シティテラス東陽町ってどうですか？ part2

[匿名さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：67.20平米～83.59平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: ご近所さん]

せめて専有部の仕様が同価格帯の物件と同じであれば…
住友のなかでも低仕様なのはどうかと

[302: 匿名さん]

お風呂、洗面所リビングから入るのは嫌ですね。

[303: 匿名さん]

現地を見てきました。あの…ここ詰め込みすぎじゃないですか？共用廊下側の部屋、あれじゃ真っ暗ですよね？
マンションエントランス前だけ広々とさせてもね…

[304: 匿名さん]

>>302
洗面所がリビングインで、アルコーブが無い物件が大分増えてきてるね。

[305: 匿名さん]

ここは東棟、西棟が近すぎて個室側の日照状況が悪そうだったり、そういったところもあまり売れない理由かもしれないですね。

エントランスだけ豪華でも、日々過ごす専有部がイマイチではね。。

[306: 匿名さん]

エントランスが豪華なの？
見た目のマンションだってことなの？
ん～、考えちゃうな。

それから東棟と西棟が近すぎって、近すぎるなら、
渡り廊下でもあると良いんだよね。

まあ無くても問題ないけど。

運送屋をやっていた時は、渡り廊下ほど嬉しいものは無いと・・・

[307: 匿名さん]

本当なら、南と西でL字がベストなんだろうけど、採算とるためにはビルがあり日照が阻害される東にあえて建てないといけないという辛さ。そのせいで西棟東棟の外廊下は真っ暗、南棟の真ん中も西棟と東棟の角に塞がれ真っ暗。
設計ミスレベルだよね。
東側にビルがなければ、コの字で設計できて少しはましになったろうに。

[308: 匿名さん]

敷地が広くて立地もいいのに…素人から見てなんでこんな敷地計画にしたんだろうって思うのですが、不動産関係の方から見てあの建て方はどうなんでしょう？

[309: 物件比較中さん [女性]]

ここに出来る認可保育園の屋上には人が出れると営業さんに聞いた記憶があるんですが、それは園児がですかね？住民がですか？
どなたかご存知の方がいたら教えて下さい。勘違いでしたらすみません。

[310: 匿名さん]

>>305
間取りが田の字にしても全然工夫されてないし、二重床以外長谷工でも安請け合いな感じを受けてしまう。

[311: 匿名さん]

長谷工は業界でも建築費を抑えるマンションだから、めんどくさい配棟計画、間取り工夫なんてないですよ。長谷工のお客様は売主ですからね。売主の意向が、「直床はやだ、エントランスパースかっこよくね。建築費落としてね。」くらいだと、工事のしやすい敷地配棟、田の字、横長になっちゃう。つまり売主の顧客にたいする気持ちがない証拠。それを理解して契約すると気楽ですよ。長谷工はタワー以外の大規模シェアが一番だから仕方ないですね。

[312: 周辺住民さん]

>>310
じゃあ静かに買わなきゃいいだけ。

[313: 匿名さん]

せっかく良い立地なのにもったいないなという印象。

[314: 購入検討中さん]

やっぱり高過ぎる。ありえない価格です。

[315: 匿名さん]

価格はどうしてもある程度、高くなるのは仕方がない気もしますが。
ただ、相場よりは割高なのに、これでも売れるという予想なのでしょうか。
立地自体はよいので、それで最終的には売れる、というふうに見ているのかもしれませんね。

[316: 購入検討中さん]

こういう物件は買わないで消費者の賢さをすみふにわからせるべきです。価格をつり上げて全く迷惑な話です。

[317: 匿名さん]

>>316
不動産バブルでマンションだけ値上がりして、経済はバブルでないので買い手が付かないかと思いきや、程々に売れてしまう。
そうなると、その価格が今後の相場として定着してしまい、中古も値上がりするので、消費者にとっては大迷惑。

建築費高騰は理解するとして、ここはすみふと長谷工が組んで、入札で相場を遥かに越える額で落札したので、その影響がもろに出ている。いい場所を取り合うのは仕方ないとはいえ、土地を絶対取得するために法外な値段で落札して地域の相場をかきみだすのは如何なものか。全うな額で競り合うならいいんだけど。

