文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[161: 匿名さん]

文京区は今や"紛凶区"と言われてます。

[162: 匿名さん]

デベを擁護する気にはなれないけどね
とくにル・サンク小石川後楽園のNippoには

[163: 物件比較中さん]

12年前からの争点だった地下駐車場からのスロープをNIPPOが放ったままマンション建設を進めたみたいですね。
逆に言えばNIPPOがもっと慎重に動いて設計を直していれば2度の建築確認取り消しの騒動になっていない。NIPPOの事件は文京区に悪影響を及ぼしています。

[164: 匿名さん]

ルサンクはシビックセンターからよく見えます。あんな大きな建物作って誰も住めないって
むなしいですね。早く取り壊して公園にでもなれば良いですけど、あのまま放置されると文京区の反対運動の象徴みたいになって嫌な感じです。

[165: 匿名さん]

区議会議員の人で風害がどうしたとか言っている人がいますけど23区で一番高い区役所の建物を建てて最上階に議場を作るような議員にとやかく言われたくないです。

[166: 匿名さん]

区役所の減築を求めては？
最上階から2階分くらい

[167: マンション比較中さん]

解体、あんまり進んでないね

[168: 匿名さん]

>>164
泥沼化か？
http://twitter.com/1manken/status/736084888223260672

[169: 匿名さん]

>>167
南側からどんどん進めてますよ。１年がかりでやるから大変だけど。

[170: 匿名さん]

ル・サンクで揉めた住民や団体が、こちらにも難癖つけてくる危険性はないでしょうか？
地元事情に詳しい方いませんかね？

[171: 匿名さん]

>>170
6月2日からの区議会で審査される文京区住民からの請願
結果に要注目！
http://zh-tw.facebook.com/atsuko.kaizu.3/posts/1609096829376447

[172: 匿名さん]

難癖つける気まんまんのようです。

[173: 匿名さん]

今度はルサンクと違って地権者が同じ町内にいるから、難癖も度を超すと街中歩けなくなるのでは？

[174: 匿名さん]

どなたかおっしゃってましたが将来的には人口がどんどん減って行くんでしょうから再開発で他の区からの住人が増えれば税収も人口も増えて将来的に文京区の為になるんじゃないでしょうか。

[175: 匿名さん]

↑の考えはバブルの発想。無理がある。

[176: 匿名さん]

バブルの発想がどんなで何に無理があるのか説明してもらえませんか？よく分りません。

[177: 匿名さん]

ル・サンクの様に誰の幸せにもならないような事にならなければ良いですよね。

[178: 匿名さん]

老人が強いと、その社会は滅びます。老害と言います。
税金を払って日本を支えてくれる若者～中年の意向を聴ける老人が求められています。
しかし文京区は・・・

老い先短いと変化を嫌うのは理解できます。しかし、子孫のことを第一に考えましょう。
子孫は、あなたの分身なのですから。

[179: 匿名さん]

子供のことを考えたら
ハコモノを造るのをやめるべきではないかしら。
開発推進派には悪いけどね。

[180: 匿名さん]

ハコモノとは
庁舎・学校・公民館・博物館・運動施設などの公共施設

意味がわかってないと、議論もできない。老人ももっと勉強してほしい。

[181: 匿名さん]

再開発が単なるマンション計画と異なるのは、耐震化や地域防災の強化という側面があることで、この点ではルサンクと明らかに異なる。
ルサンクの周辺住民は、「違反建築物に火災とか事故とかあれば周辺(自分達)にも被害を及ぼす」というような"大義名分"を掲げて審査請求まで行った。(大義名分がなければ請求自体取り上げられないはず)
もしも同じ住民が再開発に反対しているのだとしたら、こちらは「古い建物がそのままで地震で倒れたり火事になっても構いません」と言ってるのと同じで、主張が明らかに矛盾する。

[182: 匿名さん]

