パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[43601: 匿名さん]

>>43599 匿名さん
そうですか。
ただの駅遠晴海エリアの３番目のタワマンにしか見えませんが。

[43602: 匿名さん]

>>43601 匿名さん
それより、子育て世代は子供が小学生いっぱい迄じゃないかな？以降は思春期でナイーブな時期になるし、かえってキツくなりそう。

他の小さい子供がはしゃいでるのも、中高生になると一層鬱陶しくも感じそうだし。。

[43603: 匿名さん]

>>43602 匿名さん
我が子は今1歳ですが、現実的には小学生上がる頃までだと思ってます。流石に中学に上がって池遊びや、滑り台では遊ばないと思うし。それより習い事や通学含めて、駅などに近い方が良いと言われそうですし。

[43604: 匿名さん]

>>43603 匿名さん
高学年になったらキャンプ、バスケ、フットサルがある。

[43605: 匿名さん]

他のご家庭も私立の中学に入る頃に転居するのがちょうど良いですね。
学校の教科書に塾のプリント、部活の道具と子供の荷物は多いので、ここから通学させるのは過酷です。
月島駅は私立中学高校に通わせるには、実はとてもいい便利な立地なんです。各中学の説明会に行っている時に気付きました。
しかし、こんなに駅から遠いのではせっかくの月島駅の良さを消してしまっています。
また子供の学校の登校時間は8時10分までだったりと大人の出社時刻より早いです。
もう少し便利なところへの転居を視野に入れて暮らされるといいと思います。
7年後の固定資産税もここは立地に見合わず、高額過ぎるかと思いますし。

[43606: 匿名さん]

ここは住んでも5年間までたね。その時上手くリセール出来れば良いけど、正直お隣見てると懐疑的になっちゃう。。

その頃フラッグの影響もモロ受けそうだし。

[43607: 匿名さん]

地下鉄が出来れば諸々の懸念は全て払拭される。

買わなかったからといって、後で泣きを見ないように。

[43608: 匿名さん]

>>43607 匿名さん
仮に出来てもここだと、それなりに距離はあるでしょう。あくまで駅が無かった晴海に駅が出来るというレベル。それならドトールの方がよっぽど堅いんじゃない？地下鉄出来たら新駅は目と鼻の先だし、例え出来なくても勝どき東開発と絡めた人道橋設置で勝どき駅まで、大幅短縮だし。

そのぐらいの話じゃないと、あまり笑うとか泣くとかの話じゃないかと。

[43609: 匿名さん]

できても四半世紀後の話。

[43610: 匿名さん]

月島駅なんて、自転車ならあっと言う間ですよ。

[43611: 匿名さん]

>>43605 匿名さん

じゃあどうすんの？それだと10年も経てばゴーストマンション化するじゃん
中学校に上がる10年後くらいに、誰かに掴ませればいいのか？
そんな古くなったディズニー風味のタワマン、誰か引き取ってくれるのか？

[43612: 匿名さん]

>>43605 匿名さん
中学生なら問題ない。
小学生なら月島駅前でも気の毒、
もっと近いとこに引っ越してあげないと…

[43613: eマンションさん]

>>43611 匿名さん

築10年以上のタワマンの成約事例なんていくらでもあるでしょ笑

[43614: 匿名さん]

>>43611 匿名さん
その頃、管理費に加えて修繕積立金も上がってるしね。公開空き地の維持費も敬遠されそう。なんで住民以外も利用してるのに、こっちだけが払わにゃいかんの？と。

経年すればするほど、その問題が際立ってくるよ。キラキラしてるのは新築の今だけ。

[43615: 匿名さん]

ファンタジーへの憧れを持ち続ける人がいる限り、ここはいつまでも安泰だよ。

[43616: 匿名さん]

ファンタジー系って、最初客を釣るにはいいけど
必ず飽きるんだよなぁ、、、、。

[43617: 匿名さん]

>>43616 匿名さん

この先もオリエンタルランドの関連会社がお庭のメンテナンスをしてくれるのかな？
だとしたら、ずっと植栽費というお布施を払い続けるわけね。

[43618: 匿名さん]

ティアロ中古は住み替えの影響で坪単価280万台という実績が出てしまったので2022年ブランズ、2023年選手村と勝どき東のタイミングでは減価償却を考えれば坪単価260万まで下がる可能性が有ります。
ただし、ティアロよりPTHは評価が高いので坪単価300前後で売れますよ。

問題は1LDKです。
これは掴んではいけない。

[43619: マンション検討中さん]