さらにすみふの相場の値上がりを先取りした価格で、都心に近い穴場価格の東洋町がもはや穴場では無くなった。今後はここや木場のプラウドを基準に値付けが進むと思われる。

ここも、よっぽど売れなければ値下げするだろうけど、駅近パワーで5年ぐらいで売れる気がする。オリンピックまでにマンション市場はしぼみ、物件は絞られ、価格は高止まりするだろうし、ここを買える人は毎年出てくるだろうからね。建物や仕様が価格に見劣りしても、何だかんだで駅近は正義だから。世界恐慌になれば別だけど。

[318: 物件比較中さん]

3LDKで5400万円台のお部屋も出てきましたね。
このくらいなら何とか検討可能なので、モデルルームに行ってみようと思っています。
近所のパークハウスと比較したいので同じ日に見にいけるといいのですが、あちらのモデルルームはいつごろオープンなんでしょうか？

[319: 匿名さん]

私もパークハウスは気になります。東陽町は駅の北側の方が人気あるので、駅からの距離や規模に違いはありますが、それほど安くはないと思います。

[320: 匿名さん]

>>319
そうね、生活動線としては、スーパーなど寄って帰れるので、そこを加味するとそんなに安くはならない気がする。

[321: 匿名さん]

北と南では全然違いますからね

南は所詮、埋立地

[322: 周辺住民さん]

北側も埋め立てだろうが

[323: 匿名さん]

他の人も書いていますがランドプランがもったいない感じはどうしても受けてしまうかも。
せっかく敷地が広いのに、詰めて建物を作らなくてもいいのにと思います。
他の周囲の建物との兼ね合いなのですか？
駐車場は真ん中に持ってきたほうがいいのになぁと感じました。
間取りについては他の物件と大きく差がないかな。

[324: 匿名さん]

東向きと西向きの日照状況がどの程度なのか気になるので、竣工してから検討したいです。

[325: 物件比較中さん]

うちも出来れば南がいいけど。
東も西も洗濯物が乾かなさそうだし、冬寒そう。
特に西棟の南棟よりから1/3くらいの住居は午後も随分長時間日陰になりますね。東は東で朝以外ずっと暗いんだろうな。
夜しか家にいない共働きのDINKS向けですかね。

[326: 匿名さん]

ふとした疑問。
すみふは完成後もじっくり売るので管理費などはすみふが負担すると思うけど、駐車場料金はどうするのかな？
普通、管理費などを安く見せるため、駐車場の収入をかなりの割合で充当するけど、入居の段階で駐車場がガラガラだったら、その充当分はすみふが負担するの？
それともすみふは支払わず管理費収入は計画よりマイナス となり住民に負担がくるの？

[327: 匿名さん]

こちらの駐車場台数は200前後なんでしたっけ？
営業さんに確認しておりませんが、駐車場の空きについては住人負担になるのだと思います。
たいていどこのマンションも駐車場収入を修繕積立金に組み入れている為、空きが出ると大規模修繕などに不足金が生じ、住人に大きな負担がかかると言われています。

[328: 購入検討中さん]

1戸につきあんなにぼったくってるなら負担すれば良いのに。良いものを適正価格で提供すれば社会に貢献する良い企業なのに残念です。

[329: 契約済みさん]

ガセネタで盛り上がってますね。

安心してください！駐車場代、売主が払いますよ！

未契約住戸のために売主が押さえている駐車場の使用料は、売主が負担します。重要事項説明書に書いてあります。

[330: 匿名さん]

>>329
なるほど、その料金を支払うために本体価格でぼったくる、いや、高値を維持する訳ですね。

まあ駐車場台は管理費、修繕積立金に組み込まれるから、実質上はすみふ系列の管理会社が言い値で吸い上げることになりますからねえ。結局すみふグループでお金を回すことになるので、大きな視点で見れば見ればそれほど持ち出しは無いのかもしれませんね。

入居者が少ない初期の時点では、どれだけ高い管理費だろうが議決権が足りないので拒否はできないからねえ。
そう考えると、最終的にはすみふが損しないよう、凄く合理的にシステム化されてるなあと感じたよ。

高値で長期販売の販売費を回収したり、駐車場料金を負担して太っ腹と思いきや、結局回り回って懐に戻ってきたり、凄く計算されたビジネスモデルで、利益率が高いのも頷ける。借り入れ費用の利息で資金がショートしないなら、無理に売り切らないというのもアリだな。

[331: 匿名さん]