ルサンクに反対していた人も建物は建ったまんま残る今の状況は想像してなかったんじゃないですか？区役所の展望台からルサンクの方を見るとルサンクの周辺に古い建物がギッシリ建っててルサンクの方がよっぽど安全に見えるのがすごい皮肉に感じます。ほんとに今、災害が発生したらルサンクが避難所になりそうに見える。反対派とか推進派とか言う色分けで考えるよりもっと先の町ことを想像しないとダメじやないでしょうか？あの細い道に古い建物が地震で倒れてきただけで避難も救助もできなくなります。

[183: 物件比較中さん]

景観としても、ルサンク西側の
ハーモニカ家屋のほうが、(ry

[184: 物件比較中さん]

東側でしたね。

[185: 匿名さん]

小日向でも高層マンションの反対の看板が掲げられてて、
結局は低層マンションに落ち着いた。開発者側もそうすべきと判断したわけだ。
鳩山さんの家の裏のあたりは、あの風情を壊さないのがいい。
しかし一方、春日駅のあたりは小日向のような雰囲気じゃないし、
再開発をして防災力を高めた方がいい。
なんでもかんでも反対するのではなく、双方が納得できるような
内容を主張してほしい。
自分勝手な反対により災害対策が後手になると、一帯が大損失を被る。

[186: 匿名さん]

>>182
ルサンクは都市再生機構の事業だったんですね。
今日の日経アーキテクチュアで９億の違約金の支払い義務のことが記事にされていました。

[187: 匿名さん]

>>182
避難所にできませんよ。避難路に不備がある物件は。

[188: 匿名さん]

文京区には「蚊狂区民」が多すぎるのが問題。

[189: 匿名さん]

ルサンクの周りの住宅街？の方がよっぽど避難路に不備が有ると思いますけど、住んでる人は危機感無いんですね。

[190: 匿名さん]

新参者を拒みたくなるのは理解できます。
昭和20年や30年代ころから家をここに持ってる人は、もう２代目、３代目に世代交代し、
景気が悪い中、家を守るために相続税を現金払いし、疲弊しているはず。
そこに小金を持ってる新参者が越してきたら警戒もするでしょう。
ただ、新しい者を受け入れる度量がないと町全体が枯れます。

ハコモノ？　コンクリートジャングル？　ビル風？
受け入れたくないのは、人間じゃないでしょうか。

[191: 匿名さん]

>ハコモノ？　コンクリートジャングル？　ビル風？
受け入れたくないのは、人間じゃないでしょうか。

これ、ホントその通りですね…
何より優先すべきは近い将来起こる可能性が高い災害時のリスク軽減。つまり、命を守りたいことにつきます。
私は自分の息子に古い家や石垣に潰されたり、古い家が燃えて火災になって巻き込まれて死んで欲しくないと心から思います。
子供のために再開発をしない方が良いという発言をする方の意図がまったく理解できません。
燃えやすい古い家や耐震強度の弱いビルがそのまま残っていく方が子供のために良いとおっしゃるその理由を教えてください。

[192: 買い替え検討中さん]

難癖をつけ何でも反対、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、
インテリクレーマーは街をぶち壊すのが楽しみのようだ。
この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が
何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。反対する住民も金を要求する点で同じだな。
こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

[193: 匿名さん]

役所の友人が、「紛狂区民の"民度の高さ"は異常」と言っていた。
これが中央区や港区辺りだと「金持ち喧嘩せず」という住民が多いらしいが。

[194: 匿名さん]

>>189
ルサンクは建築物から敷地の外に出る避難路に不備があるとされた。道路が狭い問題もある。
107戸の居住者のこと大切にするなら安全側の設計をするべきだった。Nippoには一級建築士もいるはず。専門家として誇りのある仕事をして欲しかった。

[195: マンション比較中さん]

>>193 匿名さん

中央区の湾岸エリアはそうでもないよ

[196: 匿名さん]

