

>>255 さん
違反だとする根拠を、該当条文を示して教えてください。

[259: 匿名さん]

法律とか規約の解釈はいろいろありますよ。
だから裁判でも同じ答えは出てこないのです。
最も常識的な考えで対応していくべきでしょう。
マンションの管理は全員でするのが基本ということを念頭において
対応していくべきです。
そして、修繕積立金や管理費はみんなから集めたお金です。
理事長が単独で好き勝手に物を買ったり、工事をしたり、保険を
契約したらだめでしょう。
理事長に知識がなく、業者や管理会社に奨められて、じゃあやりましょう
とかで契約や工事とかをされ、お金を使われたら困るでしょう。
その歯止めは誰がするんですか？監事に責任を負わせますか？
総会や理事会がその歯止め役になるべきです。
これは私の考えですが、当然違う考えの方もおられるでしょう。

[260: 匿名さん]

>258
違反しない根拠を、該当条文を示して教えてください。

[261: 匿名さん]

>>260
>>>258
>違反しない根拠を、該当条文を示して教えてください。

258 です。
総会決議を待つまでもなく、規約において、「区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認」している（規約第24条第1項）。

お互いに切磋琢磨して問題を解決したり、勉強をしたりするための場ですから。
>>255 さん
違反だとする根拠を、該当条文を示して教えてください。

[262: 匿名さん]

区分所有法１８条４項は、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の
管理に関する事項とみなすと規定しています。
従って、２４条１項の規定により、共用部分に損害保険を付保するかどうかの意思決定は、
集会の普通決議により決するのが原則であるが、同法１８条２項は、規約で別段の定め
をすることを認めているので、標準管理規約においては、規約そのもので管理組合が
損害保険契約を締結することを区分所有者が承認することとしたものです。
という解釈になりますが、マンションの管理は全員でするのが当然であり、全員が拠出
している積立金なので、理事長が単独で勝手に保険会社と契約することは決して許される
ことではありません。規約上は可能ではありますが。
理事会での承認を得るのが当然の行為だと思われます。
法律や規約を四角四面通りに運用していけば、理事長によってはとんでもない行動を
してしまう者も出てきます。
通常の管理組合では、区分所有法や管理規約通りではなく、保険の契約等については、
できるだけ、理事会に諮り全員で物事に対応していく姿勢こそが理事会運営には必要なの
ではないでしょうか。
保険の付保に関して理事長が単独でやるより、理事会で検討した方がいいでしょうし、
それをやったからといって、法律違反でも管理規約違反でもありません。

[263: 匿名さん]

>お互いに切磋琢磨して問題を解決したり、勉強をしたりするための場ですから。

>>255 さん
違反だとする根拠を、該当条文を示して教えてください。

[264: 匿名さん]

>263
あなたにこたえなければならない責任はありませんよ。
それに、管理規約には組合員の業務として、「共用部分等に係る火災保険
その他の損害保険に関する業務」とあるだけで、理事長がとか承認するとかの記載されていません。
あくまで組合員の業務となっているだけですから。勿論これはうちの管理規約ですが。
あなたは何をそんなにこの件に拘っているんですか？
あなたの組合で何か問題でもありましたか？

ここは匿名掲示板です。みんな気楽な気持ちで好きなように書き込みますよ。
間違っていたら誰かが指摘してくれますので、それで
勉強すればいいのです。
面倒なことはやりたくないので匿名にしているんですよ。

[265: 匿名さん]

>>257　スレ主さん
>>>256
>スレ主です。
>あなたのは、単に人を批判したり貶めたりするだけの書き込みですよ。
>そんな人はここには必要ありません。

256 です。
たとえば、どの投稿ですか？

[266: 匿名さん]

管理組合の個々の規約を論じても意味ないだろう
（損害保険）
第２４条 団地建物所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その
他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地
建物所有者を代理する。

標準管理規約を見ると違反してないけど
実際の運用では理事長に一任するのは負担が大き過ぎてやってる所は少ないだろう

ほら違反してないだろ？って理事長が勝ってにやって良いということにはならない
それぞれの管理組合の規約とか内規で問題が起きないように運用してる
これが実情だろう

＞違反だとする根拠を、該当条文を示して教えてください。
こいつはわかっててやってるタダの荒らしだから以降無視で

[267: 草の根民主主義評論家]

たぶん知らないだろうと思って私が管理規約24条1項の話をしたら
もろに引っかかった人がいて悔しいからしつこく書いてるんでしょw

毎年かけすての最低限の損害保険の場合、実務上は、去年と同じです、とかいって管理会社が損害保険の申込書に理事長のハンコつかせるだけで
地震保険つきの高いやつも一応、出してくるが、高いほうにハンコおすひとなんかまーいないだろう。
理事長を2年以上やる気なら積み立てのやつとか5年の長期の割安のやつにするとか
普通に理事会で相談して総会に議案にするでしょ。。

そんなにたいした問題ではない。釣られたａｆｏが悔しくて荒らしているだけのことであるｗ

[268: 匿名さん]

>>266
勉強してきたな偉いぞ。君を理事長検定3級合格とする。

[269: 草の根民主主義評論家]

路面が凍結してるけど
制限速度内だから
違反じゃないぜ　ヒャッハー

ということです

[270: 匿名さん]

総会決議や理事会決議を要件にすると、役員が決まるまでは損害保険の付保ができないことになるので、このような規定を置いている。（役員が決まるまでは、管理会社が管理者となっている場合が多い。）

「執行レベルでの意思決定」の問題であるが、役員が決定した後は、（総会決議や理事会決議を要件にすることを含めて）独自のルールを定めることは一般的に行われている。

[271: こいつ]

てなわけで、「法令違反や規約違反ではないが、」を文頭に置いてから、論述してほしかったのである。
　　－　終了　－

[272: 草の根民主主義評論家]

あまりの悔しさに、なりすましがたくさんでてきてるねーｗ

[273: 匿名さん]

なりすましなんていないと思います。
なりすまされた人っていますか？

[274: 270]

