競売物件は年をこせずに競売にかけられる物件が増える為、
来年の１，２月からぐっとふえると聞きました。
そこで、新居計画中なのですが、土地分を安く済ませるため競売物件購入を考えています。
仲介業者に手数料を支払って入札をお願いするかと思いますが
銀行ローンで新築と一緒にローンくめるんでしょうか。
競売物件を購入したことある方いますか？
その方は現金払い？ローンにできましたか？
[スレ作成日時]2009-11-25 18:28:00
＼専門家に相談できる／
競売物件を購入しローンを組んだ方いますか？
| No.1 |
by 匿名 2009-11-25 20:55:54
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仲介業者を通すつもりなら、仲介業者によって違うかも？
余談ですが、自分は過去に自分で入札に参加した事がありますが、参加だけは簡単です。結局、落札できませんでしたが(T_T) 個人で参加して落札した人を知っていますが、前の人の立ち退き等で弁護士を依頼されてました。それでも仲介業者を入れるよりは安かったみたいです。 仲介業者を頼んでも現金払いでしたら、自分でするのも、一つの方法だと思います。 |
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| No.2 |
書き忘れてました。
知ってると思いますが、競売物件は、現金で取引されるので、個人の場合は現金での支払いのみになります。（仲介業者を通す場合は、仲介業者が現金払いします） |
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| No.3 |
>>00
何か勘違いしていませんか？ 仲介業者なんかを入れても、競売物件は意味がありませんよ。 競売物件の参加資格はだれでもいいので、仲介業者に任しても競売で落札できる保証はありません。 で、落札の際には手数料を払うの？ その後の法定手続きは自分でやるの？ やるなら、全て自分でやることです。 やばい物件を落札すると、あとが大変ですよ。 |
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| No.4 |
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| No.5 |
競売は素人が手を出すものじゃないといわれ、
一人で何もかもするのが心細いので少々お金がかかってもかまわないので 仲介業者を使うつもりです。 近所で調べたら何社か出てきたので明日そこに相談に行くことにしました。（相談後ご報告します。） 銀行のローンについても仲介業者をとおせば組めると友達に聞いたのですが違いますか？ 何年か前からローンが組めるようになったと聞きました。 ただ新築を購入する住宅メーカーでは不動産屋が買うものだからやめたらといわれました。 自分としては仲介業者を使っても、市場よりいくらでも安く上がるのであればありがたいのですが。。。 |
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| No.6 |
仲介業者というのは、普通の不動産屋さんではなく、その手の専門業者のことですよね。競売手続の代行業者と思います。しかし、手数料を取られますのでできれば自分でやったほうがイイように思います。
ローンについてはあなたの友達の情報は間違いで、銀行の住宅ローンは無理と思います。事業用の不動産担保ローンも、代金の全額を払うまで落札者の所有にならないため、仕組上無理と思います。上の方も現金決済の世界といっていますよね。 友人の話というのは、たぶん、競売手続の代行業者の関係会社で貸金業登録をしている金貸し業者さんが、つなぎ融資をしてくれるという話だと思います。そういうビジネスも競売関連ビジネスとしてないわけではないようです。 ちょっと普通の世界とは違いますが、もともと自己責任の世界ですので、頑張って検討すれば意外と掘り出し物があるかもしれないですね。 |
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| No.7 |
>>06
今のご時世では掘り出し物なんかありませんよ。 地価が下がっている時に出ている割安と思われる物件は、だいたいがキズもの。 「短期賃貸借あり」なんてね。 権利関係が複雑だったりで、苦労しますよ。 間違っても勧めるべきではありません。 |
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| No.8 |
>>05
＞仲介業者を使っても、市場よりいくらでも安く上がるのであればありがたいのですが 考え方がおかしいよ。 一般的ではないやり方ですし、あなた自身が相当の不動産に対する知識とやばいものに対する経験があるなら、自己責任でやるのは勝手ですが、一般的には火傷を負うのがおちです。 落札しても引き渡しがされないなんて物件もかなりあるんだよ。 立退き費用が落札価格よりも高いなんていうのもあるんだよ。 物件をしっかり調査しないと、買っていいかどうかの判断も難しい物件が多いんだよ。 そんなことを考えるより、今は買い手が有利な市場環境なんだから、もう少しまともな方法で物件を探した方がいいと思うよ。 |
