パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4501: 匿名さん]

北側都有地のバスターミナルに、燃料電池バス用の水素ステーションを作ると思いますが、商業施設って水素ステーションに隣接して作れるんでしたっけ？ご存知の方はいらっしゃいますか？

[4502: 匿名さん]

銀座まで徒歩圏の晴海で僻地って言っちゃうの？（笑）

[4503: 匿名さん]

高い方が住民層が良くなるからね。
他に同じくらいの価格でよいところがあるって言うのなら教えて下さい。
割とマジで。

[4504: eマンションさん]

>>4502 匿名さん

ここを銀座徒歩圏と言える方は、かなりの健脚。車の排気ガス吸いながら銀座までなんて気が遠くなります。笑
確か、ここはピンポイントでスーパーだかなんたかの配達圏外だと言う書き込みが以前ありましたね。

[4505: マンション検討中さん]

まあ、もう300-330ってほぼコンセンサスだけどね。

バブルのころ分譲されて終わってから入居になったマンションの隣に住んでた。
全部屋億以上。
いい人多かったが、投資用で住んでない人も多く、その後資産的にマイナスになるにつれて
賃貸出し、損切り転売が増えて住民層悪くなった。持ちつづけている人もマイナスだから羽振りは悪くなる。

つまり、いい人が長く住むには資産的にマイナスにならないことも重要。
その意味でこの相場のタイミングで370なんて危険すぎる。

逆に値上がりすぎたマンションでも同じことは起こる。


日経に、ついに武蔵小杉三井で実質50万引きスタート、という記事が2日前ぐらいにあったこのタイミングでは
300ちょいは無難なラインだと思うよ。

[4506: マンション掲示板さん]

>>4503 匿名さん

同じくらいなら安いのでは？
高いところはもっと内陸探したら？
億超えはザラです。浜離宮の所とか。
高いほど住民層が良くなるとは経験されたのかな？
性格悪い人もいるけどね。中国人もいるし。
それは金額ではない。

[4507: マンション検討中さん]

>>4496 口コミ知りたいさん

販売価格を高くしてほしいなんて本当に思ってるのかな。坪単価350なんて誰が買うんだろう

[4508: 匿名さん]

>>4503
その返し飽きた・・・

割とマジで他のお勧め上げても「都心だから高い」とか「駅近だけど高い」とか、
「タワマンじゃない」とか「三井じゃない」とか、挙句「ディズニー風じゃない」っていう、
無いことを前提に否定されるから堂々巡りというか意味ないというか悪魔の証明に近い

[4509: マンコミュファンさん]

>>4488 マンション検討中さん
何もよさを見いだせないのに
なぜ説明会にいくのですか？
ここは
駅近に拘る人が買うマンションではないですよ

[4510: 匿名さん]

>他に同じくらいの価格でよいところがあるって言うのなら教えて下さい。
割とマジで。
そういう他力本願かつ他人を下に見てるような方は武蔵小杉か幕張4500戸がふさわしいですよ。
たぶん似た人も多いでしょうから。
ここはいろいろな方がいると思いますよ。

[4511: 評判気になるさん]

>>4503 匿名さん
坪50万円の住民レベルの差なんてたかが知れてるよ。
だったらパークコート青山とか買えば？
どうせここのプレミアムすら買えない層でしょ？
無理せず安く買って他にお金使った方がいいよ。
割とマジで。

[4512: 名無しさん]

>>4495 マンション掲示板さん
なんで勝どき駅なの？
ここは月島駅ですけど？
最寄り駅までの話ね、ちゃんと読んでね。

[4513: マンション掲示板さん]

>>4507 マンション検討中さん

確かに。
他のデベの営業じゃないの？笑
高くして儲けてくださいって
買う側ではないね。
買えない人のたわごとか？

[4514: eマンションさん]

