パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[45901: 匿名さん]

淡々と売ってるのでは？

[45902: 匿名さん]

この距離と価格で1,000戸以上もよく売ったわ。完売してないとはいえ、99％以上売れた。デベは十分利益取ってる、今さら売り頑張る必要なし。

[45903: 匿名さん]

>>45899 周辺住民さん

ご参考になさって下さい。
ボートに使えるかはわかりませんが。
https://nipponpaint-industrial.com/products/reference/salt_tolerance/

[45904: マンション検討中さん]

頼むけん。みっともないけん。完売してくれよ、お願いだよ。みんな買ってくれよ。

[45905: 周辺住民さん]

>>45903
ありがとう、ほんとにあるんだ。
考えてみりゃ、船に使うのは最初から塩害仕様だよな。

[45906: 匿名さん]

>>45905 周辺住民さん
船には牡蠣も付きます。

[45907: 周辺住民さん]

>>45906
牡蠣などの海洋生物は、2年半に1回のドック時に落としてる。
もういい加減マンションと関係ないからやめるけど、ちなみに海沿いの別荘の室外機、10年経ってふちに少し錆が出る程度で、何の問題もない。

[45908: 匿名さん]

>>45907 周辺住民さん
橋梁とかは基準があって、
海から300m以内のものは、耐重塩害仕様にして、300mを超えて1km以内は、耐塩害仕様にするとか決まっているらしです。
エアコンの室外機もそうなのかな。
管理組合理事になったらそういう事も勉強するのかも。

[45909: 口コミ知りたいさん]

豪華共有施設を有するタワーマンションも豪華客船も地上か海上かの違いだけですね。
密閉性は同等ですし。中国の方も多いでしょうし。
シテイータワー金町程度のタワーでも中国の方は200名いるそうですよ。
となるとその倍の居住者が暮らすこのマンションの中国人の方は400名位はいるのですかね？
早く新型肺炎、治ります様に、お祈り申し上げます。

[45910: 匿名さん]

今日の産経電子版を読むと東北大の先生の話が載っていて、日本にすでに上陸しているから、高齢者と持病持ちは外出を出来るだけ控えろとの事。

[45911: 匿名さん]

>>45909 口コミ知りたいさん

ネガさん、無理やりすぎw

[45912: マンション検討中さん]

ここ昨年11月から1部屋も売れてないの？

それか隠し部屋(未供給部屋)を追加してってるから先着順の戸数が変わらない？

[45913: 匿名さん]

>>45912 マンション検討中さん

人気ないですね。
デベが頑張らなくても売れてくのが資産価値高いマンションだから、ここはヤバそうだな。

[45914: マンション検討中さん]

ついにBRT開業決まりましたね。晴海ＢＲＴターミナルから虎ノ門ヒルズまで、３０分で行けます！！

[45915: 匿名さん]

>>45914 マンション検討中さん

ピーク時の1時間で450人。
有楽町線の電車一本にも満たない。

プレ運行とはいえ、貧弱過ぎるでしょ

[45916: マンション検討中さん]

>>45914 マンション検討中さん

遅すぎる。

[45917: マンション検討中さん]

>>45915 匿名さん

有楽町線と大江戸線がすくから大歓迎。

[45918: 通りがかりさん]

>>45917 マンション検討中さん

意味わからん。

[45919: 匿名さん]

>>45915 匿名さん
とりあえず、スタート・運行開始することが大切です！！新橋まで10分になります！

[45920: eマンションさん]

これで目の前はバスの車庫になると言う残念なことが確定したわけか。

[45921: マンション検討中さん]

>>45919 匿名さん

その情報どこ？

[45922: マンション検討中さん]

ここから虎ノ門まで30分かかるって、やばくないですか？高速バスだと思って期待してたら、普通のバスと変わらないじゃん。。

[45923: 検討板ユーザーさん]

>>45922 マンション検討中さん

専用レーン作れなかったからね。
速度は路線バス並みとの公式発表ですね。
1時間に６本て、乗れなかったら、次のバスまで10分も外で待つのか。。。

[45924: eマンションさん]

>>45908 匿名さん理事さん、教えていただきたいですが、このマンション管理費や積立金の未払いは数十件あるとききましたが、本当ですか？

[45925: マンション検討中さん]

それより頼むけん。完売してくれよ。

[45926: 匿名さん]

