オハナ 戸塚舞岡［旧：（仮称）オハナ 戸塚舞岡計画］はどうですか？

[サラリーマンさん [男性 40代]]

オハナ 戸塚舞岡についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.087sumai.com/totsuka-maioka/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区舞岡町184-1　他4筆(地番)
交通：東海道線・上野東京ライン 「戸塚」駅徒歩24分、
　　　または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横須賀線・総武線快速、湘南新宿ライン 「戸塚」駅徒歩24分、
　　　または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横浜ブルーライン 「戸塚」駅 　徒歩24分、または、バス約5分 舞岡中学校前バス停より 徒歩2分
　　　横浜ブルーライン 「舞岡」駅 　徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.48m2～83.47m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.11.2　管理担当】

[162: 匿名]

>>160さん
仰る通りです・・・失礼致しました。

[163: 匿名さん]

砂埃がどうのこうのと言ってる方がいますが、
中学校側としても東向き校舎の陽当たりが無くなることで困ってるんですよ。
教室からの圧迫感もすごいですし。
学校のレベル云々をここの住人に言われたくありません。

[164: 匿名]

>>163さん
学校の関係者さんですか？！
地元の方ですか？！

学校側が困っているのは本当でしょうか？！

[165: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>155さん
友人から聞きました！！

車庫がすぐそばなので、バスは定刻通りに来るそうですよ。
でも、駅前になるとバス渋滞でつまってしまうそうです。同方向からバスが集まるので仕方ないかもしれません！！

道中渋滞にはまることは無さそうですよ？！

[166: 匿名さん]

>>164
そりゃ前に7階建てができたら、誰だっていい気はしないですよ。しかも後から建ったマンション住人が学校に対して砂苦情なんて言ったら、対立必至ですね。
面倒くさそうなので、こちらはやめときます。

[167: 匿名]

>>166さん
そういうことですか・・・わかりました。
166さんは、購入をやめたってことなんですか？！

[168: 購入検討中さん [女性 40代]]

本日モデルルーム見学と丁寧な説明を主人と受けて来ました。第1期販売の部屋位置により微妙に値差がありました。西側の3F〜4Fは中学校側の窓からマンションが近接しているのでカーテンが開けられないかも！です。第1期価格リストです。

[169: ニフコ社員]

>>164
OHANA舞岡建設地の前建物は7F建ての企業ニフコ社が建っていましたのでOHANA舞岡の理由で圧迫とか東日当たりの中学校側の不満なんて無いはずです。今までと同じ条件下の中学校ですね。。

[170: 徒歩で戸塚駅まで歩く人]

>>165
舞岡バスセンタから戸塚間を循環するバスは朝の通勤時間帯の戸塚駅から舞岡へ戻りバスが渋滞するため遅延が8分程度あるそうです、雨の日は自転車で戸塚駅まで行っていた人がバスに乗るため、雨日はバスに乗り切れず、次のバスをご利用ください と運転手さんにいわれ、延々バス待ちの雨日のバス路線な様子です。戸塚駅の駐輪場は満員らしく、１年空き待ちと言われ自転車は皆無な感じです。徒歩で戸塚駅まで24分なので歩きが健康に良いと思います。

[171: 匿名]

>>ニフコ社員さん

ありがとうございます！！
情報に惑わされてしまうところでした。

砂埃など気になりましたか？？？

[172: 購入検討中さん [女性 30代]]

>>170さん

歩いていらっしゃるんですか！！
情報ありがとうございます。

雨の日はそうでしたか・・・皆様、失礼しました。

[173: 購入者の抽選会人]

>>167
結局購入者の抽選会になるという事なので、お金を持っていても運が良くなければ購入できないということです。人生のお買い物がクジというのは辛い世界です。

[174: 匿名さん]

駅からバスで、校庭隣接の８０平米が4500万！？もはや、バブル状態ですね。
オハナシリーズ最高額です。以前販売されてきた立地と比べ数段条件が悪い中、この価格ですからね。購入検討者はもう少し頑張ればプラウドを視野に入れても良いのでは？価値が雲泥の差ですよ。

[175: 美川]

この値段じゃ買った瞬間、含み損抱えて身動きとれなくなるわよ〜
バブルってこういうことよね〜

[176: 購入検討中さん [女性 40代]]

説明員さんのお話しでは、部屋の角にはどうしてもハリの出っぱりが必ずあるとの事です。図面上ではリビング、5.2畳、6.5畳全てにありますが、後者２つは部屋自体が小さいこともあって、見学ではかなりの部屋圧迫感でした。図面上ではあまり気にならないかもしれませんが、部屋見学して初めて圧迫を実感しました。部屋図面です？