今から残りの1LDKを購入しようか検討中です。
このスレで、指し値1割値引きの話が出ていましたが、本当にそんなこと可能でしょうか。御指南お願い致します。

[43620: マンション検討中さん]

>>43618 匿名さん

え、減価償却？経年劣化といいたいのかな？

それより、マンコミのティアロの価格のページをみたら、そもそも２７０以下がたくさんあるようだけど。。？

[43621: 匿名さん]

景気良い時は良いけど悪化すると、何処も経費削減を考えるよね。ここの場合は水物と植物の維持費かな？特に水物はえらいランニングコスト掛かるから、真っ先に議題に上がりそう。

そして住民は公開してる事で、常にモヤモヤした気分になりそう。値上げしようもんなら、いっそ非公開にするなり、封鎖するなり水、停めるなり、した方が良いとの声も出るかもね。

[43622: マンション掲示板さん]

駅遠は実需で駅近は投資がセオリーだよ。
資産価値を気にするならね。

[43623: マンション検討中さん]

ここは大腸菌まみれの運河に面しているのがバレてしまったから
五年後十年後の資産価値はヤバイよ。
もうずっとやばい。

[43624: 匿名さん]

>>43623 マンション検討中さん
隅田川、神田川、目黒川、荒川、多摩川も23区内なら、そんなに変わらないと思うよ。

[43625: 匿名さん]

>>43622 マンション掲示板さん
なら潔く戸建てで良いんじゃない？
エレベーターの煩わしさや、駐車場確保の心配も要らないし。

[43626: 匿名さん]

>>43619 マンション検討中さん
おう。チャレンジしてこいや？

[43627: マンコミュファンさん]

公開空地の維持費を搾取するためにマンション建てたみたい。使わなくても永遠に維持費を払う運命。

[43628: 匿名さん]

>>43627 マンコミュファンさん
公開空地の維持費を払いたくない人は、ほぼ全てのタワマンは買えませんね。
そんな人には、ガーデンを住民だけで独占できる東雲プラウドをおすすめします。

[43629: eマンションさん]

>>43617 匿名さん

そうですね。
それが嫌なら買わなければ良いだけの話だと思います。

[43630: マンコミュファンさん]

公開空地の維持費負担者を隣に住ませる。地域に歓迎され行政の負担もない。もともと、海だった場所だし中央区としては良策なのかも。

[43631: 匿名さん]

>>43600 匿名さん
環状2号線の築地仮設道路上り方向は、平日9時前から10時過ぎまで、渋滞する事が多く要注意ですね。豊洲市場の買い出しを終えた業者の車が戻る時間帯です。
9時前に見たグーグルマップの交通渋滞状況は、新大橋通りに出る交差点からTOKYO TOWERS前の交差点まで渋滞で濃い赤とオレンジに全て塗られていました。

[43632: 匿名さん]

>>43619
売れ残った総菜を定価で買う？
何かしら理由があって売れ残ってんだから遠慮して交渉しないのは間抜けかお人好しだよ。
1割（2割でも3割でもいい）引いてくれれば即判子押す！って言うだけ。
応じるか否かは相手次第だけど言うのはタダだし言わなきゃ損でしょ。

[43633: 匿名さん]

大半はもう飽きてるやろね。
子供騙しレベルのプチエンタメは、もたへんよ。
東京ディズニーランドでも毎日いきゃあ、1週間くらいで飽きるべ？

[43634: 評判気になるさん]

>>43633 匿名さん

といいますと？

[43635: 匿名さん]

タワーマンションの公開空地、それぞれに工夫があって素敵ですね。

近隣で誰もが素晴らしいと思うのはリバーシティの庭ですが、しょっちゅう造園業者がお手入れしていますね。お抱え庭師？と思うくらい(笑)
管理費が高いのも納得です。

小さくても素敵だなと思ったのは、新川のブリリア ザ・タワー東京八重洲アベニューのランドスケープ。
狭いスペースですが、多種の植物が配置され生き生きとして美しい。
いいなぁと思って植え込みをよく見ると、一つ一つ小さなポットに入れられて、水分が管理されていて驚愕しました。
壁面緑化がこれまた見事でこれフェイク？？と思って近づくと、触るの禁止でしたが、細い給水管がはり巡らされているのを見て本物だとわかりました。池もきれいにお掃除されていますが、これは住民は酔っ払って落ちそう。

[43636: 匿名さん]

>>43634 評判気になるさん
楽しい楽しい東京ディズニーランドでも、連続でいきゃ飽きるっちゅうこっちゃ。
ここって、ランドの1000分の1くらいやろ。
使い古した金食い遊具を毎日見続けるとか、どんな罰ゲームやて。

