ローレルコート西葛西ってどう？

[物件比較中さん [男性 30代]]

近鉄不動産のローレルコート西葛西【旧：（仮称）西葛西プロジェクト】について知りたいです。
周辺の利便性や子育て環境はどうですか？
物件の間取りや設備も便利ですか。
情報交換を色々したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.nishikasai30.com/

所在地：東京都江戸川区中葛西6丁目3-1（地番）
交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩10分 、東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩12分
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て
総戸数：30戸
間取：2LDK～4LDK
面積：54.02平米～86.12平米
売主：近鉄不動産 首都圏事業本部
販売代理：ライフステージ
施工会社：東レ建設
管理会社：近鉄住宅管理
旧：（仮称）西葛西プロジェクト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。2015.12.18 管理担当】

[1: 匿名さん]

ここってラーメン屋のあるとこですか？

[2: 元 周辺住民]

>>1
ラーメン屋となりの駐車場だった場所ですね。

[3: 匿名さん]

>>2
大通りの交差点そばかあ。

[4: 匿名さん]

google mapを見ると、駐車場があった場所で良いみたいです。
大きな交差点そばで、駅までの距離も若干微妙かな～という感じですが、
買物とか子育てとかそういうものはどうなんでしょうか。
駅は葛西と西葛西の間くらい？
若干西葛西の方が近いのかしら。

[5: 元 周辺住民]

（６月まで西葛西に10年近く住んでいました。北口も南口も住んだことあります）

南口はマルエツが閉店以来、買い物事情は良くないですね。マルエツ跡地もようやく何か出来そうですが。
近くにイオン系列のアコレはできて値段は安いけど品揃えはイマイチです。東西線反対側のワイズマートが一番近いかも。でも、だったらクルマで葛西のイトーヨーカ堂あたり行くのが良さそうです。

学校は第四葛西小学校なので、徒歩10分くらいでしょうか。

駅は西葛西の方が近いですが、葛西も15分くらいで歩けると思います。
羽田空港行くバスに乗るときは便利でしょう。

今西葛西で売っているマンションの中では、立地だけ見ると北口のプレシスが一番良いと私は思います。
あとは、駅前のマルエツ跡地がいつ出るか・・・。出ても高いだろうし、住む環境として良いかは疑問ですが。

[6: 匿名さん]

>>5
マルエツ跡地は洒落にならないくらい高くなりそうですよね。

住む環境として良いかは人によりますよ。
駅近の利便性重視の方、特に夫婦で共稼ぎには最高でしょう。子供にしても、私立に行かせたり遠くの塾に通わせるなら目先の環境より駅近でしょうし。
住環境ではないけど、賃貸or売却時の資産価値の高さは間違いなく維持されるだろうし。

一方で、資産価値はどうでもいいので駅から遠くても静かな緑のある環境が優先の方には選ばれないでしょうね。人や車でごちゃごちゃしてるし、窓開けたら電車の音や高層階なら清砂大通りの音とか煩そうだし。ただし、最近の駅遠マンションでもちょっと前の駅近並みに高いし、部屋は狭いし、駐車場も戸数の1/3位の最低限しか用意していないなどマイナスも多いですね。

なので、私なら何とか買える範囲ならなるべく駅近を選びたいですけど、そこは個人の優先度ですね。

ちなみにここは環境という意味では大通り沿いで良くないので、選ばれるかどうかは価格次第ですかね。

[7: 匿名さん]

西葛西１人暮らし歴2年（スポーツセンター裏）、葛西駅前（徒歩5分）8年、現在は西葛西の戸建てです。

西葛西南口のマルエツ・・・印象全く無かったが、調べたら、今タイムズの駐車場になっているところですな。
もしここに本当にマンションが建つなら、おいらがその時マンション購入を検討していたら・・・詳細は別にして
候補の１つに間違い無く入っていたと思います。

おいらの購入時期には、まだ西葛西はサンクタス（日帰り温泉跡地、スポーツセンター対面）も出来てなかったし、
小ぶりだがグローベルザステーションも購入物件決定後に売り出し。でも、西葛西駅徒歩３分・・・価格高かったです。
価格忘れましたが、仮にマルエツ跡地にマンション出来ても、３ＬＤＫ70㎡南向き低層階で、6千万近く行くのでは？