[177: 購入検討中さん [女性 40代]]

>>171 匿名さん
ニフコ建物は窓を締切っていたので砂塵は気にしていませんでした。中学校グランドとニフコ建物との間の高さが5F程度ネットも普通の網ネットでした。但し、ニフコ建物以外の民家側のネットは砂塵防止のグリーンシートでした。民家側は気を使われているのですね。

[178: 匿名]

>>177さん
ありがとうございます。
ニフコさんのグランド側のネットは覚えていますが、在学中校舎側は全く気になりませんでした！！(覚えてないに等しいですが…)
民家側は、砂塵防止ネットだったんですか！！
ボール等が飛びださないようにしているだけかと思っていました。確かに緑色だったような気がしますね。

マンション建設するにあたって、なにかしら策は考えていると思うので、マンションギャラリーで聞いてみます。

[179: 匿名]

>>173さん
そうなんですね！！！！
まとまったお金に余裕がなくても、買えるってことですね！！
抽選は平等でありがたいですけどね・・・。

もちろん、申込みの段階でローン審査とか通れない？通らない？方はダメでしょうけど・・・

オハナにしては高値だそうですので・・余裕のある方は、ぜひ同額の駅近物件を買ってもらいたいですね・・・。

私は、オハナに魅力を感じているのと、これから大型の公園が向かいに出来るという、横浜市の計画があるのもあり、地元民なので永住するつもりで購入を検討中です。
徒歩圏内に生活環境が整っていますし、(駅前の便利さには勝てませんが)自然も多いしほどよく田舎なので、資産価値は充分あると思いますヨ。

魅力を感じている方は、ズバリどこでしょうかー？？

マイナス発言で盛り上がると荒れてしまうので・・・・

[180: 物件比較中さん [男性 30代]]

179さん
メリットないようですね。。
強いて言えばオハナの中でも最高値とか？
今はマンションバブルだから、もう数年したらリーマンショックのように弾けるので総合的に待った方が良いという結論になりました。
五輪、2019年問題等空き家率は確実に上がって物件価格は数年で確実に下がっていくと言われております。
タイミングが悪すぎる。但し、個人的なタイミング子供など？今マンションがどうしても欲しいんだという人だったら別ですが、、

[181: 179です。]

>180さん

盛り上がらなくなってしまいましたね。私のセイですね。
書き込みありがとうございます。

第一期販売価格も発表されましたね・・・

180さんの話を聞いて、少し考え直そうかと思います。

ただ、他のマンションも一長一短があり、やはり決められません！！

少し待った方がいいのですか？！

2019年問題って何ですか？？無知ですみませんっ！！

もう、ほぼ当選した様な状態なのですが・・・・。

[182: 匿名さん]

様々な意見がありますが、正解なんてありませんよ。自分が買いたい時が、買いだと思います。今後、価格低下や金利動向、完璧に見越せてる人は大儲けできますよね。

[183: 物件比較中さん [男性 30代]]

181さん

私も子供がいてマイホームを検討しておりました。一時期はマンションのサイトとか間取りを見たりすると今すぐ買いたいという思いでした。高い買い物なので冷静になり、そろそもマンションの買うタイミングは個人とは別にマクロで考えたときに買いのタイミングなのかを調べました。
結果、買いではないという結論になりました。
分譲賃貸マンションもあるし、今後値下がりしていくならば数年待って頭金貯めて同価格で今よりワンランク上のマンションを購入した方が良いという結論になりました。焦りは禁物です。

http://a.excite.co.jp/News/economy_clm/20150517/Bizlady_103382.html

[184: 179です。]

>>182さん。
ありがとうございます。なんだか救われました！！

[185: 179です。]

>>183さん。ありがとうございます。
お子さんがいると、考えますよね・・・
うちは、新婚なのですが、職場が近いのもあり、戸塚好きなので買う方向に決まりました。

[186: 匿名さん]

>>176さん

柱の出っ張りは必須ではないですよ。

ただ、ラーメン構造の建物は、柱と梁で強度をだしているので、柱の間隔を広くしようとすると、柱を太くする必要があって建設費があがります。

長谷工設計物件の多くが、建設費を下げるために廊下側（もしくはベランダ側、廊下側の両方）の柱が部屋に食い込んでいます。
特に廊下側の柱を部屋の外に出すと、廊下を柱の分だけ広げる必要があり、建設費の上がる要因のため、長谷工は嫌がります。

