パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[51: 購入検討中さん [男性 40代]]

隣の生コンプラント解体始まりました。マンションと商業施設別棟だと思っていましたがもしかしたら
一体開発？

[52: 匿名さん]

元々の建築計画のお知らせでは
建築面積：5,116.54㎡

16.54㎡減ったって事ですかね。

[53: 匿名さん]

>>52
あ、なんだ。そんな話か。

[54: 匿名さん]

三井不動産が販売した横浜市のマンションが傾いてるというニュースがYahoo!に出てますね。
杭工事に問題があったみたいだけど、ここの工事延期もその関係かな？

[55: 匿名さん]

そうなんや。

[56: 匿名さん]

横浜の三井はヤバイな
節約のための故意だったらしいし

[57: 匿名さん]

三井は、市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリート、新川崎に充填剤注入ミスとトラブルが多い。横浜の件で騒ぐなんて、情弱。

[58: 匿名さん]

54
横浜の件が社内で明らかになって、他の物件を点検したらここもまずいとなってやり直しすることにした可能性はある。一度宣伝を開始した物件の販売を止めるなんて余程の理由がないとやらないが、そう考えると辻褄が合う。あくまで仮説だけど。

[59: 匿名さん]

横浜で2cmのずれという事ですが、湾岸で何十メートルもの杭打ちが必要なエリアでやらかしたら、とんでもない傾きになりそうですね。
さすがに施工側も埋立でやったらすぐ傾いてバレるって事でちゃんと施工されている事を願います。

[60: 匿名さん]

施工主ちがくね？関係なくね？

[61: 匿名さん]

三井不動産立派です。ララ横浜全棟建て替え。中古が新築に、もうかった

[62: 匿名さん]

住民が棟と棟の間の手すりのずれを指摘したのは去年。問題ないと相手にされなかったので、市に相談したら市から指導があってやっと重い腰を上げた。

すみふの三ツ沢物件で昨年、同じ問題が発覚していたし、問題が発覚した発端も同じく手すりのずれだったのだから、同じことが起こっているのかと真っ先に考えるべき。三ツ沢のように耐震性に問題があったら、場合によっては人命にかかわる事態にもなっていた。犯罪行為に等しい。

[63: 匿名さん]

>58

それなら販売中の全物件、一斉に止めるはず。

[64: 匿名さん]

>>60
今回の横浜も施工ゼネコンのさらに下請けが戦犯なわけで、もしかしたら同じ会社だったのかもね。

[65: 匿名さん]

この物件の販売停止が発表された時期とララ横浜の杭工事ミスが内部で発覚していた時期が合致しているようですね。
いよいよキナ臭くなってきました。
まあ工事やり直してくれてるならいいんですが。

[66: 匿名]

　一斉にとめる訳ない。

　他の物件は未確認だし、わざわざ話題を振りまくことなどしない。

[67: 匿名さん]

>>62
三つ沢は発覚したのは10年前で
住民の金でボーリングして確定させたのが昨年

だいぶ過程が違うのを理解しましょう

[68: 匿名さん]

そのとおりで、過程が大きく違うことがポイント。三ツ沢の件がわかっていたはずなのに三井は放置した。由々しき問題。

[69: 匿名さん]

タワーマンションの杭工法と、横浜の杭工法は、根本的に違うかもしれないですよ。横浜の杭工法はイーゼット工法というのですが、基本は戸建メインの工法みたいです。

[70: 匿名さん]

今回みたいな杭の不正は誰にも見抜けないよ。タワマンも、どこに何が潜んでるかわからない。地震立地日本で無理して高いマンション建てる事をそもそも見直すべきである。

しかもよりによって埋め立てに建てるとは、、、。

[71: 匿名さん]

