奈良のフリープラン建売（建築条件付土地）の仲介手数料について

[購入検討中さん]

奈良で建売住宅を探しています。
気に入った物件（これから設計をし建築するというもの）が数件あり見積りを
取ったのですが、どの不動産屋（数件）も建物込みの仲介手数料で見積りを
してきます。
それとなく遠まわしに「まだ建っていないにも仲介手数料はいるのですか？」と
質問したところ「セット料金ですから」と答えになっていない答え。
感覚的には、これから建てる為には、建築が終わってるものより手がかかるとは
思いますし、仕方ないのかなぁとも思うのですが、なんせ数十万になりますし。

私の解釈では建築確認のおりていない物件の仲介手数料は土地のみだと
思うのですが、今まで見積りを取ったところが全て土地建物込みの手数料を
請求してくるというのは、私のほうが間違っているの？という気になってきます。
奈良の悪しき慣例となっているのか？という気もしています。

奈良で建物フリープランの建売を仲介業者を通して買われた方、
仲介手数料はどうでしたか？
もし、土地だけの手数料しか請求しない不動産屋さんを伏字かイニシャルだけでも
結構ですので教えていただけませんか？

早く決めたいのに、不動産屋さんに不信が募りあと一歩が踏み出せず行き詰って
います。
よろしくお願いしますm(_ _)m

[1: 匿名さん]

建売と建築条件付き土地は別物です。
建売でまだ建物がない物件ということでよろしいですね。
それも建築確認していないフリープランの物件ということですよね。

まず建築確認の降りていない物件は広告活動できませんが、どうして知ったのでしょうか?
不動産屋に行ったら偶然紹介されただけでしょうか？
もし広告で知ったのであれば危険業者なので止めるべきです。

契約が建売であれば家が無くても土地と建物に仲介料が掛かるのは当たり前です。
貴方の解釈が間違っています。建築確認の費用は業者持ちです。（実際には含まれてますが・・・）
仲介料を払いたくないのであれば売り主に直接交渉しましょう。（出来ない売り主もいます。）

建売なのに間取りを選べて、建築中を見ることができることで満足するべきです。
それに建売は、手付け以外は、引き渡しの時に一括生産です。
大抵つなぎ融資の利息を払わないで済みます。
なにより倒産の危険性を気にしないで済みます。

建築条件付きでは、つなぎ融資が必要ですし、倒産のリスクもあります。

貴方が考えている物は、売建だと思います。
売建であれば、建物の仲介料は発生しません。（請求されて問題になることが多いですが・・・）

[2: 購入検討中さん]

スレ主です。
コメント、ありがとうございます。

うまく書けなくて誤解されたようすいません。

仰るとおり売り建てです。
売り建てと書くと（売り建てでもいろいろな解釈があるみたいなので）あえて建築条件付と
書いたのですが、却って、ややこしくなったみたいでごめんなさい。

元々、建売を探してました。
が、いい物件がなく、現状更地でフリープランで建物を建てられるものの
購入を考えています。
＞まず建築確認の降りていない物件は広告活動できませんが、どうして知ったのでしょうか?
　ネットにいくらでも載ってます。
　建物はまだ建ってなくこれから建てる・・・それもフリープランで！というのが多いと思います。

で、「売り建て」で建物の分も仲介手数料を請求されています。
今まで見積もりを取った業者全て！に・・・です。
なので、質問させていただきました。
建売でも建築確認がおりていないものは、売り建てであり、仲介手数料はかからないと思っていたのです。
・・・と、いうことは、私が見積もりをお願いしたのは全て建売？だったということでしょうか？

なんか、わからなくなってきました。
私が買おうとしていたものは、建物の仲介手数料は必要ということになりますね？

[3: 購入検討中さん]

スレ主＝2　です。
何度もすいません。

ネット（homesやsu-moなどその他物件紹介のサイト）に載ってる物件と書きましたが
スーモマガジンにも同じ物件が載っていてそれには建築条件付き土地となっていました。
（見積もりを取った中の1つですが・・・）

ご指導、よろしくお願いいたします。

[4: 購入済み]

奈良で建て売りを購入しました。建て売りでも買い手からの仲介手数料なしのところです。契約も引き渡しもスムーズでした。ヒット現場でローンの事前審査が通った者勝ちと勝負になってしまい、私が仕事で動きがつかない中、委任状と書類を持って審査が早いということで大阪の銀行まで動いてくれました。ちなみな大○不動産です。大手ではありません。