基本的なことであるが・・・
共用部分については、各区分所有者が自分の持分に応じた損害保険を付保することが可能であるが、人によって全く加入しなかったり、保険金額が不十分であったりすると、事故が起きたときに損害額が全額補填されないおそれがある。
一方、管理組合が一括して損害保険を付保した場合は、事故が起きたときに復旧を円滑に行うことができるのでこの規定を置いている。

[275: 匿名さん]

２６６さんの答えが的をえてるのかな。
うちの管理組合は、５年の積立総合保険なので、修繕積立金の
取り崩しだから総会決議が必要なので理事長が単独でやることは
できないけどね。

[276: 274]

どの保険会社とどのような内容の保険契約を締結するかは、予算の範囲内であれば、特段の総会決議がない限り、理事長が決めることができると考えられる。ただし、積立型の保険契約は修繕積立金の運用という一面を持ち、総会決議が必要となると考えられる（48条八号）ので、注意が必要である。

[277: 草の根民主主義評論家]

↑予算の範囲内であれば、と考えるのがそもそもの間違い。
管理組合の会計には、区分所有法にも管理規約にも予算の範囲で支出しないと
いけないとか、そんな規定はありません。
管理組合の予算は会社の予算と同じで、目標、目安でしかないんですよ。
国や地方公共団体みたいに財政法14条に相当する規定を設けて予算主体の運営にするのであれば
会計期間の前に総会を開くような抜本的な制度改正が必要でしょうね。
いま区分所有法には管理者に年一回の事務報告を義務付けているが、これは決算報告を念頭に置いたもの。区分所有法改正が必要。

[278: 草の根民主主義評論家]

276みたいなあほが多すぎだね。
区分所有法が法務省で管理規約が国土交通省だからガバナンスの思想、制度設計に齟齬が生じてるんだけど、そこまで考えが及ばないんだね。

[279: 276]

>>278
>>>276 みたいなあほが多すぎだね。

そう来るだろうを思ったよ
>>276 の出典は、afoのマン管センターの書籍だヨ～ン
ということは、マン管士もafoということになるな

[280: 匿名さん]

裁判を、ビジネスと、とらえる住民もいるよ、原告は、

告訴するか、しないかを選択できますよ。被告は出来ません。

勝てると見たら、とことんくらいついてみるのも、一つの手。

この手で、追い詰めて。監事と理事長は、区分所有権を売却した。

弁護士や裁判官に、事件になる事を預けない事、被告になれば、

逃げられないから、受けて立つ準備は、案件ごとに準備している。

[281: 匿名さん]

文体を代えての成りすまし君がいるね。
ここは匿名掲示板なんだから、指摘されても気にすることは
ないんだけどね。
間違っていたり、勘違いであったり、知らなかったりしても
それはそれで勉強していけばいいんだけどね。
しかし、中には粘着質なのもいて、過去のスレとか調べて、
匿名さんの分析をするのがいるよね。
その努力を何か他のものにすればいいんだが。
しかし、性格は直らないかな。

[282: 匿名さん]

>管理組合の会計には、区分所有法にも管理規約にも予算の範囲で支出しないと
いけないとか、そんな規定はありません。

但し、管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、総会を招集して
各区分所有者に徴収するか借入をするとなっています。

[283: 草の根民主主義評論家]

「管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、」
管理規約にこんな文言ありませんね。あなたの勝手な創作ｗ
あなたの発想は臨時国会なんでしょうけど、財政法１４条みたいな規定は管理組合にはないといってるでしょ。
モノが壊れたら保存行為で出費できるし、それは事後に精算なんだよ。
かなり割高ならもめるだろうがそれは政治的にもめる（解任されるとかね）だけで、法的には問題ないの。

[284: 草の根民主主義評論家]

管理費等の過不足）
第６１条
２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第２５条
第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を
求めることができる。

これの読み方は、決算の後、精算しますよって意味だ。
これをどう読んだら
「管理費の予算が足りなくなると予想されたときは、」 ってことになるんだい？
だからａｆｏだっていってるんだけどねｗ

[285: 匿名さん]

>283
保存行為については、確かに理事長判断もしくは一般組合員でも
その対応はできるけど、預金残高をオーバーする恐れがあるときは、
修繕積立金の取り崩しなり、借り入れをしなければならないでしょう。
私は管理費の予算をオーバーする恐れのあるとき、つまり預金口座残高が
不足する恐れのあるときといっているでしょう。
そういう時は総会の決議が必要なんです。

[286: 匿名さん]

>284
私は275以降は書き込みしてないけどね。
勿論282は私の書き込みだけど。

[287: 匿名さん]

まあ匿名だから誰に間違われようと仕方ないけどね。
ただ、評論家さんみたいに書き込みに対して自信はないし、
それほどしっかり確認してから書き込むこともしないからね。
徒然なるままに書き込みすぎかな。

[288: 匿名さん]

理事長は、管理組合の業務執行機関（規約38条1項、2項）として、規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた業務を遂行する（規約38条1項1号）のであるから、総会において決議された収支予算の範囲で業務を執行しなければならない（規約58条1項）。
支出が収支予算をオーバーすることが予想され、収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない（規約58条2項）。

[289: 匿名さん]

管理組合会計は、予算準拠主義の原則に基づいて処理しなければなりません。
しかし、管理組合の予算の執行には不測の事態により予算の変更をせざるを
えない場合も出てきます。
マンションの管理は、保存行為、管理行為、変更行為に分けられますが、
集会の決議の方法は異なります。
このような場合は、管理規約で抑えておく必要があります。
理事長、理事会、総会決議とかの方法で決めておくことが必要でしょう。

[290: 匿名さん]

保存行為の場合、区分所有者であれば誰でもその対応を
することができるとなってますが、急を要する保存行為以外に
ついては、理事会承認が必要とかの規定も必要だと思います。
かなりの工事費がかかるものを区分所有者が勝手に知り合いの業者に
発注し、工事をさせ支払いは組合へというのでは困りますからね。
規約の改正が必要です。

[291: 匿名さん]

管理組合保険入ってる?

