下落しない物件って存在するのか？

[匿名さん]

議論の論点は、今後20年を見て　どんな物件が下落しないのか？
に注目したいです。
20年は結構適当ですが、繰上げ返済で目標とされるのが20年が
多いので、そのときの資産価値が気になります。

地域や、物件の条件などを議論していただきたいです。

[17: 匿名さん]

>>16さん

これはいわゆる収益還元法に近いのですが、収益還元法も想定家賃を甘めに
して（高めにして）キャップレートを低く設定することで恣意的に価格が
操作できてしまいます。

ノルマのあるファンドのアセットマネージャではないのですから厳しめに
見ましょう。

>１．家賃相場は自分の目線である

これは家賃を厳し目にみるためです。相場家賃よりは低めになるはずです。
だって借りるより買った方がいいと思うくらいですから、相場家賃が高すぎ
るのです。

>２．家賃相場と地価相場は違うのではないか？

おっしゃるとおりです。家賃相場と地価相場は必ずしもリニアな関係では
ありません。そこはキャップレートで調整してください。
賃貸需要があまりない地域はそれこそ底値がありません。
地縁・血縁者および一時取得者の新築需要しかない場所は資産価値的には危険です。
また家賃相場は地価相場に比べて変動性が低いですし、データが豊富で連続的なの
ベンチマークとしては適切だと思います。

>３．家賃て築年数は言うほど影響しないように思う。

その通りです。分譲マンションの新築と中古の価格の差は資産価値的には
意味がありません。新築プレミアムってやつですね。

まああくまで底値を算出する方法です。別に底値で買う必要はありません。
自分が買ってもいい値段と底値との差を認識（キャピタルロスを許容）
するためです。その上で消費財的判断をするなり、値引き交渉をするなり、
下がるまで待つなりといった判断をすればよいわけです。