競売物件を購入しローンを組んだ方いますか？

[購入検討中さん]

競売物件は年をこせずに競売にかけられる物件が増える為、
来年の１，２月からぐっとふえると聞きました。
そこで、新居計画中なのですが、土地分を安く済ませるため競売物件購入を考えています。
仲介業者に手数料を支払って入札をお願いするかと思いますが
銀行ローンで新築と一緒にローンくめるんでしょうか。
競売物件を購入したことある方いますか？
その方は現金払い？ローンにできましたか？

[21: 匿名]

普通に信用金庫は貸してくれるよ
目一杯は貸さないけどね

[22: 匿名]

保証金は自己資金で用意するとしても、落札してローンがおりなかったらマズイから 限度額500万のローンカードを2枚作りたいんですが オリックスとみずほを考えてます 審査はきびしいですかね？

[23: 匿名さん]

融資は地銀・信金なら応じるところあり。

但し，14さんのいうように駄目になるケースもあります。
特に，６ヶ月の明渡猶予や賃借権の引き受けがあるもの，未登記附属建物があるものは難しいです。
これらはよく物件明細を見てください。

引渡命令に関しては地方によって異なりますが，実際の執行も含めて，通常の建坪４０坪程度の戸建てでは８０～２００万見ておけば安全です。

[24: 匿名さん]

競売物件で入札前までに金融機関で審査してくれて、この家ならいくらまで
融資（個人の住宅ローンとして）します、って可能なんだ。

でも建物を含まない土地の評価額以上の融資って可能ですか？

[25: 匿名]

落札価格しだいで土地の評価額程度の融資は付くのではないですか 高く落札したら当然担保割れでしょう。個人の属性によっても違うでしょうね

[26: 匿名]

積算価格が高いと銀行がかしてくれると言うけど、積算価格って何ですか？
調べてもよくわからないデス

[27: 匿名さん]

競売物件をこれから入札する、落札したら住宅ローンを期日までに。
これって本当なの、金融機関でokしてくれる所あるの？

住宅ローンの決済はどおやるの？　金融機関から裁判所へ直接振込？

[28: 匿名]

競売は最悪資金を借りられるアテだけは作って参加しないと （カードローン 身内に借金等）
まずは落札して 金融機関に売却許可決定通知書を持っていけば 審査してくれるでしょう。融資がつかなくても 自己責任です！
先に金融機関に相談しても落札できなければ また最初からやり直しで、無駄な手間で終わります

[29: 匿名さん]

何だ、先に落札してから金融機関に相談？
そんなことする奴は本当に存在するのか？

どーも怪しいなあ、競売物件で住宅ローンが下りたって話。
そりゃ不動産屋を介せば話は別だが。

[30: 匿名さん]

実際の手続きの流れを説明してもらいましょう。
本当に売買していれば分かりますよ。

[31: 匿名]

怪しいと思うんなら 普通の物件を買う事ですよ リスクがあるから 相場より 安いんだし

[32: 匿名]

競売物件を不動産屋がリノベーションしたもの買ったら？
仲介手数料いらないし、面倒な手続き要らないし、不動産屋に儲けさせてあげたら、景気回復にもなるし。

[33: 匿名さん]

競売物件はやめたほうがいいですよ
それより、企業吐き出しの中古物件を買ったほうは叩けて安くなる。

[34: 匿名さん]

>競売物件を不動産屋がリノベーションしたもの買ったら？
それは普通の中古物件だろーが、ボケ！

[35: 匿名]

競馬物件、自分でリノベーションするの面倒臭くないか？

[36: 競売でローン]

昨年信金で住宅ローンを借りた経験者です。
手順が皆さんに当てはまるかどうかはわかりませんが、自分の例はこうでした。

まず、競売物件の前に自分がいくらぐらい融資額が可能か落札したい物件近辺の信金で仮審査できるか確認してください。このときは普通の土地で仮に審査を申し込んでください。
営業にはあくまでも仮と伝えてください。
それは普通の住宅ローンと一緒なので、全部自分の収入などの必要書類を用意します。
限度額が決ったら、逆算して入札価格を検討します。