>>45922 マンション検討中さん

環2が本格開通すればもっと早くなりますよ。

[45927: マンション検討中さん]

>>45925
表に出てない残りも含めると、完売は今後数年はないでしょうね。むしろデベも焦ったりもしてないかと。

[45928: マンション検討中さん]

BRTってそんな低スペックなの？
ここはまだマシだけど選手村団地はどーすんの

[45929: 通りがかりさん]

>>45927 マンション検討中さん

スミフみたいに値上げ完売しないのは良いけど、三井の場合は単に完売しないだけの不人気物件か。
三井の大規模で竣工売りの物件、過去にある？

[45930: 匿名さん]

>>45929 通りがかりさん

過去はバルク売りしたり賃貸に回したりして手仕舞いというパターンだね。ここはそこまでして安値で売らなくてもOKという判断でじっくり売る戦略なんでしょう。スミフと同じ考え方だね。

[45931: 匿名さん]

>>45930 匿名さん
住民立場からするとやめてほしいですよね。。

[45932: 匿名さん]

>>45930 匿名さん
バルク買いしてくれる業者が見つからなかったんだと思うよ。

[45933: 通りがかりさん]

>>45930 匿名さん

スミフは値上げして意図的に残してるけど、三井は売れ残りかな。市場の評価ではね。

[45934: 匿名さん]

BRT、虎ノ門まで30分はかからないでしょ。20分くらいじゃない？

[45935: 匿名さん]

駅遠マンションは、パワカが買わないから厳しいよ
家事代行や、ヘルシオ買って時短しても、毎日歩いていたら意味ないから
WCTとかもそうだね
これからは、買われないと思うよ
ストロングポイントのディズニーに期待しないと

[45936: 匿名さん]

>>45930 匿名さん

ほっといても売り切れちゃうのが、購入者に人気マンションだよ。ほっといて残るマンションは購入者にとって良いマンションじゃない。

[45937: マンション検討中さん]

BRTって言ったって、ターミナルから新橋駅まで徒歩10分かよ。
朝の汐留周辺の渋滞を考えれば結局30分コースじゃん...立体交差が出来上がったところで大して短縮されるとも思えないし。

[45938: 匿名さん]

BRTに何を期待しているんですか！
専用レーンがつくれなかった段階で普通のバスですよ。
折りこんでおかないとがっかりするだけ。

[45939: 匿名さん]

ああ、プレ1次だと虎ノ門まで30分ね。
1次は運行コースが晴海通りや清澄通りを通って信号多いからねぇ。
2次以降に期待。

[45940: マンション検討中さん]

2017年販売の価格で売れ残るとなると、フラッグ以降の晴海の新築は長い間でないかも。

かといって、中途半端に月島駅や勝どき駅やトリトンがあるから、新しい駅と商業施設も見込めず、高値で買ってくれる理由もない。

BRTとフラッグ商業施設のせいで、むしろ未来を絶たれた感ある。

[45941: マンション検討中さん]

>>45940 マンション検討中さん

晴海は東雲は同じパターン。

交通が微妙で、商業も微妙。
それなりに成り立ってる故に、
追加の再開発も微妙。

これをダラダラ続けてマダラ模様に
微妙なマンションと施設で埋まってる。

イオン前の空き地は
微妙なデータセンターとホテルに。
このままだと晴海もそうなる。

有明に商業できたのもデメリット。
晴海に作る必要がさらになくなった。

住宅地化するしかないけど、
買ってくれる値段で出せない。

[45942: 匿名さん]

一応駅まで徒歩１２分ですからね。
歩けないフラッグより、歩けるだけ全然いいですよ。
駅近物件にはない、潤いを求めてみんな買ったわけですし。
未来を絶たれたって考えるのはネガ過ぎ。

[45943: 周辺住民さん]

歩道橋を越える分を考慮すると、平坦な徒歩12分以上に体力消費しますけどね。

[45944: マンションマニアさん]

>>45942 匿名さん

潤いを得て、駅と商業施設を捨てると。
自分はよくても子育ては不向きだな。　
私立小中高は無理ゲーだけどいいの？

ろくな塾もないし、駅まで歩くし、道路渡るし。

晴海ならドトールがいいんじゃない？
豊洲駅近のパークシティやブランズでも全て得られるね。
スカイズやベイズでもゆりかもめ近くあるし豊洲で全て揃う。

[45945: マンションマニアさん]

