クレヴィア豊洲 その２

[物件比較中さん [男性]]

クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.cv-toyosu.jp/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/

所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

前スレからの引継ぎになります。

前スレ>>1000
>月々の負担を安く見せかけるために修繕積立金を安くして10年後に一括で一時金数十万を徴収とかよくある手。で、当然徴収直前で引っ越す人が居ます。マンションは10年住んだら引っ越すというのはこれも理由。

そんなことがあるとは、知らなかったです。
10年住んで引っ越す場合、新しいマンションを購入するとかで、結局出費が増えたりしないものでしょうか。
修繕費で出費するより、新築に出費した方が気分的にも良いのかとは思いますが。

[2: 匿名さん]

修繕費や修繕積立金はマンション管理組合の共有財産であって、マンションの物理的価値を維持するための貯金と考えた方が適切かと思います。

タワーマンションでも板状マンションでも30年～35年間の長期修繕計画を考えるとザックリ考えても1m2当たり200円の修繕積立金は必要になります。70m2だと月額14,000円です。
値上げ時期が遅ければ遅くなるほど（積立金が積み上がっていないので）必要額、つまり値上げ幅は上がります。
また、前スレ>1000のように一時金が必要となったりします。

修繕費の初期設定については購入者が承知した上で購入したことになるのでトラブルにはなりませんが、これを後から値上げしようとすると「そんな話は聞いていない」「もうすぐ売るのに何故今値上げするのか」等のトラブルが起きることが多いです（このあたりは住民の民度にもよりますが）。

ので、上記200円/m2に近い修繕費を設定している事業者ほど良心的と言えますし、そこから遠ざかっていけば行くほど事業者が悪徳になっていくと思って間違いないです。

[3: 匿名さん]

金額の目安まで教えてくださってありがとうございます。どれくらいが適正価格なのかって全然わからないものですから。助かります。
ーー
ここから豊洲駅までとかってあまり近くないイメージ。
でも買い物はしやすかったり、
環境的には悪く無いかなとは思います。
あとは通勤の際、駅までが負担にならないかどうか、カナ。
勤務先が豊洲の人だったら歩いて通勤できちゃうから良いかもしれないですね。

[4: 匿名さん]

修繕費の将来的な値上げなどは確か、計画書のようなものがあって
事前に説明してもらえるのではなかったでしょうか。
いったいいくらくらになるのでしょう、ここの場合は。
幸い駐車場が平置きなので機械式のような維持費はかからないのが救いでしょうか。
駐車場にかかる費用は管理費と修繕費と両方から出るのでしたっけ？

[5: 匿名さん]

駐車場にかかる費用って修繕費に入っていないところもあるらしくて、
こちらのマンションはどうなっているのかというのは確認していく必要は出てくると思います。
駐車場に関してはかなりいいかと。
平置きだと、かかるコストはライン引きぐらいですので
さほど費用もかからない、ということになってくるのかしら、と。
機械式だとメンテナンスが毎月必要だし、数十年後には交換が必要。
自走式だと大規模修繕きちんとしていかないとならないです

[6: 匿名さん]

平置きはいいけど、全体で40台って足りるのかなと思います。
自家用車の所有率ってそんなものなのかな。

自分に合った間取りを作れるTSUKURIEに期待しましたが、思ったほど自由度はないなと思いました。
大幅に間取りを変えられるのかと思ったのですが、ほんの一部を変えるだけのようで、ちょっと期待外れでした。
収納の形はどのタイプが使いやすいのでしょうね。

[7: 匿名さん]

駐車場、足りるかどうか、と言われれば足りないでしょうね。
ただそこを無理して機械式にしなかった点は評価はできるのではないでしょうか。
機械式は出し入れに時間が掛かるという問題の他に、
毎月のメンテナンス、将来的な入れ替えに多額の費用がかかるなどデメリットも多いですから。
平置きなら少なくともそれらの心配はありません。

[8: 匿名さん]

最近の若い人は車買わないからね。

[9: 匿名さん]

そうなんですか。

子供がいる人だと持っている人が多いな−と思っていたのでこの辺りは車は子供がいる場合は必須かな、と思っていました
ないならないでも生活はできると思いますが
となると今度は駐輪場は？というお話になってきてしまうかと
なかなか駐車場も駐輪場もみんなが満足するくらい確保するというのは都内では特に難しいでしょうね。

[10: 周辺住民さん]

