下落しない物件って存在するのか？

[匿名さん]

議論の論点は、今後20年を見て　どんな物件が下落しないのか？
に注目したいです。
20年は結構適当ですが、繰上げ返済で目標とされるのが20年が
多いので、そのときの資産価値が気になります。

地域や、物件の条件などを議論していただきたいです。

[2: 匿名さん]

駅ってどの駅？

[3: 匿名さん]

各地方都市によく駅直結マンシュンって最近はやってなかったけ？
あれは直ぐ売れちゃうんで、そうかと思って一票。

[4: 匿名さん]

都市部の郊外。

関東だと、神奈川とか埼玉
関西だと京都とか神戸
都内って乱降下が激しいから怖いですね。
大阪ってどうなんだろ？？？

名古屋って、いまはどうですか？？

福岡って、そんなに悪くないとも聞きますが。


もっと具体的に書けってか？

[5: 匿名さん]

土地の下落っていうのは、少なからず、全体的に下落するものだよ。
周りが下落しているのに、まったく下落しないところなんてないよね。
下落率の少ないところは、人気のあるところに決まってる。それだけのこと。
自分は、あまり土地の下落率とかは、気にならない。
路線価が下れば、固定資産税や相続税は安くなるからね。
だから、ずっと住むつもりなら、土地の価額が上昇する方が、困りものだと思う。

[6: 匿名さん]

いま、シティータワーってどうなんだろ？
一時期、中古のほうが高かった時期あったけど。
リーマン後はどうなんだろか？

[7: 匿名さん]

穴吹工務店が倒産したけど、穴吹のマンションって影響あるのかな？
って穴吹って分譲マンションしてました？
僕は一戸建派なので調べたことないけど。

[8: 匿名さん]

>>5

固定資産税が肌で感じるほど安くなるって事はないでしょう。
それに相続税ってまともに税金かかるのは5000万以上からでなかったけ？
相続するような時の資産価値で5000万って事は、いま7000万か8000万くらいの
物件でないとありえないだろうし、子供一人の場合で嫁さんも生きている
前提だと、もっと割られるから、相続は余り関係ないかも。

って何億もの持ち主の方だったりして

僕は7000万くらいの物件かったけど最終的な老後はマンションとかどっか
便利なところに住むように嫁さんと話してるので、結構気になってます。

子供は出て行きますからね。

[9: 匿名さん]

下落しない物件を買うコツは１にも２にもとにかく高く買わないこと。
物件を選ぶのも重要だけど、それより大事なのは買うタイミング。
これを間違えると３Ａだろうが銀座だろうがひどい目に会います。

[10: 匿名さん]

物件下落？？　だいじょうぶ、だいじょうぶ。　下落率以上安く買えば怖くない。

いまなら、山盛りありまっせ。
まあ、なるべく土地を買うように

上物は好みもあるし、土地以上に下落するし、
土地は上がる可能性あるけど、上物は絶対に下がるから

[11: 匿名さん]

北海道の原野なんて下落しなさそうだけどね
買う人がいるかどうかは知らない

[12: 匿名さん]

↑
そういえばバブルな時代にも北海道の原野なんてのが売ってたな。
えらい安いけど結局は固定資産払わないと駄目なので、売却益を望めない物件は
「おれは、北海道に土地もってるんだぞ！」と、小さい優越感に浸るだけだね。

[13: サラリーマンさん]

比較してみたいんだけど

新築30坪110㎡で4500万
築40年150坪190㎡で6000万円（6年前に全面改装済みでバリアフリーでフラット35S対象）

上の家は隣り合わせ。

でも築40年のほうは土砂災害危険地域にギリギリ入っている。
とかいいながら裏が山だから どこでもそんな場所は一応危険地域にされる程度の場所

みなさんだったら、どちら買います？

[14: 匿名さん]

後者を買って更地にして5軒建てて売るかな。

[15: 匿名さん]

とにかく高く買ってはいけない。
とはいえ無限に安くなるわけではない。ということで私の考える底値の算出方法です。
パラメータは適宜入れ替えてください。

その物件の想定家賃＝Ａ（月額）

ここで重要なのはＡは相場ではなく、自分でこれなら払ってもいい。
この家賃で住めるなら買うより賃貸のほうがいいかもと思うぎりぎりの
価格としてください。

キャップレート＝Ｂ（％）

これは地域によって多少異なりますが、２３区であればとりあえず５％くらい
に設定してみてください。都心３区なら４％くらいでもいいかも。
人気がない路線や駅から１０分以上歩く場合はの場合は６％くらいにしておい
たほうがいいかも

底値＝Ａ×１２／Ｂ

家賃１５万だとすれば

１５×１２÷５％＝３６００万が底値です。

東京２３区であれば２００２～２００４年くらいの新築マンションの
値段がこんな感じです。この価格から乖離しなければキャピタルロスは
限定的になるでしょう。逆にこの値段と購入価格に差があった場合は
その分をキャピタルロスとして覚悟すべきであり、ローン金額もそれ以下
にすべきだと考えます。