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| No.9 |
>>06
代行業者の質にもよりますが、堅い業者だと世間並みの物件、危ない業者だと落札だけして引き渡しなど出来ないという事態になります。 代行業者に頼むにしても、契約内容が重要になります。 それだけの資質があるなら、自分で物件を選択して実行をした方がいいね。 どうやって、対象物件を選択するつもりでしょうか？ 一番、それが大事なんだけど。 代行業者に任せるのか、自分で決定するのか？ 自分で決定するのは、ど素人だとリスクが非常に大きい。 代行業者に任せるのは、世間並みか今だと世間以下の割高に多分なるね。 |
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| No.10 |
裁判所で競売を売ってる立場（書記官）です。
代行業者は実体がよく分かりませんが、総じて皆さん勉強不足です。裁判所の職員に聞いた方が良いことも多いはずです。あたりが良ければかなり詳しく教えて貰えると思います。 私も周りの目がなければかなり親切に話しているつもりです。 |
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| No.11 |
僕も検討したことあるけど
競売って、入札時に入札金額の１／６だか１／１０だかを入れないと参加できないとか だったと思う。 しかも、落としてから結構はやい段階に入金しないと、最初の手付けも持っていかれる ような感じでした。 入札が、どーのこーのよりも、お金の流れがプロなので、普通は無理でしょう。 まあ、でも現金で２０００万もってます！とかで入札エントリーするのもありかもね。 仲介入れなくても入札できたと思うけど。 |
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| No.12 |
>>11
＞競売って、入札時に入札金額の１／６だか１／１０だかを入れないと参加できないとか ＞だったと思う。 既に０４投稿に記したように、 ＞競売に参加する際は、公告書に記載されている保証金（原則として売却基準価額の2割） ＞を納める必要があります。 |
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| No.13 |
昨年競売でマンションを落札して入居しております。その物件は現金で購入して負債はありません。その他カードローン等の負債もありません。競売で空き家の戸建てでほしい物件がみつかり 現在住んでいる物件に抵当権をつけて、資金を貸してほしいと地銀と労金に相談に行った所 まったく相手にされませんでした。買う物件が決まっていて審査をして買う物件に抵当権をつけてのローンなら大丈夫ですが、 住んでいる物件に抵当権をつけて 資金を貸すのは 使いみちが はっきりしていないので
担保があってもダメとの事です。 競売の場合は先に2割の保証金が必要なので 資金を現金で借りたいのですが なるべく低金利で借りる方法はあるのでしょうか？ 居住用のマンションを落札した時に住宅ローンを組んで 現金を残しておけばよかったと今になって後悔しています。 |
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| No.14 |
競売で普通の住宅ローンで昨年購入しましたよ！！但し保証金は現金で用意が銀行の条件でしたがどこの金融機関も門前払いが多いですが、近場の信用金庫がＯＫでした。
自分は運良く代行業者にも頼まず、始めての競売で一発落札できました。 銀行にも言われましたが、最近の競売は昔と違ってかなり安全になったと話していました。 但し都市銀はまず無理でしょうとも話していました。 一応こんな例もありますのでご注意ください ◆競売で保証金を現金確保して、入札前に銀行にこの物件を落札した場合残りの残金を住宅ローンで組ませてもらいたいと交渉 その後銀行側からＯＫといわれ、入札して無事に落札できいざ残金を払おうと銀行に申請に行った所、非常に残念ですが融資できませんと返答 それで残金払えず、保証金が没収という話もあります。 自分はそれを最初聞いて、恐ろしくなり銀行は裏切りもあると認識していたので支店長に一筆書いてくれといいましたが、それはできませんとの回答でした。 結局何かあったらあきらめようと思いながら恐る恐る入札しました。 結局銀行は無事に約束どおり残金を融資してくれましたので、今にいたっています。 ◆競売はあまり安く買えないと思いますが、自分のように格安で落とせる人もいます。 特にタイミングにもよると思いますが、決して高い値付けをしないことです。 がんばって銀行に交渉してみてください。 |
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| No.15 |
せめて宅建の資格を勉強してからの方がよろしかれ