[292: 匿名さん]

総合保険には入っているけど、
管理組合の保険は知らないね。

[293: 草の根民主主義評論家]

boke老人のなかには管理組合会計と国家財政と混同してる人がいるので
補足しておこう。
テレビでやってる国会とちがって、「全ての収入、全ての支出は、予算に計上されなければならない。」ことはない。
決算との齟齬がおおきいと総会で問題になって騒動になるだけで、執行が適法ならまったく問題なしである。
執行が適法っていうのはこの前から話題に出てる理事長決裁で（妥当な）損害保険に入るとか、保存行為として行う（妥当な）修理とかだろう。
実際問題、去年１０月に損保の料率が大幅に上がったから、管理会社（兼保険代理店）は９月に既存契約を解約して長期の保険に入りなおさせたりしたみたいだが、そのための総会なんかやってない。
上記で、（妥当な）とかいてるが修理などはだいたい急いで行うことが多いから高い修理代金を払わされてることがおおい。
予算、予算て言う人は予算の範囲なら相場を気にもかけないだろう。
長期修繕計画の予定価格にも同じことが言える。余裕を持った予定価格で積算した潤沢な修繕積立金は、予算いっぱいに無駄に使われるだけであろう。

http://kraft.cside3.jp/finanzrecht03-5.htm
０３ 財政法の構造と原理―財政法に示された財政の原則―
（４）総計予算主義の原則
　完全性の原則とも言われる。これも、憲法第86条から導き出される原則で、財政法第14条に規定される。また、会計法第２条の規定も、この原則と関係する。
　歳入および歳出は、それぞれ別個に、総額を計上しなければならず、全ての収入、全ての支出は、予算に計上されなければならない。これによって、予算における一切の収支を明らかにし、予算の全体像を明瞭にすること、国会、さらに国民による監督を容易にすること、予算執行の責任の所在を明確にすることが期待されるのである。

[294: 匿名さん]

>293
火災保険だけの更改と積立が伴う総合保険では
取扱いが違うからね。
長期修繕計画は余裕をもって組んであるが、うちの場合はできるだけ
現実に即した工事費での見積もりを建築士と検討して決めたよ。
もし、計画予算より見積もり価格がオーバーした場合は、その額で
総会議案として提案するんだから問題はないしね。
当然、長期修繕計画の洗い直しも必要であればやればいいし。
積立金に余裕があると管理会社や業者の食い物にされるというけど、
あくまで管理組合主導でうちの場合はやっているけどね。
勿論相見積は取るけど、工事費とかが高くなれば、理事会も相見積を
とるようにしている。
工事や点検等についても、全て毎回相見積をとっているよ。
大規模修繕工事についても、管理会社は専門委員会のメンバーには入れないし、
設計コンサルタント元請業者の推薦は管理会社からは受けないように
しているしね。

[295: 匿名さん]

>293
あなたは理事長をしているんでしょう。
だったら、管理会社に食い物にされないようにすればいいだけのことですよ。
あなたならそれができるでしょう。
うちでさえそれができているんだから。

[296: 匿名さん]

長期修繕は半分借り入れ　半分自己資金だわ

[297: 草の根民主主義評論家]

↑素晴らしいですね。
経費削減へのインセンティブが生じますから、
みんな頑張って2割くらい値切るはずです。
超低金利の今は借り入れでやるほうがいいんですよ。

[298: 匿名さん]

そんな面倒なことはしないでしっかりした長期修繕計画を作成して
いれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は算出されるし、工事が
いつかが分かっているんだから、借り入れしないで積み立てた
方がいいんでは？
工事は殆ど毎年か２年ごとには何らかが行われているでしょう。
借り入れをするには総会決議が必要だし、積立金の値上げもその都度
しなくちゃいけないし。
いくら金利が安いといったって、積立金であれば余計な経費はいらないしね。
積立金で工事をしても、借り入れて工事をしても値切れるのは同じこと。
どうも何考えているのか分からん。

[299: 草の根民主主義評論家]

3回目の大規模修繕工事を中止に導くためには
少し足らないほうがいいのである。

[300: 匿名さん]

>293
適法だからといって、理事長が単独で好き勝手やってはダメですよ。
急を要する保存行為以外はできるだけ理事会で検討すべきです。
理事会を一緒に運営している同じ仲間じゃないんですか？
あなたが一般理事のとき、理事長が何の相談や報告もなしに勝手に
自分の知り合いの業者に仕事を発注したり、保険会社等を選んだら
どう思いますか？月１回の理事会はやっているんでしょう。
保存行為でも急がないものは理事会で検討すべきです。
うちの管理規約には、理事会の議決事項に保存行為の決定が入れてあります。
勿論急を要しない保存行為についてですけど。
それに急な保存行為は大体保険の適用がありますよ。

長期修繕計画の予定価格は、あくまで目安であって、その範囲内で
予算の承認を受けているだけのことで、発注の場合は複数の業者に
相見積を取り、金額が大きければ理事長が管理会社以外からも見積もり
を取るでしょう。
あなたの考えは全て管理会社に対して性悪説ですよね。
だから頑固boke老人といわれるんです。

[301: 匿名さん]

>299
３回目の大規模修繕工事の理解はされてるんですね。
２回目までは１回目とたいして変わらないけど、３回目の大規模修繕工事
は更新工事が多くなり大きな金額が必要となります。
それより、現在の長期修繕計画に全ての工事が網羅されているかどうかから
検討して洗い直しをしていく必要があります。
１回目の大規模修繕工事の後に長期修繕計画の洗い直しをすれば、築４０年
先の計画まですることになります。
そこまでの計画をするとなると、殆どの工事が発生してきますからね。
ＥＶの更新、各戸の玄関扉、アルミサッシ、網戸、給排水管の更新工事、
ガス管、消防設備、インターホン、貯水槽、高置水槽、メールボックス等
又、３回目の工事は屋上防水や外壁補修でも工事の仕方が複雑になりますしね。
その間ＬＥＤの工事等をしたりとお金がかかります。
しかし、それらをやらないとスラム化が待っています。

