ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[142: 匿名さん]

いいえ。今は地方在住です。
物件として惹かれたため、気になりました。

地代が上がり続けることはなく、ある程度の幅で変動することが保証されているものですよ。一般的に。
タワーマンションなど開拓地を流行に合わせて売っている物件ならあるかもれませんが、低層居住地域は揺るぎませんよ。勝手な想像で話を膨らませず、きちんと事実に基づいた説明をすべきかと。
どの将来を指しているかはわかりませんが、手放したくないなら所有権を購入するまでです。居住する部屋だけ注目している方はそういう考え方になりますよね。多いと思います、そういう方。

[143: 匿名さん]

なんか根拠無く上から目線の書き込みですね。
心配しなくても、流石にここは売れないと思いますよ。
数年内に答えは出るでしょうから、静かに見守りましょう。

[144: マンコミュファンさん]

地方在住…なるほど。
だから「世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。」とかトンチンカンなことを書かれているのですね。
世田谷を一括りにして語られている時点で土地勘がないことがよくわかります。

[145: マンション比較中さん]

たぶん、もともと最寄りに住んでたのではないでしょうか。。。
このマンションのまわりは一戸建てが多から、その感覚なのかな。東側で売り出していた戸建ては土地付きで１億超えてました。それは売れたのだろうか。

[146: 匿名さん]

>>138 匿名さん

世田谷は人気無くなってきてない？どこも苦戦中かと

[147: 匿名さん]

場所的には少し悩んでしまいそうなところですね。
駅から15分くらいはどうなのでしょう。物件的には広く快適に住めそうですが、
立地的には交通面がネックになりそうな印象です。
せめて朝方の混み具合がなければ良さそうですが。

[148: マンション掲示板さん]

>>145 マンション比較中さん

隣の戸建は条件が良くて高い家が一期で売れていました。
高くていい所から売れるのが世田谷クオリティ。

隣はアドレスが深沢だったしね。

[149: 通りがかりさん]

>>138 匿名さん
高くなっているのは世田谷区だけではなくて、首都圏全体です。
地方在住の方が語れるほど、この物件はシンプルではありません。
良くも悪くも特徴があり、好みが分かれる物件です。

[150: 匿名さん]

毎日歩くの大変そう 老後や子供の事考えるとねぇ

[151: 匿名さん]

住友以外で「シティ」がつくマンションは信頼できんしどこも苦戦してるな。

[152: 検討板ユーザーさん]

>>151 匿名さん

そういう傾向があるんですか。
これから注意して見てみます。

[153: 匿名さん]

住友の「シティハウス用賀砧公園」は苦戦を通り越して完全にネタスレになってますがね。
世田谷区内は立地が悪いと極端に売れ行きが悪いです。

[154: 匿名さん]

世田谷はサザエさん一家が住んでいる地域と思っています。昔は住宅街、今は高級マンションもある場所といった感じかな。

今はDEFは即入居できてABCは20179月下旬の引き渡しと書かれています。20179月、もう過ぎましたが入居がはじまっていますか？DやEの間の川が癒されそうな気がしています。この川、夏は子供と一緒に遊べたら水遊びができていいですね。どうかな。

[155: 匿名さん]

基本的には静かな住宅街という感じです。学校は比較的多いかな。有名なインターナショナルスクールもあります。
普段のお買い物は比較的近くにヨークマートがあるのでそこで済ませることができそう。結構このあたり歩いていると、生協の個配のトラックをよく見かけるので、生協を使われている方も多いのかもしれないです。
何種類かの生協を見かけますよ。

[156: マンション検討中さん]

ここが世田谷というより23区内で最も完売するのが難しい物件のような気がする。
今度第二期のようですが、第一期はどれくらい売れたの？

[157: 匿名さん]

様々な意見を見ていると、生活には適した環境のように思えます。
やはり静かな住宅地というところが良いですね。駅から少し離れている分、
にぎやかな感じがなさそうで落ち着きそうです。
この雰囲気ですと治安も良さそうですし、子育てに良さそうな環境でしょうか。

[158: マンション検討中さん]

第二期販売分は、前払い地代と建物の内訳がHPに明記されていませんね。
先着販売分は、ちゃんと内訳を明記しているのに、何か理由があるんですかね？

[159: 周辺住民さん]

現地モデルルーム見学したけど、パンフレット写真よりずっと良い。
緑も豊かで、夏は水盤で遊ばすのもよさそう。
敷地が囲まれているので、子供を安心して遊ばせます。
共用の書斎もきれいです。ピザ窯、オープンキッチンは一部の人しか利用しないかも。

