スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2401: 匿名さん]

>>2397 マンコミュファンさん

私もイーストですが、本蓮沼駅も志村坂上駅も徒歩10分なので、玄関先からホームまではそんなものですね。
志村坂上、小豆沢周辺は割と綺麗めな小中規模のマンションや建物が多く、見通しがきく広い道、本蓮沼は戸建てが多い印象ですね。トプコンさんの脇道いいですね。

[2402: マンション検討中さん]

ライバル？のパークホームズ板橋蓮根の広告が三田線からなくなりましたね。

ここはいつまで掲載されるのでしょうか？オリンピック終了まで？

[2403: 匿名さん]

さて、いよいよ新年度再開発です。

[2404: マンコミュファンさん]

>>2403 匿名さん
再開発ですか！
奏功すれば良いのですが…。

[2405: 匿名さん]

>>2403 匿名さん
＞さて、いよいよ新年度再開発です。
完売していないけど、中古だから、取り壊して新しく建物を作りかえるということですか？

[2406: 匿名さん]

>>2404 マンコミュファンさん
何をどう再開発するのですか？

[2407: マンコミュファンさん]

このスレを再開発するってことかな？

[2408: 匿名さん]

再開発ってセブンタブン奥のことかな？

[2409: マンション掲示板さん]

セブンタウン奥って？
スミフが関わってるのですか？
新しい何か出来るのですかね。

[2410: 匿名さん]

セブンタウン裏の巨大な空き地でしょ。野球場とかそのあたり。

[2411: eマンションさん]

需要が見込めるモノなら良いですね。
野球場だと、最寄駅の混雑や、観客のトラブル、騒音等で、住居エリアにとってはマイナスになりそうで、ちょっと心配ですが。
まぁ、再開発の一言で、そこまで考えても仕方ないですね。

[2412: マンション検討中さん]

再開発ネタで盛り上がってるけど、発言された方は単に新規顧客の再開拓程度の意味合いで、コメントされた気がしないでもないのですが・・。

[2413: 匿名さん]

大きなショッピングモールができるならこのエリアもまだまだ期待が持てそうですね。

[2414: マンション検討中さん]

既にセブンタウンというショッピングモールがあるなか、近場でさらにもう１つショッピングモールというのは、さすがに近接過ぎて非現実的な気がします。

[2415: 匿名さん]

大型のイオンモールなどショッピングモールの近接道路は土日の混雑が半端ない。
17号からの幹線騒音も無く、買い物はセブンタウンや中小のスーパーで充分です。

[2416: 匿名さん]

買い物ならスカイティアラと志村坂上、本蓮沼駅との道中に、東武ストアにはなまさ、いなげやもあって、セブンタウンと、さやの湯前にもイオンがある時点でもう十分すぎるでしょう。
そもそも赤羽駅に出やすいし、必要なら日比谷、銀座に一本なのでそっちにお買い物行っても良いわけで、あえて近場にショッピングモール、というは必要性がないよね。

[2417: マンコミュファンさん]

>>2416 匿名さん
最初の三つのスーパー、道中とは言えないのでは？
寄り道って言う感じかと。

[2418: 匿名さん]

セブンタウンの裏はまだなにができるかわからないけど個人的にはラウンドワンができるとありがたい。
もしくはシネコン！

[2419: 匿名さん]

板橋区にはなかなか映画館ができないですよね。なぜでしょうかね。
東武練馬のところにイオンがありますがあれも実質練馬区みたいなもんですしね。

[2420: マンコミュファンさん]

ラウンドワンも三丁目にありますよね。

[2421: 匿名さん]

>>2420
そこは遠いし小さいラウンドワンなのでだめなんですよね。
やはりラウンドワンは大きくないと。シネコン含んだ総合アミューズメントパークがいいですね。
アリオ川口みたいな。

[2422: 検討板ユーザーさん]

エリアの分相応というのもありますし、そこは企業側も経営戦略的に採算取れないと踏んでるような気がしますが。
そんなこと言いつつ、スミフはこの物件で、エリア不相応なギャンブルやっちゃいましたけどね。

[2423: 匿名さん]

>>2422
すみふは物件の半分が売れれば儲けが出るとも言われてるのを知らないのですか？
ビジネルモデルも知らずにそういうことを言ってると恥ずかしいですよ。
今時のマンション販売はロングテールが常識です。売るだけで儲けるのではなく売った後も
管理会社、修繕含めて総合的に刈り取る戦略です。当然一度購入すれば今度は売ることになるので
それも含めた話です。売れ残りを喜んでる野次馬にはきっとわからない話でしょう。

[2424: 匿名さん]

