野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

[匿名さん]

住まい〇ーフィンでのアンケート結果では一位、その他のランキングなどでも上位にランクされていて評価が高いようですが、本当のところはどうなんでしょうか？野村がかんりしているマンションにお住まいの方や、他の管理会社と比べたことのある方などの率直なご意見をお聞きしたいです。

野村リビングサポートＵＲＬ：http://www.nomura-ls.co.jp/


[合併による社名変更のため、スレッドタイトルを修正しました。2017.11．28 管理担当]

[647: さくら]

641さん
誤解されないよう、640を補足します。
総会で選任された役員は民法の規定に基づき委任者の要求に基づき誠実に義務を果たさねばなりません。
委任者（組合員）からの質問に答えるのは当然です。
受任者が義務を放棄するならその不当性を追及するのは当然でしょう。
理由もなく催促も無視し、回答拒否が意図的であれば重過失でしょうから法的責任を追及する（損害賠償含めて）のは当然の権利だと考えます。

個別事例ではありますが、私が理事長の時、理事長もしくは理事会として例外１件を除き全て回答しました。
例外とは、揚げ足取りの質問（のちの理事長）です。
過去の理事会の回答率は半分程度、今期はほぼゼロではないでしょうか。
公開質問に対してさえ、質問書の揚げ足を取り、本題を外れ、肝心な箇所に目をそらすようでは誠実な回答とは言えません。
そのよな理事長だったから管理者解任請求訴訟を起こされたのです。

管理会社が回答しないのは理事長の責任でもあります。
しかし会社の体質などに関する質問は一般人として質問できます（会社のCSRやコンプライアンスを社長やIR室に問う）。
株主となって株主総会で堂々と質問することは効果的と教わりました。
株主総会には投資家の他、マスコミが来ています。
そんな会場で会社の体質を暴露されたら経営者（受任者）は困るでしょう。
回答しないわけにもいかないし。
野村不動産ホールディングの株は３千円程度ですから３０万円で質問権が得られます。
下振れリスクも小さいと思うし。

[648: さくら]

６４３への回答
５４６、６４３の趣旨がよく理解できないのですが勝手に判断します。
現金処理方法は管理会社の都合で決めるのが一般的です（野村の場合はマンションマネジェーの好みかもしれませんが）。
会社で決めた標準なら速やかにその方法に移行するはずです。
わたしどもは今でも１００円などの小口現金をコンシェルジュやサポーターが日々扱っています。
従って現金を現場で扱はないというのは虚偽でしょう。
野村には標準というのが存在しないと思います。
マンションマネジャーの都合ようように説明しただけだと思います。
現地金をポケットに入れるのは簡単ですからね。
理事長印を無断で作ってしまうマンションマネジャー（会社も容認）ですから。

３０年安泰は名言です。
あなたのように正義感に燃える人は何としてでも排除せねばなりません。
これが社命だと思います。

わたしどもは競争入札で野村を選びました。
業務開始前に野村はこの入札額では管理できないと言い出し２０％も増額して契約を迫りました。
バカな理事長はこれを受け入れ総会決議させました。本来払わなくてよかった金はすでに１億円になります。
理事長さえ説得すればどうにでもなるの典型です。

なぜそうなったかを別の管理会社に聞きました。
おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを経営層は想定したはず。
従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上で受注しろと命令が出たと思う。
本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。
こんなところでしょうと。

野村が悪いのか、それに応じた理事長が悪いのか、理事長の議案に賛成した組合員が悪いのか。
３０年間、ドル箱（２０％の利益確保）の我々を野村は離さないだろう。

わたしは、責任の所在が不明確な理事会方式に問題があると思っています。
性善説を基本にした理事会方式を悪用する知恵は当然生じますから。


もちろん無知な組合を手玉に取った野村は社会的制裁を受けるべきだと思っていますが。

[649: 買い換え検討中]

>>645
そこらの弁護士を凌駕する見解
法学エリートと見た

[650: さくら]

