パークホームズ千代田淡路町ってどうですか？

[匿名さん [男性 30代]]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/Z0801/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都千代田区神田須田町１丁目３０－1、３０－２（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線　淡路町駅　徒歩3分
　　　山手線　神田駅　徒歩5分
　　　東京メトロ銀座線　神田駅　徒歩2分
　　　東京都千代田区神田須田町のレジデンス．

三菱，野村と来て，三井が続きますね．
街の雰囲気がどんどん変わっていきそうですね．
現在は解体工事が進行中．
平成28年8月着工，完成は平成30年だそうです．

[44: 匿名さん]

間取り

[45: 匿名さん]

間取り

[46: 匿名さん]

間取り

[47: 匿名さん]

間取り

[48: 匿名さん]

間取り

[49: 匿名さん]

ワンルームもあるのですね…

[50: 匿名さん]

囲まれ立地のパークホームズか…。

う〜ん、この…。。。

[51: 匿名さん]

この辺りの坪単価、どのくらいでしょうか？

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん

低層階の穴蔵部屋はパンダ価格で300台後半、全体として400台半ば、高層で条件いいところは500を目指すといったところでしょうか。
それにしても苦しい間取りが多いですね、PC浜離宮やPT晴海等の三井の順梁物件を見慣れていると、残念感は否めませんね…
まぁPHですからPCやPTと比較しても仕方ないですが。
それにしても90平米近い3LDKがあるとは驚きですね、この環境にグロスで1億越える物件を買うファミリーはいるのでしょうか。

[53: 匿名さん]

＞＞52マンション検討中さん
的確なご分析だと思いますし、私もほぼ同意見です。

マンション立地は年々いいところが本当に減ってきてますよね。
四谷のパークホームズはまだよかったと思いますが、買い逃した三井物件希望の方が流れてくる可能性はありますね。

[54: 匿名さん]

千代田区、山手線内側、三井物件て事で売れるんでしょうねえ

[55: 匿名さん]

土地が一部借地権って、問題点ないでしょうか？

[56: マンション検討中さん]

もちろん法改正等、将来的なリスクはあるでしょう。
だから借地権マンションは若干安いのです。

[57: マンション検討中さん]

ほとんどが所有権で一部がって珍しいですね。
実質は半永久的なんだろうけども。

[58: 匿名さん]

西巣鴨のパークタワーは駐車場敷地の一部が借地ですが、管理費が高いですよ。

[59: マンション検討中さん]

勤務が丸の内なので、1億で3ldkを買えるなら買いたい。
ただ神田の飲屋街を通過して毎日通うのが是か非かってのが気になる。
神田が風俗もなくて神楽坂みたいな雰囲気なら買いなんだけどね。。

[60: マンション検討中さん]

わたしも神田の飲食街が気になる、、
飲食街を経由せずにマンションに帰宅できるルートってないのかな。
それがあるならかなり購入意欲は高まるかも。

[61: マンション検討中さん]

77平米で坪450万なら11,000万くらいかなあ、、
坪420万なら10,000万、、坪400万なら即完売でしょうね。

[62: マンション検討中さん]

PH四谷と人形町買えなかった層が集まりそう。わたしも出遅れたので、、

四谷と人形町はザレジデンスだったのと、内装グレードだけはPC並みだったからここも内装良いといいなあ、、

200世帯近い規模だからコンシェルジュとかいたら、なお良い。

[63: 匿名さん]

四谷と人形町の内装グレードがPC並み？
本物のPCを知っていたらそんな評価とても出来ないと思うけど。どのPCとの比較なんだろう。

[64: マンション検討中さん]

>>63
そんなにカリカリしないで笑
居室内装と共用部内装のどちらの話かな。ちなみに私が言及したのは居室内装ね。
一応本物のPC中古(築5年内)を5件くらい見た感想。

たとえば1億前半のPCの居室内装ってこんなんだよ。
PCて青山みたいなPMに近い物件とPH上位が入り混じってるよね。
共用部分は豪華なんだろうけど。
http://www.nomu.com/mansion/1626784/

三井はPM>PC>PHていうブランディングしてるけど、実際のグレードはPCと上位PHで建設時期や地域によって前後してるってのが感想。
だからみた感じ、PM>PC>=上位PH>PHて感じな気がするね。
じゃあ上位PHて何なのかって話で、通常はPH◯◯ザレジデンスだろうって話になるんだけど、ザレジデンスもPHに負ける物件もあってこればっかりは見ないとわからない。