[43637: 匿名さん]

ディズニーと考えず、庭園と考えては？

[43638: eマンションさん]

同じ月島駅でもMTGは竣工一年前にほぼ完売、ここは竣工売り。
市場の評価は駅距離がトレンドですね。

[43639: 匿名さん]

>>43636 匿名さん

実際行ってみれば分かるけど、ここはディズニーランドなどではなく、普通に共用設備・植栽・庭が充実しているということ。別に飽きる飽きないの問題ではなく、大規模ならではの設備があるというだけの話。

オリエンタルランド監修なんて、言われなきゃ気づかないよ。

[43640: マンコミュファンさん]

>>43638 eマンションさん

ここも、当初の予定通りにほぼ完売してるよね？もともと、9月末引き渡しだから。

[43641: 匿名さん]

えｗ

[43642: eマンションさん]

>>43640 マンコミュファンさん

予定通りはデベの値付けが適正。
早期完売は割安でお買い得だったてことだよ。
リセールに影響するよ。中古は人気投票だからね。

[43643: 匿名さん]

>>43642 eマンションさん
堅実白基調を大切にしたテイアクロと差別化出来てるよ。

[43644: 匿名さん]

また住民板荒れてるね
マナー違反者ゆ公開空地への不満を持つ人が多くて、なかなか管理大変そう。

[43645: 匿名さん]

湾岸民の民度に期待してる方がおかしいのです

[43646: マンコミュファンさん]

>>43644 匿名さん

ちょっとエキセントリックな人が数名いるだけで、そういう人が多いというわけではなさそう。

[43647: 匿名さん]

>>43642 eマンションさん
MTGが早期完売、こちらは竣工売になってることから、少なくとも相対的に割高と感じてる人が多いのは間違いない。

[43648: 匿名さん]

MTGと戸数はどっちが多いの？

[43649: 匿名さん]

>>43648 匿名さん
少し調べればわかることを聞くなよ。

[43650: 通りがかりさん]

>>43649 匿名さん

住民がここは戸数が多いから苦戦してないと言いたいのだよ。販売期間だいぶ違うから、無理があるけど。

[43651: 匿名さん]

>>43642 eマンションさん

じゃあここ真逆だしダメじゃん
というか二桁売れ残り不人気代表みたいなここを今更disるのやめLOTTE 笑

[43652: マンコミュファンさん]

はやく完売して、末長く公開空地の費用を負担してほしい。

[43653: 匿名さん]

公式サイトを見ると、まだまだ売れ残ってますね。角部屋まで残ってる。
価格が立地に見合わないんですよね。

[43654: 匿名さん]

>>43653 匿名さん

たぶん、あと20戸切ったぐらいかな？
ほとんど売れちゃってますね。

[43655: 匿名さん]

二桁売れ残りマンションに住むのはいやですね。
もう定価で買う人はいないでしょうし。

値引き価格の平均が適正価格になりますから、先に買っちゃた人はそれを目安に含み損を計算するのが良いでしょうね。

[43656: 匿名さん]

>>43655 匿名さん

目黒線の墓地横タワマンみたくバルク処理してくれた方が先行購入者には良いかもね

[43657: 周辺住民さん]

>>43655
いやなら書き込まなければいいのに。
東京に似合わない、野暮な奴だな。

[43658: 匿名さん]

初心者マークは相手にせず、スルーが良いです。

[43659: 匿名さん]

ここの中古出てますが、成約付かずに最近値下げされましたね。

やはりお隣に引っ張られてる感じでしょうか？

[43660: 匿名さん]

>>43656 匿名さん

あ、この人各スレ荒らしまわってる人か。

[43661: 匿名さん]

>>43659 匿名さん
売り出しが高過ぎただけでしょうね。

[43662: 匿名さん]

>>43659
右肩上がりの相場が終わればこんなもんでしょ。
それでも都心や希少立地はまだ根強いみたいだけど、
希少性や値頃感に乏しくて売れ残ってるようなマンションで上値を追える訳がない。

今後は市況次第というか周辺に連動するだけだね。
月島が坪500ならこの辺りは400になるだろうし、豊洲が坪200にでもなればここも坪200。
言うまでもないけど晴海自体に相場を引っ張る力も材料もない。

[43663: 匿名さん]

>>43659
お隣に引っ張られるというより、ここの新築の北や西が坪300前後なんだから、
5年落ちで坪280は適当でしょう。
ここも既に新古だし、耐えられない売り手が値を下げればお互いに下がっていく・・・