>>45940 マンション検討中さん

わかる。
駅、商業、住宅。
この三セットが揃わないと開発はつらい。
全部中途半端なんだよな。
豊洲はこれにオフォスもとりこんでるね。

豊洲に抜かれ、有明にも抜かれかねない。
トリトン周りが負の遺産すぎる。

[45946: 匿名さん]

自慢話をかたらせていただきますと
過去、こういうエリア（もっと田舎の新興住宅地）で子育てして
子供を小中高（中高は一貫校）私立へ行かせ、バリバリ受験塾にも通わせました。
毎日車で送迎、お弁当作り、塾教材のまとめ見直しで大変でしたが
子供は難関中学に合格し、算数オリンピック、数学オリンピックにも出場、
大学は都内の目黒から文京区へ校舎のうつる大学に合格しております。
難関私立は意外とほうぼうの散らばったところから通ってくる子が多かったですよ。

[45947: 匿名さん]

>>45945 マンションマニアさん
BRTも始まるみたいだし、晴海これからでしょう。

[45948: マンション検討中さん]

>>45946 匿名さん

そういう話じゃないです。
子供の学歴の割にはあなたの国語力には難を感じます。

ここは単に駅から遠くて、塾もなくて、買い物も不便で、通学や通塾に不便でしょうという話です。

あえてコメントに返すと、n1を一般化するのはよくないですね。因果関係の理解にも不安を感じさせます。

[45949: マンション検討中さん]

>>45947 匿名さん

トリトンは何十年も始まってもいないまま、終わってしまいそうです。メルヘン調のノリが改装レベルではどうにも難しそうです。ここも古くなると同じ感じになる気がします。ティアロやクロノと比べて賞味期限が短めな企画手すね。

[45950: 通りがかりさん]

>>45946 匿名さん

なぜ自慢話始めた？ww

[45951: 匿名さん]

>>45950 通りがかりさん

ファンタジーが大好きな住民さんかな。

[45952: 匿名さん]

>>45950 通りがかりさん
おそらく、この売れ行きのまずさに思わず住民として何かフォローしたかったんだろうね。。。

[45953: 匿名さん]

>>45943 周辺住民さん
それに有楽町線月島駅のホームに降りて、文化堂上の地上に上がるまでで、既に4分50秒かかってるんですよね。

[45954: マンション検討中さん]

>>45953 匿名さん

小中で女の子を歩かせるのはあり得ないな。
ここでおなじみの垢だった。

[45955: 名無しさん]

>>45929 通りがかりさん
ありますけど笑

[45956: 検討板ユーザーさん]

先着順全然売れへん。こりゃお終いや。by WDH

[45957: 匿名さん]

>>45953 匿名さん

ドアドアで電車乗るまで徒歩20分ってこと？

[45958: マンション掲示板さん]

住友みたいに値上げして売れないんじゃなくて、発売時から値上げもしてないのに売れてない
数年前から相場は上がってるのにもかかわらず、ね
結構深刻な不人気だし、管理も他のマンションより問題が多い

[45959: 匿名さん]

管理に問題あるのがネックやな。春の嵐でまた根こそぎ木が持ってかれるしな。

[45960: 匿名さん]

>>45958 マンション掲示板さん

リセール良いと言われたけど、竣工売で先着が売れてないようですし、本当かなと思ってます。

[45961: 名無しさん]

ネガがリアルで、ポジが妄想な気がしてきた。

[45962: 匿名さん]

>>45960 匿名さん

誰もリセール良いと言ってないのでは？
ただ、北向きと西向きは単価安かったので、経費込みでも即転売でも利益出てますね。東と南はトントンぐらいだろうけど、数年住めばマイナスになることはないでしょう。

[45963: 匿名さん]

>>45962 匿名さん

妄想有難うございます。
長期で晒され続けて、値下げしまくってる南向きの部屋ありましたね。
ここは樹木の保証が切れる一年後以降の台風時期を経験して、管理組合のお財布の減り具合見たほうが良いですね。
あとお庭は液状化対策されてないんですよね。建物のところはされてるみたいですが。

[45964: 匿名さん]