>>4493 検討板ユーザーさん
平均で5分？どこのタワー？
というか何故ここの人達は自分だけタワーに住んでるの思い込んでるんだ？
住み替え派も半数くらいいるからね。
あと下まで何分とか、ドアツードアとか、他の低層マンションでも朝は数分は掛かりますから。

[4515: マンコミュファンさん]

>>4513 マンション掲示板さん
スミフ有明が4月に要望書を出す段階なので、こちらも高いですよ〜って投稿が増えるのも分かる気がする。

[4516: 通りがかりさん]

>>4512 名無しさん
駅へのアプローチの事です。
夜とか、歩くとちょっと女性なら怖い人もいるかと思える。
現に家内は嫌だと言ってます。
勝どき駅なら道路も広く安全。
住むならエリアを見るのは大事ですしね。
灯りも暗めなのですよ。歩いてみると。
でも検討してるのは、三井の物件が気に入ってるからです。前も住んでたし。

[4517: eマンションさん]

>>4516 通りがかりさん
家庭内の話は家庭内でお願いします。

[4518: 評判気になるさん]

>>4517 eマンションさん
イーマンションさんと言うハンドルからして
否定的な意見は受け付けないようですな。笑
良い悪いを比較して結果どちらが勝つかだと思いますよ。
環境だったり値段だったり建物だったり。
決して検討スレから外れているとは思わないけど？

[4519: 名無しさん]

>>4518 評判気になるさん

うちも女の子２人いるので、
駅までの環境は気になります。
夜は、ちょっと寂しいですかね。
歩道が狭く薄暗い。
仕事疲れで、歩道橋でさらに追い討ち。
ちょっとキツイかなぁ〜
横断歩道が欲しい。

[4520: 評判気になるさん]

週末に予定価格出るのかな？報告よろです。

[4521: 周辺住民さん]

このあたりの住民（女）です。
確かに、月島駅までの電気はちょっと暗いよね、
自分も気になります＞＜

[4522: 匿名さん]

区役所に要望すればすぐにつきそう。

[4523: 匿名さん]

夜道が怖いのはわかりました。
でも結局は皆、月島駅を使います。
それか月島駅までシャトルバスで行ってください。

[4524: マンション検討中さん]

>>4523 匿名さん

シャトルバスの運行ってあるんですね。
それはありがたい。
深夜まであるといいのですが、、、。

[4525: 評判気になるさん]

>>4524 マンション検討中さん
隣はあってここはないってことはないでしょう。
あとは何処行きか？ですよね。
私は月島駅経由、八重洲行きだと思います。
鍛冶橋通り走って丸の内側出てくれた方が嬉しい人多いと思いますが。

[4526: 匿名さん]

>>4525
間違ってたらゴメンだけど、中止前の話だと銀座のどこかのピストンって噂があった気が・・・
三井村日本橋界隈のピストンだと行政との折衝も楽そうだし個人的には嬉しい

[4527: 通りがかりさん]

>>4526 匿名さん

シャトルバスかぁ
ありがたいけど、急いでる時に役立つのかなあ
不安要素がありますねぇ
乗ればあっという間でしょうけどね。
私は歩くかな？
月島徒歩1分の所が羨ましい。

[4528: 匿名さん]

都営バスの路線変更等について
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/newsevent/news/bus/2017/bus_i_20170309...

[4529: 匿名さん]

>>4527 通りがかりさん

駅直結のキャピタルゲートプレイス、低層は坪300をきってましたね。
わずか数年前の話です。

[4530: 検討板ユーザーさん]

>>4529 匿名さん

そうでしたね。3年近く前ですが、
あそこなら値下がりも少ないでしょう。
ここは、シャトルバスか都営バス。
いやなら健康のためにと、歩くしかない。
そのうち慣れるでしょう。
300で買う気満々。

[4531: 匿名さん]

駅遠マンションは自分は慣れても、売るときは致命的な欠陥です。
誰でも不便な古いマンションには見向きもしませんからね。

[4532: 地元住民]