三井にはせっかくのブランドを大事に運営してもらいたいね。さすがにPCとPHの一部で大差ないのはまずいでしょうと。

[65: 匿名さん]

レゼリア持ってこられましても・・・。
といっても確かにPC虎ノ門みたいな安かった時期のPCは微妙ではあるのだが。

[66: 匿名さん]

近所のプラウドが坪370くらいだったと思うけど、一年ちょっとで1割以上値上がりしたのかぁ

[67: マンション検討中さん]

※分譲後の権利形態：敷地（３０―１）の借地期間：２０４７年５月３１日まで、更新可（月額借地料／未定）※転売時譲渡承諾料負担有

一部借地だと多少は安くなるのかな。あとこちらは店舗と事務所が入るんですね。

[69: マンション検討中さん]

[NO.68と本レスは前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[70: マンション検討中さん]

1Kなら岩本町のライオンズの方が安くて良いよ！

[71: マンション検討中さん]

借地権マンションは相場の７割で、ここは1/3が借地っから相場の9割位じゃない？
斜め前のプラウドが坪370だから、ここは坪350からじゃない？
プラウドと同じ370が上限かと。

[72: マンション検討中さん]

低層階は全て1Kですって。
全体の1/3が1Kですって。
賃貸の人が混ざるのはちょっと嫌かな。

[74: 匿名さん]

借地料も掛れば、30年後に多分更新料も掛る。60年後もだろうけど。もし買っても長期に保有しない方がいいんじゃない。

[75: 匿名さん]

[NO.73と本レスは前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[76: マンション検討中さん]

1/3が借地権だし、1Kなら3,000万切るよね？

岩本町ライオンズの1Kは、フレームが食い込んでいて、実質面積は表記面積より狭いし、天井高が2,400で低いし、外壁が吹きつけだし、設備のグレードは低いし、ここと勝負になるのかしら？？？

[77: マンション検討中さん]

何度もライオンズの話が出てきていますが、岩本町、大京とは全く属性の異なる物件だと思いますが、比較される方はいるのでしょうか。

[78: マンション検討中さん]

地代と管理費合わせていくらになるのかなあ。
固定資産税は6年目以降は下がっていくけど地代はフラットだろうから、借地部分の税金がかからない効果と地代のバランスが気になる。

[79: マンション検討中さん]

>>77
すいません、1Kで比較検討しています。
まだ価格が未定ですが、同程度の価格なら、
互角かなと思っています。
ただ、三井の方が販売戸数が多いので、
買いやすいかなと思っています。

[80: マンション検討中さん]

1Kって、何割かは、地権者が等価交換で保有して、賃貸に出すんじゃない？
1/3全て売り出されるとは限らないよ。

[81: マンション検討中さん]

斜め前のプラウドの中古の売り出し、8Ｆで坪410まんか。

[82: 匿名さん]

1Kのようにわかりやすく賃貸で出すためのお部屋なのかなぁという部分もありつつ、
２LDKや３LDKの住戸の場合は、
かなりゆったり作られていて収納もあって、
実需向きなのかしら、という印象をとても強く受けますよね。
１LDKのFタイプも、１LDKであの広さだったらかなり良い。
何気に玄関ドアからクランクインする形になっているというのも考えられていると感じました。

[83: 匿名さん]

175戸（販売総戸数144戸、事業協力者戸数31戸含む、他に　店舗1戸、事務所3戸）
ということなんですね。
他の方も書かれていましたが、
１Kは賃貸にというのは可能性としては大きそうです。

Googleのストリートビューで見てみると、元々はここは幾つかの建物があって、そこにお店や会社があったという感じなのかな…？と見て取れました。
元々あった会社やお店がそのまま入るのでしょうか

[84: 39]

▽「首都高速道路の地下化／日本橋景観復活へ」(7/21国・東京都）
本物件から中央通りを南下すれば「日本橋」、銀座線なら三越前迄一駅。
徒歩でも苦にならないが、デパート等商業施設もある方面なので、
歴史的景観が復活すれば、上野～銀座・新橋間が一段と多彩となる。

本日、石井大臣が閣議後記者会見で発表
概要ttp://www.mlit.go.jp/common/001194311.pdf
概要図ttp://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/07/21/documents/05_01.pdf
映像①ttp://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3110518.html
映像②ttp://www.news24.jp/articles/2017/07/21/07367541.html
2012年会議ttps://www.youtube.com/watch?v=_3czAuYldEo