[302: 匿名さん]

>299
３回目をやらないということは、そのマンションは築２０年あたりから
空きが目立ちスラム化していくということですね。

[303: 匿名さん]

２０年で３回も大規模修繕（改修）こうじをしなければ、スラム化するの、

聞いたことがない。私のマンションは築２７～２８年ごろに第二回目ですが、

スラム化しておりませんが。事情のある、空き家は少しあります。

[304: 草の根民主主義評論家]

3回目って住人は８０前後の年寄りばっかりなのに、なんで工事やるの？

[305: 草の根民主主義評論家]

１５年周期だと築４５年で3回目の大規模修繕。
4回目は築６０年。
どうしてエンドレスでやるかというと建物が何年持つかわからないから。
しかし、だいたい何歳までいきるかは見当がつくはずで、ここで暇な年寄りが自分が死んだあとのマンションの維持管理まで真面目に考えてるのはとても滑稽である。
若いひとは新しいの買うと思いますよ。

[306: 匿名さん]

>305
マンションも築１５年もたつと相当数の入れ替わりがあるよね。
最初に入居した者は５０歳（３５歳で購入した場合）でも、
１５年後に中古マンションとして購入した者は３５歳だからね。
それ以降も中古マンションとして購入していく者はいるしね。
自分がいなくなってからのことをいっているのではなく、子供に
相続財産として残してやればいいじゃないの。
そして、住んでいる限りは快適なマンションライフを送った方が
いいでしょう。
汚くなった、空きが目立つマンションに住んでいるのは寂しく
ないですか。

[307: 匿名さん]

子供にマイナス相続か。？相続放棄が出来ればよいが。

[308: 草の根民主主義評論家]

相続放棄で空き家が増えて管理組合は運営できなくなるはずですよ。
大規模修繕は、分譲マンションが異常に頻繁にやるだけで、公団賃貸住宅は１８年、一般民間賃貸住宅は２０年以上の周期ですから
一回目は１５年目。二回目は30年目、3回目はやや遅らせて50年目以降とし、生き残った人だけでやる、という考えでいいでしょう。

[309: 草の根民主主義評論家]

この場合、3回目の大規模修繕のための修繕積立金が足りていると、先に死んだひとが損をするわけです。
受益者負担を考えたとき、生き残ったひとが拠出するように借り入れ金主体の資金計画にすべきなんですよ。

[310: 匿名さん]

そんなマンションにも資金を貸し出す金融機関を教えてください。

[311: 匿名さん]

>309
考え方が根本的に違うんですね。
３回目の積立金があると死んだ人は損をするですか。
それは相続として子供が受け取ることになりますよ。
売却するなり賃貸に出すなり好きなようにすればいいだけです。
売却も賃貸も、相続もできないようなオンポロマンションに住む
のは嫌じゃないですか？
いくら建て替えとか買い替えをすればいいというけど、建て替えは
難しいし、買い替えも簡単にはできないでしょう。
結局マンションは残ることになります。
そしてそこに住み続ける者も。
ヨーロッパ並みに１００年持たせるマンションの建物・維持に努めるのも
一法です。
私たち夫婦には子供がいませんので、本音をいえば後は野となれ云々の
考えでもいいんですが、マンションのために、計画の洗い直しを行い、
積立金の値上げを検討しているところです。

[312: 匿名さん]

>307
相続放棄は簡単にできますよ。２ヶ月以内に裁判所に届け出が
必要ですけど。
それより限定承認にするのが普通ですよ。
相続するのが負債より多ければ相続するけど、負債の方が
多ければ放棄するというものです。

[313: 草の根民主主義評論家]

最終大規模修繕工事制度ができるでしょう。
その大規模修繕を行った後、20年後には必ず取り壊して土地代金を最終大規模修繕と取り壊し工事費にあてるわけです。
いまでもこれに似たしくみはあって
定期借地権の土地の上に建ってるマンションですね。確か50年だったと思いますが知ってるとこでは、いま築30年で残り20年。400万円くらいで取り引きされてたと思います。

[314: 匿名さん]

定期借地権付き分譲マンションンの場合は、更地にして返却することが条件ですから、取壊し費用の積立金負担がありますよ。

[315: 草の根民主主義評論家]

定期借地権のマンションができてから50年経ってないからまだ取り壊しまでいったところがないみたい。
普通の分譲マンションの最終処理は、定期借地権のマンションの事例に倣ったものになるでしょう。最終大規模修繕工事のあとに積み立てるのは解体積み立て金になります。

[316: 匿名さん]

>>315
>普通の分譲マンションの最終処理は、定期借地権のマンションの事例に倣ったものになるでしょう。最終大規模修繕工事のあとに積み立てるのは解体積み立て金になります。

当然、区分建物の解体（取壊し）は、区分所有者全員の同意が必要ですね？

[317: 草の根民主主義評論家]

法改正するはずですよ。
産業政策として新規住宅着工件数は減らせないから。
ものすごく安直な方法で取り壊しできるようになるはずです。

[318: 草の根民主主義評論家]

例えば3分の2とかね。

[319: 匿名さん]

>>317-318　草の根民主主義評論家さん

区分建物が取り壊れた後には敷地が残りますが、この処分も法整備が必要ですね。
どの省庁のどの部会で検討されているのでしょうか？

[320: 匿名さん]

一般定期借地権の場合は、存続期間を５０年以上として設定の更新が
ないことを公正証書等で抑えがしてありますので、問題はありませんが、
通常のマンションの場合はそういう制度は絶対といってできませんよ。
あなたのいっているのは、建物譲渡特約付借地権のことです。
更地にして返却するのはコンビニとかの事業用借地権ではなかったかな。
解体積立金？呆けていません？

[321: 匿名さん]