「月島」駅 徒歩12分より
「勝どき」駅 徒歩15分
の方が、ホームまでの歩く時間が少ないかも。

「月島」駅 徒歩12分は駅入り口までのことで、ホームは延々地下道

実際に歩けばわかります

[4533: 匿名さん]

でも、ここは南向き永久眺望で、比較的静かで空気も良さそうだしね。
駅遠が許せるなら絶対欲しい物件だと思うぞ。

[4534: 匿名さん]

駅近が良いなら有明にしたら？
安いし。

[4535: 匿名さん]

有明という駅事態が不便なので、駅近でも不便。りんかい線とゆりかもめじゃ、どちらも半人前の路線。都心部まで近くもないし。ここは腐っても中央区。

[4536: 口コミ知りたいさん]

>>4532 地元住民さん
ここ買っても駅まで歩くことはないからいいです。

[4537: 匿名さん]

便利な路線かどうかなんて、職場によって違うのでは？

[4538: マンション検討中さん]

>>4535 匿名さん

りんかい線は渋谷・新宿行くのは便利ですよ♪西側に通う人には良いと思いますよ。

ただ、ゆりかもめの半人前は同感。良くも悪くも観光列車。無駄にくるくる回るのは止めて欲しい。窓の景色は最高ですが…

[4539: マンション検討中さん]

>>4535 匿名さん

腐っても中央区のメリットって車のナンバー位じゃないですか？
中央区晴海より江東区豊洲の方が今となっては上ですよ。

さすがに知名度は有明よりは晴海ですけど。
ただ有明レガシーエリア(笑)も侮れない。

結局、値段次第かな？供給過剰エリア、駅遠をディズニーだけで解消出来るとは思えない。坪300切る事あれば即買いですが350ならさすがに怖い。間をとって330位だと有明と同じ。そうなったら通勤利便と好みの問題じゃ無いですか？

私は、ここと有明の2択で考えてるんで。
安ければ晴海、同じなら有明ですね。

[4540: マンコミュファンさん]

>>4539 マンション検討中さん
豊洲のほうが上だと思っているのなら豊洲にすれば？

[4541: 匿名さん]

３３０ねえ、より駅に近い隣の三菱が坪２７０とかだったのに、どうよ。納得できますかねえ。。オリエンタルブランドの底力がどれだけなのか、見物ですね。

[4542: 匿名さん]

過去の価格を言い出したらキリないよ。TTTの分譲価格を聞いた時は卒倒しそうでした。

[4543: マンション検討中さん]

豊洲に大規模の新築タワーが出ればね。
東急のタワーはあまり期待出来ないんでパス。

[4544: マンション検討中さん]

>>4541 匿名さん

ティアロはオリンピック決まってからもう少し高くなかったかな？クロノは安かったけど。高くでたらティアロ・クロノの購入者は勝ち組。安く出たら…

値段一番気にしてるの隣の2棟の住人じゃ無いですか？

[4545: マンション検討中さん]

>>4542 匿名さん

何も無い時にTTT買った人は先見の明がありますよね。ただ、結果論なので、まわり倉庫だらけの時に自分がTTTを決断出来たとも思えない。
結局、最後は自分が良いと思えるマンションがあったら即断するのが得策かな。

ただ、判断出来る情報はもっと出して欲しい。

[4546: 匿名さん]

まあそうなんだけどさ、せめて坪310平均なら納得できるけど。コンセプトやランドスケープの秀逸さは都内でも一番かもしれませんね。住んだら楽しい物件だろうなとは思います。

[4547: 名無しさん]

>>4545 マンション検討中さん

倉庫だらけというだけでなく、ごみ焼却炉の煙突の前という立地も微妙でした。

[4548: 匿名さん]

>>4539 マンション検討中さん
有明を買う振りしてる豊洲くん？

[4549: マンション検討中さん]

