京都駅エフステージって

[匿名さん]

新しく販売？
チラシ入ってました。
新価格みたいです。



売主：ファースト住建
施工会社：藤木工務店
管理会社：伏見管理サービス株式会社

[22: 契約済みさん]

契約済みの者です。

私は下町のちょっと雑多な雰囲気が好きで、値段も手ごろだし、決めました。
確かにマンションの基本性能は、ライオンズ大津中央とかより、話にならないくらい落ちるんですけど、
「マンションは立地で買え」ってことで。ここ、勤務先に近いんですよ。

西側の駐車場の所有者、「東寺」らしいですね。今後ここに新しい建物が建つ可能性は限りなく低いと
踏んでいます。下層階の眺望は絶望的ですが、上の階は場所によってはマシです。

「新幹線が横を通る」っていうことで、かなりビビって見学に行きましたが、想像していたような衝撃波は
襲って来ませんでした。よく考えたら、あらゆる新幹線は、京都駅で止まるんですよね。スピードを
落として進入して来るので、騒音はまあ耐えれるレベルでした。夜は意外なくらいに静かです。

まぁ、それでも耐えられなくなったら、最悪は賃貸にでも出そうかと。再開発でイオンが近所に建つらしいので
資産価値も上がるだろうし、京都駅で徒歩圏内なら、借り手もすぐ見つかるでしょう…とまぁ、そんな腹です。

[24: 購入検討中さん]

総合評価ではありです。価格・資産性・街の発展性・グレード等です。　あと、京都駅へも十分に歩けます。　どの部屋かは買いたいと思います。

[25: 地元不動産業者さん]

良い意見も、文句言おうとしてる他物件の業者さんも
かなりこの物件が気になってる人がいるんですね。

このあいだ私（戸建屋ですがｗ）も偵察がてら見に行きましたが
中々良いグレードの物件ですよ。
食洗機がある部屋と無い部屋があったのと
駐車場が少ないのがマイナスポイントですが、
1週間でかなり売れてました。
買えるなら投資でもありですね。
賃貸相場もこの辺りは良い。
VINOWAもできます！
あともう1つ気になるところは
確かに大宮通り側の部屋は窓を開ければ気になるかもしれないです。

でも他に比較する物件がないですね。
京都でJR沿線ならここでしょう！
予算上げれるなら、烏丸沿線で中京区、下京区辺りと検討かな。
四条烏丸にもなんかでてきますよ！

価格・将来性はこのマンション良いんじゃないですか！

[26: 匿名さん]

京都駅にも歩いて行ける距離だし、検討しようかと思います。

しかし、雰囲気はどうですか？「京都に昔から住んでいる人に聞いたら分かる」って

どういう意味ですか？治安が悪いってことですか？気になるので教えてください。

[27: 契約済みさん]

２６さん

雰囲気は…好みが分かれそうです。「明るい開放感」というのとは、違うかも。それは実際に見学されたら
お分かりいただけると思います。東寺の至近距離で、昔ながらの狭い路地を想像していただけると
分かり易いかと。私はそういうのが好きなので問題なしですが。どっちかと言うと、個人的には今度の
再開発もあまり大規模にやって欲しくないんですよね。騒がしいのが苦手なので。

世間一般の「環境の良さ」で言うなら、間違いなく大津近辺には負けます。ただ、どれだけ京都という町に
魅力を感じるかで、評価は分かれるんじゃないでしょうか。

[28: 匿名さん]

ありがとうございます。実際に見学に行ってみます。

京都駅近というのは魅力を感じています！

[29: 契約済みさん]

どうでもいい話かも知れませんが、一応。どっかのスレで、「会社つぶれたら瑕疵担保責任などうなんの？」
みたいな話が出てましたが、最近の物件は、事業主が保険に入ることが義務付けられているらしいので、
今回のこの物件も、構造躯体に関わる部分なら2,000万円／戸を限度に、１０年間保証されるようですよ。
営業から先日説明を受けました。

http://www.houseplus.co.jp/

また、平成１７年に起きた、例の「姉歯問題」後に、国交省の建築に関する法律も厳しくなっているので、
ヤバい構造のものはかなり少なくなっている筈です。建築確認の下りるスピードが、２週間だったものが
２ヶ月にまで延びているらしいですし。（もっとも、それだけ期間を取っても、欠陥を完全に見つける
ことはできないらしいですが。あくまで以前よりマシ、というレベルで…）