６５４さんの提案に驚きました

わたしは４年前の理事長時代に《村議会方式》を考えていました。
さらに私が理事に立候補した時その思いがあったからです。

組合員数６００ということは居住者数は２０００人近いですから村に匹敵すると考えたからです。
理事会方式は性善説が前提ですが性悪説も視野に入れた方式が必要と考えました。
言い換えれば理事会方式は形骸化しており、会社の取締役会のような機能とは程遠いです。
管理組合は区分所有法による団体ですが一方居住者（賃借人）のことも視野に入れた運営も望まれます。
最大の問題は、特定のもの（理事長の私欲、声が大きい理事、個人的欲求の強い理事）が理事会を支配してもその責任は理事全員になってしまい責任の所在があいまいであると考えたからです。これでは責任ある本来の職務執行は期待できません。
都会型マンションは組合運営に無関心層が多いため集会方式では限界があるということもあります。
現実に理事会を動かしているには２−３名の理事が実態と思われます。

理事会方式の弱点を利用した管理会社の存在に気づいたことも大きなきっかけでした。
本来中立的立場であるはずのマンション管理士が飯を食うためにいろいろ暗躍していることも知りました。

最近、第三者管理方式が国交相で議論されていますがこれも管理会社の影響力の排除に苦慮していると感じました。
ならば、以前考えていた村長方式はどうかなと、古くなった脳を動かしてみました。
思い付きの段階であり話題提供ですが紹介します。

４年前に考えた概要（３００戸以上の大規模マンションを想定）。
理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
理事会は村会議です。

理事長（管理者）を総会で選出する。組合員とは委任関係とする。
解任や総会選出方法は柔軟性を持たせる。
その資格は組合員、専門家（弁護士、マン管士、その他）とし利害対立者になりうる管理会社関係人は排除する。
特別役員を理事長が指名し、連帯責任を負う。
すべての執行責任は理事長と特別職に帰属する（過失に備え業務保険に加入する。費用は組合負担）。
監事は複数名とし１名は専門家である第三者とする。組合員との委任関係にする。監事の責任は民法のほか会社法を準用する。
上記役職に対する報酬を支払う。

理事（議会）は理事長らの提案（議案）を審議し、職務執行を監視すること、組合業務に対する提案をすること。
理事は組合員からの委任ではないあから職執行責任を負わない（気楽に参加する方が前向きの機能になると考えた）。
定員や定足数はその組合の実態を考慮し定めるが従来の理事職の機能は期待しない。

理事長らの暴走、不正の防止や機能不全におちった時、区分所有法との整合性など課題があるので議論を進める。

[651: 匿名さん]

＞理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
＞理事会は村会議です。

第三者管理方式については、私も関心があります。
政府の考える第三者は、組合の資産保護の観点から、管理会社・信託銀行などの法人であって、個人は考慮の対象ではないと、聞いています。

疑問点点
　①　これでは、議長と村長が同一人物になりますので、村長（管理者）と議長（理事長）を別にする必要があるのでは？
　②　当然、選挙（立候補制による総会決議）になると思いますが、立候補者がいない時どうするか？
　③　村長が使い込みを出来ないように組合印及び通帳の管理をどうするか？
　④　現金収受、支払の監視システムをどうするか。
　⑤　工事の発注が適正に行われるように、何らかの発注システムと監視システムが必要ではないか？
　⑥　理事の選任方法は？
　⑦　管理者の報酬はどの程度が適正か？
　⑧　管理者に不正があると思われるときの解任権はどこにあるとするのか？
　　　（総会では遅すぎるのでは？）

　これらの疑問にお考えを聞かせて下さい。
　
理事長（理事会）とは別の区分所有者を管理者とし、マンション管理士などを補佐につけて、執行権を委任する方法も面白いと思います。

村長を区分所有者に限定する以外は、貴方のお考えと同じです。

[652: 私も野村を調査中]

さくら殿

管理事務所における小口現金会計は、
「前管理人のことがあったので」
廃止することに決議した。

まさかこのように議事録に記すわけにはいかないので、
「野村不動産パートナーズ内で禁止されていることから」
とウソの理由を書いた。

事実はこんなところでしょう。私は本板の５１４にも影響されました。

５１４「他社のフロントですが、管理員やフロントが現金を取り扱わないようにする
というのは業界全体の流れです。うちでも当然推進されていて、最終的には現金
取扱い棟をゼロにするのがノルマです。去年辺りからの動きですが。」