もちろん、住人にとっては柱は邪魔なので、ベランダ側と廊下側の両方に柱を外に出したアウトフレーム工法を採用したマンションもあります。

逆に言うと、オハナは柱を部屋に食い込ませることによって建設費を下げて安い価格を実現しています。

使い勝手を優先するか、価格を優先するかですね。

[187: 匿名さん]

個人的には別に柱なんて気にしないわ
どうせ家具かなんか置くし
それよりも値段だろ
想像以上に高いわ

[188: 匿名さん]

柱があるとベッドを置く時に困りませんか？

多少狭くても、出っ張りのない部屋は使いやすいというのが実感です。

[189: 匿名さん]

オハナ戸塚舞岡(総戸数 132 戸)
2016年
3月25日 45戸 第1期 供給数

[190: 匿名さん]

４５戸も売れるの？

[191: 購入検討中さん]

空き家率が増加しても
戸塚含む都心へのアクセス良好な駅は
価格下がりにくいですよ。

人口減少超高齢の一方で都心とその周辺への
居住需要もガンガン上がってるので。

[192: 匿名さん]

>>191さん

それは駅の近くの場合ですよね。

駅から遠い物件は中古で売りにくいですよ。

どうせ中古で買うなら駅の近くで、という希望が多いですからね。

新築時に割高だと、下落のリスクがあると思います。

[193: 匿名さん [男性 40代]]

ここは一生住むつもりで買わないとね。

[194: 匿名]

>>>188さん

布団で寝ればいいんだよ(-_-)zzz
部屋に柱があった方が、高級なイメージがしますね〜☆

[195: 匿名さん]

>>194さん

意味がよくわからないですが、、高級なイメージって何ですか？

もしかして4/1だから？

[196: 物件比較中さん [女性 20代]]

駅から遠くて
バスは朝早くから渋滞するし、
周りは山で何も無いし、
値段も安くないし
何か買っていいことありますかね？

[197: 匿名。]

>196さん。
バリバリ仕事する方、今現在、都会にお住まいの方は、そう思うかもしれませんね。舞岡は横浜市でも田舎の方ですからw。

どうぞ、駅前物件を購入してください。

元々戸塚区民ですし、子育てや老後のんびり生活するには良い環境下だと思い購入しましたよ。

管理費が変わらず、一定額という所が魅力のひとつですが何か？！

[198: 周辺住民さん [男性 70代]]

舞岡町公園計画はドリームランド跡地の俣野公園のメモリアルグリーン同様に芝生墓地を含んだ計画です。
駅前や住宅密集地では新規の公営墓地計画はできませんね。それだけゆとりと自然がある地域なんです。

[199: 匿名さん]

ここはゆとりも自然もないですよね。

確かに舞岡の方に向かえば建物がないエリアが広がっていますが、周辺はかなりゴチャゴチャしてますよね。

駅から離れている割に周りに緑がたくさんあったり、景色が良いわけではないのが残念です。

隣接する学校や河が許容できるなら、価格が安ければ魅力がありますが、、

[200: 匿名さん]

>>199
完璧なゆとりと自然を求めるならば、横浜市内では難しいでしょう。

価格も、横浜市内ではこの程度なのかなと思います。

確かに、売りに出す事を考えると、同じ中古ならば駅近を選ばれる方が多いように思いますが、子育てや、老後のんびり生活されるような方にはちょうど良いマンションだと思います。

[201: 匿名さん]

>>197
管理費が一定なんですか？
10年後、管理費が足りない！なんて事にならければ良いんですけどね。

[202: 匿名さん [男性 40代]]

その分、初年度から割高に設定して、金額を維持する仕組みのようです。20年後とかに、やはり維持できません、追加徴収です。とならなければ良いのですが。

[203: 匿名さん]

管理費が一定って、なにか野村の保証付きなんでしょうか？
いつも野村の物件とは縁がなくよく知らないのですが、
とても魅力的なので教えてください。

修繕積立費とは違い管理費は当初一定額の見積にみえますが
売主の想定見積のまま引き渡しされ
その後は組合(住人)の見積となり、組合でもつ集金額に対して
マンション管理に関わる費用を越えれば赤字です。
運営するには見積しなおす必要があります。
それを保証してくれるんですかね？

例えば、この物件で発生しそうなリスクと保証としては
校庭の砂で定期清掃が増えた。清掃委託回数が増え現行の管理費の
見積もりを越えるが、未来永劫差額は売主が負担するなど。

修繕積立も同様に売主が見積し、当初額を設定し築年数毎に
ベースアップするプランや一定額のプランが組まれ、
その見積に想定しない修繕が発生した場合は増額もあり得うると思っています。