ルサンクが正しいとは決して思いません。間違った建物を建ててるんだから許可を取り消せと住民が言うのも正しいことだと思います。ただ結果は正しいとは思えません。周りの一戸建てやマンション・ビルで今の建築基準に適合している建物あんまり無く、また一軒だけあるいは一棟の建物だけ新しくしても無理な位に立て込んでいます。個人なら分りますけど文京区全体のことを考えないといけない区議は再開発に反対するなら他にどんな方法で区民の安全を守るのかきちんとぎろん説明して欲しいです。

[197: 匿名さん]

> ただ結果は正しいとは思えません。
東京都建築審査会に建築確認を取り消されるような設計で
建設工事を強行してしまったのが正しくないのだと思いますよ。
それで取り返しつかない結果になったのです。

[198: 匿名さん]

だとしても少なくとも耐震基準を満たしている建物が使えなくて。周りにある現在の耐震基準を満たしていない建物に住んでいる人が沢山いることに矛盾を感じます。

[199: 匿名さん]

耐震の問題がなくても
防火避難規定を満たさない建築物は論外です。

[200: 匿名さん]

この掲示板でルサンクが違法云々を議論しても仕方ないと思いますよ。
ルサンクの板でやるか裁判を傍聴に行くかどちらかにしてください。

[201: 匿名さん]

裁判の傍聴を希望します。
文京区に聞けばわかりますか？

[202: 匿名さん]

「正義は国を滅ぼす」って言った人いましたよね。誰でしたっけ？

[203: 匿名さん]

>202
確か英国あたりかと。
滅ぼすかどうかはともかく、"正義"を振りかざす原理主義者が増えれば、皆がギクシャクして暮らしにくくなるのは間違いない。
今の文京区は正にこの状況。

[204: 匿名さん]

それは開発業者が周辺住民との調整を疎かにして
疑義を唱えられていても強行するからではないかな。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん

開発業者は法律や条例を守って開発しているのだから、周辺住民との調整など曖昧なことでは開発は止まらない。開発を規制する新たな条例の制定を目指されてはどうでしょう？区議会ではまともに取り合われてこなかったのだと思いますが。

[206: 匿名さん]

> 区議会ではまともに取り合われてこなかったのだと思いますが。

制度を設ける必要性をうったえている区議もいるようです。
http://twitter.com/maedakunihiro/status/736527507877285889

[207: 匿名さん]

彦坂ミートなくなっちゃいましたけど、再開発終わったらまたお店出しませんかね

[208: 匿名さん]

国立公園の中に文京区が有るなら分りますけど既に十分に開発された地域の建築を規制するって、どなたか言ってましたけどよっぽどよそ者が嫌いなんですね。

[209: 匿名さん]

杉並区の公園を保育園にするのに反対しているのテレビで見ましたけど若いおかあさんが発言してるそばがらガンガンやじる年寄り。文京区みたいだと思いました。

[210: 匿名さん]

すでに周辺で生活している人がいるから周辺環境に配慮した建築計画になるように調整の必要があるのでは？

2007年にも「周辺環境に配慮したマンション建設に関する請願」が採択されている。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/seigan/h19/seigan193.html

[211: 匿名さん]

杉並区の公園の一部を保育園に転用に周辺住民が猛反発、５時間半のクレーム大会。
これですね→　http://hamusoku.com/archives/9267065.html　
社会全体で急務な要件さえも、自分に不具合だと問答無用で反対する人は必ずいますね。
その反対の理由を聞いてみると、驚きますよね。「急ぎ過ぎだ」ですって

経験上、公園に行くと禁煙のはずなのに地元の高齢者が喫煙している風景をよく見ます。
何十年も前からここで吸っていたのに全面禁煙になったことを受け入れることが
できないのでしょう。子連れのお母さんも注意したくても報復が怖いので、公園を出る
しかありません。杉並の件も、お母さんたちは表立って賛同しにくいでしょうね。
あの老人たちの介護や医療費を負うのは働くお母さんの税金だし、明日の日本を支える
のは子供たちだというのに・・・・・・

