エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート3

[匿名さん]

エアーズガーデン新浦安についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅が遠いのが気になります。バスの利便性はどうでしょうか？
当地ならではの耳寄りな話しも聞きたいです。
よろしくお願いします。

公式URL
http://shinura222.jp/

前スレ：エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559899/

【注意事項】
心ない投稿が散見されますが、有益な情報も中にはあるようです。
事実であれば情報としてありがたく受け入れ、間違いであれば情報を以って正していきましょう。
感情的に反論すると心無い投稿をする方の情熱に火をつけて、荒れる可能性が高くなります。
ここはひとつ、大人になって淡々と対応しましょう。

なお、エアーズガーデンとかけ離れた浦安市、電車、中古の雑談やウンチク話しはこちらでお願いします。

浦安市の住環境ってどうですか？（ラウンド３）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317839/

京葉線の将来　Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541162/

新浦安の中古ってどうですか？＜３棟目＞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70212/

では、パート３もよろしくお願い致します！

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所在地：千葉県浦安市弁天一丁目6-831他（地番）
交通：京葉線 「舞浜」駅 徒歩19分
京葉線 「新浦安」駅 徒歩24分
京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「弁天保育園入口」バス停から 徒歩4分 （「新浦安駅北口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
東京メトロ東西線 「浦安」駅 バス15分 「弁天第二」バス停から 徒歩9分 （「浦安駅入口」バス停から東京ベイシティバス「舞浜駅」行）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.20平米～75.40平米
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：平和不動産
販売代理：東京建物不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工・新日本共同企業体
管理会社：株式会社長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
エアーズガーデン新浦安　2022年7月の相場　～TAYA CRYSTAL WORLD イクスピアリ店で髪を切ってみた！～
https://www.sumu-log.com/archives/43227/

[21: 匿名さん]

湾岸沿い、イイと思っている人にとってはディスカウントされているというのはかえって好都合なんじゃないかしらと感じました。
公示地価が1割も安いのですか。
マンション価格に反映がされるということになってくるのか。
されないと割高感を感じてしまいますよね。

[22: 匿名さん]

エアーズが売れないのは値付けを間違えたから、なんでしょうね。あの場所、あの狭さであの値段はない。
値下げしそうな兆候ですが、すでに契約してしまった人が気の毒。いまからでも契約者も含めて全員一律500万円値下げしたらどうだろう。

[23: 匿名さん]

どんなマンションも適正な価格でなければ、売れ残る。
この辺の中古が８０ｍ２で３０００～３５００万なのに
７０ｍ２に４５００～５５００万で売ろうという方が間違い。

[24: 匿名さん]

>>22
売れ行き悪いながらも少しずつは売れるだろうから、竣工前まではそんなに大幅な値引きはないでしょう。500万も引いたら、皆殺到するだろうけど、全体で10億以上の損失になる。販売員を5年は雇えるよ。リーマンショックみたいな突発的な世界大恐慌が起こり、売主が当座の運転資金捻出のため在庫の現金化を進めれば別だけど。

各種悪条件はあるけど、敷地内駐車場100％とディズニービューと大規模にどれだけ価値を見いだすかですね。

[25: 匿名さん]

販売のネックは資産価値で、全然ダメという人もいればキープできるという人もいる。激安価格なら、または余裕で今の駅近買える人があえてここを買うなら、最悪ローン残債割れしても手持ち資金に余裕あるから問題ない。

でも今はちょっと前の駅近並みの坪単価になっちゃってるから、高額ローンを組むには手持ち資金に余裕ない家庭にはリスキーかなあ。駅近で便利というわけでもないから、あえてこのマンションで狭くて安い部屋を何とか買うメリットも見当たらないし。個人的には駅遠なら広々した静かな環境のいいとこに住みたい。

やっぱり地縁狙いでこのエリア、大きく見て浦安にマイホーム持ちたいという人向けなんだよなあ。地縁は資産価値無視で買ってくれる人多いから、デベには有難い客なんだよなあ。

いっそのこと、デベの提灯記事で有名な櫻井先生に大金払って記事書いてもらえば少しは上向くんじゃないかなあ。

[26: 匿名さん]

>21
すみません。誤解を招く書き方でした。
「1割引」というのは>18で挙げた湾岸道路沿いの物件の立地しているアドレスが、
ここのアドレスに較べて「1割引」というつもりでした。
ここらへんは東西線エリアや海側と違って近辺に物件が少なく（築浅は皆無ですね）、
いまいち相場が掴みづらいので参考となる情報を拾ってみた感じです。
但し湾岸線を越えたエリアにはまた別にいくつか中古がありますね。