>>4546 匿名さん
310はいい線ですね。
当たりでしょう。
ファミリー向けには夢のあるコンセプト。
子供達が喜ぶでしょう。
ただし、狭いグリーンスペースにテンコ盛りなネーミング。
そこまで頑張らなくても、木が多いだけでもいいかと。
自然が多いのはありがたいです。

[4550: マンション検討中さん]

>>4549 マンション検討中さん

その子供も大きくなりますからね。そうなると高い維持管理職だけが残る可能性も。

10年後に一時金取られるマンションも多いし気をつけないと。噴水が余分なんですよ、お金掛かりそうで。

[4551: 匿名さん]

そんなに安けりゃいいですけど、本当に有明より安いなんて有りえるんですかね？ 350万から380万っていうのが、いい線なんじゃないでしょうか。 築地ですら、600万超えてるのに晴海だけ激安なんて有りえるの？

[4552: 匿名さん]

それなら、団地型買うしかないんじゃないですか？

そういう豪華な設備を２０００戸や3000戸で割り勘で安く得られるのがタワーマンションのメリットなんですけどねぇ。
割り勘すると、月に五百円とかそんなもんですよ。

[4553: 匿名さん]

ティアロの中古が350万くらいで売れてますからね。
それより安くなるとは思えないのですが。

安くなる派の根拠って、過去の分譲価格だけなの？
今を見る方が大事じゃない？

[4554: マンコミュファンさん]

>>4553 匿名さん

売り出しはあるけど成約してないとかではなくて？
南向きならわかりますが売り出されてるのは主に西向きですから坪350じゃ成約はないんじゃないかな？

[4555: 匿名さん]

新豊洲は坪単価500万円で成約してるよ。

そもそも、なんで晴海だけ激安で売られると思ってるのか、意味不明なんだけど。

[4556: 匿名さん]

よく考えてみてよ

築地：　坪単価600万超え
有明：　坪単価330万円

これで、なんで晴海だけが激安で出てくると思ってんの？
晴海の方が南向き永久眺望もあるし、高層階まであるから平均坪単価は上がるって分かるよね？

[4557: マンション検討中さん]

>>4553 匿名さん

安くなる派の根拠は、自分の予算。自分が買えれば安い。買えないとあり得ない高値。

ただ、本当に安くなる、可能性もありそう。市況悪い、急なJVへの変更。立地の将来性の不安から損切りすることもあるでしょ。

ただ、そうなると大手が損切りする物件の将来性不安が出る。ずっと住む人には大歓迎。
ただ大手もサジを投げた立地なら値上がりするとは思えない。

[4558: マンション検討中さん]

>>4555 匿名さん

それプレミア住戸の成約じゃ。平均300いかない位ですよ。

[4559: 匿名さん]

>>4557 マンション検討中さん

急なJVへの変更とありますが、随分前にモデルルームのポストに記載されていた社名が複数に変更になったと話題になってましたし、全く急ではないですよね。

[4560: 評判気になるさん]

>>4556 匿名さん
有明はスミフだよ。
スミフは高くして毎年在庫積み上げて供給数1位を狙う企業だから、三井はその真似はしない。
築地600ってどこよ？

[4561: 匿名さん]

>>4544 マンション検討中さん

隣の住人です。価格気になっています。
こちらも購入検討しているので、高くなって欲しいという意味で気にしているのではありませんけど。
同じマンションの購入組の知り合いで、他にもこちら検討されている方々います。
また、ティアロ購入者の中にはクロノから引っ越してきた方々もいますが、現在クロノ、ティアロの賃貸の方々は価格次第ではこちらの購入も検討されるでしょうね。
賃貸よりはキャッシュフロー良さそうですしね。

[4562: マンション検討中さん]

>>4556 匿名さん
そんなに高値アピールしたい理由は？
資産価値を下げたくないティアロ購入者くらいしか考えられない。

[4563: マンション検討中さん]

>>4553 匿名さん
ティアロ350で買った人今後悔してると思う。

[4564: マンション検討中さん]