中古マンションも考えたんですが、どうしても「姉歯」より前のは、個人的になんだか怖くて
手が出せなかったんですよねぇ…

[30: 匿名さん]

事業主がファースト住建だが大丈夫か。
以前耐震強度で問題になった会社。

[31: 契約済みさん]

どうでしょうねぇ。ホントのところは分かりません。
施工は藤木工務店というところで、数年前に、一度倒産しています。

http://kodawarinoie.blog77.fc2.com/blog-entry-81.html

ただ、まがりなりにも建築確認が通っているので、ぶっ倒れることはまぁ無いと（勝手に）思っています。
この会社自体は、かなり歴史のあるところみたいなんですが、マンションについての技術レベルはちょっと
分からないですね。実験してみたところ、上階からの音の響き具合は、大津のライオンズより数段大きく
聞こえましたね。でもきっとこれが一昔前のスタンダードだったんだろうなと思います。私は立地で
割り切っているので、多少のことには目をつぶります。京都徒歩圏内で三千万程度だったら、こんなもんかな、
という感じで。

[32: 物件比較中さん]

建築したのは近藤エステートですよ

ファースト住建は安く買っただけみたいです。

[33: 買い換え検討中]

「ファミリーなら線路北のイニシア」というご意見を見かけます。

幼児が2人いて検討中なのですが、この物件がファミリー向けで無い理由

が分かれば教えていただけると嬉しいです。よろしくお願いします。

[34: 匿名さん]

場所について、駅の南側と聞いて何も思わないということは
きっと京都の方でないのかもしれませんね。
ならばあとは個人の判断で選べばいいのかもしれません。

[35: 匿名さん]

線路南のこのマンション周辺、実際に歩いてみましたか？ついでに線路北のイニシア梅小路公園の周辺も歩いてみましたか？もし比較なさっての上で、このマンションで良いと思われたのであれば問題はないのでは？

[36: 匿名さん]

ちょっと気になるのは、ホームページにあるはずの「構造」の解説項目がない。
従って、資産の鑑定書である
・設計住宅性能評価書
・建設住宅性能評価書
取得がどうなっているかを確認した方がいいかも。

[37: 契約済みさん]

性能評価って任意だし、施主が費用を負担して施工業者に取らせる性格のものじゃありませんでしたっけ。
業者側の事情として、性能に自信があるならアピールのために利用することもあるでしょうが、
今回のこの物件については、それは無い気がしますね。性能もそれなりだと思いますし。

ただ、近所に「京都で一番古い寺」が建っているくらいの地盤の上に、たかだか５階かそこらの
鉄筋コンクリートの建物を建てて、それが簡単に不同沈下や倒壊を起こすとは思えないんですよねぇ。
よっぽどマズイ建物を建てれば別ですけど。その辺は業者のみぞ知る、ですね。

[38: 契約済みさん]

どうも奥歯にモノがはさまったような物言いだなぁ…ということで、きっと同和がらみか在日韓国朝鮮人
あたりの話なんだろうと想像しています。ただ、向かいのヤマザキストアのおじさんと、近所のコロッケ屋さんは
いい人でしたけどね。

[39: 申込予定さん]

価格と外観で私はいいかなと思いました。
確かにマイナス面もありますけど、住めば都です。ちょっと強引かな・・・。

スーモをちょくちょく見ていますが、このマンションもアップされていました。

上記に書かれている方の内容では、今月末に住めるということでしたが、入居予定日は来年の
１月下旬でしたが、どちらが正しいのでしょうか？？

ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[40: 匿名さん]

>>36-37
上であるじゃないか、「性能評価をとってない」って。
おまけにこの建物が企画され、建築が始まる時に瑕疵担保保険の内容が決まったので、
それに対応した審査を受けたかは疑問なんだよな。

ファースト住建が買ったから、てっきり「供託」で済ませたと思ったのだが、
>>29　にある通りなので、「？」がついてるんだよな。

よって、普通に建ててるだろうから、問題はないと思うが、
これから分譲されるものなんかに比べたら、いちばんダークな部分だ。
ファースト住建だから早々倒産の心配はないとは思うけどな。

>>38
京都駅近辺というだけで誤解を持つのは京都人の悲しき性だな。
でも、「南区」というくくりで見るから、それ程好まれる立地ではない。

[41: 物件比較中さん]