長谷工仕様だと思ったのが、
玄関からリビング窓までのフローリングが一直線に施工されてなくリビング入り口の巾木でカットされていること。
外壁の内側が、クロスの直張りになっていないこと。
施工能力の差だそうです。

NTT地代高すぎ。
ドコモ解約してAU系格安スマホにします。

[160: マンション掲示板さん]

ここは好みが分かれますね。
好むのが少数なのでこんな状況なのでしょうけども。
前払地代って売れなきゃデベが負担しているんでしょうか？
恐らくIRRやばいですよね。デベの立場にたつと、ここは多少身を切ってでも捌かないと泥沼にはまりますね。

[161: マンション比較中さん]

>>160 マンション掲示板さん
確かに定借物件って売れ残ると、分譲よりデベの負担大きくなりますよね。ここどうするんだろう？

[162: 匿名さん]

共用施設にピザ窯もあるんですか？
ファミリーの憧れを詰め込んだ施設を詰め込んでみたものの、
蓋を開ければ稼働率が低い事態もあり得るかも？
燃料には薪を使うでしょうし、何もしなくても維持費が高くなってしまいそうです。

[163: マンション検討中さん]

モデルルーム見学者宛に、新価格案内ハガキがきた。
欲しいけど手がでません。

地盤硬くて、高い位置にあるから災害時は安心だし、
敷地は囲まれているから、中で子供を遊せとけばいいし、
老親は隣のホームに入ってもらえばいいのだけど（入居料しらんけど）、
どうやっても、購入むりですわ。

[164: マンション検討中さん]

ランニングコスト高すぎね？
ここと比べると、スミフの砧公園ですらお買い得物件のように思えるｗｗｗｗ

[165: 匿名さん]

敷地が囲まれているのは子供のいるファミリー層にとって一つの安心できる要素ですね。
駅から離れている分、落ち着いた住宅街という雰囲気も、子育てには良い環境だと思います。
ただやはり、コスト面で考えが揺れてしまう人が多いのでしょうか。

[166: 匿名さん]

共用施設は、ライブラリーラウンジと、キッチン付きのキッズスペースでしょうか。
キッチン付きのキッズスペースって
パーティールームとして貸し切ることも可能だったりするのかしら。
マンションだと、キッチンがついている所ってパーティー目的で使うことが出来たりするところも多いようですが。
子供の友達を集めて誕生会とかできると、いいのかなと思ったりしました。

[167: 匿名さん]

定期的に営業が書き込んでいる気がするのは私だけだろうか？

ここは確かに環境はいいよ。ただし駅遠だから不便。
教育環境がいいのも小学生まで。
殆ど中学は私立に行くだろうから、逆に地元の公立中学のレベルはかなり微妙で、
それなり荒れてるんじゃないかな。
割高だし、資産価値もないし、ランニングコストもバカ高いので、ここ買うのは
地元出身＆コスパとか一切気にしない人の裕福な親が生前贈与感覚で買うくらいしか
需要が無い気がする。

[168: 匿名さん]

安く社宅として住めるならば良い場所
6～8000万払い管理・修繕で毎月3万程度支払って70年後には何も残らないない
これでは購入者は自ずと限られる
東急不が鳴り物入りでやったが相当数残ってる、いっそ東急不の社宅で使用すれば良いかも

[169: マンション検討中さん]

管理費が高すぎ。
一般の人は購入無理ですね。

[170: 匿名さん]

管理費は20,000円～22,900円と確かに高く感じますが、
共用施設の維持管理に使われるのですか？
建物内の施設だけでなく植栽や畑もあるようですし、
そちらの管理にもコストがかかってしまうのかもしれませんね。

[171: 匿名さん]

管理費に加えて、毎月数万円地代払うからネエ
前払い地代もそれなり高いのに
殆ど賃貸と変わらん気がする

[172: マンション比較中さん]

ここって地代・管理費・修繕積立金など住宅ローン以外の毎月の支払額って、いったいいくらになるんだろう？
軽く５万は越えてくるのかな？本当に賃貸しているようなもんですね。
いっそ高級賃貸物件にしてくれた方がすっきりする気がする。

[173: 匿名さん]