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| No.16 |
>>14
13です。 売却基準価格の最低2割は現金で用意できないと入札の資格もないですね！ 保証金没収だけは 絶対にさけないとダメですね 民間会社の不動産担保ローンなら金利は高そうだけど 現金作れますかね？ |
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| No.17 |
いずれにせよ、スレ主さんのようなズブの素人は手を出さないのが無難。
その道のプロと対等に競えるくらいの知識は最低ないと火傷する可能性が高い。 スキルアップしてからチャレンジしても遅くはない。 |
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| No.18 |
値段に関係なく普段絶対出てこないような場所を高くても
良いから買うと言うのは競売もありかもしれないね。 |
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| No.19 |
書記官です。
分譲地の更地なら比較的誰でも問題なくいけるはずです。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
普通に信用金庫は貸してくれるよ
目一杯は貸さないけどね |
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| No.22 |
保証金は自己資金で用意するとしても、落札してローンがおりなかったらマズイから 限度額500万のローンカードを2枚作りたいんですが オリックスとみずほを考えてます 審査はきびしいですかね？
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| No.23 |
融資は地銀・信金なら応じるところあり。
但し，14さんのいうように駄目になるケースもあります。 特に，６ヶ月の明渡猶予や賃借権の引き受けがあるもの，未登記附属建物があるものは難しいです。 これらはよく物件明細を見てください。 引渡命令に関しては地方によって異なりますが，実際の執行も含めて，通常の建坪４０坪程度の戸建てでは８０～２００万見ておけば安全です。 |
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| No.24 |
競売物件で入札前までに金融機関で審査してくれて、この家ならいくらまで
融資（個人の住宅ローンとして）します、って可能なんだ。 でも建物を含まない土地の評価額以上の融資って可能ですか？ |
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| No.25 |
落札価格しだいで土地の評価額程度の融資は付くのではないですか 高く落札したら当然担保割れでしょう。個人の属性によっても違うでしょうね
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| No.26 |
積算価格が高いと銀行がかしてくれると言うけど、積算価格って何ですか？
調べてもよくわからないデス |
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| No.27 |
競売物件をこれから入札する、落札したら住宅ローンを期日までに。
これって本当なの、金融機関でokしてくれる所あるの？ 住宅ローンの決済はどおやるの？ 金融機関から裁判所へ直接振込？ |
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| No.28 |
競売は最悪資金を借りられるアテだけは作って参加しないと （カードローン 身内に借金等）
まずは落札して 金融機関に売却許可決定通知書を持っていけば 審査してくれるでしょう。融資がつかなくても 自己責任です！ 先に金融機関に相談しても落札できなければ また最初からやり直しで、無駄な手間で終わります |
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| No.29 |
何だ、先に落札してから金融機関に相談？
そんなことする奴は本当に存在するのか？ どーも怪しいなあ、競売物件で住宅ローンが下りたって話。 そりゃ不動産屋を介せば話は別だが。 |
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| No.30 |
実際の手続きの流れを説明してもらいましょう。
本当に売買していれば分かりますよ。 |
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| No.31 |
怪しいと思うんなら 普通の物件を買う事ですよ リスクがあるから 相場より 安いんだし
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| No.32 |
