パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

>>399
最近の成約は１階が多いから調整が必要だよ。2階以上の相場は１階の1.2億を元に計算すると1.3-1.5億円が妥当かな？

[402: 匿名さん]

>>401
中古探してるわけじゃないけど、なるほど納得。階によって相場違うというのは説得力ある。

>>400
399は中古購入希望者でしょ？一円でも安く買いたいのか、一生懸命ですねー。

[403: 匿名さん]

399よりも401の方が参考になる。

[404: 匿名さん]

2014年の物件でここまで上がらないのは今一だから。
それは明白。

[405: 匿名さん]

低層で投資物件にはなりにくいのに、こんなに売りが止まらないのには理由があるはず。

[406: 匿名さん]

人気物件なら売り待ちの検討者が並んでいて、売りが出ると待っている人の間で決まって広告には出てこない。

[407: 匿名さん]

売りも止まらず、ほとんど上がってもいないのに市場に晒されるのは相当のこと。

[408: 匿名さん]

購入検討者はよく吟味してください。

[409: マンション検討中さん]

売れないというか釣り上げて出しすぎな人が多いだけでは。坪450-500くらいにすれば売れる部屋も多いですよ。このマンションは間取りの良し悪しも大きいかも

[410: マンション検討中さん]

上原2丁目のパークハウスとかも同じような状況ですよね

[411: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん
とは言っても、適正価格にするなら3000万近く値下げしないといけないので難しいでしょうね

このまま晒しモノになる道を歩むかどうか…

[412: 匿名さん]

[No.358～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[413: 匿名さん]

まあまあ、皆さん、相場はポジとネガの間を取って坪550万円ぐらいってことで。

金融で言うところのビッドとオファーのスプレッドみたいだよね。ネガとポジのスプレッド。その間を取る。

[414: 匿名さん]

ここ数年、不動産相場が上がる中で、財閥系売主のハイグレードブランド、スーパーゼネコンの施工、有名デザイナーの設計と、三拍子揃ったマンションはなかなか見つからないですね。

ここは2014年に売り出したけど、何だかんだで三拍子揃ってる。立地が良い場所で三拍子揃った物件はこれ以降はあまり見ない気がする。

[415: 匿名さん]

ちょっと前にここの中古を内覧したことあるんだけど、ホテルライクの内廊下がかなり綺麗でした。もちろん築浅とはいえ２～３年は経っているわけで。管理が行き届いているんでしょうか？

そういえば内覧した時に某セレブと廊下ですれ違いましたよ。ここの住人なんですね。

かなり食指をそそられたけど、グロスで1.5億円を超えると割安なのは分かっていても資金が出ないっス。

[416: マンション検討中さん]

>>414 匿名さん
それはそうなんですけど、成約価格があんまり値上がりしてなかったり中古多いのはなんでなんでしょうかね、こんなものですか？

[417: マンション検討中さん]

>>415 匿名さん
某セレブって誰ですか。何系の人ですか

[418: 匿名さん]

売り抜けようと必死な方の書き込みが痛々しいですね。
露骨過ぎると逆効果ですよ。

[419: 匿名さん]

いくら売り煽っても、最近の検討者は賢いです

情報の溢れる、都合の悪い社会になりました

[420: 匿名さん]

>>416
冷静に分析すると、成約しているのはグロス単価が低い１階が多いです。２階以上は坪単価がある程度上乗せされます。そうするとグロス価格が上がるので、買う人を選びますね。

いずれにしても近隣新築や近隣駅の中古で、ここと同レベルのハイグレードブランドの物件の値段に収束するでしょうから、ここの坪単価は550～600ぐらいが妥当なんじゃないでしょうか？

まあ高級低層物件でグロス単価がそれなりにするから、瞬間蒸発するような安物のタワマンのような荒い値動きはないでしょう。一部屋づつゆっくりと上質な人に選ばれて行くマンションなんでしょうね。

[421: 匿名さん]

それだけゆっくりと売れていくということは、焦って高い値付けで購入する必要はないということですね？

[422: 匿名さん]

>>420
ポジでもネガでもない人の意見は参考になりマス

[423: 匿名さん]

このスレを最初から読み返してみたのですが
当初から売り物件で溢れかえっているようですね

[424: 匿名さん]

中庭の植栽など管理が行き届いている感じがします。

[425: 匿名さん]

もはや笹塚、幡ヶ谷だからね

[426: 匿名さん]