　以下の記事を読む限り三井住友建設は今年になってデータを再チェックしたときにデータの転用を確認できている。建設時に問題がすり抜けたのは誰もチェックしていなかったということ。当然主である三井不動産もデータを受け取っている。旭化成建材だけに責任を擦り付けているのはいかがなものか


http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151017-00000055-mai-soci
　旭化成建材が一連の問題を調べ始めたのは９月２４日。工事元請けの三井住友建設から「施工データに転用があるのではないか」と問い合わせを受けたのがきっかけだった。翌２５日までに、くいを打ち込む際に計測する地盤の固さに関するデータの改ざんが３８本のくいに及ぶことを確認した。その日のうちに、旭化成建材の前田富弘社長と旭化成の浅野敏雄社長にまで報告されたという。

[73: [男性 40代]]

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDG17H3J_X11C15A0CC0000/

三井不動産レジデンシャルだけ出さないのは・・・

ちなみに10月中に既存のマンションにおいて旭化成建材がリストを発表します。

[74: 匿名さん]

三井不にも行政処分を検討ですか…。

[75: 匿名さん]

もうこのマンション無理だろ。売り出すの。

[76: 匿名さん]

今回の保証費用の一部を価格に反映してきそう。

[77: 匿名さん]

>>76
何かあれば全棟建て替えなんてことが当たり前になってしまうのであれば、そのリスクは単純に販売価格に反映されるわけで、結局はユーザーに保険料として上乗せされた割高価格として返ってくる。

そして何もなければ当然その保険として払う費用は掛け捨てと・・・。

[78: 匿名さん]

全棟建て替えなんて、関係ない棟の住民らは反対すると踏んで、実現性が低いことを承知で言ったパフォーマンスだよ。

傾いた棟の住民を一度引越しさせて追い出してしまえば、もう結束力は無く、半数も建て替えた住宅に帰って来ない。売るか貸すかした方が儲かるからね。そんなことまでわかってるんだよ。

[79: 購入検討中さん [男性 20代]]

信用悪化で高く売りにくくなるのは事実。今となっては購入見送り予定です。残念。。

[80: 匿名さん]

杉並区のパークホームズも苦戦しているようです。
今回の一件でブランドイメージが下がり、ますます苦戦を強いられそうですね。

[81: サラリーマンさん]

湾岸バブルピークのこのタイミングで駅徒歩12分のこのマンションを買って10年後の売値が大変なことになりそう
三井不動産レジデンシャルは売ったら終わりですから責任取ってくれません

下請けの問題が発生すれば高値で買い取ってくれるようですが(笑)

[82: 匿名さん]

横浜の件、施工会社のミスも発覚。下請けの偽装が原因って説明も覆るから、三井不動産は被害者ってシナリオは崩れるかも。

[83: 購入検討中でした。]

今の現地はこんな感じです。生コンプラント解体始まりました。販売延期は誰かも書いていましたが基礎のやり直しですかね？

[84: 匿名さん]

まあ、例の件で建築費は高騰するだろうね。
コスト相当上がるし、そのコストは客が払わされる構造。
買うなら中古か、今価格が出てる物件がオススメ。

[85: 匿名さん]

用途から、飲食店が消えた。
住宅と店舗、保育所に更新されている。

[86: 匿名さん]

中央湊は予定価格から少し値下げしたみたいだな。信用問題でボッタクリ価格では売りづらい。

[87: 匿名さん]

ここは、本当にあらゆる面で、「売り時」を逃した感じですね。

一発逆転は、オリンピックを前にした高騰（オリンピックが目前になるにつれ、予想以上に晴海の物件が盛り上がる）のみかと。
でも、それも難しそうだなー。

[88: 匿名さん [男性]]

お隣りの三菱ティアロ完売はココの延期の影響も少しはあると思われる。最終期はほぼ全戸抽選だったとのこと。

三菱を見送ったり抽選に漏れたりで、ココの再開を待っている人たちも一定数いるのでは？
レミコン跡の開発も含め情報出てこないかなぁ

[89: 匿名さん]

コストは上がるだろうし、値上がりするんじゃ無いでしょうか。

[90: 匿名さん]