>>320
>通常のマンションの場合はそういう制度は絶対といってできませんよ。
>あなたのいっているのは、建物譲渡特約付借地権のことです。

借地期間の途中で区分建物ではなくなる（途中から賃貸マンションとなる）のですから、建物譲渡特約付借地権付の分譲マンションは数が少ないと思います。

[322: 匿名さん]

頑固boke老人にも困ったもんですねえ。
仮想世界にいってるのかな？

[323: 321]

>>320 は、明らかに間違いです。

＜参考＞
国土交通省
【定期借地権】
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-2.html
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-3.html

[324: 323]

＜参考＞
スケルトン定借（つくば方式）
http://kobayashi-lab.tu.chiba-u.jp/news/image/2007/gakkaisyou.pdf

[325: 匿名さん]

>>322 は、どの投稿に向けて発信したのでしょうね？　自分自身？

[326: 草の根民主主義評論家]

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。

[327: マンション管理士]

古いマンション　例えば築40年経過したら容積率を建築当時の２倍にすれば

行政は資金も必要とせず需要を喚起できる

[328: 草の根民主主義評論家]

↑こいつ、まんかんし

容積率緩和は私の受け売りw

[329: 草の根民主主義評論家]

論破されて、「まんかんし」で出てこれなくなったんだね。
恥ずかしくてw

[330: マンション管理士]

さっそくくいつくえさとり　

低能草の根

[331: 草の根民主主義評論家]

↑僻み、妬みであるw

[332: 草の根民主主義評論家]

330は自分がまんかんしっていってるようなもんだからね。
まんかんし、に戻して再起を計ってはどう？

[333: 匿名さん]

>323
間違いというより調べればすぐわかることだからね。
単なる知識として書き込んだだけだし、間違っていることもあるよ。
そんなに得意顔しないでよ。

[334: 匿名さん]

容積率を倍にしたとしても、長い目でみれば又その倍に
しなければいけなくなるときがくる。
余っていく土地はどうしたもんだろう。
公園にでもしますか。

[335: 匿名さん]

まったく参考にならないスレだな

[336: 匿名さん]

建ぺい率の高い物件に住んでいますが、
大規模修繕工事は足場の組み方でかなり高くついてしまいます。
タワーマンションとまではいかないまでも、縦に長い物件の方が良いのかも知れません。

[348: 匿名]

ここで書き込んでる人が好きそうなテーマでスレ立てといたから
そっちで知恵を競ってちょうだい

[349: 匿名さん]

>326
最終大規模修繕工事とかいってるけど、あなたのマンションには途中入居の
方はおられないんですか？
うちのマンションでは１５年たっても赤ちゃんの泣き声や子供の遊んで
いる声が聞こえてきますよ。
時が経てば、老人と３０代、４０代の混合マンションになりますよ。
築１５年で約３０％は入れ替わっています。
売りに出せはすぐに売れる人気物件と不動産屋さんはいってます。

[350: 草の根民主主義評論家]

築三〇年超でローンが組めなくなるから
売りにくいし買いにくくなるんですよ。

[351: 草の根民主主義評論家]

だから古くなるとほとんど人が入れ替わらないで年寄りだらけになります。

[352: 草の根民主主義評論家]

築15年くらいで新築の半値で買ってもローンの返済期間も新築の半分くらいですからねー
そんなにお得じゃないはずですよ。
私は中古って他人が使ったあとだし、不潔感などを考慮すると得だとは思いませんね。

[353: 匿名さん]

>350
築３０年を超えた物件は、ローンが組めなくなるんですか。
それは今まで聞いたこともなかったけど本当ですか？

[354: 匿名さん]

>352
うちのマンションは、築１５年なんですが、分譲価格の
７０％以上の価格で売れてますよ。
マンションを買い替えた時は、売却したのはローンを組んでましたが、
私が組んだローンは全て返済しました。
当初は、売らずに賃貸に出そうと思っていたんですけど、早く売らないと
税金がかかるということで、引っ越して３ヶ月後に売りました。
最初のマンションは、１３年程度住んでいたんですが、買ったときと同じ
価格で売れました。ラッキーと思いましたね。

[355: 草の根民主主義評論家]

駅に近いとかだと値下がりしにくいんでしょうけどそもそも最初がかなり高いでしょ？

３０年超だと一般的なローン組めませんよ。
新築で買っても３５年が普通ですよね。
借り換えしても３５年の残存期間以内でしか貸してくれません。
中古でも築１５年なら３５年の残り２０年のローンしか組めないです。
マンションは最初の値下がりが激しいから築１０年とか１５年で買うと割安感はあるかもしれませんが古くなると売買はなかなか困難だと思います。
500万円現金で築４０年のマンション買う人とか皆無じゃないでしょうけど。

築３０年超 住宅ローン とかで検索したら解説記事でてくると思います。

[356: 草の根民主主義評論家]

あったからコピペ

中古住宅市場で流通するかどうかもマンションの寿命を大きく左右する。築年数を経過したマンションでは住宅ローンが思うように借りられず、流通性が阻害されるケースも多い。

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00258/

[357: 匿名さん]

マンションの寿命は、各マンションの様々な事情で長短がある。

区分所有者が知恵を出して、守るのが一番だが。マンションの、

住民の管理に対する、意識の、高低もあるからね。良くない住民が、

多数を占めるマンションは。見えない所から、腐りだす。

[358: 匿名さん]

>356さん
いい資料ありがとうございます。
「中古マンションを買ったら何年住めるか」「それでもマンションの
建て替えがすすまない理由」等プリントアウトしました。
しっかり読み込んで資料を作成したいと思っています。
長期修繕計画の洗い直しを現在建築士を交え検討しているところです。
そして、修繕周期や工法、素材等も含め検討して、全てを網羅した
計画書の作成をしているところです。
一番の問題は余裕度をどれぐらいもつかですが、できるだけ現実を
見据えた中で計画していく予定です。
もし、相見積を取り計画を上回ったとしても、その額を総会議案として
提案すればいいし、将来的に積立金が不足するようであれば、洗い直し
をすればいいだけのことですから。
子供いないのに、そんなにマンションを長引かせて何になるんだと
思われるかもしれませんが、ボランティアとしてやっていくつもりです。