また、こんな例もよく耳にします。
お隣さんの敷地までが再開発や道路やダムの計画範囲で補償金等々の受益があったため、
自分も計画に大賛成なので対象範囲に入れてくれと要望したが、結果無理。
すると、事業計画に対して反対運動を繰り広げ始めた。

悲しい事です。

[212: 匿名さん]

杉並区は区が主導して説明するけど、
文京区だと区は何もしないよ。それで拗れているところがある。

[214: 匿名さん]

今のごちゃごちゃした文京区の街並みを見ると行政とか区議とかがどれだけ将来的な事ではなくその場しのぎに人気取り的な政策に偏ってたのかが良くわかります。シビックセンターのあんな高いところで文京区を見渡しているのにこの区の都市計画がおかしい、安全じゃ無いと気づかないんでしょか？規制規制と言うんじゃ何か利権が有るのでは無いかと疑ってしまいます。区民の誰もがなるほどと思う政策を言う区議がいないんでしょうか？

[215: 匿名さん]

そんな区議を選んだのも文京区民で嫌なら選挙で落とせば良いのでは？

[216: 匿名さん]

本郷の一部や、小日向、谷根千などは、あの昭和の街並みのままがいいと思いますが、
小石川の春日後楽園のエリアは、高層化に猛反対する理由が全く理解できませんね。

[217: 匿名さん]

高層建築物　の賛否ではなく　超高層建築物　の賛否だと思いますよ。

[218: 匿名さん]

やっぱり補助金とか嫉妬とかですか

[219: 匿名さん]

いや、単に、超高層建築物を好ましくないと考えている人が文京区に多い。

[220: 匿名さん]

ビル風とか日照とか主張しながら補助金が思考の中心なのが中年で、
人生の終盤で環境変化を嫌うのが老年。

[221: 匿名さん]

超高層と言っても区役所と大して高さ変わらないんじゃないですか？８００億以上掛かったらしいですけど、どなたも反対しなかったんですかね？

[222: 匿名さん]

どうせ建てるなら他の区にも自慢できるようなマンションを建ててほしいです。

[223: 匿名さん]

ここ坪いくらくらいになるんだろう。
@500いくかなぁ…

[224: 匿名さん]

目黒駅前の品川区アドレスの150ｍのタワマンで（駅直結ではない）、
30～150平米、5000万～4億円台、＠600万でしたから・・・・・
それを確実に超えます。

ここは、
地下鉄４路線(!)に直結する地下広場、東大が近い文京アドレス、
複合ビルと区役所に直結、敷地に保育所と生鮮スーパーが入り、
ドームがあるから夜の散歩もアり。

予想は、
低層でも＠450万～。低層と言っても下は商業が入るから8階以上なので。
中層以上は、60～80m2が中心で1億前半～2億。＠600万～＠750万、
最上階プレミアム戸が＠900万を超えて5億台。

[225: 匿名さん]

調整に時間をかければかけるほどコストが嵩むので価格を上げざるをえないのでは。
それで幸せになる人は限られますけれど。

[226: 匿名さん]

文京区の補助金が出てるなら、アルファグランデ千桜みたいに、文京区民優先住戸つくらないかな？ アルファグランデは安くとこは全部千代田区民優先だよ

[227: 匿名さん]

再開発でタワーマンションができることによって高所得世帯が大量に流入してきてくれることを歓迎すべき。

[228: 匿名さん]

文京区でタワーマンションとか夢みたいですね。どんなマンション出来るかすごい楽しみです。

[229: 匿名さん]

低層でも＠450万だと60㎡で8000万位ですか。は～。買い替えなら何とかなるかもしれませんけど厳しいかな～。でも、いろんなお店が出来てにぎやかになるのは楽しみです。

[230: 匿名さん]

スーパーはどこが入るかもう決まってるんでしょうか？どなたかご存知ですか？

[231: 買い替え検討中さん]