相場情報です。ご参考までに。

パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸
価格相場　　135.0 万円／㎡ （446.2 万円／坪）
家賃相場　　4,125 円／㎡ （13,635 円／坪）
https://utinokati.com/mansion/パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸-東京都渋谷区大山町/

[427: 匿名さん]

歩いて2-3分のところに大山町に構える超有名な財界人の豪邸があるなど、マンションの周りは御屋敷街になっています。

[428: 匿名さん]

>>426
プっ（笑）こんなロボットの予想、信じる人がいるのかね（笑）。ただまあロボットとは言え2014年の売り出し時の坪単価450～500万円をある程度予測しているよね。そこから4年の値上がりを考えると坪550～600万円ぐらいが相場か。

とはいっても、結局は大山町のような高級住宅街のハイグレードの低層マンションを買いたい人がいて、その値段で売買が成立すればそれが相場だね。低層物件のような玉数が少ない物件にそもそも相場とかデータとかの分析はなじまないよ。

データや統計分析が成り立つのは、タワマンのように均質の物件が多数ある場合。データ数としては成約数が数百件とかその程度無いと。それ以下だと個別性が強くて何とも。

[429: 匿名さん]

近隣に、芸能人の子供通うインターナショナルプリスクールがあることは、そこそこゆとりある子育て世代には◯

[430: マンション検討中さん]

>>428 匿名さん
同感です。港区も含めマンションずっと見てますが、こういう類の相場予測は往々にして成約価格の相場とズレていて、低く出ていることが多いように思います

[431: 匿名さん]

売り主さん。

がんば。

[432: 匿名さん]

>>428, 430
仰る通りだと思います。コンピュータが弾く相場はある程度流通量のある大衆的な物件を対象にしているので、低層マンションとかハイグレードな希少物件の価格の参考にはならないでしょう。とは言っても、希少性を勘案してコンピュータの坪単価から30-50%増しぐらいで相場を見るなど、上手く利用して参考にする方法はありそうです。

まあ、いろいろデータがうんぬんとか言ってる投稿者もいますが、ネットにあふれてるコンピュータの数字やデータをまにうける不動産バカ、不動産オタクが未だにいるんだ、という事例でしょうか？

不動産価値は経験ある人間が物件を一つ一つみて査定するもの。それでも実際の取引は坪単価1000万でどうしても買いたい人がいたら、それで成立して高騰してしまう。不動産テックのようなAIとかビッグデータの時代は不動産業界にはまだやってこないでしょう。

[433: 匿名さん]

のんのん。

示されたデータは、売り出し価格に基づく統計学的数値です。
あなた方売り主サイドのご都合のよい感覚論で、もはや討ち負かせる数字ではありません。

[434: 匿名さん]

>>433
数件しかサンプルデータが無いのに「統計学的数値」だって。

統計って言うのはそもそもたとえば数千件以上とかそれぐらいの成約データが無いと信頼性がないんだよ。

例えば坪単価の平均を取って600万という数値を導き出したとしても、数件しかサンプルがないと誤差（標準偏差）が大きくなる。つまり統計的にいうと、坪単価の推定値（信頼水準95%)＝600万円±500万円＝100万円～1,100万円なんていう結果になる。これは、100件取引があるうちの95件が坪単価600万円を中心に100万円～1,100万円の範囲に収まるということ。これみて何が分かる？？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[435: 匿名さん]

まあこの物件みたいな低層で希少性ある物件に、難しい統計的手法をあてはめて数字でうんぬん言うのは無理があるわな。

とは言え、表参道あたりが坪単価1000万円で取引されてるのを鑑みると、このあたりの物件を坪単価600万円とか700万円とかで買う人がいても不思議ではない。

[436: 匿名さん]

>>434 匿名さん
落ち着いて。初心者さん。
冷静にデータを分析しましょう。

統計学は絶対とは言いませんが、否定したいのならあなたも統計学的データを用いて反論しなくちゃ。
自然科学の基本、ですよ。

[437: 匿名さん]

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1018896936/
61.46平米、7790万円ということは坪419万円。
新築時価格からいくらのせているのでしょうか。

[438: マンション検討中さん]

>>437 匿名さん
この掲示板の価格のタブに新築分譲価格記載されていますよ。その部屋に関してはほとんど乗せていないように見えます

[439: 匿名さん]

>>436
434が言ってることは、統計的な手法は多数の母集団がある時じゃないと使えないってことじゃないでしょうか？

だからこの物件や他のハイグレードな希少で物件の分析に統計的データを使うのは、そもそも見当違いと言ってるんじゃないの？

[440: 匿名さん]