本来、単独でやる予定だったものが問題起こして延期になって販売再開したらJVになってた。前から検討してた人は急と感じるんじゃ？
大きな買い物だから不安は出ますよ。
だから、ここでも、どうした三井的コメント多いでしょ。

あと管理とかどうなるかは不安。このあたりはMR行ったら当然聞きますよ。
期待が多いからこのスレも伸びてるし期待を裏切らないで欲しいよ、三井には。

[4565: マンション検討中さん]

>>4563 マンション検討中さん

逆にクロノ購入者はガッツポーズですよ。
ただ住み替え組は、売却して利益確定した方が良さそうですね。
選手村は半分は賃貸だし今後の供給考えると晴海・勝どきエリアで2個持ちは危険過ぎます。

[4566: マンション検討中さん]

>>4560 評判気になるさん

スミフ関係無いんじゃ…あと三井がそんな事しないと何故言い切れる？

築地600はどこは同感。

[4567: 匿名さん]

オリンピックの工事が多くなるので、マンション供給は絞られるのでは？

そうなると、薄利多売のビジネスモデルは崩壊するので、利益を厚くして少ない物件でも利益するモデルになるのでは？

[4568: 匿名さん]

築地600も住友ですよね。

[4569: 匿名さん]

次の豊洲が坪単価400万超え。
三井が安売りする必要が無いのよね。

そう言う時代かもね。

[4570: 匿名さん]

>>4567
いまさらですか？
土地高建築費高で庶民の予算は変わらず・・・ってのは数年前から続いてる
コストカットして平米減らして低金利ドーピングで何とか凌いでたけど、
いよいよもう限界水域に達したってこと、もう消費者がついてこれてないのと、
低金利ドーピングが終わりを迎えようとしてるからね・・・
都心の超人気エリアで価格転嫁できるところはまだいいけど便乗エリアは軒並み苦戦してるでしょ？

ゼネコンや本体は絶好調だけど、土地の仕入れすらままならないレジ部門は三重苦で大変だと思うよ
立地が良くて規模がそこそこの土地はホテル事業を筆頭に争奪戦っていうしね
消費者も同様で、高値止まりの金利上昇じゃあ良いことないよね・・・
最早半分国策事業の選手村に期待するしかないかもｗ

[4571: 匿名さん]

買える人が買えば良いのでは？

晴海で買えない人は千葉に行けば良いんだよ。
そして、築地買えなくなった人が晴海に来れば良いの。

そうやって棲み分けって進むんじゃ無いですか？

[4572: マンション検討中さん]

>>4571 匿名さん
極論だね。
買いたくても買えない議論にはなってないと思うけど。

[4573: マンション検討中さん]

>>4565 マンション検討中さん
すでに利益確定するには遅すぎる。

[4574: 匿名さん]

買った時期によるのでは？

買った時期より、売る時期が高ければ利益確定。

[4575: 匿名さん]

まあ昨年秋までがベストだけど、まだ間に合うよね。
ただ、このタイミングからの移転は、実質、「高いローン金利での借り換え」になると思うけど。

[4576: 匿名さん]

地下鉄決まってから売却した方が利益多いんじゃ？

あと、オリンピック決まってから、今から開発だろうし、開発が進んだ方が値上がりするよ。

[4577: 匿名さん]

オリンピック終わった直後が一番高い。
だって、開発が完成してるわけだから。

でも、そこから値下がりする理由がなきゃ値下がりしない訳で、それはまた難しいよね。

[4578: マンション検討中さん]

おーい、MR初日組さんよー。

終わったら情報くれーい(^^)/

[4579: 匿名さん]

日本の不動産は値上がり速いけど、値下がりは数十年かかるんだよね。

アメリカみたいに、売却したらローンが残らない契約なら良いんだけど、日本は売却するときに残債を一括返済しなければいけないので、銀行が安値で売らせてくれないんだよな。