[43664: 匿名さん]

>>43662 匿名さん
ちょっと都合良すぎない？
豊洲と晴海が同じ坪単価なわけない。豊洲が200の時にここは150というのなら理解できるけど。

[43665: マンション検討中さん]

こんな急に雨が降り始めた日にあの距離歩くこと考えるとやっぱり駅近がいいと思っちゃいますね。晴れた気持ちのいい日曜日はなんてステキなマンションと思いますが…

[43666: マンション検討中さん]

台風が来た時はもっと悲惨。傘をさしても、服がびしょ濡れになる。

[43667: 匿名さん]

＞月島が坪500ならこの辺りは400になるだろうし

ｗ
ひいき目にみても、320くらいだよ
バルク寸前で必死かと思われちゃう

[43668: 匿名さん]

>>43665 マンション検討中さん

そうなんですよね、しかも途中の道がつまんないんですよね。。。朝潮橋から先は、夜は暗くて人通りも少ないし。小学校と高校と野球場ですもんね。

[43669: マンション検討中さん]

>>43668 匿名さん
あの途中の道、やっぱり夜怖いんですね。日曜日の昼間歩いてモデルルーム近くまで行きましたが誰ともすれ違いませんでした。コンビニ1件あれば安心できますよねー

[43670: 坪単価比較中さん]

貧乏人が先見の明なく評価していますね
未来を見なさいと言いたいところですが
現段階でギリギリの攻防戦ならず資産状況、社会背景が弊害なのでしょう
パークタワー晴海は骨董的な価値が見いだせるマンションと思っています。個人的な評価ですが。。。お次は勝どき東の上階
次に行きましょう

[43671: 匿名さん]

未来ないだろ
地下鉄もルート外だし
来ても20年後
すでにここは築古

[43672: 匿名さん]

>>43666 マンション検討中さん
冬は冬で寒さがキツそうだし、春は春で風強いこの辺だと花粉症の人は地獄。。涼しくなるこれからがベストでしょうか。

兎に角ここはシーズンでマトモに歩ける（歩こうと思える）季節が少なすぎだし、どこ行くのにも距離があり過ぎる。

[43673: 匿名さん]

春海橋が、この夏、晴れてる日も横風が強くて日傘がさせませんでした。
この橋は、豊洲運河と晴海運河が交わる場所で、運河がパークシティ豊洲とパークタワー晴海に挟まれている。ビル風まで発生しているんだろうか。以前より風が強くなってる気がする。奥さん達は、この橋(運河)のせいで、ららぽーとを遠く感じてしまうのではないだろうか。冬は横風がもっとすごいよ。

[43674: 匿名さん]

>>43673 匿名さん

晴海橋梁の遊歩道化で、工事費の見積もりを出しているところだと思いますが、風大丈夫かな。

[43675: 匿名さん]

>>43670 坪単価比較中さん
物件選びに失敗したくらい、あんま気にすんなよ。失敗から反省して学べばええねんから。

[43676: 匿名さん]

ここって現在販売中の23区内のタワマンの中では最安値ですよね？
それなら色々と不便だったり、住民の民度が低いのも仕方ないですよね。
来年2月まで売れ残っていれば大幅値引きでしょうが、さすがにそれまでにはきっと完売していますよね。

[43677: マンション検討中さん]

先週も完売

次は来週末に販売
順調過ぎる

[43678: 匿名さん]

>>43676 匿名さん
北西角部屋の低層階は太陽高度が高いうちに売ってしまった方が良いですよ。
もたもたしてると、ティアロレジデンスの影がしっかり部屋に入って来て暗く感じるので、買う気が失せてしまうと思います。

[43679: 匿名さん]

>>43676 匿名さん
そうなのかもしれないけど、未入居中古の部屋が値下げしても成約付かないところ見てて、正直不安かな。。

まだ駅近とか利便性が良ければ、自分が使ったり住めば良いけど、何しろ不便だとね。何より売りたい時に売れない駅遠物件は何かあった時に怖い。お隣はもっと悲惨だけど。

[43680: 匿名さん]

>>43677 マンション検討中さん
先週6部屋？流石に前回の供給から1ヵ月近く間空いてたんだから、売れなきゃまずいでしょうw

そもそも要望がある程度入った部屋出してるんだし。

[43681: 匿名さん]

ネガの継続は力なりを感じるスレですね。ネガ優勢。
ひとつ疑問なのは、立地とか駅遠とディスられてるわけですが、ではなぜクロノやティアロから引っ越してくる人がいるのでしょうね。

[43682: 匿名さん]