ちなみに、当該プロジェクトの場所はおいらも見ました。ラーメン屋潰れた？と思ったが、その裏側でした。
でも、ラーメン屋は家系だから、豚骨臭いかも・・・。実地で検証した訳ではないから、知らんけど。

あと、買物は駅前捨てれば、ベルクという手もあるかも。左近川沿いに、大きいスーパーがありますわ。

資産価値うんぬん別にすれば、駐車場が居住者分確保されるか、駐車場代がリーズナブルか？
おいらの記憶では、バスの便は無いに等しかったと記憶してますよ。

[8: 匿名さん]

7さん、詳しくありがとうございます！！
住んでいる方ならではの視点を頂けたのでとても勉強になります。
たまに取ったりする程度ではワカラナイ事、多いですから。

バス、結構使い方によっては良いのかな？と思いましたがそんなにそもそも数もない可能性もあるのですか。
これは現地に行って確認しておかないとですね。

[9: 匿名さん]

まだ情報が揃ってないのところのご近所情報助かります。
生活環境は問題なさそう？大きいスーパーあるのは有難いです。
あとの懸念点は大通り沿いということかな。一方ではなく二方向にありますしね。
交通量はどうでしょうか。
8階建て30戸ということなら1フロアの部屋数少なくプライバシー面では良さそうです。

[10: 匿名さん]

買物は、車があれば駐車場のあるベルクか中葛西のワイズマートが便利。あとは、東葛西のイトーヨーカドー。左記は、自転車でも10分圏内ですが、荷物運ぶの大変かも。家電は、同じく自転車10分圏内に、K'sとYAMADA電気があります。
通りは、東西は少し交通量が多いかも、西行きは、高速入口及び西へ行く橋があるので。南北は、おいらはそれほどの交通量では無いと思いますが。個人的には、葛西橋通りや環七のほうが、よほど交通量が多いと思いますわ。

[11: 匿名さん]

間取りは2LDK～4LDKとありましたが、
専有面積は54.02㎡～86.12㎡とありましたので、
ちょっと狭い？と思いました。
4LDKで86.12㎡となると、部屋の広さ的には問題ないのかもしれませんが
収納は少な目？という予想しました。
まずは間取りを見てみたいです。

[12: 匿名さん]

間取りの見た目は収納が十分に確保されているように見えますが、4LDKは3LDKに無償で変更できないのでしょうか？
できれば隣室との壁を取り払いリビングを拡張したいところですが、バルコニーの位置が悪く難しそうです。まだ出ていない他の間取りに期待します。

[13: 匿名さん]

Ｅｒタイプの４ＬＤＫの事ですよね？
バルコニーがど真ん中にあるので、ちょっと難しそうですが、
洋室４を潰してしまえば、何とかなりそうな気もします。
ウォークインクローゼットも無くしてしまって、広いリビングとして使うならできそうな気がします。
ただ、無償でっていうのは無理があるでしょう。

[14: 匿名さん]

Erタイプは部屋の広さの割には狭いバルコニー。
メインで使うのはルーフバルコニーである、という想定があるからなのでしょうか。
この広さだったら、ふつうにルーバル使ったほうが使い勝手が良いとは思います。

間取り変更は流石に無償というのはないんじゃないかと。
構造上取り払えない壁もあると思いますし、すべての壁がなくなることはできないかと。

[15: 購入検討中さん [男性 40代]]

北口の駅前にも出るみたいですね。
駅前のりそな銀行と、小島町団地の間の空き地。
ビルが密集してるけど、駅チカの魅力は捨てがたい。
どなたか、情報お持ちですか？

[16: 匿名さん]

>>15
そこは新日本建設のエクセレントシティができるはず。
11階建てで、建築面積から見てワンフロア70㎡台を４戸って感じだと思う。
2017年4月末の完成予定。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=31130

葛西駅前でもグリーンホームズができるっぽい。
南側に既にマンションがあって日当たりがすこぶる悪い立地だけど、駅１～２分位と超駅近。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=31849