信金に競売物件を落札したいのですが、融資は可能ですか？と問い合わせしてください
ここが問題になる場合があるのですが、若手営業の場合競売の入金のタイミングなど知らない場合があるので、
保証金２０％を入れて、残りの８０％を落札して2週間以内に決済できるか必ず確認してください。
そこで競売でも物件によってはＯＫですよと言われたら、落札したい競売の3点セットを銀行に提出してこの物件ならいくらまで融資するか確認してください。

自分の場合は土地だったので、普通の人よりも簡単な事例だったと思います。
これがマンションになると極端に融資額が減額されるそうです。
又3点セットを見てもまったくわからない勉強しない人は、よっぽどの財産が無い限り難しいと思ってください。
なぜなら、立ち退き交渉など長引いたり実際落札できても、問題がある物件だったりこれを勉強せずに、入札しても銀行がお金を融資しても返済できなくなるのが目に見えているため、銀行は積極的に融資しようとは思いません。
あと個人の転売目的も嫌がります。

自分の場合は頭金が保証金で２０％と税金関係などを現金で用意しました。
残りの約８０％を信金で融資してもらい無事に所有権移転が済んで、建物の融資を又実行しました。
銀行には、競売で落とした土地に家を2年以内に建てるという約束で、普通の住宅ローン金利で繋ぎ融資などの金利もないもので融資実行になりました。

それ以来よく友人などに聞かれますが、皆さん競売は大体途中で断念してしまいます。なぜなら、皆さん競売が安いと思っていますが、そうでもありません。又融資など銀行にお願いして、落札できないことが最近は特に多いです。
なぜなら、普通の物件と同じぐらいの金額で入札する人が非常に多い為、何回も銀行に審査依頼に疲れて、断念するケースが結構あります。

では何故自分がＯＫだったか、これはあくまでも自分の分析ですが物件の価値が非常に魅力的だったのではないかと思います。自分は収入も多いわけではなく、信用も高いわけではありません。
都内で駅近く南側道路なのと、信金は住宅ローンに力を入れていたタイミングも合ったのではないのでしょうか？
更に自分の入札した週だけ非常に入札件数が少なく、よっぽど景気が悪かった力も左右したのではないかと考えられます。
土地の落札金額が基準額より安かった為、建物にその分多くまわせて、税金以外は１００％融資実行になりました。
競売は本当に疲れたのが本音です。但し努力した分大きな物を得ました。
銀行には、親身になってくれる人もいます。まずはその人を探してがんばってください。

[37: 匿名さん]

３６さん、ありがとうございます。
詳しい矛盾のない説明でとても参考になりました。

[38: 匿名さん]

３６さんのケースはレアケースと心得ておいたほうがいいです。
競売物件が何故通常物件より安く手に入るのか？
を考えれば自明の理。
そこには有形無形の危険が潜んでいます。
合法非合法の罠が鏤められてます。
必ずしも単純に問題が解決するとも限らない。
金融機関も魑魅魍魎の世界は嫌いなのですよ。
安全の確認には時間がかかるし、時間のかけられない競売物件はやはり敬遠されても、致し方ないと思います。

[39: 匿名]

36さんのケースは十分ありえます。戸建てマンションと違い土地だけの落札の場合 建物に対しての経年減価もなし 占有者もなし 金融機関も担保評価をしやすいのでしょう。 36さんのように土地を落札しようとする場合には 法令基準に適しているか 建築は可能か十分検討したほうが良いでしょう。相場より安く買えれば魅力はありますね

[40: 匿名さん]

競売でマフィアが介入しているケースは極めて少ない。
落札後、簡単に明け渡しに応じてくれる（あるいはすでに誰もいない）ケースの方が多い。

誰か住んでいれば事情を話して、出て行ってもらう。
それでもダメなら、引越し代として金額の交渉、１０万円とか、、、。
最終的には強制執行に３０～４０万円かかるので、その金額をあげて明渡
してもらう。相手に正直に強制執行には３０～４０万円かかる、それを
あげるから出て行ってくれと言えば、応じてくれるそうです。

ダメなら当然強制執行になりますが、あくまで相手との交渉で出て行って
もらった方が良い。逆上して室内にダメージ（水をまいたり、柱を切ったり、、）
を与える可能性もあるので。

と不動産屋さんから説明を受けました。