[85: マンション検討中さん]

今の住まいからいつ引っ越しすべくマンション買うべきか。それと投資用物件も興味なくない。

生活環境、住宅ローン金利条件、市況、周辺環境、資産価値をパラメーターにスレを覗くわけだが。

全くそれとは関係ないんだが、マウンティングだけは面白いなと思う。えっ、そこでマウンティングなのかと。そこで貶すのかと。

そういう私は、本日の業務8割を終えた超暇人^_^

[86: 匿名さん]

四谷や豊洲などのパークホームズは名前にレジデンスが付いて高級感があります。

レジデンスが付かない本物件は四谷などよりもクラスが落ちると解釈するべきですか。

[87: 匿名さん]

投資用として注目されるマンションになりそうですね。
駅近物件ですし、単身者に好まれる物件の要素がたくさんあると思いました。
設備や仕様など細かい情報が公開されていないのですが、
これらはまだ時間がかかるんですかね。

[88: 匿名さん]

期待しているのですが、リビングのカウンターががっかり。お部屋が狭くなりますよね。。。

[89: マンション検討中さん]

予定価格出てましたね。1Kが3,400～。予想よりかなりお高いですね。

[90: 匿名さん]

思っていたより安いです。

[91: マンコミュファンさん]

>>90 匿名さん

坪441か、まあ安くはないけど高くもないから買わないかね。

[92: 匿名さん]

ここって借地権なの？

そうだとしたら、価格高過ぎ！！

[93: マンション検討中さん]

借地権なんかやない(o^^o)ちゃんと所有権や

[94: 匿名さん]

土地の一部は借地権になってるけど、完全に所有権と言い切れるの？
地代は払わないにしても、完全に所有権と思って買って良いのか迷う。

[95: 匿名さん]

敷地の３割近くが借地権ですよ。地代や更新料が必要なんじゃない。

[96: 匿名さん]

転売時譲渡承諾料負担有

ってあるから、完全な所有権ではなさそう？

[97: 匿名さん]

誰か物件概要をコピペすればいいのに

[98: マンション検討中さん]

一番高い部屋で坪単価548
一番安い部屋で坪単価404！！

坪単価404で所有権！

[99: 匿名さん]

あくまで予想だが、借地権でも定期では無いので、一生更新でき実質所有権と同じです。
地代も更新料も掛かりません、ただ転売時は許可が要ります。

位の条件でないと、価格が正当化できない。プラウドの完全な所有権で平均400だったんだから。ここは最低で400～

[100: 匿名さん]

物件概要に書いてあるのにコピペまだ

[101: 匿名さん]

記載は確かに所有権だけど、土地の一部に借地権が混ざってるってどう理解すればいいの？

[102: 匿名さん]

デべが土地全部を買えずに借地が残ったんでしょ

[103: 匿名さん]

価格が高過ぎでお通夜状態ですね

[104: 匿名さん]

他のレスで所有権で400は安いって言ってた人もいたが。
ここの上層階買うなら、ワテラスの中古買うな。

[105: 匿名さん]

うーん、お通夜状態

[106: 匿名さん]

地代が安けりゃいいけどね。88m2で6000円とか。

[107: 匿名さん]

所有権だからマンション購入者は地代払わないでしょ。
でも、1/4を占める借地の部分は誰かが払わないと駄目だから、管理費から補充されるか、店舗が入るならその賃料で補充するとかなのかな？

[108: 匿名さん]

なるほど、所有権で400だったら買いかも

[109: マンション検討中さん]

普通、一部借地はいくらか地代がかかるよ

[110: 匿名さん]

それじゃあ所有権じゃないじゃん

[111: 匿名さん]

借地部分の地主はボランティアじゃないんだから
マンションを買った人が地代と更新料とを払うんでしょうね。

[112: 匿名さん]

敷地（30―1）337.61平米は普通借地権の準共有
敷地（30―1）の借地期間:2047年5月31日まで、更新可
（借地料:未定）
※転売時譲渡承諾料負担有

[113: マンション検討中さん]

そんなに一部借地が嫌ならやめれば良いのでは？
一部借地の場合に地代が発生するのは考えたらわかることだし、たまに実例もあるわけで、ここで文句言われましても。

[114: 匿名さん]

定借は所有権の7～8割と言われてるけど、一部借地は通常は何割ぐらいでみればいいの？
地代、更新料、譲渡承諾料をどれくらい取るかだね。千代田区だから地代は高そうだけど。