[359: 匿名さん]

マンションが建設された当初は、築３０年程度で建て替えをする
ことによって経済の活性化を図ろうと政府は考えていました。
それ故、長期修繕計画は２５年であり、アルミサッシ、網戸、
玄関扉、給排水管の更新工事等は計画されませんでした。
特に３５年前以前に建てられたマンションは、耐震基準に満たない
造りになっています。
又、コンクリートに海砂が使用されていたこともあり、品質の
低下を招いたと資料に記載されていました。
３５年以上前の建物の維持・保全は難しいと思います。
しかし、築１０年とか１５年、２０年のマンションだったら、まだ
何とかできます。
最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつて
ますからね。
マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものですね。

[360: 草の根民主主義評論家]

>>最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつてますからね。

鋳鉄からポリ管に変わってからそうだとは思いますけどなぜかうちは40年で更新工事予定してますよ。（うちはポリ管）
国土交通省のガイドラインに完全準拠してるからです。
この排水管更新工事はなんと一戸あたり50万かかる。
現状は、全体的に計算上必要な金額の半分も毎月の積立金として集めていないが、まったく問題ないと考えてます。
実際に必要な工事は半分程度しかなくて、足らなければ低利融資を受ければいいから。

[361: 草の根民主主義評論家]

アルミサッシとかの金物建具交換とかインターホン交換とかも巨額のカネがかかりますが、新工法、新製品がいろいろでてきてるので従来の半値以下でできたりします。
管理会社は修繕積立金の残高をしっているから当然、それにあわせた提案をするわけです。
潤沢な修繕積立金は新工法、新製品導入の妨げとなるでしょう。

[362: 草の根民主主義評論家]

エレベータも国産独立系メーカーのやつで相場の半値で交換可能。日本製だから大丈夫だと思いますよ。

[363: 匿名さん]

>360さん
現在の長期修繕計画には無駄なものや３０年周期の計画でだぶっている
ものもかなりあります。周期の短かすぎるものもあります。
それに、設計・監理費用にしても、大規模修繕工事以外には必要ないのに
全て１５％程度含まれています。
こういった無駄をなくし、余裕度もできるだけ抑えることによって、積立金の
値上げ額を抑えていく必要があります。

うちの場合は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管も専有部分と一緒にやる
ことにより、経費の削減とそれに伴う在宅等の負担を軽くしていこうと計画
しています。

専有部分の住民が個人で給排水管等の更新工事をした場合の見積もりをして
もらいましたが、１戸７０万円程度とのことでした。勿論値引きとかは別です。
これを共用部分の工事と一緒にやれば、フローリングを外したり養生をしたり
する費用はそんなに変わりませんので、３０万円以下でできるとのことでした。
３０万円ということは、３０年の計画であれば、１戸当たり月８３０円で
できるということになります。

エレベーターについては、フルメンテであればロープの交換は必要ありません。
以前東芝のエレベーターの標準価格を聞きましたが、ロープ、三方枠、制御盤の
全てを交換した場合、１４階の６人乗りで１，２００万円とのことでした。
これを建築士に言わせれば半値８掛けといってますが、そこまでは下がらなくても
１基７００万円程度では十分いけると思っています。

[364: 草の根民主主義評論家]

あのね、
そもそも問題なのは計画した人と使う人が違うんですよ。普通は輪番制だから。
輪番制の理事が値引き交渉なんかするわけない、という大前提にたたないとね。
だから半分くらい積み立てとけばいいんです。あとは借りる。借りるとなると
見積もりを足していって借金の額をきめるから、普通は安いの探そうとするわけです。
管理組合の場合、カネを払ってない他人（他の住人です）をどうやって動かすかの戦略が重要になりますね。

[365: 匿名さん]

あなたとはそこの考え方が根本的に違うんですよね。
借り入れをすれば安いのを探そうとするというその発想は
うちの組合にはありませんから。
工事費が１００万円以上の工事については理事長が管理会社以外から
相見積を取ることになってますし、その見積もりについては管理会社経由
ではなく理事長が厳封して理事会で開封するようになってますから。
又、５００万円以上の工事については専門委員会が設けられ管理会社は
完全ノータッチで専門委で相見積業者を捜し相見積を取りそれを理事会に
提案することになってますから、輪番制は関係ありません。

[366: 草の根民主主義評論家]

法律が変わるみたいですね。ちょっと古い記事だが知らなかった。
今の国会で法律が変わりますね。

「共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。」
これはたぶん共用部分の重大な変更も過半数でできるって意味ですね。

「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

マンション、３分の２同意で建て替え可能に
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS03001_T00C12A1MM8000/

[367: 匿名さん]

これについては２０１３年の通常国会で提案する方針と
ありますが、可決したんですか？
建て替え決議が、３分の２となっても現実問題としては
建て替えの合意形成は難しいでしょう。
これについては、旧耐震基準で建設された建物が対象になるでしょうが
高齢化も含めまず建て替えはできません。
容積率で現在の建物の２倍ぐらい建てられれば別ですが。
少なくとも築６０年～７０年は持たせることが必要です。

[368: 草の根民主主義評論家]

こっちは今国会。20151228の記事だから。
最近、毎年出してるそうです。
そろそろ可決でしょう。
「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

[369: 草の根民主主義評論家]

３分の２だったら、通ると思いますよ。
私が提唱する、「最終大規模修繕工事制度」と組み合わせたらね。

[370: 匿名さん]

３分の２でも不可能ですよ。
実際問題として、建て替えに参加できるものがどれだけいるでしょうか。
少なくとも２，０００万円以上の資金と建て替え決議から解体して
建設するまでの期間は３年はかかります。
その間どこかアパートでも借りて住まなくてはなりません。
そのマンションが高齢化していれば、益々建て替えは難しいでしょう。
建て替えに参加しない者は、僅かな積立金と建て替えが完了した価格から
それに要した建設費等の差額の金額が配布されるだけです。
それでは中古でもマンションは買えません。