①
https://t23m-navi.jp/indexes/d/168773
築15年
エアーズより南東に350m
アドレスはエアーズと同じ弁天（2015年度公示地価266千円、震災前公示地価335千円）
湾岸線沿いではない（京葉線沿いではある）

②
https://t23m-navi.jp/indexes/d/169909
築13年
エアーズより北東に700m
アドレスは弁天の隣の富岡（2015年度公示地価243千円、震災前公示地価281千円）
湾岸線沿いである（小中学校とも隣接）

これ以外だと築30～40年になってしまうようですね。
どうなんでしょ。

[27: 匿名さん]

>>26
路線価とか地価なんて道一本挟んだら大きく変わるし、日当たりや騒音だけで激しく売値は変わるよね。
エアーズの立地はなかなか厳しいのに、どうしてあんな値段にしたのかなあ？

[28: 匿名さん]

この値段のままだとかなり売れ残ると思うけど、そしたらデベは毎年1億以上金利負担または機会損失があるよね。
それなら5年で5億の損失➗100世帯、で一世帯あたり500万円くらい値下げするのは合理性あるから、今後の販売分のかなりの値引きはけっこうあり得るんじゃないかな。ここまで売れない、人気ないとはデベロッパーも想定してなかったのでは？

[29: 匿名さん]

>27
ええそうですね。で、ここの立地だと地価は幾らなんですか？

「あんな立地」とか「こんな値付け」とか、そんな要領を得ない話ばかりなので、多少なりともファクトを参考にしたいと思いました。

まあ「こんな」レスにマジレスするのも大人気ないかもしれませんね 笑

[30: 匿名]

中古相場と比較すれば適性価格と思える。新浦安エリアは新築がない分中古高値で取引されてるし。新築が高いのは当然でしょ。

[31: 匿名さん]

100平米で4000万が日の出地区以外の新浦安の相場じゃん。新築だからって70平米でこの値段はいくらなんでもって感じ。広さが30%狭いなら値段も相応に下げてくれないと。

検討者なのに、なんで高い値段を肯定したがる人がいるのかほんとに不思議。お金余ってるなら、あと少し出せば5000万円台で新築のアイルズ買えるよ。

[32: 匿名さん]

>>30

坪単価で比較してる？

広さを無視してグロス価格だけで比較するのはミスリードですよ。

[33: 匿名さん]

＞３１
それは、買う側の立場。
資材、労務単価の高騰で、その価格ではもう作れない。
首都圏では5年前まで、2500万で採算が取れたマンションが、
今では4000万で売らないと採算が取れない。
だから、都心以外のマンション販売は激変しているし、
採算が取れる値段のマンションは売れない。
デベにとっても、消費者にとっても苦難の時代。

どうしても新築じゃなきゃいやだという人以外、
郊外新築マンションを買うべき時ではない。（ここだけでなく）

新築がほしいなら、あと5年待つべき。

[34: 匿名さん]

>>33
仰る通り。ここは買うことを検討する人の掲示板であり、そのニーズというか実勢価格と、売主の目線が大きく乖離してるから、全然売れないんだよね。
エアーズの販売数が全てを語ってるよね。エアーズのせいで販売デベの経営傾かないか心配。

ホテルにでもすればバクガイ中国人がたくさん泊まってくれたんだろうね。
スカイ側はラグジュアリーなホテルに転換したほうがいいんじゃないかな。

[35: 匿名さん]

買う方は売る方の事情なんて関係ないからね。
今の価格、広さでなんとか新築買える人、妥協する人を待つ相場。
マンション価格にあわせてターゲット層の所得が上がるわけではないから、やはり親の援助期待だね。今の相場は親の援助無しには成り立たない。
あとは長期金利が何かの弾みで爆上げにならないことを祈るのみ。

[36: 匿名さん]

親の援助がなきゃ買えないなら、
身分不相応な買い物という事です。
買った後が大変ですよ。
親に全額出して買ってもらうなら別だけれど。

[38: 匿名]

賃貸マンションの家賃相場から見てどう？
そんなに高いか？

[39: 匿名さん]

>>38
まあ想定NOI年間150万、キャップレートひくめに5%としても、3000万円くらいがフェアバリューじゃないのかな。

[40: 匿名さん]

>38
ここは湾岸道路に沿って舞浜側へ200m程行ったところですね。
http://citymobile.jp/build-747129/

[41: 匿名さん]

>>40
この値段前提なら3000万から良くて3500万じゃないとペイしないね。