「京都駅の南側」ということで、引いてしまうのはナンセンスだと思うが、
京都は相変わらず・・・。実際学区としては、厳しいのは確か。

[42: 契約済みさん]

施工を担当した、藤木工務店の会社案内を貰ってきました。

Ｈ１４年の民事再生法手続申請後、Ｈ１５～２０年の売上高（単位：億円）は、
Ｈ１５：２４２
Ｈ１６：２５７
Ｈ１７：２７５
Ｈ１８：２９４
Ｈ１９：３１７
Ｈ２０：３５０　

但し、Ｈ２０より工事完成基準から工事進行基準に変更した為、Ｈ２１はおそらく
凹むと思われます。不景気のあおりで受注高はＨ２０年に減少に転じていますし。
（Ｈ１９：３２５　→　Ｈ２０：２７２）

完工高の約７割が新築物件。用途別では、集合住宅が最も多いですが、庁舎・工場・宗教施設など、
手がけている内容はかなり多岐にわたります。この辺はとても珍しいのでは。過去に近衛文麿邸を
建てたのは伊達じゃないってところでしょうか。

ここ数年で手がけた中で面白いものを挙げると
聖パウロ修道院本部（2006）
クラレ生産・技術開発センター（2007）
香川県警察学校射撃場（2008）
大原美術館収蔵庫棟（2009）
中国銀行高松支店（2009）

…なんか、ふつうのゼネコンとは、少し毛色が違うようですね。ここが潰れたのは、手広くやり過ぎて
未成工事支出金がかさんだところに金融機関の貸し渋りがあって、キャッシュフローが破綻した…
とかかなぁと勝手に想像しています。技術はあるけど、財務部門の資金調達力に不足があったのかも、なんて。
オリンパス本社や梅田ロフト、道頓堀のグリコの看板のある建物もここが作ったらしいんですけど、
その成功体験が仇になったんでしょうかねぇ…

[43: 購入検討中さん]

地域的な心配もありますが、

「伏見管理サービス」は評判はどうですか？

いくら値段が安いと言っても、追加費用などが発生しないかと心配です。

[44: 契約済みさん]

管理会社について、ネットでざっと見てみましたが…良い話もあり、悪い話もあり…正直どれを信じて
良いのか分かりませんでしたねぇ。

ただ、管理会社は入居者の組合の議決で変更できますし、価格面では問題はありませんし、そんなに心配は
してないんですけどね。もしサービスの質が悪いようなら、さっさと変えるのもテだと思います。

それよりわずかに危惧しているのは、積立金の使い方です。私個人としては、何事も早期に対処して
耐用年数をのばした方が後々の費用が安く済む…という考え方なのですが、これも１人で決める
ものではありません。また、耐用年数を３０年と見て、建て替えを前提にするなら、今の積立額では
不足すると思われます。これについては早めに方向性を決めていたほうが良いと思われます。

ただ、この物件が他に比べて良い点は、階数が少ないことです。土地の面積に比べて総戸数が
極端に少ないため、３０年後に土地を処分し、占有面積の比率で売却益を山分けするとなった場合、
一人当たりの取り分が多いのです。しかも京都駅の近くなので、買い手も付き易いと思います。
そういった意味でも、このマンションを買う価値は他に比べて高いと私個人は考えています。
イロイロ不安もありますけどね。

[45: 匿名さん]

賢い買い方ですね。
いろんな意見があって当然ですが、良い意見も悪い意見も
このスレがあがる度に、この物件がそれほど注目されてるんだなと
私はおもいます。
私もいろいろと見てきましたが、そろそろ決めないと、とは思っています。
ここの営業の方、ここを買わなくて良いですよって言われました。
そんなこと言われたのはじめてですｗｗ
でも、どっか買ってくださいだって。
イニシアでもパラドールでもいいですよって！

悩む・・・ｗ

[46: 契約済みさん]

イニシア、私も少し気になったことがあるのですが、コスモスイニシアの経営状態があまり良くなく、
というより今春に１回事実上の倒産状態になっていて、その傷がまだ癒えていないんじゃないかなという
感想を持っています。とりあえず既存の物件をディスカウントしてでも数字を上げたいという思惑も
あるかもしれませんから、客にとって今は逆にお買い得かもしれませんけど。ただ、今後ここが手がける
物件はコストダウンありきの商品になることは確実なので、着工時期を見定める必要はあるかも。