[115: 匿名さん]

借地の位置が敷地の中で重要な場所かどうかも関係あるのかな。

[116: 匿名さん]

ずっと所有権だと言い続けてる人がいるのはなぜなのかｗ

ところで地代って滞納者出たら組合が一時肩代わりするのか、
地主が滞納者に直接差し押さえの裁判起こすのか、どっちなんでしょ。

[117: 匿名さん]

一番条件が悪い部屋で400～でしょ、しかも地代も掛かるのに、何で買いと言えるのか

[118: 匿名さん]

三井のマンションは細かい事言わずに黙って買いですよ。

[119: マンション検討中さん]

借地権マンションって相場の７掛けだろ
ここは1/3が借地だから相場の９掛けが適正だろ
それなのに所有権マンションより１割り高い感じだよね

[120: 匿名さん]

千桜タワー買うくらいならこっちの方が断然魅力的だけどね。

[121: 匿名さん]

じゃあ買えば、借地権なのにこの高い値段で

[122: 匿名さん]

なんで怒ってるの？
千桜？

[123: 匿名さん]

大手デベ、大規模、千代田区、一部借地権で話題性はありそうだけど、何で閑散としてるんだろう？

[124: 匿名さん]

そういえば千桜タワー、竣工前だけど転売部屋出てたなぁ。
2000万以上上乗せして。
あんな狭小3LDKあの坪単価で、いったい誰が買うんだよ笑笑

[125: 匿名さん]

業者さん達水面下で買い漁っています。

[126: 匿名さん]

麹町タワーも、水面下で売れてると書かれたがいまだに販売中。

[127: 84&SG10647&PCA1223]

▽「販売予定価格帯／10月下旬以降初期放出予定」
専有面積：25.24平米～88.43平米
1K  ：3,400万円台～
1LDK：5,100万円台～
2LDK：7,100万円台～
3LDK：10,900万円台～
*価格帯：3,400万円台～16,000万円台

[128: 匿名さん]

ビルの谷間すぎて、便利だけど温かみが感じられません・・・。

[129: 匿名さん]

うへー、高杉。
いつまでたっても全然安くならないじゃん。

[130: 匿名さん]

モデルルームはそろそろでしょうか？

[131: 匿名さん]

駅も徒歩2分圏内なので、1kのような間取りも需要がありそうですね。
設備や仕様の情報は公開されていないため、どれほどのクオリティかは分かりませんが、
内容次第では人気が集まりそうです。
コンビニが近く、マイバスケットも近隣にあるので、良い環境に思います。

[132: 匿名さん]

高いですね。
プラウドの方を良い時期に安く買えてラッキーでした。

[133: マンション掲示板さん]

プラウドも高かったけど、今はさらに高かったのかー

[134: 周辺住民さん]

一番狭いのが最低価格だと仮定して単価計算をした。

1K（25.48m2・7.7坪）3400万円＝133万/m2、442万/坪
1LDK（42.35m2・12.81坪）5100万円＝120万/m2、399万/坪
2LDK（58.14m2・17.58坪）7100万円台＝122万/m2、404万/坪
3LDK（71.35m2・21.58坪）10,900万円台＝153万/m2、505万/坪

[135: 匿名さん]

前が抜けてない2階とかでこの値段だよね。

[136: 匿名さん]

公式でモデルルームは見せてモラエナイノでしょうか...？

[137: 匿名さん]

やはり高く感じてしまう人が多い物件ですね。
駅近なので仕方がないかもしれませんが、1Kでも3,400万円台、
3LDKとなると億ションとなるので、なかなか簡単に手がとどくような物件ではないかもしれません。
ただデザインや間取りはとても綺麗で良いと思います。

[138: 匿名さん]

その最低価格部屋はパンダ部屋で抽選になるでしょう。

[139: マンション検討中さん]

プラウドの間取りが本当にひどかったからね。普通借地が気になるけど基本更新できるだろうから地代次第かな。

[140: 匿名さん]

間取りは好みでしょ。更新するときは更新料を別に払うのが普通。

[141: 検討板ユーザーさん]

うおぉ、この価格で所有権じゃないのは衝撃。三井は強気だな。

[142: マンション検討中さん]

これなら住友の神田のマンションの方が、第一希望です。

[143: 匿名さん]

借地なのに強気だな。
しかもパンダでこの価格はキツい