[16: サラリーマンさん]

↑
なかなか面白い査定方法ですね。

文句を言うわけではないので、誤解しないで欲しいのですがこの考え方で言うと

１．家賃相場は自分の目線である
２．家賃相場と地価の相場は違うのではないか？
３．家賃て築年数は言うほど影響しないように思う。

と言う風に思ったのですが、結局はキャップレートを悪くして底値を少し下げて考えたほうがいいのかもしれませんね。
ただ、賃貸は利便性の高いところばかりにあるので、うちの近くでは計算できないっす。

[17: 匿名さん]

>>16さん

これはいわゆる収益還元法に近いのですが、収益還元法も想定家賃を甘めに
して（高めにして）キャップレートを低く設定することで恣意的に価格が
操作できてしまいます。

ノルマのあるファンドのアセットマネージャではないのですから厳しめに
見ましょう。

>１．家賃相場は自分の目線である

これは家賃を厳し目にみるためです。相場家賃よりは低めになるはずです。
だって借りるより買った方がいいと思うくらいですから、相場家賃が高すぎ
るのです。

>２．家賃相場と地価相場は違うのではないか？

おっしゃるとおりです。家賃相場と地価相場は必ずしもリニアな関係では
ありません。そこはキャップレートで調整してください。
賃貸需要があまりない地域はそれこそ底値がありません。
地縁・血縁者および一時取得者の新築需要しかない場所は資産価値的には危険です。
また家賃相場は地価相場に比べて変動性が低いですし、データが豊富で連続的なの
ベンチマークとしては適切だと思います。

>３．家賃て築年数は言うほど影響しないように思う。

その通りです。分譲マンションの新築と中古の価格の差は資産価値的には
意味がありません。新築プレミアムってやつですね。

まああくまで底値を算出する方法です。別に底値で買う必要はありません。
自分が買ってもいい値段と底値との差を認識（キャピタルロスを許容）
するためです。その上で消費財的判断をするなり、値引き交渉をするなり、
下がるまで待つなりといった判断をすればよいわけです。

[18: サラリーマンさん]

>>17

でも中々、参考になりますね。

確かに、市場の価格を相場として考えて算出するのは非常にいいですね。

基本的にマンションで考えたらいいですよね？

でも、それでみたら、絶対に買うほうが安いですよね。

あちこち計算してみたら、どれも底値以下でした（汗）
たしかに広告でも、家賃と比べたらの文字が よく目立ちますもんね。

[19: 匿名さん]

素晴らしい計算方法だと思います。
一戸建ての場合はどうなりますか？
我が家は諸費用まで入れると１０００万円以上のキャピタルロスが発生しました。
ローンはこれ以内に抑えていますが、やばいでしょうか？

[20: 匿名さん]

神戸東灘の山手で駅から15分で100坪の敷地で延床が180m2 だと家賃いくらだと思います？
車は3~4台とめれます。

市場に出ていない売り物件で今ねらっているんだけど、高いのか相場なのかも分からないんで

[21: 匿名さん]

>>19さん

一部記述誤りがありました

キャピタルロス＜ローン金額

ではなく

キャピタルロス＜自己資金

ですね。借りた金全部溶かしちゃったらどこかの破綻ファンドと
いっしょです。最悪でも溶かしてよいのは自己資金の範囲内です。

で、ご質問の戸建てにおける底値の計算方法ですが、マンション
より考慮するパラメータが多い分単純ではありません。
戸建て賃貸需要がある地域であればマンションと同様の計算方法
でよいかと思いますが、東京においては賃貸戸建てというマーケ
ットはそれほど多くはありません。
また戸建ての場合建物の価値というのは安藤忠雄が設計したとか
でもない限り、基本的にゼロ、すなわち１００％毀損すると考え
るのが無難ではないかと考えます。
建築費用は地価ほど影響を受けませんが、使用する設備によって
大きく異なるのでそちらのパラメータが大きいと思われます。

土地の値段の底値ですが、こちらは用途地域や容積率にもよる
のでなんともいえません。事業として賃貸戸建て経営をする人
は少ないので住居専用地における合理的な価格を算出するのは
困難ですね。

>>20さん

当方、東京在住につき神戸の不動産事情に明るくないので見当
違いかもしれませんのでそのむねお断りしておきます。

神戸の丘陵地帯の大きめの戸建てというのは、おそらく法人需要、
すなわち企業の幹部用社宅とかの需要が中心ではないかと考え
られます。ご希望の地域にそういう需要が一定数あるのであれば
収益還元的価値で底値の計算ができると考えます。
もしそのような法人需要がなくまたブランド地域ですらない場合
は、底値は限りなくゼロに近くなると考えます。