[5: 匿名さん]

ネットで紹介されているものは、あくまでも「土地」として販売されているのもです。
建売として広告する場合は建築確認が必要です。
土地の販売ならば、仲介料は土地にしか掛かりません。売建もです。
建売は建物がない段階でも土地と建物の仲介料が掛かります。

スレ主さんの状況が建築条件付き土地なのか？、売建なのか？が良くわかりません。
契約がどのように行われるのか？を確認してください。

建売は土地と建物の売買契約のみです。
ですので、建築確認の済んでいない物件は、
販売されるべき建物がどのような物か判らないので広告活動できません。
建売のフリープランは、建築確認済みの物件を見学に行ったら、
「この物件は建築確認済んでないから、フリープランでどうですか？」
みたいな感じで、紹介される流れが多いはずです。
しかし、建売としての契約なので、全体に仲介料が掛かります。
ただ、フリープランの建売を紹介するのは売り主であることが多いような気がしますので、
仲介料自体発生しないことが多いような気がします。

建築条件付き土地は、土地を売るが、建物の工事もセットでやらせてというものです。
まず、土地の売買契約をし、だいたい三ヶ月の間に条件内で、間取りなどの合意が出来れば
建物の請負契約をします。合意できなければ、白紙になります。
土地の売買契約と建物の請負契約になります。仲介料は土地だけに発生します。

売建は建築条件付き土地の売買契約と、同時に適当なプランで建物の請負契約をします。
その後、建築確認を行い、許可が出た段階で、建売の売買契約に差し替えるのもです。
仲介会社は、最終的に建売の契約になるので、土地と建物の仲介料を請求してくることが多く、
問題が多発します。売建は適当なプランで請負契約をしてしまうので、設備が同等品などの
名称で契約してしまうことが多く、実際にどのような家になるかわかりません。
でも、請負契約が最初に済んでいるので、とても危険な物です。
契約前に、建物のプラン、仕様、契約の差し替えをするのか？、仲介料はどうなるのか？決済条件は？
ローンは？などを決めておかないとかなりやばいです。

ローン通りませんでした。でも、契約済んでます。ローン条項無いです。サラ金で借りてきてください。
請負契約で払う金額は決まってますが、仕様は同等品という契約なので、
最低レベルの物に変えられても同等品で通ります。

売建は、支払いが建売と同じなので、最後に一括になるはずですが、
最初に土地の契約と、建物の契約をしているので、最初の時点で土地代金一括、
その後、建物の進行状況で請求される可能性があります。

施主にとって、間取りを選べる建売で、残金一括で倒産のリスクが少なくなる以外は
メリットはないと思います。

建築条件付き土地として契約したほうが良いと思います。

[6: 奈良の人]

今時売るとき以外で仲介手数料払う人いないでしょう

[7: 購入検討中さん]

スレ主です

4様
ありがとうございます。
売主さんから直接買われたのですか？
信頼できる業者さんのようですね。
手数料も無く、迅速に動いてもらえてよかったですね。
羨ましい限りです。
私もそんな出会いができればよいのですが。

5様
ご丁寧にありがとうございます。
（建物のない）建売、売り建て、建築条件付き土地の違いが
やっとわかりました。
気に入った物件があったのですが、見積もりのこと、また営業担当者のウソなど
その不動産屋さんに対して不信があり、契約等のの確認する前に購入はあきらめました。
一度、物件に案内してもらうと、他の業者に変更するのはいけない業界みたいなので。
出会いって難しいですね・・・あ、すいません、グチでした。

6様
ありがとうございます。
今時って？
最近は仲介屋さんの手数料が下がっているということですか？
数件見積もりをとりましたが、全て、（3％＋6万）×消費税　でした。
契約時に多少値切るということもあるかもとは思っていましたが、そこまでには至らず。
もし、よろしければ、もう少し詳しくお聞かせ願えればと思います。

[8: 奈良の人]

>>7
仲介手数料は最大の請求金額なので、それ以下でやるところはあります。
大手は上限が殆どでした。
値引きは期待できません。
専属でないなら最初から仲介手数料無料のところにしましょう。片手からのところは探せばありますよ。100万近いお金が浮きます。