分筆ミス、打開策はあるのでしょうか？

[困ったさん]

新築を建てる際に、どうしても分筆しなければいけないことがありましたので、ハウスメーカーさん経由で土地家屋調査士さんに分筆してもらいました。
土地は全て親の持ち分です。
最近になって、建てる場所に関して気になったことがあったので、分筆したのだから建物を少し移動して建てても大丈夫だろうと思い、確認したところ、間違った分筆されていた事に気づきました。

画像にある、黒線で塗った部分と青線で塗った部分含めて北側の囲っている部分は農地です。

それを知ったのはハウスメーカーさんと契約した時で、少なくとと黒線で塗った部分を除外と転用しなければ建てられないと言われたので、その時にどうせ分筆するなら私達が宅地にしたい部分全部やって下さいと青塗りの部分含めてお願いしたのに、黒塗り部分のみ完了した結果になっていて困ってます。

ハウスメーカーが言うには、その部分は建物に影響無いから、後から外構すれば何も問題無いと言うばかりですが、私達はわざわざ分筆してリスクを避ける選択をしたのに、リスク有りで納得せざるをえないのが府に落ちません。

確かに家は建つけど、その青塗り部分はどう解決したら良いのか足踏みしてます。外構とか手をつけずに、またその部分だけ除外して転用してから工事するとかでしょうか？
それとも言う通り、そのまま完了後に工事して終わらせるか。
言われた通りに分筆されていない事を強く申し立てるべきなのか、どこに相談したら良いかもわかりません。

[1: 匿名さん [男性]]

こうしないと転用の許可が下りなかったとか？これはすっきりしないな。なぜこのような不思議な分筆をしたのか、しかるべき理由がないのならやり直しさせるべきだと思いますよ。

[2: 困ったさん]

>>1
さっそく回答ありがとうございます。
ごもっともな意見ですね。
私も不思議です。

当初から、青い部分も庭にしたいと言って依頼していました。その後、分筆して転用しないと家が建てられないと土地家屋調査士さんに言われたポイントが黒塗りの部分で、そこを転用するとハウスメーカーさんは言いました。
その時に、ハウスメーカーさんに計画では青い部分も庭にしたいと事を伝えていたので、どうせするなら青い部分も含めて分筆して下さいと言ってたのに、土地家屋調査士さんに伝えていなかったのが、土地家屋調査士さんの言い分です。
けど、ハウスメーカーさんは違いますよね。
施主の希望を聞いておいて、わざわざ危ない橋を渡る分筆で済ませようとする意思が理解できません。
メリットなんて何もないのに。

今のところ、見積もりはハウスメーカーさんの概算くらいで正確な料金はわかりません。

[3: 匿名さん]

仮定(一般素人です）
全面農地とする。
全て農地転用必要な土地。
道路は、図面下側とする。
道路側約半分を文筆、農地転用とする。

①－この場合、奥の農地への進入路(農機具他）を確保する事が必要？か、そうする事はよく有ります。

②－土地価格次第では、余分に土地を確保すると、贈与税が沢山必要です。勿論固定資産税も、農地から宅地になり大幅にアップします。

この様な、分筆は昔は良くありました。

打開策は判りません。

[4: [男性]]

土地家屋調査士の言い分には特に不審な点はないですね。東側？の半端な敷地に関して一言あっても良さそうな気もしますが、おそらく依頼されたことを忠実に行っただけでしょう。

ハウスメーカーの伝達ミスで、修正を命じるべきです。


今回の分筆の費用の正確な見積もりを出してもらい、その分は困ったさんの負担、やり直し超過分はハウスメーカー負担が落としどころかなあ。
常識的なハウスメーカーであれば対応すると思いますが、「言った、言わない」の問題に発展する可能性もあります。
費用はクリアできても、農地転用の許可をとるのはかなり面倒でしょうから。

可能であればあわせて合筆までやっておいたほうがスッキリしていいと思います。

[5: 困ったさん]

>>3さん
ありがとうございます。
①の心配は無いところです。それがあれば事前に説明もされてるはずです。
確認したところそういう問題でもないようです。
ただその部分も分筆するのには理由付けが必要な場合があるそうで、そこでどう問われてたかも何も、土地家屋調査士さんにしてみれば元々そういった話まで無かったようなので話しになる事も至らなかったそうです。

②は解っていたけど、それでも距離感が欲しかったんですよね。

>>4さん
ありがとうございます。
確かに話を聞く限りだと土地家屋調査士さんはハウスメーカーさんに依頼を受けたのだから問題点が無さそうです。
いつ頃から土地家屋調査士さんと契約したのか解りませんが、ハウスメーカーに任せると自動的に委託した事になるのでしょうか？
除外申請の時に確認した時、もし通らなかった時の話をした時も、既に料金は発生していると思うのに、成功したらそのまま話を進められるので予定通り料金払う事になるわけですが、駄目だった場合は解約の事も考えなければいけないって時に、その時は料金が発生しない事を言っていたんです。

けど、土地家屋調査士さんへの依頼って成功報酬では無いですよね。
そんな事もあり、見積もりという見積もりが全体にかかる費用の提示のみです。
それより多くなれば報告します。とは言っていたけど、一応成功はしているんだしそろそろ現時点までの正確な見積もりと言うか請求額が決まってるとは思いますので、聞いてみる事にします。

とにかく理解してもらってこの問題を決着つけたいですね。

[6: 匿名さん]

思っていた位置と違う分筆ならば分筆錯誤ですので分筆抹消を行うか追加の分筆登記を依頼するしかないでしょう。
ハウスメーカー経由での調査士に分筆依頼だとしても、土地所有者本人から委任を受けたとして、本人が署名または記名押印した委任状を法務局へ提出しなければなりません。
地域の法務局にもよるでしょうが、委任状に「別紙地積測量図の通り」と記載をようする地域もあるので、そこまできっちりした委任状を調査士に渡しているなら分筆錯誤はありえないですけどねぇ。

[7: 困ったさん]

>>6
ありがとうございます。
どちらにしてもやってもらうなら最終的には追加の分筆登記になると思いますが、土地家屋調査士さんいわく、農振除外申請をする時に現況の分筆した土地のみでしか提出していないので、その予定通り分筆したかった部分は新たに農振除外から始めなければいけない。様なことを言われました。

除外した場所を訂正なんて多分できないだろうし、仮に出来たとしても、今回除外、農転した部分を含めてやり直した場合は、家が建つまでまたかなりの日数を待たなければいけないのもキツイです。

特にこれといった契約はしていませんが、ハウスメーカーさんいわく、契約とかそういう方向で進めるようなものでは無いと言われました。
ただ、一度土地家屋調査士さんに印鑑を求められた事があり、捺印はしました。が、確認の話は特にされていないです。
むしろ大事な動きがある時は向こうから聞いてくれるのを待ってたり、ハウスメーカーに確認したりしてはいたのですが、結局の所、委託扱いで勝手に話を進めている感じがする所が、かなりガッカリはしました。