文京区に初めて大型スーパーができ、やっと他区なみになるね。
早くできんかな。
マルエツ、イオン、イトウーヨーカドーのどれかな。
あるいていける所にできるので区民はみんな期待しています。
以前、近くにスーパーができるのを大反対した区議がいたが、
できたら一番早く買いにいった反対区議さんもいたね。笑い。

[232: ご近所さん]

「拠点商業地の形成に資する商業施設」と書いてありますが、どのような施設とは書いてないですね。
上のような表現だと大型スーパーのことなのでしょうか。それとも情報ソースがあるのでしょうか？
教えてください。

[233: マンション比較中さん]

後楽園・春日と同様な規模の再開発事業を大田区主導で実施している大田区糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業を参考までに
■目的 １）施設建築物の耐火・不燃化・高層化により、 施行地区内の防災上の課題を解決し、骨格 防災軸として延焼遮断帯を形成し、大森中 地区の防災性の向上と緊急輸送道路の安全 性向上を図ります。 ２）駅前広場等の公共施設整備、公共駐輪場整 備による交通利便性、交通結節機能の強化 と安全防災機能整備を行います。 ３）地域のまちづくり拠点として賑わいの中心 になる商業等生活利便施設、子育て支援機 能、高齢者支援機能等の生活支援や交流機 能を集積します。 ４）都心に直結し、羽田空港の国際化と２４時 間化を支援するエリアである立地を活かし た都市型住宅の供給を行い新たな住民を獲 得してエリアの地域力向上を図ります。
■計画概要
事業の概要 事業名称 糀谷駅前地区第一種市街地再開発事業 地区名称 糀谷駅前地区 所在地 大田区西糀谷四丁目２８番および２９番の一部 地域地区 近隣商業地域、防火地域、高度利用地区 権利者数 土地所有者 ５２名、借地権者２６名第 １ 街 区 　第 2 街 区 　１．３ha　　全体　２.５ha （鉄道立体化、道路等含む）
敷 地 面 積 約４，３５０㎡ 約１，０００㎡
延 床 面 積 約３４，２００㎡ 約８，９００㎡
規 模・構 造 RC 造、1９階、６５ｍ RC 造、１８階、６２ｍ
主 要 用 途 住宅、コンビニ、マルエツ等店舗、事務所、子育て認可保育所・高齢者支援施設、駅前ロータリー、バス、タクシー停留所、避難場所、防災災害拠点など
住 宅 戸 数 約３３０戸
駐車場・公共／駐輪場 車 約１００台・約５００台、 自転車 約 ９５0 台
事業者　 (財)首都圏不燃建築公社、旭化成不動産レジデンス㈱、大田区連続立体事業本部連続立体事業課

[234: 匿名さん]

一部の「紛狂区民」に危険な動きがあるとの噂があるので非常に心配です…
再開発組合さん、その辺のところ大丈夫ですか？

[235: 匿名さん]

>>234
文京区の建築紛争 … … あまりに野放図な区に11団体が請願。
http://twitter.com/chinagonger1st/status/738888439509049344

[236: 匿名さん]

文京区は「モンスターズ・ｉｎ区」と一部では呼ばれてる。

[237: マンション比較中さん]

現在、１４年遅れくらいでしょうか。

●日本経済新聞
・文京区役所北側の商業地、再開発が始動――高層住宅など、２００６年完成へ （平成13年 9月28日）

[238: 匿名さん]

関わってる人の数が多い分、この再開発に反対している区議って覚悟がいるんでしょうね。

[239: 匿名さん]

「あまりに野放図な区」って２３区で文京区だけ特殊な建築基準法が有るわけでは無いのに何で文京区だけこんなに次々もめるのかって、その１１団体のおかげですよ、きっと。

[240: マンション比較中さん]

南街区：拠点商業地の形成に資する商業施設を計画
北街区：低層部には、生活利便性を高める商業施設を計画

南が専門店街で、北がスーパーかも。

[241: 匿名さん]

北は６０～８０㎡みたいですけどもっと狭いタイプも作ってほしいです。せめて２DK

[242: 匿名さん]