たとえば300万の車５年で乗り換えるとして、駐車場、保険、税金、整備等で年間１００万以上。
１０年ガマンで物件価格に1000万上乗せできる。
必要なときはレンタ、タクシーで十分な人も多いのかな・・・？

[11: 匿名さん]

毎日ガンガン車に乗るわけでもなく、
週に１回程度しか使わないよ、という人なら、必ずしも車は必須ではないのかも。
ここの場合は駅までの距離がありますので、どうなのか、というのはあるけれども。

カーシェアやレンタカーなど今はいろいろとありますし、
そういうものを利用していけばいいと割り切るのもありなのかも。

最近はカーシェアの利用者がとても多いという話ですのですが、
そういう考えの人が多いのでしょう。

[12: 匿名さん]

ホームページの下の方に、住宅評論家の゛狙い目マンションに認定されました！”というのをみつけました。

いいことばかり書いてあって、なるほどな、ほんとかなと思って読みました。
特に「液状化の発生が少ない地域」で「地区内残留地区」とかで、市街地大火が発生しにくいようにつくられた場所だとか。その上、建物倒壊危険度、火災危険度、総合危険度も低いとかで、立地面も安心・安全だとか。
ほんとにそうなら安心ですが。

それと、特定の業者のマンションへの出入りを管理できるセキュリティシステムを採用しているとかですが、怪しい人が成りすましで入ってきたりできないようになるのでしょうか。

[13: 匿名さん]

液状化については、東雲１丁目の晴海通りより西側（キャナルコードじゃないエリア）は残念ながら「液状化の可能性の高いエリア」に指定されています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/

ただし、液状化は地下水位のほか地下５ｍくらいまでの地盤の影響で決まるので、サンドコンパクションパイルの打ち込み等の液状化対策を取れば大丈夫です。
ただ、建物直下についてはどの物件でも液状化対策をとりますが、敷地内でも駐車場等の建物の外側については対策を取らない物件もあるので、モデルルームでは確認した方が良いと思います。

また、豊洲・東雲等の湾岸一帯は道路が広く建物が密集しておらず木造建築物も少ないので、地区内残留エリアに指定されています。
http://www.bosai-koto.lg.jp/kotoHP/news/pc/maps/%E6%B1%9F%E6%9D%B1%E5%...

同様の理由で危険度ランクも低いです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

液状化すると資産価値が暴落して悲惨なことになりますが、液状化そのものの直接的原因で死ぬことはないので危険度ランクには反映されていないのでしょうね。

[14: 匿名さん]

ちょっと脱線しますが湾岸エリアではブリリア有明シティタワーは（立地的に液状化リスクはそれ程ないエリアだったにもかかわらず）庭も含めて敷地全体に液状化対策を施していて、それを売りにしていました。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1305_0007/Brillia_Ariake_CityT...

震災直後の物件ならではでしたが、この物件もそれくらいやってくれると将来にわたって安心ですね。

[15: 匿名さん]

液状化対策なんてあったんですか。この物件の場合はどうなんでしょう。
耐震か免震かとか構造に関しての情報は公式サイトには無いのでしょうか？
営業さんに聞くとか、資料を請求すると詳しいことがわかるのかな。
液状化で命の危険はなくても建物が傷んだりはしそうですよね？

[16: 匿名さん]

支持層まで杭が打ってあるので、仮になにも対策をしていなくてそうなった場合でも、躯体自体は大丈夫なんじゃないでしょうか。
支持層までの杭打ちってそういう効果はあると聞いたことがありますし…。
ただマンションの敷地だけ対策されていても、
周辺が全然何もされていないのならば、どうなっていくのかなぁというのはあります。

[17: [男性 30代]]

で、結局いくらぐらいになるんですかね・・・
駐車場が少ないので、月３万はとられるでしょうし、最多価格帯は３９００万～４２００万ぐらいですかね・・・

近隣のイオンの駐車場で月極で借りるという手もありそうｗ

[18: 匿名さん]

イオンの駐車場、月極もそういえばやっていると聞きました。
そういうところを借りて行くしかないのかもしれませんね。
確かそこまで高くなかったように記憶していますが、以前確認した時と比べて変わっているのかもしれないから確認しないと。
実際に現在もやっているのかどうかもふくめて。

[19: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょう。
坪単価300だとすると、5000万は超えると思いますよ。

[20: 匿名さん]

豊洲の低層、田の字マンションで坪300か...港区湾岸タワー戦争で
坪240が高いと言っていたころが懐かしい。