今リセールされているのは、新築未入居物件でしょう？
人が住んだ後の不便な物件がいくらで取引されるんでしょう。
修繕積立金は、均等化されれば300円/㎡位はかかるでしょうし、固定資産税の額もすごそう。払えない人は住むなのスタンスだろうから、躊躇しますよね。

[45965: 匿名さん]

永住物件を探すなら、内廊下＋タワーパーキング ＋シャトルバスの物件は避けた方が無難。

[45966: 匿名さん]

>>45965 匿名さん
組み合わせね。

[45967: 匿名さん]

>>45963 匿名さん

ネガさん、元気ですね。>>45962 は何も妄想などではなく、成約実績からの事実ですので。
台風被害も、通常は保険で対応されることでしょう。
ありがとうございました。

[45968: マンション検討中さん]

>>45964 匿名さん

「払えない人は住むなのスタンス」って、そんなのどの物件でも当たり前よw

[45969: マンション検討中さん]

ここのリセールや新築売れ行きはいい事例だよな。この環境では値段が頭を売った感じ。

晴海で次の物件はでなさそうだね。

転売屋には売れないことは確実だな。

かといって、実需層にもっと高値でも買ってくれる魅力を持った物件を作るのが難しそう。
駅がないから駅近物件も作れないし、トリトンに近くでもさして魅力も変わらずと。

普通の魅力で勝てないから、飛び道具のディズニーネタを使った時点で詰んでるんだろうな。

勝どき東は、眺望ないからデザインと駅直結にして魅力を持たせたのはよくわかる。
豊洲東急もコスト高だから構造面でコスカして立地と眺望で売ろうとしてるのはよくわかる。

晴海はもはやフラッグみたいな価格訴求以外にやりようがなくない？隣で坪400出ても誰が買うのかな。

[45970: マンション検討中さん]

でもマンションができないと、開発も進まず今のままなんだよな。

オフィスも商業もいまのままでどんどんできるはずもなく。

難しい。

[45971: 匿名さん]

>>45967 匿名さん
そうそう、マンション総合保険というのがあって色んな損害を保険でカバーしてくれます。液状化は？ですが。
それで、保険料がものすごい金額のはずです。ここだと5年で1億円くらいでしょうか？もっとする？

[45972: 匿名さん]

>>45969 マンション検討中さん

ディズニーネタで、好きな層にとっては建物としては魅力あるコンセプトに仕上がってるから、駅遠で周りに何もなくてもとりあえず未入居中古も分譲価格以上では売れてるんだろうね。上の方で書かれてる通り、西と北は諸経費引いても数百万利益出てる水準。南と東は単価高いからどうだろうね。まあ、実需の人たちなら住んでれば残債減ってくわけだから痛くないんだろうけど。

[45973: マンション掲示板さん]

>>45971 匿名さん

保険料いくらぐらいなんでしょうね？まあ、戸数も多いのでスケールメリットが効くコストではありますね。

[45974: 名無しさん]

やけに伸びてるな。このスレ。

[45975: マンション検討中さん]

>>45972 匿名さん

マンションだけど立地と価格と仕様より、ディズニーというコンテンツを使って、それが受けたわけね。

ディズニーそのものは劣化しないけど、不動産としては禁断の手な気がするな。トリトンの運河側ののり、古くなってきついもの。

[45976: マンション検討中さん]

>>45967 匿名さん

保険知ってます？
使えば使うほど、保険料上がるんですよ？笑
ドラえもんのポケットじゃないんだよ、のび太？

[45977: 名無しさん]

>>45976 マンション検討中さん

管理費上がる要素満載じゃん。

[45978: 匿名さん]

ここは日本で初めて縦揺れ対応したマンションだから高いの仕方ない。

[45979: 匿名さん]

いろいろわかってないなぁ
中学受験なんて広域から受けに来るんですから
どこに住むかや塾が近いなんて問題はそれほど重要ではないんですよ。
むしろ本人の資質と性格、母親のやる気、経済力を含めた家庭のバックアップの総合力。
晴海のここなら恵まれているほうなんですよ。
きっと毎年のように開成や麻布に受かる子が出てきますよ。
毎年、数名ずつですが。周りに塾がないとか言ってる家庭はその段階でアウトかと。
あと子供が優秀だからといって、母親が聡明とは限りません。
それもわかってない段階で厳しい。

[45980: マンコミュファンさん]