杭打ち問題でブランド価値が下がっているので、コストを転嫁したら1000戸も売り切れません。

[91: 匿名さん]

別に三井だけの話じゃないでしょ。

[92: 匿名さん]

コスト転嫁しないと、また同じ事を繰り返してしまう。
適正なコストをかけて、そのコストをきちんと回収するようにしなきゃダメなんだよ。

良いものはお金がかかるって事。

[93: 匿名さん]

品質管理するから価格が上がった、で客に通じるかってことだよね。当たり前だという話。

[94: 匿名さん]

まあ、俺は多少コスト上がっても良いからちゃんとチェックして欲しいな。
必要なコストは支払うべきだというのが俺の持論。

安けりゃ良いという人は三流マンションでも買えば良いのだよ。

[95: 匿名さん]

坪400なんて話もありますが杭打ち問題の影響もあって、さすがにそこまで強気には来ないでしょう。坪330と言いたいところですが工期遅延のコスト増を加味して、予想レンジは坪350〜380。これを超えたらびっくりポンですわ(笑)

[96: 匿名さん]

三井は現実的なので、一部価格を下げても、即完売！パークタワー人気は健在！と演出しそうな気がします。条件の良い部屋は釣り上げるでしょうけど。

[97: 匿名さん]

400万超えてくると予想しています。
杭打ちコストも載せてくるでしょうね。

[98: 匿名さん]

個人的な希望的観測で言えば
・三井はここの土地を二束三文で買っています
・また、杭コストについても既に建築契約は結んでいて、かつ当然の監督事項であるので、ここからの追加コストはないと思います。
※ただ、今回工事を取りやめた地中障害物の撤去費用は純粋に追加されると思います。

あとは市況をみて判断、ということなのでしょうが、今の実需が付いてこない在庫積み上がり状況、今後の消費増税を考えると、来年からの販売開始ではそんな強気に出られないのでは、と期待してしまいます。

ただ、共用配管の維持管理対策等級が最低ランクなのは頂けないですね。
最近の三井物件は共用配管の品質が最低ランク（財閥系ではあり得ないレベル）ばかり作っています。
マンションの寿命は鉄筋コンクリートの寿命よりも共用配管の寿命に左右されるので、メンテナンスが容易でないのは致命的だと思います。

[99: 住民でない人さん [男性 60代]]

９８

コストとプライスは似て非なるものです。
それをどこまで日本の会社が理解しているかは別ながら。
三井は最近海外（特に米国）市場での展開を強めているので日本の会社の中ではかなり、コストとプライスの違いを理解しているようです。

今後世界の投資マネーが大枠でどのような判断をしてくるのかは誰にもわかりませんが、何しろ一年間で世界で生み出される富の総量の１０倍の資産（投資マネー）が世界を駆け巡っているわけです。企業への投資としては日本へのインバウンド投資は基本的にほとんどありません。ただし、日本も低迷激しいとは言っても国としての総額では世界第三位のＧＤＰ（一人当たりではまったくもって後進国になり果てましたが）大国です。そんな世界の先進国の首都、しかも３千万人が住む場所の不動産は台北と比べても、マンハッタンと比べてもパリ／ロンドンと比べても圧倒的に安価です。しかも海辺の一等地（日本人以外の富裕層にとっての最大の価値物件）は物件的には非常に希少価値があります。　だとすると・・・。価格は消費者が決めるものではありません、また、コストが決めるものでもありません。需給バランスで決まります。それが日本以外のいわゆる自由経済圏の原則です。経済がグローバルしてきている以上日本の会社もそれを無視し続けることは出来ないでしょう。

朴念仁

[100: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

今更ですが、ここの販売延期の理由ってはっきり公表されてるんでしたっけ？

都からBRTの停留所作ってくれって言われたから、とかないのかな。民間敷地を活用したいとか言ってるし。
希望的素人観測ですが。