競売物件を不動産屋がリノベーションしたもの買ったら？
仲介手数料いらないし、面倒な手続き要らないし、不動産屋に儲けさせてあげたら、景気回復にもなるし。 |
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| No.33 |
競売物件はやめたほうがいいですよ
それより、企業吐き出しの中古物件を買ったほうは叩けて安くなる。 |
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| No.34 |
>競売物件を不動産屋がリノベーションしたもの買ったら？
それは普通の中古物件だろーが、ボケ！ |
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| No.35 |
競馬物件、自分でリノベーションするの面倒臭くないか？
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| No.36 |
昨年信金で住宅ローンを借りた経験者です。
手順が皆さんに当てはまるかどうかはわかりませんが、自分の例はこうでした。 まず、競売物件の前に自分がいくらぐらい融資額が可能か落札したい物件近辺の信金で仮審査できるか確認してください。このときは普通の土地で仮に審査を申し込んでください。 営業にはあくまでも仮と伝えてください。 それは普通の住宅ローンと一緒なので、全部自分の収入などの必要書類を用意します。 限度額が決ったら、逆算して入札価格を検討します。 信金に競売物件を落札したいのですが、融資は可能ですか？と問い合わせしてください ここが問題になる場合があるのですが、若手営業の場合競売の入金のタイミングなど知らない場合があるので、 保証金２０％を入れて、残りの８０％を落札して2週間以内に決済できるか必ず確認してください。 そこで競売でも物件によってはＯＫですよと言われたら、落札したい競売の3点セットを銀行に提出してこの物件ならいくらまで融資するか確認してください。 自分の場合は土地だったので、普通の人よりも簡単な事例だったと思います。 これがマンションになると極端に融資額が減額されるそうです。 又3点セットを見てもまったくわからない勉強しない人は、よっぽどの財産が無い限り難しいと思ってください。 なぜなら、立ち退き交渉など長引いたり実際落札できても、問題がある物件だったりこれを勉強せずに、入札しても銀行がお金を融資しても返済できなくなるのが目に見えているため、銀行は積極的に融資しようとは思いません。 あと個人の転売目的も嫌がります。 自分の場合は頭金が保証金で２０％と税金関係などを現金で用意しました。 残りの約８０％を信金で融資してもらい無事に所有権移転が済んで、建物の融資を又実行しました。 銀行には、競売で落とした土地に家を2年以内に建てるという約束で、普通の住宅ローン金利で繋ぎ融資などの金利もないもので融資実行になりました。 それ以来よく友人などに聞かれますが、皆さん競売は大体途中で断念してしまいます。なぜなら、皆さん競売が安いと思っていますが、そうでもありません。又融資など銀行にお願いして、落札できないことが最近は特に多いです。 なぜなら、普通の物件と同じぐらいの金額で入札する人が非常に多い為、何回も銀行に審査依頼に疲れて、断念するケースが結構あります。 では何故自分がＯＫだったか、これはあくまでも自分の分析ですが物件の価値が非常に魅力的だったのではないかと思います。自分は収入も多いわけではなく、信用も高いわけではありません。 都内で駅近く南側道路なのと、信金は住宅ローンに力を入れていたタイミングも合ったのではないのでしょうか？ 更に自分の入札した週だけ非常に入札件数が少なく、よっぽど景気が悪かった力も左右したのではないかと考えられます。 土地の落札金額が基準額より安かった為、建物にその分多くまわせて、税金以外は１００％融資実行になりました。 競売は本当に疲れたのが本音です。但し努力した分大きな物を得ました。 銀行には、親身になってくれる人もいます。まずはその人を探してがんばってください。 |
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| No.37 |
３６さん、ありがとうございます。
詳しい矛盾のない説明でとても参考になりました。 |
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| No.38 |
３６さんのケースはレアケースと心得ておいたほうがいいです。
競売物件が何故通常物件より安く手に入るのか？ を考えれば自明の理。 そこには有形無形の危険が潜んでいます。 合法非合法の罠が鏤められてます。 必ずしも単純に問題が解決するとも限らない。 金融機関も魑魅魍魎の世界は嫌いなのですよ。 安全の確認には時間がかかるし、時間のかけられない競売物件はやはり敬遠されても、致し方ないと思います。 |
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| No.39 |