>>45979 匿名さん
低学歴なのは分かったから、そういうのは違うスレでやってくれ。

[45981: 匿名さん]

>>45977 名無しさん
でも植栽費には、しっかりお金をかけて欲しいですよね。庭が売りなんだし。

庭の手入れが行き届いているリバーシティでは、よく造園業者さんをお見かけします。あそこを通る時3回に2回は見かけてる気がする。そのくらいしないとあんな綺麗な庭は維持出来ないんだなぁと思いました。

[45982: 名無しさん]

>>45976 マンション検討中さん

あなたこそ、マンション管理組合の理事経験がないようですね（笑）
お勉強しましょうね。

[45983: 匿名さん]

日曜の新聞折込チラシの中に中央区議会自民党レポートが入ってました。
二丁目はターミナルじゃなくて、BRT輸送基地という表現を使っているのと、晴海フラッグ内の商業施設誘致に自民党区議が力を入れるというのが意外でした。

晴海地区のまちづくり
①歩行者用デッキの整備促進
晴海二丁目のBRT輸送基地建設予定地と一丁目を結ぶ歩行者デッキの整備を促進すると共に、三丁目・四丁目・五丁目の歩行環境の整備について積極的に取り組んでいきます。

②月島第三小学校プール個人利用の開放期間延長

③晴海フラッグ内への大型ショッピングセンターの誘致
新たにお住まいになる方の生活用品購入や地域の賑わい、また人を引き付ける魅力あるまちづくりのひとつの方法として、積極的に提案していきます。

[45984: マンション検討中さん]

>>45982 名無しさん

え、この物件は保険いくら使っても保険料上がらないんですか？！？！

台風とか怖いもんなしやー！！

[45985: 匿名さん]

>>45984 マンション検討中さん

自分で契約したことあれば、そんな頭悪いネガできないよ。かわいそうなネガサン。

[45986: 匿名さん]

>>45983 匿名さん

わざわざネガネタ仕込んでここに投稿するあたり、かなり粘着質だなw

[45987: 口コミ知りたいさん]

レミコンの跡地も気になりますね。

[45988: 匿名さん]

>>45983
３番については民主導で既にというかほぼ確定なんだから、フリーライド感が凄いんだけど・・・
役人関係ないだろｗ

BRTを筆頭とした輸送その他問題山積なんだから、
お前らはやるべきことをしっかりやれと言いたい。

[45989: 匿名さん]

>>45988 匿名さん
店舗誘致に苦戦する事を予想して、三井が中央区議に協力を要請してるとか？

[45990: 匿名さん]

熾烈な争いでしたが
蓋を開けてみればここは有明に完敗ですね
特にこちらが売りにしている子育て等については
有明ガーデンに手も足も出ません

[45991: 匿名さん]

>>45929
最近だとパークコート浜離宮がとっくに完売したと思ったら、隠し在庫で年末ぐらいから再販始めたよね。

[45992: 通りがかりさん]

>>45991 匿名さん

ここ完売してないよ。。。

[45993: マンション検討中さん]

振り返ると、この物件はかなりのジャンピングキャッチだったということかな？

[45994: マンション検討中さん]

>>45993 マンション検討中さん

フライングゲットですね。
プレミスト有明ガーデンのが売り出し遅いのに、結果早く完売しそうですね。
中央区でこんなに売れない物件もなかなかないですね。

[45995: 匿名さん]

>>45991 匿名さん

てことは売れ残り続けてるババ9戸以外にも隠し、在庫がありそうですね？

[45996: 匿名さん]

>>45993 マンション検討中さん

残念ながら、即転売で利益出てますけどね。

[45997: マンション掲示板さん]

>>45996 匿名さん

ごく一部の新築未入居でしょ

[45998: 匿名さん]

浜離宮は隠し在庫じゃないよ
キャンセル住戸です
4戸出て最後プレミアムだけだけ
だから市場より少し安いぐらいに値上げ販売されたよ
隠し在庫は、表に出ずに速攻で売れた
賃貸用で確保していた住戸を売ったみたい

[45999: 匿名さん]

内陸の話はどうでもいいし興味もない。

[46000: 匿名さん]

新築未入居は別として、中古でここ買いたい人いるのかな。
新築未入居でも全然捌けない部屋も目につくし。
5年10年住んで出口迎えるより、新築未入居なりで出口迎える方が得策なんだろうな。