どちらも上層階以外は日当たり悪そうで大手デベではないが、駅に非常に近いので、そこそこ高値になると思われる。
大手の安心感はないが、大手ならもっと高くなるだろうから、ブランドにこだわらず駅近を待ってた人には選択肢は増えるかな。

[17: 購入検討中さん [男性 40代]]

＞＞１６様

早速のレス、感謝です。
葛西駅前にもあるんですね。情報、ありがとうございます。
ちょっと、どちらも現地に見に行ってみます。

マンション、値上がりしてるって言われてますが、
価格、気になりますね…。

[18: 匿名さん]

こちらはどのタイプにもアルコープってあるのでしょうか。角部屋だけなのかもしれないなとは思っています。
アルコープがあると、ドアの開閉の時に安全というのもありますが
独立感はあるのかなと感じます。
気になったのはバルコニーが狭いこと。
家族分の洗濯物を干すのには手狭じゃないでしょうか。

[19: 匿名さん]

バルコニーの面積はA、Cタイプどちらも6.30㎡となっております。

見た目は狭いように思いますが、奥行きもありますし洗濯物を干すには十分なスペースのように思いますが、外観のCGを見ると果たして洗濯物は干しても良い物件なのだろうか？と躊躇するようなデザインだと感じます。

[20: 匿名さん]

洗濯物は外から見えてしまうという感じなのでしょうか。
でも部屋がバルコニー側にせり出してきているので、
そんなに目立たないかなと思いました。

洗濯物を干すには1日分だったらまあ干せるかな？というスペースだと思います。
あまりに多い場合は厳しいのかな。
浴室乾燥などを併用していくなどの工夫が必要かも。

[21: 匿名さん]

まだHPには掲載されていませんが、室内設備がハイクオリティとかで、どんな感じなのか見てみたいです。
ディスポーザー、活水器などは特にハイクオリティとは感じませんけど。

[22: 匿名さん]

公式サイトをみているかんじだと、ディスポーザーや活水器などを指しているのでは？＞ハイクオリティ設備
最近は入っているところは入っているとは思いますが…全てではないので先進的ではないという捉え方でしょうか。
３０戸ほどのマンションでディスポーザーが入っているということですがランニングコストというのはどうなのかしら。
流したゴミの処理設備のランニングコストって結構かかるらしいですが、
この戸数だとどうなのかしらと思いました。

[23: 匿名さん]

行ってきました。
ハイクオリティ設備を売りにしてまして、説明もそこに重点を置いてました。
デザインとかはオシャレかと思いました。
ランニングコストはまだよくわかりません。
戸数が少ないのにディスポーザーとか活水器は管理費や修繕費が高くなりそう。

[24: 匿名さん [男性 40代]]

価格帯はどうでした？

[25: 匿名さん]

価格帯、いつ頃に発表となるでしょうか。
Aタイプの間取りが良いなと思っています。
価格次第で関変えたいのですが、どれくらいになりそうでしょうか。

[26: 匿名さん]

廊下がタイルなのは高級感があって良いなと思いました。最近はつかないところも多いミスティもあるみたいですね。

[27: 匿名さん]

廊下タイルいいですね。木よりも管理が楽そうで、大理石風にも見えないこともないですし。水拭きでさっと汚れを拭くことができるのがいいと感じます。

エントランスの完成予定図もかっこいいです。

[28: 匿名さん]

内装もこのクラスのマンションにしてはいい感じです。価格も駅から10分なら仕方ないですかね。

[29: 匿名さん]