「日経　株価サーチ」を見ましたが…
３月決算の数字を見ましたが、単体ベースの経常利益は▲235億。資産の時価総額を一気に引き下げたのか
連結ベースの当期利益は▲880億。
http://company.nikkei.co.jp/kessan/shihyo.aspx?scode=8844


「倒産危険度ランキング」より転載。
コスモスイニシア（ジャスダック上場）が債務超過に陥る見通しから、私的整理による事業再生に
踏み切ることを公表する（2009/4/27）。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

ちなみに、同じページでファースト住建は…
住宅施工販売会社のファースト住建は、同社が施工・販売した木造住宅のうち、壁量が建築基準法の
基準に満たない物件が529棟見つかったと発表した（2008/1/29）
ここが自分で手がけた物件には手を出さない方が無難ですね。

ただし、ファースト住建の経営状態は、思ったほど悪くはありませんでした。
事業規模を売上高で比較すると、イニシアが1,916億、ファーストが349億。規模の差は歴然としていますが、
今年10月の、ファースト住建の経常利益は15億、最終的な当期利益は10億。青息吐息の業界にあっては
かなり健闘していると思いますがね。少なくとも早晩倒れるということはないと思います。
http://company.nikkei.co.jp/kessan/shihyo.aspx?scode=8917

決算数字を好感してか、株価も昨年より持ち直していますね。建設なので数年前と比較すると
落ち込みは激しいですが、（株価は「人の期待値」ですから、経営数字より激しく動きますので…）
まぁ良い方なんじゃないでしょうか。
http://company.nikkei.co.jp/history/yprice.aspx?scode=8917&ba=2

[47: 匿名さん]

昨日終い弘法へ行き、ついでに見てきたよ。エントランスは唯一道路に面している（狭いが）北側。他の三方向は民家が敷地いっぱいに建っているので、めちゃくちゃ狭いというか、圧迫感がある。敷地内に庭らしきものは全くない。建物本体すぐに敷地境界。従って南、西、東からマンション全体を見ることはできない。特に低層階は隣家との視線のやりとりがうっとうしそう。マンション全体が見たければ大宮通の高架上からだろうな。でも安いぞ１７百万台後半からある、軒並み１千万以上の値引き。といってももともとが常識外れの高価格だったからな。近藤エステートが手放したわけもわかる。
ここはファミリーが落ち着いて生活できるマンションではない。いっとくけど京都駅には遠いよ。どう見ても実質１５分はかかる。

[48: 契約済みさん]

まぁ、悩ましい立地ではありますね。
ただ、これですべての諸問題がクリアだったら、とても今の価格帯が実現できないのも確か。
個人の価値観の問題なので、一目見て「うわ、ここはダメだわ」という人も居るでしょうね。

民家が敷地いっぱいに建っている件については、もう否定のしようがないですね。４、５階を押さえられたら
事情は多少異なりますが。それは実際に部屋から眺望を見せてもらえば分かります。

「一千万円の値引き」というのは、元々が適正価格ではなかっただけなので、あまり考慮に入れないほうが
良いでしょうね。特別良い設備が入っているわけでも、性能が優れているわけでもないので。

京都駅から件のマンションまで歩いてみましたが…１５分は言いすぎですね。これは個人の歩く早さの違いに
依存しているのですが、まぁ私は１０分ちょいだったので問題ありません。

[49: ビギナーさん]

>>48さん

契約されたんですね。おめでとうございます。

私は価格に惹かれて検討していますが、過去スレを見る限りではセカンドハウス・賃貸が多いみたいな書き込みが気になります。
実際に住んでもガラーンとした雰囲気はどうなんでしょうか？
実際に入居できるのは来年の１月からで正しいのですか？
いろいろ教えていただければ幸いです。

[50: 契約済みさん]

４９さん

こんばんは。
さて、「セカンドや賃貸が多い」ということですが、確か営業の話では６０㎡台の部屋はその用途での
需要が見込めるというので、すぐ買い手が付いたらしいです。他の部屋は、正直どんな方が購入されたか
分かりません。もともとここの物件は「会員専用」として一般の客が買えない部屋が結構あって、
そこが空いているのか売約済みなのかもよく分からなかったんですよね。今はどうなっているのか
知りませんけど。ただ、賃貸物件として出した場合は客が付き易いだろうな、とは思いますので、
そういうつもりで買う人も多いと思います。私は違いますけどね。