北街区で２DK、５０００万なら買います。低層階でも良いです。

[243: 匿名さん]

35平米で５千万というのも数は少ないがあると思いますよ。
再開発っていのは地権者への等価交換などでそういう間取りも設計しないとだから。

[244: 匿名さん]

秋ごろ分譲開始なんですよね。三井と三菱が参加しているらしいですけど分譲はどちらがやるんですかね？一緒にやるんですかね？

[245: 匿名さん]

>>238
議員ですから 是々非々ですよ

[246: 買い替え検討中さん]

西街区の再開発いよいよ着手のようですね。
来年度、完成のようだが、売り出し価格をどのぐらいかな。
三井、三菱の販売区民が関心もってるよ。
街の破壊者、クレーマー議員に前回は妨害され、買い替え費用を
大損させられた。町会で、そのような議員を落選させるべきだと
意見がでていたな。ほんとだな。

[247: マンション比較中さん]

西街区
一年でできるって、突貫工事？

[248: 買い替え検討中さん]

全然知らなかった情報なんだけど、どこまでが本当の情報？
スーパーが入るとかちらほら
だとしたら興味あるんだけどな

[249: 匿名さん]

中央大学が入るはずだった

[250: 物件比較中さん]

いーつ過去形にー
かわあたのーーー

[251: 匿名さん]

私も中央大学の法学部が戻って来るって何かで読んだ気がする。

[252: 匿名さん]

今度の都知事選は、オリンピックより東京直下地震対策が争点だ。
津波も発生しないとしているが、ある学者は１０ｍ程度も想定されるといっている。
この津波では神田川から後楽、小石川周辺も影響する。文京区の対策は何一つ
できていない。各種調査では数千人の死者がでることが想定されている。
東京大地震時の文京区の地域危険度レベル（小石川周辺）
　　　　　　建物倒壊　　火災延焼　　避難困難
小石川１　　　３　　　　　３　　　　　　３
西片２　　　　２　　　　　３　　　　　　４
本郷５　　　　３　　　　　３　　　　　　４　
根津　　　　　４　　　　　５　　　　　　４
千駄木２　　　３　　　　　５　　　　　　４　

[253: 口コミ知りたいさん]

>>252 匿名さん

木造多いから危険ですよね。
早くRCに建て替えて不燃化しましょう。

[254: マンション比較中さん]

１と５どっちが危なくて
最高ランクがいくつなの？

[255: 匿名さん]

再開発区域に大学が入るのってマンション分譲するのにメリットありますかね？スーパーとかなら分りやすくメリットあると思いますけど。坪５００万は勘弁して欲しいです。

[256: 匿名さん]

坪600は行くかもよ！

[257: 匿名さん]

今の市況なら間違いなく650万は超えてくるよ。複数路線直結は最強です。

[258: 匿名さん]

販売開始から６年の山手線の外側の液状化する埋立地にあるタワーでさえ、
坪650万の時代ですから。大江戸線だけの駅直結で。
（2億6,400万円　134.13m2　勝どきビュータワーのいわゆるプレミアム戸）

山手線のどセンター、駅直結、文京区、４路線直結と来れば、
ここのプレミアム戸はその1.5倍、坪950万で勝負してもいいでしょう。

[259: 匿名さん]

周辺住民の反対運動が盛んな地域特性というのは価格に影響を与えないのでしょうか？

[260: 匿名さん]

>>259
紛争に要した期間や費用は価格に転嫁されます。
また、分譲時価格はともかく、近隣物件のようにクレーマー住人と隣人になるケースでは、地域での問題が山積してリセールに影響を与えることもあるでしょう。

いまの文京区に高額住戸を持つメリットはあるのでしょうか。
そもそも価格が1億超えたあたりで電車を使わないライフスタイルの人も増えますし、東京駅に近い物件も選択肢になります。

高額だとして、この場所をどういった層が買うのかは気になりますね。