ローレルコート西葛西　全体概要
所在地
東京都江戸川区中葛西6丁目3-1（地番）
交通
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩10分、「葛西」駅徒歩12分
地目
宅地
用途地域
近隣商業地域・第1種住居地域
都市計画
市街化区域
地域・地区
準防火区域・第3種高度地区
建ペイ率.容積率
72.41％（角地緩和含む）・300％
敷地面積
882.55㎡
建築面積
478.95㎡
建築延床面積
2,481.02㎡
構造・規模
鉄筋コンクリート造　地上8階建て
総戸数
30戸
建築確認番号
第H27普及協会00024号（平成27年4月30日付）
分譲後の権利形態
敷地・建物（共用部分）：専有面積割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権
駐車場
10台（内1台は障害者用平置き）（使用料　月額19,000円～24,000円）
自転車置き場
60台 （使用料　月額200円・300円）
バイク置き場
2台（使用料　月額2,000円）
インターネット利用料
月額1,296円（税込）
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
管理会社
近鉄住宅管理株式会社
売主
近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
〒104-0028東京都中央区八重洲2丁目7番2号 八重洲三井ビル TEL：[phone]
国土交通大臣免許(9)第3123号 (一社)不動産協会会員 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会会員 (一社)不動産流通経営協会会員
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
設計・施工
東レ建設株式会社
竣工予定
平成28年8月下旬
入居予定時期
平成28年11月下旬
販売概要（予告）
販売戸数
未定
予定販売価格
3,988万円（1戸）～7,358万円（1戸）
予定最多販売価格帯
5,100万円台（3戸）100万円単位
間取り
2LDK～4LDK
専有面積
54.02㎡（1戸）～86.12㎡（2戸）
バルコニー面積
3.36㎡～6.30㎡
アルコーブ面積
1.21㎡～9.60㎡
サービスバルコニー面積
1.55㎡～6.08㎡
ルーフバルコニー面積
10.52㎡
管理費
月額10,520円～16,780円
修繕積立金
月額5,400円～8,610円
修繕積立一時金/引渡時一括
432,160円～688,960円
管理準備金/引渡時一括
30,660円～48,870円
ルーフバルコニー使用料
月額300円
販売開始予定
平成28年5月中旬

[30: 匿名さん]

設備仕様はかなり良いなと思いました。
デザイナーズなだけあり外観デザインも素敵だと思います。
ただ、価格が高い。
西葛西も今やこんなにする時代になったのでしょうか。

[31: 匿名さん]

価格帯もう出てるんですか。坪単価いくら位なんでしょう？
スーモだと第1期3次の予告広告が出てました。公式サイトを見ても
販売状況や価格がなかなか載らないのが残念ですね。
設備仕様は良いと思います。キッチンにも拘りを感じますし
トイレも使いやすそうで良いですね。
Erタイプだとルーフバルコニーに洗濯物を干すってことでしょうか。
これだと家事動線が少々悪いのが気になりますね…。

[32: 匿名さん]

目の前の電柱と電線が気になります。。。

[33: 匿名さん]

この辺りは電線地中化していないですからね。
部屋によっては気になるというのは出てくると思います。

デザインはすごく無難な感じなのかなぁ。
バルコニーの戸境部分はペラボーじゃなくって、きちんとコンクリート壁のようです。
コストはきちんとかかっているのだなと思いますが
じゃあお値段どうなってきますでしょう。

[34: 匿名]

設備仕様は良いですね。
この戸数でディスポーザー付きはホントに珍しい。
ですがバルコニーが狭くてどの間取りもイマイチかなと。
アウトフレームでない間取りも多いし。
外観もどうかなあ。

[35: 匿名さん]

半バルコニーなので外観はスタイリッシュですね。
いかにもファミリー向けというマンションが嫌な方は
心踊るでしょうね。

[36: マンション検討中さん]

内装は金かければ後からでも付け足せるからね
間取り等が気に入ればいいとは思うけど
設備面だけではここを買うと損する

[37: 匿名]

外観のバルコニーや窓周りに木目調ってどんな感じなのでしょう？

[38: 匿名さん]

AとDタイプのみエネファームが入るようです。
エネファームって大きな装置があると思うのですが、それはどこに設置されるのでしょうかね？
音とかって特にないのでしょうか。そこは気になる点ではあるなと思います。
これってリースかそれとも普通に装備されているものなのかも。

設備面で考えると結構頑張っている感は感じられますが
販売状況はいかがでしょうか。

[39: 匿名さん]

low-eガラスについて、HPの説明では断熱、遮熱の効果を高めるとありますが、
概念図には内側のガラスに金属膜があるので、断熱のみの安いタイプでしょうか。
高額な遮熱・断熱タイプだと、外側のガラスに金属膜を付けるはずです。

low-eガラスの型番を営業に確認したほうが良いですね。
あと、モデルルームのガラス自体にも、どのタイプの商品かを示す情報が
ガラスのカドに示されていると思います。
そこに書かれた商品名をネットで検索すれば、断熱なのか、遮熱・断熱なのかわかりますね。