[371: 匿名さん]

最終大規模修繕工事についても、途中、マンションの入れ替えが
行われるから無理でしょう。
中古で買ってすぐに最終大規模修繕工事とかではそのマンションには
入居する者がいなくなりますよ。
あなたのは、分譲当初から人の入れ替えが全然なくそのまま高齢化
した場合の前提ですから。

[372: 匿名さん]

うちのマンションの賃貸率は、７％程度です。
それも転勤のための短期賃貸が殆どです。
空室は最近売りに出した部屋が２戸あります。

[373: 草の根民主主義評論家]

↑頭が固すぎますね。
できるように法改正されるんですよ。
例えば、年金とかも払えるようにいろいろ考えるわけ。

[374: 草の根民主主義評論家]

ちなみになんで二人で話してるかわかります？
スレ主が余計なことしたからですね。
私は回避策しってるからなんともないんですが。。。

[375: 匿名さん]

すいません、私がスレ主なんです。削除依頼したのは
私に成りすまして書き込みをしていたからです。

[376: 草の根民主主義評論家]

まんかんし、とかのレベルが低すぎるんですよね。

まんかんしは、自分のマンションで改革したら住めなくなるから黙ってるらしい。
よそでは無責任なコンサルをする。
例えば、経費削減のため管理組合が管理人の直接雇用（請け負い契約にするらしい）する提案だって。
社会保険もなしで、教育や、指揮命令など、管理組合の理事長がやれとか無茶な話。

なんかマンカンはこんなひとばかりで恥ずかしいね。

[377: 匿名さん]

>376さん
そのまんかんしは私ではありません。
スレ主は立てた以上はある程度の責任はあります。
スレだけ立てて後はしらんぷりの方もおられるようですが。
私は、スレ主としてここを管理していこうと思っていますし、
ここに参加する者がいないということは関心や魅力がない
からだと思います。
私個人としてはいい勉強になりましたけど。
ここのスレが止まればまた新しい提案をしていくつもりです。
現在マンコミュの書き込みが以前に比べかなり少なってきています。
その割には１ヶ月ちょっとでこの書き込み数は活発だと思いますが。

[378: 草の根民主主義評論家]

たぶん書くひともういませんよ。

[379: 草の根民主主義評論家]

なんかもう一個似たようなスレッドできてるけど私、無視しとくからどう展開するかみといたら？
しょぼいのしかでてこないよ。

[380: マンション管理士]

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。


☆こんなぼけたことを書く低能も存在するこれで資格を持っているなどと寝言を言う
　永遠の不合格者　　訕笑

[381: 匿名さん]

解体積立金云々については、他所からただもってきただけで
評論家の持論ではないよ。
あそこのマンションはただ積立金が足りないだけのこと。

[382: 匿名さん]

中古マンションを購入する時のポイント
①建物の状態をチェック
②修繕積立金がきちんと定められている。
③それに見合う積立がされているか。
④これまで適切に修繕がされてきたか。
⑤と賛成の高い土地か

[383: 匿名さん]

⑤は資産性の高い土地の間違いです。

[384: 草の根民主主義評論家]

まんかんしが傷ついたみたいで連投してるみたいw

[385: 草の根民主主義評論家]

しかしマンション管理士の名前で書き込むなら、もう少し見識を感じさせる書き込みを期待しますね。
自分のマンションの理事になろうと思ったけど嫁に反対されたからやめた、よそのマンションなら経費削減は簡単だか、自分のマンションでは難しい、とか
無責任なコンサルやめて欲しいね。
突っ込んで聞いたら経費削減のため、管理組合での管理人を直接雇用を提案してるとか、あほ丸出しの回答は
全国のマンション管理士の信用を失墜させてるんですよ。
このようならまっとうな指摘に逆ギレしてるが、悔しかったら自分のマンションの改革の自慢話で対抗すべきではないのか？
３７問正解程度の低位合格者には無理かも知れないが。

[386: 匿名さん]

専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について

　①専有部分内にある共用部分
　　アルミサッシ、網戸、玄関扉、排水管縦管
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければ
　　ならないもの
　　給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の枝線、熱感知器、ガス警報器
　　インターホン（これについては、管理組合が管理しているが修理については
　　　　　　　　　管理組合、区分所有者両方がある）
　　消防点検や雑排水管の高圧洗浄は管理費から出費している。
　
　アルミサッシ、網戸、玄関扉については共用部分ですが、管理組合として一斉に
　工事をするとき以外については、各区分所有者の責任と負担で実施しなければ
　なりません。
　　
　※インターホンの更新は管理組合だが、補修は管理組合が、雑排水管の高圧洗浄は
　　管理組合がやっている。熱感知器については年２回の消防点検費用は管理組合、
　　ガス漏れ警報器は法的に取り付けなければならないという規定はない。

　　共用部分と専有部分の区別が分かりにくいので、補修とかの場合、どちらか
　　迷う組合員もいるのではないだろうか。

[387: 匿名]

…？
匿名のなりすましどころか名前のある人すら複数人いるように見えたのは、やはりそういうことだったのでしょうか。

[388: 匿名さん]

>387
匿名の成りすましならまだいいけど、スレ主だといって
成りすまして書き込むのはだめでしょう。

[389: 匿名さん]

専有部分内にある共用部分の玄関扉が不具合が
あるといって管理員に修理の依頼がきたらその補修は
どういう扱いをしていますか？
確かに共用部分ではあるので、その補修を管理費から
やってもいいんですか。

[390: 匿名さん]

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

[391: 匿名さん]

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[392: 匿名さん]

私のマンションでは、専有部分内にある、配管、インターホン、窓枠、網戸、
玄関扉等を、細かく規約に共用部分として、、設定、変更、しましたが、理事長や、
管理会社の、担当が、交代になった途端に、ここら辺の知識が曖昧になり、
トラブルの、原因になりました。管理会社や、マンション管理士や、弁護士等は、
標準管理規約でしか、回答しません。自分のマンションの規約と、標準規約の、
違い位は、管理会社の担当、管理員は、知らないと務まらないのではないですか。