>>436

434ですが私はこれでも統計の専門家。自然科学の基本を理解していないのはあなたです。「母集団の数が少ない場合は統計的に分析したとしても誤差が大きくなります。なのでデータの平均値をとっても意味が無いのです」といっているだけです。

例えば次のサイトを見てみてください。

https://www.web-research.net/column/article25/
「顧客や売上を拡大するために、アンケートの実施は必要不可欠です。しかし、調査する人数（サンプル数）が少ないと、誤差が大きく、「消費者代表」と言える正確な結果が得られません。」

「例えば、上下5％の誤差範囲で調査する際に必要なサンプル数は、母集団の人数ごとに以下のように変動します。
・母集団：100人→必要なサンプル数：80人
・母集団：1,000人→必要なサンプル数：278人
・母集団：10,000人→必要なサンプル数：370人」


つまり、上のサイトの統計手法に基づくと、坪単価の基準値を統計的に推定するのに必要な売却事例のデータは80件～100件程度（なぜなら、この物件の母集団（＝総個数）は130件ぐらい）。この物件に80件～100件もデータがありますか？？


436は以下のサイトの「必要な調査対象サンプルサイズ（標本数）の求め方」などを熟読してもっと統計学を勉強したほうが良い。
https://valueinnovation.biz/rl-5/

[441: 匿名さん]

むずかしいことは分からんが、440の言ってることはキチンとしたロジックに基づいていて、もっともらしそう。436が劣勢か？

[442: 匿名さん]

>>441
激しく同意。436は「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。

素人の自分でも、ハイグレードな希少物件で数件しか事例が無いものの相場に対して、統計データ使うことが意味の無いことだってことぐらいなんとなく理解できるから。

[443: 匿名さん]

無理ポジさん、発狂し過ぎて運営様に削除されとるやん。
そんな怒っても売れへん、て…

[444: 匿名さん]

ただ、ドタ感でこの物件は坪単価600ぐらいで取引成立しそうって言うのはある。

これは統計と言うより相場師の経験と勘ですW

[445: 匿名さん]

坪単価419万円でも売れずに残っている、という現実が当物件の相場を一番わかりやすく伝えるのでは。

坪700でも買うなんて酔狂な方はきわめて稀でしょうね。

[446: 匿名さん]

みんな説得力ある。ふたたび436劣勢か？

個別性強くデータや過去事例はあてにならないね。坪単価はみんなの意見を総合すると600万ぐらいかな？700はチトたかい。

[447: 匿名さん]

434=440が本気出して説明してきた。なんだかすごそうで、よく分かりませんが読んでるだけで内容が正しそうな印象を受けます（笑）

統計学などの専門知識がすごいある人なんでしょう。

[448: 匿名さん]

売り出し中の物件拝見しました。
坪単価400万円台前半からいくつか出ていますね。
翠邸の最上階ですら坪400万円台で売り出し中です。

坪600で売れると仰る方は一体何を考えていらっしゃるのやら。

[449: 匿名さん]

>>447
激しく同意。統計学の専門家の434=440が、自ら統計学がいつでも適用出来るとは限らない、とロジカルに説明しているのは説得力ある。

それでも坪単価知りたい人は、単純にネガとポジの間をとって坪600ぐらいを参考にすれば良いかと思われ。

[450: 匿名さん]

翠邸の最上階71.99平米が1億800万円、坪単価495万円で買い手付かず残っています。
成約価格は480くらいになるでしょうか。
ご参考まで。

[451: 匿名さん]

>>450
おおー、436＝448＝450がまたいろいろむずかしい数字とか図とかを持ち出してきて頑張ってますね。

まずは「なぜ統計学的データで分析する意義があるのか」を説明して反論しないと。

[452: 匿名さん]

athomeを見たところ、坪単価500いってる物件すら１つもありません。
売り出し価格がこの状況で坪600が相場とか、煽り過ぎるにもほどがあるかと。

450くらいの相場感が正しそうですね。

[453: 匿名さん]

>>452
436＝448＝450=452はテキトーに書き込みしないでキチンと論理的に説明しないと、434=440が本気出してまたピシャって言われるで〜

[454: 通りがかりの不動産ラバー]

436＝448＝450=452は同じ人かい？

いいか、452。不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけないよぉ。

相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場なんだよぉ。

[455: 匿名さん]

436＝448＝450=452はたぶん中古購入希望者です。実勢価格よりも坪単価を低めに誘導したいんだと思います。

[456: 匿名さん]

現状、最上階まで含めて売り出し価格すらすべて坪400台。
成約価格はそこから下がります。

それでも相場は600と主張なさる？

[457: 匿名さん]