この掲示板って新築マンションを検討するのが趣旨ですよね。
売れ残りの中古マンションなんていつまでスレを残していても憐れなだけですよ。
粘着質な住民の余りにも恥ずかしい書き込みも多いし。
閉鎖にすればいいのに。

[2425: 匿名さん]

いやー、まだまだ閉鎖はできないでしょう。かなりの量が残ってますから。
しかし裏の巨大な立地がいったいなにになるかでここも価値がかわってくるかもしれませんね。
個人的には総合アミューズメントパークか、複合飲食店街ができてもらえると本当に嬉しいのですけどね。
このあたりって飲食店が少ないので。スーパーはもういらないです。ネットスーパーがある昨今では
実店舗がそんなにたくさんある意味がない。もしくは総合病院でしょうかね。北社会まで行かないと病院がないってのがね。

[2426: 検討板ユーザーさん]

スミフの利益のために、空室率高いってのも、どうなのって感じですよね。
結局、修繕積立金がショートして借入金でカバーするか、入居者の積立金を上げて対応せざるを得ないわけでしょ。
入居者に歪みがくるビジネスモデルなんて、もはや破綻してますね。

[2427: 匿名さん]

>>2426
んー？
なぜなぜ修繕積立金がショートするのかな？　ショートする理由を説明してもらえるかな？
すみふはこのマンションの売主であると同時に所有者でもある。マンション全ての所有権を有している
時の販売においてはすみふが全て好きにできる。
が、１部屋でも販売し、そして入居がスタートし、実際に住民の管理組合が結成された時点で
このマンション全体の所有権は区分所有法にのっとった扱いに移行された。
このマンションにおけるいまのすみふは区分所有にのっとってその部屋のいくつかを有してるだけで
個人が自分の部屋を売るのとなんらかわらないよ。

したがって管理費も修繕積立金もどちらも支払う義務があるし実際払ってる。
だからショートはしないね。仮にショートすることになるのだったらそれは
完売していたとしてもショートするってことを意味しており単なる修繕計画自体がおかしかったって話だろ。
結局すみふにとっても入居者および管理組合にとっても破綻などしてないわけで君が言ってるのは
わけがわからんよ

[2428: 検討板ユーザーさん]

なるほど、それは私の勉強不足でした。
検討者の身でありながら、間違ったコメを書き込みしてしまい申し訳ありません。
以後、気を付けますね。

[2429: 匿名さん]

>>2428
ええ、全くの勉強不足だし、第一仮に勉強不足だとしても前向きな検討者ではないことが明白な発言だよね。

[2430: 検討板ユーザーさん]

>>2429 匿名さん

中古売却にあたり入居者に負担をかけてますね

[2431: 匿名さん]

すみふは修繕積立金の初期設定が極めて低いと言われてるけど、それは長期で売るため、売り残しの在庫住戸で自分達が払う修繕積立金を低く抑えるためかも。上手くできたビジネスモデルだよ。

初期に理事会が修繕積立金の均等化とか検討したらやはり抵抗するのかね。すみふが在庫に払う金と、あとは見かけのランニングコストが高くなるので売りづらくなるから。

[2432: マンコミュファンさん]

ということは、結局スミフの長期販売戦略のしわ寄せを、入居者が受けてるということになるのでしょうか。
この物件に関しては、その戦略が見事にハマッたということなんですかね。

[2433: 匿名さん]

>>2432

いや、しわ寄せなんて受けてない。なぜなら今のスカイティアラはなんどもいうようにすでに
管理組合は結成されてるし、すでにすみふ政権からは離れてる。おわかり？
総会やって管理規約だって修繕計画だってすべて「管理組合の意思」で変更もできる。
このままでは自分たちに不利である、とおもったら変えたらいいだけの話。
そういう知識や合意形成の術すらしらないならそれは単にここの住民のおつむがテンテンってだけの話でしょうに。
なんだろうね、このすみふなり販売主ばかりを悪者扱いにしたいのかおつむてんてんだから文句しか吐き出せないのか
わからないけど。
相手はビジネスやってんだから自分たちに有利になるようにしくむのは当たり前でしょうに。
逆にいえばそこをうまくついてやれば自分たちに有利なように場を運ぶことだってできるわけでここで
グダグダという話じゃない。だいたいここに限らず管理費も修繕費もおかしな金額なんだからきちんと見直せば
まともな金額になるし。

[2434: 匿名さん]

>>2433 匿名さん

おかしな金額ってどういうことか教えていただけませんか？

[2435: 匿名さん]

>>2434
マンションの管理費、修繕費の根拠が薄いという話です。
かつての車がそうであり、証券、保険等がそうであり、最近では通信費がそうであるように
簡単にいえば業界談合みたいな形で「金額があってないようなもの」ってことです。
管理費だって修繕費だって「名目」を出されればそれはいくらでも金額かけちゃいますよね。
でもそれって妥当な金額なのかっていうと違いますよって話。