＞地代・管理費・修繕積立金など住宅ローン以外の毎月の支払額

公式の物件概要から

管理費(月額)：20,000円～22,900円
修繕積立金(月額)：7,600円～8,700円
月額地代：22,050円～25,300円
解体準備金：4,100円～4,700円（月額）

以上合計（月額）：53,750円～61,600円

は、最低掛かるでしょうね。
駐車場も入れたら更に、月+2万。勿論、定期借地といえども固定資産税は掛かるはず。

[174: マンション検討中さん]

庭に大樹があって植栽が立派で水盤があるのも気に入ってますが、
その分、管理費が高くなるのですね。

[175: 匿名さん]

意外と月々の支払いは結構かかるんですね。そこに月々のローンや固定資産税等も加えると、かなりのものです。
解体準備金というのをあまり聞いた事はありませんが、具体的にはどういった事に使われるお金なのでしょうか？
何かしらの解体にかかる費用なのでしょうが、具体的にイメージできないところでした。

[176: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

当方不勉強ですが、定期借地権が終わった際に、建物を壊す費用の積み立てではないでしょうか？

[177: マンション検討中さん]

＞勿論、定期借地といえども固定資産税は掛かるはず。

マンションの場合は、固定資産税の大半は上物（建物）だろうから
土地所有権の場合と同じくらい固定資産税はかかると思う。

土地分の固定資産税はかからないけど、それより月額地代の方が高い気がする。
なので、借地だから固定資産税安いですよってセールストークされたら
根拠を求めるわ。

[178: 口コミ知りたいさん]

少々高くなっても借地権でなければ。。。
って考える人は一定数いそうですね。

[179: マンション比較中さん]

ここ普通に分譲だったらいい高級マンションだと思うな。
価格がすごいことになるけど、周囲の一戸建てからの住み替え需要を取り込めたような気がする。

[180: マンション検討中さん]

>>179 マンション比較中さん

178です。同感です。

[181: 通りがかりさん]

私も借地権なので検討から外しました。いい物件だとは思います。

[182: 住民板ユーザーさん1]

ローン15万、月額6万、駐車場2万合わせると月額23万＋固定資産。。。
便利な一等地駅前にノーリスクな高級賃貸借りられますね。
20年〜30年後、終わりの見えてるマンションに買い手はつかないでしょうし、
70年後に空き家が増えていた際、解体準備金が集まらないリスクなど、デベとしてはどう考えてるんでしょうね？

[183: eマンションさん]

>>182 住民板ユーザーさん1さん

25万で一等地駅前に借りれない。
桜新町、用賀の70平米が25万から。
駐車場は別。

だから買おうと探しています。

[184: マンション比較中さん]

買えるなら買いたいです。
ここは、借地権70年だけど、建物はそんなに持つのかね。
低層だから、大規模修繕しやすいのかな。

[185: 匿名さん]

70年となると、建物の心配をするより自分の寿命の心配をしたほうがよい。

[186: マンション検討中さん]

185さん

確かに、、、
借地権残り10年とかで持ち主亡くなってしまったら売りにも賃貸にも出せないから、
どうなっちゃうんでしょうね？
将来の取り壊し、修繕、管理費の未払い、不足の
リスクも十分考える必要ありかと思います。

[187: 匿名さん]

低層マンションの場合は、大規模修繕はまだし易いという話は聞いたことがあります。タワマンだと費用もとんでもないことになる、ということはありますが
低層の場合は、足場をかけやすいのもあるし、期間も短くて済むという利点もあったりするそうです。
借地権の場合のマンションは、トータルで費用が抑えられると、はっきりとした利点になるのだろうけれど。

[188: 匿名さん]

>>186 マンション検討中さん

所有者である限り、地代や管理費や各種積立金の債務からは逃れられない。仮に亡くなっていても相続人が債務を引き継ぐだけのこと。よく地方のリゾートマンションが売値50万円でも買い手がつかないのは、皆そんな債務を引き受けたくないからでしょう。

[189: 匿名さん]

スレを見てると、価格が下がれば、欲しいという人が多そうですな。

[190: マンション比較中さん]

いや、ちょっとやそっと価格が下がっても毎月のコスト高すぎて、価格がネックの人は手が出ないと思うよ。
むしろ定借でなければ、ずっと高くても欲しい人は多いと思う。

[191: マンション住民さん]

＞190
同意
定借でなければ買う人は一定数いると思います。
販売状況はどうなんでしょうかね。
売れ無い期間が長い程、修繕積立が減ってしまうと思うのですが、
大丈夫なんですかね・・・