ポジネガともに落ち着いて。シンプルに考えましょう。

2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらいっていうのはどうでしょうか？ダメ？（笑）

[458: 匿名さん]

456がまた言い訳してる。

[459: 匿名さん]

>>457
確かに笑。436＝448＝450=452=456は、他のみんなが次のように言っているのに、独自の主張を貫いている。
「個別性が強い物件に対して、他の売却事例は当てにならない」
「サンプルが少なすぎて統計的な分析は出来ない」
「不動産っていうのはなぁ、持ち主にとっては一つ一つがかけがえの無いものなんだよ。それをデータとか統計とかで輪切りにしちゃいけない」
「相場っていうのはなぁ、買いたい人が気に入って、坪600マンでも700マンでも1000マンでも買いたいって言ったらそれが相場」
「2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらい」

[460: 匿名さん]

>>455 匿名さん

いやいやいやいや、売り出し価格が坪400台ばかりという現実を見ましょうよ。

[461: 匿名さん]

しろうとですが、元代々木のパークハウスが坪600-700らしいですから、ここも同じぐらいになるのでは？

[462: 匿名さん]

>>460
436＝448＝450=452=460の中古購入希望者はかなり熱心ですね。いやいやいやいや～

[463: 匿名さん]

それでは
坪600を裏付ける統計学的データ、お願いします



唯一提示されたデータでは、坪450〜500でした

感情論はそろそろ終わりにしましょう

[464: 匿名さん]

>>460
相場操縦しようとするあなたの提案などだれも従わないのでは？割安の中古買いたいなら他の物件を検討してください。

[465: 匿名さん]

現実を見たくない人が多いんですね。。。

[466: 匿名さん]

>>463
統計データが使えないって言うのは、440がきちんと説明してみんな納得しているのでは！？

[467: 匿名さん]

拙者の統計分析によると、表参道の高級マンションがって1000万円だから、代々木上原の高級マンションは坪700万円。

[468: 匿名さん]

現時点で売り出されている部屋が、最上階まで含めてすべて坪400台なわけです。
しかもその価格ですらながらく売れ残っている部屋もある。

それが一体全体どうやって「相場は600」に変換されるのか、、、。

いろいろ事情がおありなのかとは思いますが、それでもさすがに、ね。

[469: 匿名さん]

>>465
そうですね、現実を見ましょう。不動産相場は加熱しています。年々価格は上がっています。457さんの主張はある意味ただしい。

＞2014年の売り出し時の坪単価が450-500万円（一部プレミアム物件は除く）。その後４年間の値上がりを考えると、現在の坪単価は550-600万円ぐらいっていうのはどうでしょうか？

[470: 匿名さん]

統計学のサンプル数に対して文句をつけてらっしゃるようですが、これはこれで一つのエビデンスです。坪450しかないのは、気に入らないでしょうけど。

ではお次にそろそろ、ここが坪550〜と主張される根拠を提示して頂くことに致しましょう。

[471: 匿名さん]

>>468
同じことの繰り返しでつまんないです。みんな納得してないので、別の視点からの主張をプリーズ。

[472: 匿名さん]

この部屋、坪419万円で絶賛販売中です。
700の価値があるというのなら、是非買ってください。

他にも坪単価400台でいくつも売りに出ていますので、あわせてご検討を。

[473: 匿名さん]

>>472
かなり必死なようですが、何を求めていらっしゃる？

[474: 匿名さん]

早く売り抜けたくて必死なんでしょうね。

[475: 匿名さん]

ネガさんへ。中古購入者と察しますが、そんなに割安で買いたいならグレードを一段階落として、お隣の東急ドエルを買ったらいいじゃないですか？

[476: 匿名さん]

>>474
タワマンじゃないから、ここにはそう言う人あまりいないんじゃないの？

[477: 匿名さん]

客観的にひとつ参考になるのが、元代々木の新築のパークハウス代々木上原。駅近だがやや低地かつ元代々木アドレスのため、高台にある大山町アドレスのこの物件とプラスマイナスでほぼ同程度の立地。

ブランドにしてもパークハウスブランドとパークコートブランドで互角。元代々木は株式会社フジタ東京支店施工といところと仕様がやはりこのご時勢コストカットの気配が見られるところが少し気になりますが、大山町PCと概ね互角。

PH元代々木がもし坪単価600-700万円で完売したら、このPC大山町も同じ坪単価が妥当である、って言うロジックはどうでしょうか？ダメ？（笑）

[478: 匿名さん]