[204: 197です。]

>>201さん 202さん 203さん

管理費の件ですが・・・
これまで培ってきた(プラウドやオハナ)経験とデータをもとに長期修繕計画を試算した上での金額設定です。良い部材を使用することで耐用年数も長くなり将来かかる費用を押さえることができる話だったかと思います。

重要事項説明会では、万が一の時(天災など)は、費用を負担する可能性もなくはないとの説明でした・・・。

保証云々は、すみません。確実なことが言えないので・・・

契約者が少ないと今後、色々と困るので第一期で着々と売れてくれないかなぁ・・・。

[205: 匿名さん]

>>203さん

デベロッパーは保証も補償もしてくれないですよ。

販売時に管理費や修繕積立金の計画を立てて販売するだけで、年度毎の管理費や大規模修繕などで不足が発生したら、管理費と修繕積立金会計の収入を増やすか、支出を減らすのは管理組合のタスクです。

管理費が一定なのはどこの物件でも一般的だと思いますが、オハナは修繕積立金が一定なのを売りにしていますよね。

30年の長期修繕計画で見積もった費用を均等に徴収するか、段階的に値上げして徴収する計画とするかの違いで、どちらも長期修繕計画に対して、実際の修繕費が多くなれば、値上げなどが必要になります。

多くのデベロッパーは、売りやすくするために、販売時の修繕積立金を安くして、段階的に値上げする計画にしていますが、将来的に値上げができなかったりして積み立て不足のリスクが高くなるので、初めから一定額を徴収する方が安心感はありますね。

ただ、修繕にかかる費用は年数が経つにつれて多くなるので、短い期間で物件を手放す人には、住まなくなった後の修繕費を払わされることになるので、公平かと言われると疑問もおりますが、、

[206: 匿名さん]

えー、修繕積立金が値上がりしないという触れ込みなのに実際に回してみて不足となれば結局値上げする可能性もありですか？
これってどこのマンションも同じなのでしょうか。
売主は最初に長期修繕計画を立てた後はノータッチなんですか？

[207: 匿名さん]

>>206さん

当然です。

長期修繕計画はあくまで計画で、計画通りにいかなければ値上げもあり得ます。

物価の高騰や、消費税率アップなどは折り込まれていないですし、修繕時は同等品への交換で見積もられていますが
どうせ交換するなら良い仕様の物に変更したいというような要求もあるはずです。

駐車場の利用率が下がって、駐車場料金が減ったりする可能性もあります。

長期修繕計画の見直しは、デベロッパーではなく管理組合がやる必要があって、修繕積立金を値上げで対応するか
管理会社への管理委託費を下げたりして、支出を抑えるような取組が必要です。

気になるようなら、デベロッパーの立てた長期修繕計画を見せてもらって、妥当かどうかを調べてみれば良いと思います。

値上げもやだ、管理にかかわるのもやだと言うなら、分譲はやめて賃貸にした方が良いと思います。

[208: 物件比較中さん [男性 30代]]

中学校って野球部とかサッカーとかヤンキーとか、なんかそこが気になります。うるさいでしょうか？ 夜通ってみたけど、あの辺りは暗い感じがします。価格は安いですよね。

[209: 匿名さん]

価格安いのですか？
販売状況はどの程度でしょうか、オハナシリーズは人気あるようですが。

[210: 匿名さん]

修繕積立金が値上げする可能性ありという話はショックを受けました。
オハナはマンション業界初、30年間原則一定の修繕積立金制度の採用でグッドデザイン賞を受賞していた筈です。コピーにも修繕積立金が30年間値上げしませんと書かれていたにもかかわらず値上げの可能性ありなんですか？

[211: 匿名さん]

オハナは修繕費を一定に設定することによって、途中で値上げしなくてもいいように30年の予算を組んでいます。

他のマンションは途中で修繕費を値上げすることを前提に、修繕費が不足しないように予算を組んでいます。

したがって、計画上オハナの修繕費は一定です。

しかし、天変地異や管理組合の無駄使い、物価の上昇などの要素は予想できないため、オハナの修繕計画が計画とおりいくとは限りません。だから、場合によっては値上げの可能性は否定できません。明日に何が起こるかわかりませんからね。

でも、だからといって私はオハナと他のマンションはどっちも同じだとは思いません。

少なくとも計画上は値上げしなくても大丈夫なように予算が組まれているので、その点他のマンションに比べて安心です。

修繕費が　場合によっては値上げされるかもしれない　と　年数がたてば必ず値上げされる　の違いです。