オーベルグランディオ品川勝島 パート7

[匿名さん]

充実の共用設備に将来性のある勝島という立地、程々の設備にお得な価格設定などから
1期に続き2期でもバカ売れ、合計340戸販売し3期で完売が現実的
素人、プロからも評価の高い地域No.1マンション、オーベルグランディオ品川勝島について
引き続き情報交換お願いします。


公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年10月上旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/

[240: 匿名さん]

>>239
東京

[241: 匿名さん]

勤務地が羽田や川崎・横浜方面なら、金町はないね。住むなら、大森と勝島って、どちらが住みやすいんでしょうか？

[242:]

>>241
それは大森でしょうけど、70平米クラスなら勝島より予算2000万位上がるのでは。JR大森の海側で売ってるオープンハウスは坪300超えてるし、山王ならもっと高いです。

[243: 匿名さん]

>>242
そんなに高いんですね・・・大森

[244: 匿名さん]

>>ブランズを2期くらいまでに買った人が正解だよ！

あの不人気物件をですか　笑　正気ですか？

[245: 匿名さん]

>>コンクリートの仕様も高くないし

どこを基準にどれくらい劣ってるのか説明してください～

[246: ご近所さん]

ここでブランズのネガを続けている人がオーベルの住民だったら、ブランズを選びたくなります。

[247: 匿名さん]

コンクリートの仕様の件ですが既出だと思いますが、パンフレットやホームページで他の物件と比較すればわかるんじゃないですか。たしか勝島の２つのマンションは標準的な24N／㎟同じだったと思います。　

[248: 匿名さん]

コンクリは強度もかぶり厚もブランズと同じですね。ここがダメならブランズも買えません
他の多くの物件も買えませんね。

[249: 匿名さん]

コンクリの強度なんか見るより耐震等級１が分譲される中でほぼ90パーセントくらいを占めてるのだから、
どこ買っても大差ないと思う。等級２の物件も極希に見るけど大体、耐力壁や柱の面積が多く開口部が狭いので圧迫感がある
ここが嫌ならそういう物件を探すか、郊外の免震マンションにでもするのが宜しいかと。

[250: 匿名さん]

244

正気だよ！ここと変わらん価格であっち買えたら、そりゃあっちのほうが良いでしょう！

[252: 匿名さん]

>>250
冷静に判断ください。

[253: 匿名さん]

正直、ブランズとはすごく悩んでます。
デザインとか仕様はブランズの方が良く感じます。
ただ、高速からなるべく離れようと思うとオーベルとはそれなりに価格差があります。（ブランズは西東で価格差をつけている）
何より、前の東京倉庫が建て替わって眺望が塞がれる懸念が払拭できません。これは低層階だったら価格と前の緑地帯で割り切れるところなんですが、低層階はほぼ完売。

この辺りは準工業地域で高い建物が建てやすいですよね、細かい条件はわかりませんが道路斜線のみで見ると、敷地境界から10m、ブランズから54m程離すと12〜13階が建っちゃいそうです。(前面道路20m*1.5=35m→12〜13階）

その点、オーベルの南側は警察署で普通の民有地よりはリスクが低そうですし、社宅やマンションもあるので敷地規模から16階以上なら多分大丈夫かなと思えます。

[254: 匿名さん]

連投スマソ

将来的な中古相場や賃料も微妙。
ブランシエラの75平米が20万円で賃貸に出ていて、今ブランズの16階も同じくらいでSUUMOに出てます。
これを見るとブランズのグレードはあまり賃料に寄与していないような。。
しかし、条件面に書いてあるこのシェアハウス応談って気になるな。

ランニング、修繕費はブランズは12年ごとに一時金を取るので、段階上昇を考えてもオーベルの方が安い。

どちらの物件ともそれなりに投資で買っている層もいるようです。
どっちを買っても悪くないとは思いますが、下手に比べられる物件があるだけに悩ましいです。

[255: 匿名さん]

冷静な分析ですね、参考になります
東急コミュニティーは一時金方式ですよね、他の物件でもそうでした
徴収できないリスクは一時金方式の方が多いと思います。
ただ月々の徴収額を上げて一時金を失くす方法もあるそうです。
その場合は管理組合の議決が必要なそうです。

[256: 匿名さん]

ブランズの修繕一時金は12年ごとに約50万円なので、月あたりにすると＋3400円くらいですね。

あと、253に書いた道路斜線間違ってますね。
10mセットバックすれば15階になるのかな(前面道路20m+10m*1.5=45m→15階）
設計の専門知識はないので間違っていたらすみません。

[257: 匿名さん]

>253
以下のサイトをみるともっと高いのが建ちそうだよ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001461.htm

計算式によると、(道路幅）×2.5+31mなので、20×2.5+31＝81m　

これによれば、前面にはブランズと同じ高さの建物は十分建ちそうだね。

[258: 購入検討中さん [女性 30代]]

ここと、ブランズで迷っています。
ブランズのサンコーナーが少し気に入っています。
エレベーターなのですが、ブランズが350戸強で5つなのに対して、オーベルは450戸強に対して4つなのが、気になっています。100戸につき1戸というのもほんとうに珍しいので、混むのかあと。。
オーベルならSタイプ、ブランズならHタイプを検討しています。

[259: 匿名さん]

>>258
自分で良く考えて決めてください。

[260: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>259

はい。どちらにしても一長一短ですよね。ずっと迷ってます。。もうすぐオーベルの二期の二次だし、その前に、ブランズの四期です。