例えばですが、NHKの受信料ってあれ妥当なんですか？みなさんあれの金額の根拠はご存知で？
BS視聴料も別途とってますけど。
通信費、主に移動体通信（ようするにスマホの通信代）もですが、これもバカ高い金額ですよね。
言いなりになってるとそれこそあれやこれやのオプションサービスつけられてすごい金額になりますよね。
今は業界の競争原理が働いてそうでもありませんが昔は車の修理、整備、車検なんかもそうでしたよ。
もうぼったくりもいいところ。利益率をあげるのはかまいませんが、ひどい場合は名目であげてる
内容を「履行すらしてない」ですからね。見た目にはわからないから。素人にはわからないから。

住宅業界ってまさにそうじゃないですかね？建築もそうだし土木もそう。取引もそう。いまだにレインズ
非公開でしかも両手商売のための抱え込みすらしてる。そういえばそれで有名だったのがここの売主でしたね（笑）

が、そういう状況なのは「初めて知った！」なんてことはなく常識なんだから、そこをうまくつけば
よりよい場にすることもまた可能だって話です。だいたい名も知られていない個人と失うものが大きい大企業とでは
どちらが立場が強いのかって言われればそんなのは自明でしょう。そこをうまくくすぐってあげて
自分たちに「も」有利で納得できる条件で契約すればいいだけの話だとおもいますよ。
ビジネスはWinWinにならない限り取引成立はしませんから。

[2436: 匿名さん]

法的には築一年以上経ってるから、完全に中古なのに、いつになったらここは新築の看板降ろすの？
不親切じゃない？

築3年未入居中古物件ときちんと正確な物件概要にしてほしい。

[2437: 匿名さん]

>>2436
少なくともすみふの公式ページには「新築マンション」とはもう唄ってないのだから不適切ではない。
SUUMOやアットホームみたいな住宅情報系が未だに「新築マンション」のカテゴリに入っている事に関してはこれは不適切。

ちなみに「新築マンション」の定義はあっても「中古マンション」の定義はあってないようなもの。
間違ってる人がいるが、「新築マンションではない= 中古マンション」という定義はない。
新築マンションは1年未満かつ未入居であり、この条件に合致しないものは「新築マンションとは呼べない」だけで、
「中古マンションと呼ばなければならない」ということはない。
ちなみに、マンコミュの掲示板も新築マンションのカテゴライズにいつまでも含まれてるのはこれは不適切であると
いうのは同意するが、まぁそこは正直どうでもいい。ただの口コミ版だし。

[2438: マンコミュファンさん]

SUUMOの検索条件が新築か中古の区分しかない中で、この物件が新築にカテゴライズされているのは、誤認を招きますよね。
まぁ、ちょっと調べればこういったスレ等に容易に辿り着きますし、どういう位置付けの物件かはすぐ分かりますから、SUUMOの扱いはあまり気にしなくても良いとは思いますが。

[2439: 匿名さん]

新築か中古かはさておき、中身はどうなんだろう？
以前家探してた時に、半年位誰も住んでない中古マンションを見学したことがあるが、まあ排水溝の匂いがキツくてすぐ出たよ。
築3年で未入局だとカーテンもないだろうし、フローリング日焼けしてるんじゃないの？
また、食洗機やら床暖房やらが正しく作動するのかも不安。

[2440: 匿名さん]

>>2439
まず未入居だろうがなんだろうが築3年程度で排水溝の匂いがきついなんてことはない。それに売り物なんだから管理はしてる。
カーテンはついてなくてもちゃんと日焼けしないように窓にフィルムのようなものをつけてカバーしてるので。
食洗機や床暖房なんかはそもそも施工業者から引き渡しを受ける時にすべて点検、動作確認済み。
万が一引き渡したあとに動作しないなどの問題が生じたら当然全て無償で保証される。

それが個人から普通に購入するいわゆる中古取引と、一次売主から買う取引との違い。保証の違いとも言えるがね。
個人からかう場合は現状ママの引き渡しが原則。

[2441: 匿名さん]

>>2439
その不安は全て解消されるから大丈夫ですよ。
すみふからかう場合は新築扱いとしてきちんと保証付ですから。

[2442: 匿名さん]

>>2427 匿名さん
＞このマンション全体の所有権は区分所有法にのっとった扱いに移行された。
＞このマンションにおけるいまのすみふは区分所有にのっとって
＞その部屋のいくつかを有してるだけで
＞個人が自分の部屋を売るのとなんらかわらないよ。