>>330
結局どっちに転んでも、スミフとこの物件にケチをつけるのなら、この物件を検討する意味ないと思いますよ。サヨウナラ。

[332: 契約済みさん]

>>330
別デペの人っぽいですね〜

[333: 匿名さん]

東西線が嫌だ。
あの発車メロディも。

[334: 匿名さん]

東西線の発車メロディーってそんなに嫌な音がするのですか？
もしかしてマンションに居ながらにして思いっきり聞こえてくるの？
もしそうだったら嫌ですよね～。
もしかして、朝は目覚まし代わりにもなったりするかなぁ。笑

[335: 匿名]

>>334
釣り？それとも下手なネガキャン？
私もここは高すぎだと思ってるしこの価格なら検討しない人間ですが、
100000歩譲っても発車メロディー音なんて聞こえてきませんのでご安心を。
降りたことのある人ならわかるだろうけど、そもそも都心から南砂町まではずーっとホームは地下なので。
朝うるさいのは電車じゃなくて隣の学校だと思いますが。

[336: ご近所さん]

最近東西線の発車メロディが変わったのでそのことでしょう。
曲の途中でぶった切られる感じ、私も嫌いです。

[337: 匿名さん]

ここは苦戦してる？

[338: サラリーマンさん]

>>337
住友のマンションで苦戦してないところってシティタワー品川以外であったの？

[339: 匿名さん]

>>338
小刻みに売り出すし、もともと竣工売りも前提にしてるから、苦戦してるかしてないかもよくわからないです。

[341: サラリーマンさん]

>>339
そもそも人気があれば小刻みに売る必要ないと思いますよ。

[343: 匿名さん]

相場を遥かに先取りした高値で売り、竣工後も何年も何年も販売する原資を見込むんてすよ、すみふは。そらが嫌なら買わなくていいよっていう売り方。一見赤字がかさみそうですが、即日完売を目指す野村と同等の業界トップの利益率なんですよねー。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[344: 匿名さん]

ここ引渡し再来年4月ですよね？
現時点でペース遅いながらもちょいちょい売れてるなら、スミフとしては順調でしょうね。
来年はさらにもう一段値上げしてくるでしょう。

[345: 匿名さん]

単なる住不嫌いなのか？
竣工前完売じゃなきゃ売れてないという固定観念にとらわれているのか？
わかりませんが、この物件てネガキャン多いですね。

妬む人が多いのは人気の裏返しですかね（笑）

[346: 近隣住民さん]

近隣住民の方でしょう。
このマンションの誕生をよく思っていない住民は多いですからね。工事音やトラックの量だけでも長い工期の間迷惑がかかっています。ただでさえキャパオーバーな東陽町にこれだけの世帯数が押し寄せてきますからね。東西線の混雑、ヨーカドーのレジの行列、病院や薬局のさらなる混雑、保育園の問題。近くに住む住民には何一つ嬉しいことはないですね。

そういう私は、ここを検討したのも事実ですが予算を1000万上回ったので諦めました。

[347: 匿名さん]

>>346
東陽町でキャパオーバーだと思うなら江東区は殆どのエリアがパンクしてるな。

[348: 匿名さん]

私も見に行きましたが、ここに書かれているネガティヴな意見も、同意できるところは多々あったので、単に妬みだけではないと思います。
価格が高いのは事実ですが、それに見合った価値のある物を作っていればこんなに叩かれなかったのではないでしょうか。

[349: 匿名さん]

>>348
妬みというか、駅チカの立地はとてもいいんだけど、ランドプランや部屋、仕様が価格に見あってないのに、地域の相場をぐーんと引き上げたから、失望してるのが大きいでしょう。

地域住民から事前説明会で情報吸い上げ、地域住民に納得頂ける価格で提供予定と期待を抱かせ、結局いつもの、いや、いつも以上のすみふ価格だったから。

まあ南向きはともかくとして、南向きの棟の影になる東向き西向きの部屋なんて、この価格帯の物件で作んなよって感じなんだが。配棟設計のセンスのなさを疑うレベル。まあ駅チカであるならどう作ろうが売れるって見込みなんだろうが。

[350: 匿名さん [男性 40代]]

>>349
その通りですね、この物件は期待していたのに残念です。欲しいけど高いなあと思う物件はあるけど、ここは何考えているの？って感じが抜けないのです。