私のところ以外の、きのこさんやその他野村契約先住民の
「こっちでも小口廃止の動きがある」の書き込みもないですし、
怪しいのは当マンションの議事録でした。
マインドコントロール、恐るべし。やられた。

>おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを
>経営層は想定したはず。従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上
>で受注しろと命令が出たと思う。
>本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。

同感。まさにノルマ證券の精神ですな。

６５０のご提案、大賛成です。
輪番くじ引きで就いた理事が「代表者として」決議できてしまう制度が
諸悪の根源と思ってましたから。

様々なご指摘、有難うございました。今後も健筆をふるって下さい。

[653: 匿名さん]

この掲示板、長文すぎてわかりずらいです。
もう少し、簡潔にしてもらいたいてす。

[654: さくら]

651さん

標準管理規約改正案が公表されパブリックコメント募集中です。

標準管理規約改正案には外部専門家を理事として選任できることとしています。
s15515073004-2.pdf
標準管理規約改正案第３５条
外部専門家を理事として選任できることとする場合
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。


第三者管理方式の各ケースがs15515073005.pdfに出ています。
標準管理規約のコメントなどを見ると第三者管理方式の専門家としてはマンション管理士、建築士が挙げられています。

検討会においても、利益相反かの観点から管理会社を起用することには反対意見が強いようですがすんなり決まりません。
第三者管理の管理者に管理会社を起用すれば何が起きるか闇夜に火を見るより明らかです。
現在の理事会方式でさえ管理会社が事実上の理事長となり利益を貪っている事例はこの板でも明らかです。

信託銀行という話は初耳です。

私は弁護士も挙げましたが待遇面や本来の弁護士業目的と離れるので難しいとは思っています。
監査法人、司法書士や行政書士などは考えられるかもしれません。
組合員でもマンション管理士や業務主任者資格試験をちょっと勉強すれば務まるでしょう。
重要なのは真摯に組合員の利益のために管理者を務めることです。
知識なんて専門家に聞けば事足ります。

私の経験では週1日のマンション勤務でこなせると思います。初年度は２日必要かもしれません。
報酬は年額１２０ー１８０万円（週１日の場合）と思うしその費用は管理会社を有効に使う（委託費の削減）で十分お釣りがくると思います。
ほとんどの管理組合は業務委託費を２０％は削減できるからです。
マンション管理士を起用するより効果的と思います。

飛び飛びの記述ですみませんが適切に解釈してください。

私の村長方式はアイディア段階です
みなさまから批判ご意見をいただきながら進化させたいと思っております。
現在の理事会方式の問題点（管理会社は悪として考えるべき）をパブリックコメントで提出しておこうと思います。

[655: 匿名さん]

気持ちはわかる
印刷して何度も読むほかないんじゃない
短文で対処できる問題ではないと思うし

[656: 不動産業者さん]

>>627
これが事実なら不正競争防止法違反だと思います。

[657: 三笠]

説明不要のばか丁寧な質問書だよ。
理事長が「質問の意味がよく分からないから理事会に来て説明しろ」ってさ。
説明に行きゃ袋のネズミ、文字通り袋叩きが待っている。

無回答はこういうやり方でも続く実例　指南役がプロだからねえ

[658: 匿名]

>>656
法律違反ですぐ動いてくれるとこ、ある？

[659: 出部六八]

この世にはない。

[660: ノムさん総会とは]

八百長注意報　発令中

[661: 匿名]

この世にはない？？？
マンション管理適正化法に抵触すると思います。

マンション管理センターにご相談すれば、しっかりと説明してくれるはずです。

[662: 匿名さん]

>>654
標準管理規約改正案がそのとおりだとしたら賛成です。

[663: 匿名さん]

>>654
傾きマンションを増やすだけ。

[664: 買い換え検討中]

>>638

>どこの管理会社も理事長に逆らいません。

うそおつくな　うそお

[665: 匿名さん]

>>661
マンション管理センターの相談は役員限定ではありませぬか
役員以外の人は、理事や監事を通じてということになりますか

[666: 匿名]

６６５様

役員限定ではありません。
ただマンション名、名前はしっかり答えております。

１区分所有者の時、理事長の規約違反に対して相談にのって頂きましたし、
輪番で次期理事としてもかなりの回数質問し、詳しく教えて頂いております。