36さんのケースは十分ありえます。戸建てマンションと違い土地だけの落札の場合 建物に対しての経年減価もなし 占有者もなし 金融機関も担保評価をしやすいのでしょう。 36さんのように土地を落札しようとする場合には 法令基準に適しているか 建築は可能か十分検討したほうが良いでしょう。相場より安く買えれば魅力はありますね
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| No.40 |
競売でマフィアが介入しているケースは極めて少ない。
落札後、簡単に明け渡しに応じてくれる（あるいはすでに誰もいない）ケースの方が多い。 誰か住んでいれば事情を話して、出て行ってもらう。 それでもダメなら、引越し代として金額の交渉、１０万円とか、、、。 最終的には強制執行に３０～４０万円かかるので、その金額をあげて明渡 してもらう。相手に正直に強制執行には３０～４０万円かかる、それを あげるから出て行ってくれと言えば、応じてくれるそうです。 ダメなら当然強制執行になりますが、あくまで相手との交渉で出て行って もらった方が良い。逆上して室内にダメージ（水をまいたり、柱を切ったり、、） を与える可能性もあるので。 と不動産屋さんから説明を受けました。 |
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| No.41 |
結局、競売物件をローンで購入というのは極めて困難。
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| No.42 |
サラリーマン大家のブログで競売物件を銀行ローンで入手
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| No.44 |
私の経験が参考になればと思い投稿します。
今回、マンションを競落し住宅ローンを申込み、金融機関より融資して頂きました。 その経過を説明します、入札物件が決まり、物件の資料を揃えて入札前に金融機関のa行に打診したところ 不動産業者が売主にならないとだめと言われた。融資金額は物件よりは、年収によると言われる。 つぎに☆行に行ったところ、こちらの個人情報を取得されるだけで初めから貸す意思がなし。 どちらにしても、この段階では私が落札していないので、入札で落とせるか不明なので銀行も前向きさがないと諦める。 そこで、落札価格を決めて代金の目途（自己資金）を立て入札をする。 開札期日に立会い、自分が落札した事がわかる。他に入札が２件あった。 売却許可決定と言うものの通知はなく、代金納付期限の通知が特別送達で１０日ほど後に届く。 代金納付期限まで１月弱。代金の目途は立てているが、金利の低い今、住宅ローンが借入れ出来たならと思い、 インターネットで各行を調べ、ｔ信用金庫へ打診に伺う(ネットでは都市銀行は無理との情報が蔓延だったので除外) 融資担当者と話したところ、検討してくれるとのこと。 融資検討条件は在籍証明、所得証明、金消契約まで居住できるかとのことでした。 ちなみに、条件クリアー。手順は、事前申込み、審査ok、本申込み、審査ok。契約。 今回の経験で、ローンを申込むなら、開札期日に落札が決定したならば３点セットと所得証明を持ち、銀行に打診 してみる事です。売却許可決定の通知が来るまでの１０日間が有効に活用できます。 |
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| No.45 |
間違いがありました。
「今回の経験で、ローンを申込むなら、開札期日に落札が決定したならば３点セットと所得証明を持ち、銀行に打診 してみる事です。売却許可決定の通知が来るまでの１０日間が有効に活用できます。」 上記で、売却許可決定の通知とあるのは、売却許可決定の通知はこず、代金納付期限の通知の間違いです。 |
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| No.46 |
事前に資金の目処がついていたから できる事であり、資金の目処がなく 落札して ローンが否決されたら･･･ 保証金は没収
資金の目処がついていない方 リスクを取りたくない方は 普通の物件を買う方が無難です。 競売と比較すると、中古物件でも値段が高いでしょうけど |
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| No.47 |
競売物件がすんなり入居できるものはそれなりの金額までつりあがるから、
大きなメリットにはなりにくいね。 競売業者もそのあたりを勘定入れて落札金額入れるからね。 かといって、居住者を追い出さなきゃ住めない物件なんぞ、 素人が買うには荷が重い仕事だからな。 世の中うまいことできてらぁ。 |
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| No.48 |
あの・・・競売業者になんぞ委任してもプラスなんてありませんよ。