[40: 匿名さん]

low-eガラスに種類があるとは知らなかったです。
遮熱まで出来るとすごいですが、流石にそこまでのコストはかけなかったということなのかなぁ。
他のマンションでも断熱効果は話が出るけれど、
遮熱までは出たりしないので、
コストをかけていないのか、
それとも何らかの理由でつけることができないのか、どちらなのかわからないです。

[41: マンション検討中さん]

管理会社はしっかりしてるのでしょうか？
東京では馴染みないので…関西弁のコテコテの大阪人だったら悲しいな

[42: 匿名さん]

>37さん
マテリアルの画像に実際のタイルが出ておりますが、正直どうだろう？という感想です。
外観予想完成図を見てもしっくりきていないように思います。
メインとなる外壁共々汚れは目立たない模様ですけどね。
公式によればスローアーキテクチャーという発想から生まれたデザインらしいです。

[43: 匿名さん]

管理会社はデベの関連会社なんですね。よくあること。このデベ自体はどうなのでしょうか。
マンションは管理で買え！なんてよく言うけれども…
きちんと管理人さんの教育ができていて、それから管理体制に関しても適切なアドバイスをくれればいいのですが…
年１で定期総会だけ開く。みたいな感じじゃなくて、問題解決に際して動いてくれる所が良いですよね。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47318/

サポート力は？かな。

管理会社に頼るのではなく、自ら理事になり管理会社をこきつかう意識がなければ、管理会社のいいようにされる。

管理の良し悪しは、管理会社ではなく、管理組合の理事がきちんと問題意識を持ってるかどうかだから。

管理会社の質は、それができた上でのプラスアルファ要素だから、あまり気にしなくていいんじゃない？

大手系以外の中小なら、管理会社の質はどれも低めだよ。薄利多売で沢山管理マンション抱えてて、対応や教育に時間割けないから。

[45: 匿名さん]

そ、そうなんです
住民側も自主性を持ってやっていかないと。人任せでは行けないってことですね。
アドバイザー的な存在を管理会社に求めつつ、自分たちで動いていかないとならないのだなぁと思います。
管理会社は総会開くだけ、みたいな感じになってしまっちゃったらいけないですよ。
勉強しなきゃいけないこと多いですな

[46: 匿名さん]

近鉄不動産ってどうなんでしょうね。最近は関西の電鉄系の不動産会社がかなり関東にも出てきているみたいですので、珍しいことではないと思います。
ただどういう系統なのかっていうのがわからないですよね。
カジュアル寄りなのか、とか高級ラインなの？？とかそういうのがむずかしいわ、と思いました。
見て確認していくしかないのは解っておりますが。

[47: 匿名さん]

先着順販売って５戸になっていますが、これって一体何期のお話？
６月の段階で１期３次であるというこちらの掲示板のかきこみがありますので、
これでラスト販売っていうこともあり得るということになってくるのでしょうか。
全体的な販売傾向が見えにくくて、正直困っているというかうーんという感じになってきてしまうなぁ。

[48: マンション検討中さん]

関西って電車もそうですが関東よりも高級志向なんですよね。
だから廊下がタイルだったりとほかのデベとはひと味違うものの、かと言ってそれ以外で差別化されてるかと言われれば、、

ですがもうそろ完売でしょうね。

[49: 匿名]

近鉄不動産なんら問題・心配ありませんよ。

ただ、この周辺環境の環境を考えれば、子育て世代には薦められないですねぇ。

また、極端に価格も高い気がします。

ま、それなりには、売れていること考えれば、買う方もいるんだなぁという感想になりますが。
私は、モデルルームと現地を見て、即候補外になりましたが、人それぞれニーズは異なりますね。

[50: 匿名さん]

西葛西自体は結構子供さんが居るんだなぁという風に思っているのですけれど、４９さんが子育てには向いていないと考えられるのは
大きな道路沿いだからなのでしょうか。
中学校はものすごく近いですね。
小学校は通りを渡っていかなければならないという感じです。
もう少し控えめ価格であれば…というかんじではありますよねぇ。