まあ、何が言いたいかと言うと、日本では待ってても安くならないので欲しいときに買うべきだってこと。
だって家賃勿体無いもん。

チープな賃貸で人生を無駄にするには、人の寿命は短すぎるし。

[4580: 匿名さん]

スーパーを営業するには商圏に1万人程度の人口が必要。晴海1、2丁目だと、パークタワー晴海の完成で人口がそこらまで増加するので、そろそろスーパーができるはず。BRTステーション整備と同時期かな。

[4581: 匿名さん]

>>4578 マンション検討中さん
マンションマニア先生（通称マンマン先生）が、モデルルーム行くらしいからブログ書いてくれるんじゃ無いかな

[4582: マンション検討中さん]

初日行ってきた。

[4583: 匿名さん]

どうだった？

[4584: マンション掲示板さん]

>>4579 匿名さん
バブルの時は値下がり早かったよ。
今は都内のマンション価格バブル並みだってよ。

[4585: 匿名さん]

>>4580
トリトン内にもあるしドトールの下にもあるし、
ちょっと足伸ばせばアオキもある、期待し過ぎないほうがいい・・・

[4586: 匿名さん]

360でした。残念。

[4587: 評判気になるさん]

>>4586 匿名さん

私も、非常に残念でした、、スミフが常識的に錯覚しそうです、、

[4588: 匿名さん]

高値で少しづつ売る戦略ですかね
三井はJV化でリスク減ってるし。

[4589: 匿名さん]

有明は安かったじゃん。

[4590: 匿名さん]

薄利多売のビジネスモデルは崩壊したと言うことでしょうね。
今からは新築の数が減っていき、利益を載せまくった物件が増えてくると思われます。

おそらく、中古物件が主役になるのでは無いでしょうか。
すでに欧米ではそれが普通なんですけどね。

[4591: 匿名さん]

>>4584 マンション掲示板さん

バブルの100分の1の価格だろ。（笑）
バブル時代なんて、みんなが買えなくて、手賀沼とか取手に億ション買ってた時代だぞ。

[4592: 匿名さん]

有明は住友にしては安かった。
中古はまだ安いから中古の方が現実的。

[4593: 匿名さん]

前回のバブルから本来の価格に戻るまでは15年かかっている。
ちなみに、2006年くらいがミニバブルと言われた時期だね。

あと、注目すべきはアメリカは値上がりしていってるが、日本はまったく値上がりしていないということ。
つまり、日本だけ割安なんだよね。3倍くらいまでは一気に上がる可能性がある。

[4594: 匿名さん]

坪300を切るあたりから上は370超、平均でも330を超えてくる模様。JV化はやはりじっくり売るぞ宣言だったか。

[4595: 匿名さん]

ひどい印象操作ですね

前回のバブルから半分の価格に暴落するまではたったの5年。
あと、注目すべきはアメリカは値上がりしていってるが、日本はまったく値上がりしていないということ。
つまり、長期的には経済成長+インフレに見合った価格形成が両国ともされてる。
しかし、人口減という要因を考えれば日本だけ割高なんだよね。半値くらいまでは一気に下がる可能性がある。

[4596: 匿名さん]

>>4594
伝え洩れてくる情報が正しければ（当方ＭＲにはまだ行ってない）、
330～340ぐらいだよねぇ！？

おいおいおいおい・・・
ここから三井お得意の調整だよね？
ナンボ何でもやりすぎなんじゃないの？
一気にドトールとトリプルが安く感じるから恐ろしい・・・
不動産怖い・・・

[4597: 評判気になるさん]

>>4596 匿名さん

>>4596 匿名さん
平均360だって。今日実際行って聞いたんだから

[4598: 匿名さん]

私も今日、昼過ぎの回でモデルルーム行きました。おおよその価格帯しかわかりませんでしたが、平均すると340から350くらい？かなと感じました。

[4599: マンション検討中さん]

平米100万とな！
ココ終わりましたね。
完成在庫決定。

[4600: 通りがかりさん]

オリエンタルランドパワーで売れるのかね、、、