もともとマンションではご近所のお付き合いというのが希薄な気がしますので、他の部屋の人が
どんな人だろうと、あまり関係ないんじゃないでしょうか。空き部屋が埋まって、管理費なり積立金なりが
ちゃんと支払われていれば、個人的には別に問題ない気がしますね。賃借人が住もうと、オーナーが
住もうと、あまり関係がないと思いますし。

まだ詳しく聞いていないのですが、確か入居は２月中旬と説明を受けた気がします。
（ウチはそんなに急いでいないので、その辺はちゃんと確認してませんでした。）

[51: 物件比較中さん]

公式HPでは２２年の１月末入居予定となっています。
ここの契約内容によって入居時期が異なるんでしょうね。

[52: 匿名さん]

行って来ましたがすごい売れててビックリしました。
価格ってすごいですね。
市内物件も見に行こうと思ってましたが、行く気がなくなりました。
価格の差がありすぎです。
皆さんが書かれえてるように、良し悪しありますが
見に行けば、安いのに豪華な作りだし、周辺の今後の発展にも期待できそうなんで
すごい悩んでます。
四条烏丸の物件も興味ありましたが高いですよね？
次、京都駅徒歩圏で出てくる物件って何かあるんでしょうか。

[53: 物件比較中]

そんなに売れてましたか。実際契約された方にお聞きしたいのですが、ファミリーで住む目的で購入された方いてはりますか？

[54: 匿名さん]

契約されたかどうかはわかりませんが
私が見に行った時は
他のお客さん3組くらい見かけましたが
全員お子さんがいました

子供の声で営業さんの
話がよく聞けなかった。。。

[55: 物件比較中]

情報ありがとうございます。
場所柄ファミリー層は少ないと思っていたので意外ですが、検討してみます。

[56: 物件比較中さん]

ちょっと見に行って来たんですが
すごく急かされて・・

本当にすごく売れているんでしょうか？
後、何戸くらいなんでしょうか

[57: 検討中]

実際に住まれてる方、どうですか？
まだ検討中ですが、参考にさせてもらえたらと思います。

[58: 匿名さん]

南向きの１階は永遠に売れないだろう。目の前の隣家の外壁を見ながら毎日過ごすことは無理。

[59: ビギナーさん]

ここは２９日に引き渡しするみたいで、なにかとごちゃごちゃしてましたがようやく落ち着くみたいですね。
完売は難しそうですけどね。

[60: 契約済みさん]

No.58さん　その「永遠に売れないだろう」の南向きの１階、私が昨年行った時には既にもう売れてた訳で…

[61: 匿名さん]

すっごい売れてましたよ。

というか、私たち帰るとき、エントランスにお客さん何組か並んでました。

価格ってすごいですね。

[62: 物件比較中さん]

実際に住んでみての感想を聞かせてください。
京都駅までの距離は自転車がベストなんですか？
徒歩はしんどいですよね・・・。

[63: 購入検討中さん]

見学に行くときに京都駅から歩いて行きましたが
しんどいとは思わなかったですよ。
私は散歩が好きな為ですが。

でも、人それぞれだと思いますよ。

[64: 購入検討中さん]

安いがせせこましい印象を妥協するか悩みどころ。
利便をとるか、開放感をとるか･･･悩む

[65: 購入検討中さん]

なんといっても価格につられてしまいました。
まだ購入には踏み切っていませんが。
もう住んでいる人はいるのでしょうか。
また今週末に見に行ってみます。

[66: 匿名さん]

デラックス東寺はいつ復活するか教えてくれたかい？

[67: 匿名さん]

事業主　ファースト住建：各付け　Ｃマイナス（取引注意）

販売会社　シアーズ株式会社：販売社員。。。対応いまいち

[69: 買いたいけど買えない人]

駐車場みたいですよ。
もっと前は東寺の一角だったみたいです。
それよりすっごい売れてますね。
もお完売？

[70: 購入検討中さん]

結局どのくらい売れてるの？残り何戸？知ってる方教えてください。

[71: 申込予定さん]

「2月5日より分譲開始」とかいう社内吊り公告を
見て2月6日に私たちが見に行った時点では、

58戸中、46戸が申込済。

12戸（内、2戸は販売を担当しているシアーズが
事務所として使用中）が残っていました。

専用庭のある1階は売り切れでした。