まあ、このまま行くとオリンピック後も港区渋谷区千代田区は値上がりし続けそうだしね。

[479: 匿名さん]

現状、坪400台でいくつも売れ残っているのはどう説明するんだろうね。

[480: 匿名さん]

>>479
そんなに安く買いたいなら大山町にはオープンレジデンシアもありますよ。

[481: 匿名さん]

2014年に坪450-650ぐらいで売り出して140戸程度が完売したのだから、2018年の今では坪550〜700ぐらいなんでしょうね。

[482: 匿名さん]

PC大山町は三つの建物に分かれていて、それぞれがコンシェルジュ＋ラウンジ＋中庭、ライブラリー、会議室と共有施設を持っているので、低層物件でいながら共有部も充実してますね。どこの建物の人でも使えるみたいです。

また管理も三井レジなので行き届いていて、掃除がマメにされている、警備員が夜中も定期的に巡回しているなど、見えないところでもきちんとしたサービスが提供されているとのこと。マンション内の内廊下なども綺麗にメンテナンスされるんでしょうね。

その分管理費は少し高いようですが。。セレブも済んでるとのことなので一流？の仲間入りをしたい人はぜひお試しあれ。

[483: 匿名さん]

今なら坪400台でいくつも売りに出ていますから、大変オススメです。

[484: マンション検討中さん]

>>477 匿名さん
それはある意味逆で、元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけではないでしょうか。ちなみに上原2丁目のパークハウス上原も中古たくさん出てますよ。全戸数に対する売り出し中の中古物件割合はPC大山町より多いです。どちらの物件も元が高いからそんなに値上がりしないのでは。。値上がり期待しているなら元が安いものを買わないと。オープンハウスとか

[485: 匿名さん]

>> 484
「元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけ」とはおしゃいますけれども、坪単価600-700万円のPH元代々木はおそらく完売するでしょうから、それが今の相場って言うことなんじゃないでしょうか？地所もまぬけではないはずなので、売れる見通しで価格設定してあるはずです。

高い過ぎるというのはあなたの主観であって、高いか低いかを決めるのはあくまで消費者、契約者なのですから。あるいはそれをきちんとリサーチしている売主でしょうから。

[486: 匿名さん]

まあこのご時世、待てば待つほど値段は上がるからなぁ。早めに買った方がいいっすよ。

[487: 匿名さん]

>>484
そしたら一つの目線として、PH代々木上原の新築分譲価格がこのエリアのハイグレードマンションの相場とみなせるわけですね。

[488: 匿名さん]

もうここの相場が坪450くらいということが
広まっちゃったし、今のバカ高値で売り出して
いる中古は売れへんやろね

必死になりすぎた売り主さんの自業自得って
感じかな

[489: 匿名さん]

>>488
落ち着いてW
450で買いたいならオープンレジデンシアへ。

[490: マンション検討中さん]

>>485 匿名さん
というか私が言いたかったのは、パークハウスが坪600〜700だからと言って、パークコートが同じくらいというロジックにはならないですよね、ってことです

[491: 匿名さん]

>>488は坪450でまで値切って中古物件を買いたいからなのか必死で坪450説を流そうとしているね。

そんな中で、近隣の類似物件で坪600-700のPH代々木上原が新築で出てきたからあせっているのかな？

[492: 匿名さん]

納得。ぶっちゃけ、パークハウスもパークコートもだいたい単価は一緒でしょ？

[493: 匿名さん]

>>490
言い訳が必死すぎ。
まあPHもPCもだいたい同じですよ。

[494: 匿名さん]

>>491 匿名さん
坪419を値切って450にするんですか？
不思議なことを仰いますね。

[495: マンション検討中さん]

>>493 匿名さん
490ですが、ということはパークコートも坪600の価値があると？

[496: 匿名さん]

坪600の価値があるなら、今のように坪400台が売りに並ぶことはないでしょうね。
それこそ業者が購入するでしょう。

[497: マンション検討中さん]

マンションの価値ってほぼ駅からの距離なんですかね、結局のところ

[498: マンション検討中さん]

正解
もっと言うと大丸有からの距離もね
代々木上原はその点で割高なので、今後10年のリセールは悲惨でしょうね

[499: 匿名さん]

落ち着いた住宅地を好む層も一定数いますから、そこまで下がることはないでしょう。

ただ、流石に坪600や700で買ってしまったら悲惨なことになりかねませんね。
400台がたくさん並んでいる現状では、そんな外れ値でつかまされる可能性は低いと思いますが。。。

[500: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
大丸有とはなんでしょうか