>>43681 匿名さん
ヒント ババ抜きの終盤

[43683: マンション掲示板さん]

>>43682 匿名さん
すみません、わからないのですが。
晴海二丁目が嫌だったら、クロノやティアロを売ってここを買わないと思うんですよね。
クロノやティアロがババとするなら、それを引かせた後にいくのはこことは正反対の立地のマンションだと思いますが、そうはなってないという…

[43684: 匿名さん]

>>43683 マンション掲示板さん
環境を気に入ってる、新築がいい！って層も常に一定数はいるでしょ、
少数派か多数派の違いだけで…

[43685: マンション掲示板さん]

>>43684 匿名さん
それだと『ババ抜き』の説明にならないのでは。『ババ』とは誰もが引きたがらない忌み嫌われるものの例えで、一定数支持する人がいても『ババ』なんですかね。

[43686: 匿名さん]

>>43685 マンション掲示板さん
あ、ババ抜きとは別の人です…

ババ抜きってのは所謂空中族のことじゃないの？
サイコロ転がす予定でクロノティアロここと買ったけどこの先には進めそうにないし…
逆に良い意味でゴールとも言えるかもw

[43687: 匿名さん]

クロノは駅やトリトン、バス停に最も近く、何よりレインボーブリッジビューを遮るものがあい。さらには現時点で1割程度の売却益が、出ている。今後はわからないにしても、2丁目では、最良物件では？売却益出なければ、パークタワー買えなかったでしょ。

[43688: 通りがかりさん]

>>43676
ここ買うつもりはないんだけど千住より安いんだな。千住よりはこっちの方が良いと思うけどなあ。

[43689: 匿名さん]

千住ザ・タワーのほうが高いですが、稀少性もあって価格維持は期待できますね。晴海や湾岸エリアは似たようなタワマンが多すぎかと。北千住は都内屈指のターミナル駅で利便性が高く近場で何でも揃う。ここは逆に何も無さすぎる。だから都内最安値のタワマン。

[43690: 通りがかりさん]

>>43689 匿名さん

世間の評価はそんなもんかなあ。千住は昔は治安悪かったけど今は評価されてるのね。
確かにここは月島、勝どき、晴海で何番手になるのかって考えると中古検討者に選ばれないかもしれませんね。

[43691: 匿名さん]

ここは庭が自慢ですが、隣のクロノティアロを見ても、最初の植栽プランを維持出来ていません。
植栽の変更はこの土地の気象や環境に合わせるので、この先どうなるかは不透明と思っています。

[43692: eマンションさん]

>>43690 通りがかりさん

北千住よりはここかなぁ。
月島、勝どき、晴海の中では、駅遠なりに安いので、予算感が合う人には選ばれると思いますよ。

[43693: 匿名さん]

>>43691
元々クロノもティアロも植栽には力入れてないでしょ。
どちらかというと水と水辺の一体感のイメージだと思う、建物のカラー含めてね。

対してここは三井らしく植栽びっしりだけど、心配ならパークシティ豊洲を覗いてみればいい。
あそこは10年超だけど手掛けるのは同じ系列だと思うし、あのぐらいには仕上がるはずだよ。

[43694: 匿名さん]

植栽は、風の強い埋め立て地に特有の
塩害（海塩粒子）でやられるかもしれませんね

[43695: マンション検討中さん]

クリスマスツリー飾るらしい北の敷地の木は葉が薄くてみすぼらしいですが、大丈夫なんでしょうかね？

[43696: 匿名さん]

>>43693 匿名さん
えっ、クロノもティアロも四季を彩る植栽を売りにしてましたよ。

[43697: 匿名さん]

立地は千住ザ・タワーが上、住戸仕様はこちらが上ですね。不動産は立地が全てと考える人は前者、立地の不便さを受け入れて住まいの質を求めるなら後者ですね。
北千住のほうが高いとはいえ、それほど大きな差はないので後は個人の価値観かと。
今買うなら白金ザ・タワーがベストですが、坪単価700万円。ここが二部屋買えますね。

[43698: eマンションさん]

>>43693 匿名さん

ですね。パークシティ豊洲や、センチュリーパークタワーの植栽見てると、ここもあまり心配ないかと。

[43699: 匿名さん]

>>43698 eマンションさん
木は防風林のように密集して植えるといいですよ。お花系は、毎年植え替えになりますので、パークシティ豊洲さんは業者に頼まず、毎年子供達と住民が植え替えやってますよ。

[43700: マンション検討中さん]

管理は三井が三菱より上

豊洲ナンバー1のPCTを見れば三井の管理力が分かります