専有部分内にある共用部分は、規約に、細かく、住民に解り易く説明されるべきです。
特に費用負担の件や、マンション保険の適用範囲が、説明されていません。

マンション保険では、個人賠償責任保険の説明は、保険会社の社員、管理会社の担当、
等も、真面に回答できる人間がいない。

自分たちのマンションの管理の専門家を育てるべきです。

特に、マンション保険については、付保状況、保険料内訳、は細かく区分所有者に
説明されて然りと思う。

３８９さんの玄関扉は規約に共用部分とされているのであれば、費用負担等を、
どう取り決めているかを、調べて下さい。私のマンションでは、組合負担になって
いますが、担当、管理員、理事長交替で、標準管理（区分所有法）に準じての回答です。

この事例では、以前の管理員は、規約の説明をして、組合負担として、後は、
マンション保険を使えるかどうかを、理事長を交えて、管理会社と、保険会社に、
説明を求め、出来る時は保険請求して修理、出来ない時は、組合負担で工事を依頼していた。

区分所有者は、総会の議案書は配布されているが、議事録は配布されていないのが普通。

規約は、分譲時の規約書が有ればいい方で、持っていない区分所有者も多い。

規約書は、マンションのバイブルだから、公正証書なりで、定期的に配布されるべきである。

一度配布された事はあるが、管理組合名が印刷されているだけで、責任者の押印がありませんので

無効であると返したが、いまだ正式な規約書が配布されていない。管理会社は最大手です。

最後に一言。規約書は我々区分所有者を守る。重要な法的証拠だから、正式なものを作成しましょう。

[393: 匿名さん]

>392さん
質問内容が多いので、分割してお答えしたいと思います。私の書き込んだものが１００％
正しいという訳ではありませんが、それについては、ここに参加される皆さんが修正して
頂けると思います。

まず、専有部分内にある共用部分である配管類ですが、本管部分（縦管）は共用部分
ですが、専有部分の床下にある配管類は専有部分です。よってその補修や交換は各
区分所有者の責任と負担で行わなければなりません。
玄関扉、アルミサッシ、網戸については、共用部分ですが、管理組合として一斉に
工事をするとき以外は各区分所有者の責任と負担で実施しなければなりません。
標準管理規約では、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その経費の
負担については述べられていません。
只一斉に工事をする場合は、管理組合負担で行いますが、先行工事者に対しては公平の
観点から一斉に工事をしたときの経費の平均額等を負担すべく細則を設けておくことが
必要となります。
インターホンについては、共用部分として規定されているマンションは少ないと思い
ますが、現実は更新も補修も管理組合が行っている所が多いようです。
熱感知器やガス警報器もありますが、これも専有部分なんですが、点検と補修は管理組合
としてやっている所が多いようです。
明確に細則化しておく必要があります。
尚、ガス警報器については法的に設置する義務はありません。

[394: 匿名さん]

>392さん
続いて規約の件ですが、法律の改正や標準管理規約の改正、そこのマンション
での規約や細則の改正はその都度行われていると思いますが、築年数が経てば
その規約自体が陳腐化してしまいます。
そこで、どこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をする必要が出て
きますが、その場合は専門委員会を設置して行います。
又、単なる増刷であれば印刷代だけで済みますので経費は安いでしょう。
途中入居の方に対しては、管理規約と細則を配布しなければなりません。

理事会や総会の議事録に関しては、毎回配布なり回覧板で通知することが大切です。

[395: 匿名さん]

追加資料
「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はありますが、長期修繕計画
　　には計画されていない組合もあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

[396: 匿名さん]

>392
質問ではなかったようですね、勘違いしまして失礼しました。

[397: 匿名さん]

３９２です、

私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分に出来ると判断します。

従って、特に、、規約を重視します。規約なく管理されているマンションは危険です。

特に他人に損害を与えたり、受けたりする要素の強い、水回りは、全て規約で共用部分として、

管理組合の管理の範囲として、費用の負担は、勿論、規約で細かく規定しなければなりません。

総会で規約の案がある場合は、必ず議事録を配付しておいて方が良いです。それをしないで、

議事録の正本と言って区分所有者に配布しても、規約の設定、変更、廃止の可否が不明であるとの

クレームに対応できなくなる。配布していれば、そのクレームは、議事録を確認していない

区分所有者の責任であり、組合の責任ではない。勿論同一規約を増刷して配布するのは一向に

お構いなしです。

[398: 匿名さん]

>397さん
専有部分である給排水管については共用部分とすることは難しいと
思います。理由としては、通常の管理が管理組合にはできないからです。
部屋の中に入ってチェックとかできればいいんですが、それは
不可能ですから。
ただ、規約や細則でその費用負担については、管理組合として一斉に
更新工事をするときは管理組合負担とすることは可能だと思います。
しかし、これでも反対するマンションは多いようですが。
専有部分内にある共用部分をこれは共用部分だからといって簡単に
交換等すれば経費がかなり掛かりますからね。
網戸についても共用部分ですが、張り替えについては管理組合ではなく
各区分所有者がやっていると思います。それと同じ扱いです。
それから、規約や細則の改正につきましては、総会の議案書を確認
すれば規約に漏れていて変更されていなくても、それが適用されます。

[399: 匿名さん]

玄関扉についても、錠は専有部分です。
住民によっては防犯性の高い者に交換されている方もおられます。
又、賃貸にだしておられる方は、居住者が変わるたびに錠は交換
しないと、スペアキーとかを作られていると防犯上問題がありますから。

[400: 匿名さん]

専有部分内にある共用部分は当然共用部分ですが、曖昧な部分である
インターホン、給排水管の枝管部分、熱感知器をどう扱うかでしょう。
雑排水管、熱感知器の点検や高圧洗浄は管理組合としてやっています。
共用部分を管理組合として経費の負担をするかは別問題なんです。