自分で入札するのが一番です。 最近の競売価格の高騰にプラスして競売業者に手数料を払えば普通の売買物件と変わらない値段になってきます。 立ち退きの事を気にする方がいらっしゃいますが、手数料５００円で引き渡し命令が出せます。 引き渡し命令があれば、強制執行が可能です。 建物や家財の規模次第ですが３０～１００万の費用は必要ですが、これは立ち退かせる相手に請求ができます。 嫌がらせでない限り、上記執行費用の半分くらいの引っ越し費用を渡すことで立ち退きに応じるケースが大半です。 競売公売で素人ながら多数落札歴がありますが、実は今回、マイホームを競売落札を予定しており、住宅ローンの利表を考えています。 さらに、私は既に住宅ローンを組んでいるため、新規には組めません。 そこで役員報酬を与えている妻名義で住宅ローンを組む予定です。 （今日、地銀に声をかけただけのレベルですが） しかも、私は現在、刑事事件の被疑者です（汗） ここで信用金庫のストーリーを読み、予備でアタックしようかと考えています。 経過は報告させていただきます。 （ヤフブロで「競売 公売」で検索してもらうと私のブログにあたります） |
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| No.49 |
もう１点、昨年、友達の代理で競売物件（マンション）を落札し、友人は私を売主として信用金庫で普通に住宅ローンを組みました。 私は不動産業者でなく免許もありません。
ただ、念のため手数料１０万円だけ払って不動産業者に売買契約書を作成してもらいました。 |
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| No.51 |
競売物件で住宅ローンは普通です。
サポート業者に相談すればメガバンクでも簡単に組めます。 |
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| No.52 |
>サポート業者に相談すればメガバンクでも簡単に組めます。
上記は、サポート業者が落札し、サポート業者から購入する事になるので 、 普通の不動産売買になるから、当然です。 ここでは、個人が落札した場合にローンが組めるかとのことです。 |
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| No.53 |
競売物件で住宅ローンなんて無理だと思うね。
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| No.54 |
「土地分を安く済ませるため」と云うことと「銀行ローンで新築と一緒にローンくめるんでしょうか」と云うことですが、これは、土地を裁判所から買い、その上のに建てる建物は新築と云うことでしようが、これは別に考えないとならないです。
ここでは、土地を裁判所から買う場合のローンのことをお話しますと、結論からいいますと、裁判所に支払う代金は一括支払いですが、銀行から裁判所に振り込んで支払う方法はあります。 その方法は、買主、銀行、司法書士と3人の合意書に値する種類を裁判所に提出する方法です。 あらかじめ、銀行とは内諾をとっておく必要がありますが、現実には数々あります。 詳しい手続き方法は、わからないところを指摘してもらえば教えます。 |
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| No.55 |
北洋と道銀はＯＫですよ。
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| No.56 |
元銀行員ですが競売物件で住宅ローン組んだことあります。当然全額は無理です
保証金、相手を追い出す費用などは必要、落札が決定したら融資の準備して裁判所に振込み裁判官が専決で抵当権を解除してくれるのでそのままこちらの抵当権を設定。それだけの話です。 何も難しいことはありません。 |
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| No.57 |
競売物件で銀行が与信してくれるって有り得るのですか？
できたとしても、購入者が大手企業とか公務員とか、一部の人に限られそう。 |
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| No.58 |
以前は、落札後の手続きを不安視して一般人がほとんど参加しない「買取業者のための制度」だったが、最近では、競売マニュアル本で勉強した一般人が積極的に参加。
転売利益を必要としないため、買取業者よりも高値で入札するケースが目立っている。 http://www.hokuyonp.com/2013/05/21/ |
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| No.59 |
競売でもローンは組める。
サラリーマンの俺は融資の約束を取りつけたが、大変ではあった。 ただ、信金なんで金利は安くないし、トータルで言うと、競売の旨味は小さいだろう。 |
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