＞したがって管理費も修繕積立金もどちらも支払う義務があるし実際払ってる。
＞だからショートはしないね。仮にショートすることになるのだったらそれは
＞完売していたとしてもショートするってことを意味しており
＞単なる修繕計画自体がおかしかったって話だろ。

売残りの部屋の管理費と修繕積立金が売主のスミフが払っているとしても
毎月の修繕積立金なんて微々たるもんですよね。
修繕積立金で一番金額が多いのは契約時に一括で払う修繕積立基金ですが、この扱いはどうなってるんですか？
スミフが一時的に立て替えて、未入居中古物件に入居した人がスミフに払っているんでしょうか？
それとも立替はなく、ずっとこのまま未入居だとその部屋の分の修繕積立基金はショートするってことでしょうか？
全国的に売れ残りを抱えるスミフがすべての売れ残りマンションの修繕積立基金を立て替えるのは困難だと思います。
このまま未入居が続けば修繕積立基金が入らないので、当初予定していた修繕積立金の総合計の執行率は100％を切りますから、修繕計画に何らかの影響を及ぼす可能性はないのですか？

[2443: 匿名さん]

>>2442
ほんとにしつこいですね。ショート、ショートって。
最初の積立基金も何年たとうが部屋を買う人が結局は払うんですけど。
だから修繕計画に影響はしない。
このまま30年、40年、50年ずっと売れなかったとしてもその部屋の分はすべて
すみふが支払う。ただそれだけである。

[2444: 匿名さん]

>>2440 匿名さん

機器の保証や2年アフターなどは、このマンションの全体で最初に鍵を引き渡した日からカウントするんじゃないのかな？
普通はそうだけど、ここは長期売りするから、すみふが独自に保証してくれるのかな？
例えば築5年後にすみふの在庫として買う場合、各種保証がそこからスタートするのかどうかが気になる。
けなす意味でなく、すみふがそこまでやってくれるなら良心的だなあと。
単に動作確認だけしていて、動くから大丈夫です、3ヶ月は保証しますなど新築と条件が違うんだと駄目だよね。

[2445: 匿名さん]

>>2444

その理屈でいえば、家電量販店に眠っている商品在庫それぞれは量販店が各メーカーから仕入れて商品を引き渡した日から保証が開始されてしまうため、同じ日に商品をかってもどの仕入れ日からのものかによって1年保証はつかないことになりますねー。
場合によってはもう在庫として抱えてるのが1年たってしまって買ったときには保証なし、ってことにもなりますね。
でも違いますよね、実際には。購入してから１年間保証です。メーカーの製造日やメーカーが販売店に納入した日から起算されるわけではありません。
同様に、未入居部屋ってのはまだ引き渡されていないし使用もされていないのだから「使用開始」がまたなされていない。
全ての商品保証の起算日は「使用開始日」です。この「使用開始日」ってのは「買った人が本当に使った日」ではなく、
「ユーザがその商品・サービスを使える状態になった日」のことです。なので家電量販店からの購入の場合は、その商品が
購入者に渡った日から起算される。マンションの場合も同様に、ユーザ（各居室の購入者）に商品が引き渡された日から起算される。
ただ、賃貸マンションの場合は別ね。賃貸マンションの場合はユーザはあくまでもそのマンションオーナーという扱いになる。
（オーナーがさらに別の入居者に又貸ししてるだけだから）なので、起算日はマンションをオーナーに引き渡した日からになる。

だからなんどもいってるように保証に関してはすみふから買う分には竣工前に買うのとなんら変わらない。
ただし、同じマンションでも個人の売主からかうと当然保証はない。保証の責任はすみふではなく売主である
その個人にある。が、個人でいろんな責任はとれないから売買契約書に責任範囲と限度の明確化が条文にのっており、
だいたい現品引き渡し、３ヶ月程度の期間しか保証もされない。

[2446: 匿名さん]

>>2443 匿名さん

それほ、すみふが新築扱いで売ってる限り、必ず諸費用を払わせるからという意味だね。

[2447: 匿名さん]

スミフは赤羽に新築マンションを建てるのね。もうここを完売させるのは諦めたのかな。

[2448: マンコミュファンさん]

ここでの経験を活かして、赤羽では妥当な値付けするのでは。

[2449: 通りがかりさん]

共用部の保証は最初の引き渡しから2年ですね。その辺質問すれば営業さん答えてくれると思うんですが、まさか検討してるのに一度もMRにも行ってないんですか？そんなに修繕積立金のショートが気になるなら他社の小規模物件でも探せば良いんじゃないでしょうか。

[2450: 匿名さん]

ってか修繕費ショートとかないんだけどね。だって、なかったらなかったなりの修繕しかできないわけだしなぜショートするんだろうね（笑）