ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[602: 匿名さん]

立場変えてネガさんも色々と頑張りますね。それだけこの物件が注目度高いのでしょうけど。
いい宣伝になってますし、１期で全部売れてしまうかな。

[603: 匿名さん]

>顧客側（売主）から売れと言われれば、どうにかして売るのが営業で食ってる会社
購入者に不利益なことをすると宅建業法に抵触しませんか？

[604: 購入検討中さん]

其の辺は場合によります。

[605: 匿名さん]

問題はここのマンションに不満を持った人間が周りに多く、ゴミ管理がきちんとなされない可能性が高いことでしょう。
またそういった事情でごみ置き場が他に移る可能性もなく未来永劫ここにあることでしょう。周りはここにマンションを建てるのであればそれを当然と思っていますから。

[606: 買い換え検討中]

その辺は管理組合次第だね。
やる気がなければどんなマンションも荒れるし、
その逆もまた然り

[607: 購入検討中さん]

ここは異例の竣工販売で本当に良かったと思っています。
元々戸建しか住んだ事が無いので、図面だけでは十分にイメージが湧かないことがあります。

一見東側が良いかと思いきや、目の前の住民宅が丸見えで痛々しい位というのがありました。
お互いに気を遣ってしまって落ち着きませんよね。
また出っ張ったバルコニーが売りらしいですが、下から丸見えで、バルコニー出る訳には行きそうもありません。

日当たりからすると東南の住戸が良いとはいえ、８６㎡ではファミリー用としてはまるで狭いにも関わらず１億４千万越えです。
１００㎡は欲しかったですね。

などなどで、自分なりに住戸を絞り込めました。

話題沸騰のごみ問題も、お陰様で具体的なイメージを持つことができました。
>>606さんおっしゃる通り、管理組合で取り組む問題かと思いますが、皆さんの意識やいかにですね。

[608: 購入検討中さん]

私はここのバルコニー好きですけどね。
高級感と開放感のバランス良いですし。
ガラスのバルコニー等よりは好みです

[609: 匿名さん]

もうバルコニーはフルオープンなのが気持ちが良いから好きです。
全部がガラスで囲まれていたら開放感が無くて、好まないですね～。
それから、広い方が良いんですが、ここってどうなんですか？
願望はバルコニーにテーブルを置いて・・・(^^;

[610: 匿名さん]

要するに周りのごみを管理する費用もここの住民が持つことになるんですよね。

[613: 匿名さん]

住民は24時間、ゴミ出し可能ですか？
そこが重要。
新年早々、ゴミネタですまん。

[614: 匿名さん]

へ～、こちらのマンションでは、２４時間いつでもゴミ出し可能なんですか。
うちは、毎週で曜日が決まっていて、出し忘れたら大変ですよ。
もう燃えないゴミ。燃えるゴミ。ビンなど決まっていて、分けるのが面倒くさいです。

[615: 匿名さん]

ブリリア小日向の中古。4階（最上階）東南角部屋128.5平米、3LDK、新規リフォーム済で1億3980万。私ならブリリア小日向の中古を選ぶね。

[616: 匿名さん]

パークハウスブランドも良いけどピンキリなので、高級マンションの仕様が約束されているパークマンションやパークコートが好きです。

[617: 購入検討中さん]

マンション住民専用で屋内のゴミ置き場に24時間ゴミ出し可能
そこから外にゴミを運ぶのは管理人の仕事ですね
ここは閑静な住宅街でいいてすね。
外観も素敵

[618: 匿名さん [男性]]

アーキサイトメビウス設計、グッドデザイン賞。久世山の邸宅地。やはり私ならブリリア小日向の中古を選ぶね。

[619: 購入検討中さん]

中古は検討外だな。

[623: 匿名さん]

好みの間取りも選べない中古は論外ですね。
しかもここ新築マンション掲示板だしね。
どっちかというと中古は興味ない人か集まるサイトだと思うよ。
まあネガさんたくさんでここは売れそうな気しますね。

[624: 匿名さん [男性]]

新築も中古も提示された間取りの中から選択するという意味では全く変わらない。
現地に行って見れば、このマンションが建つ場所と久世山では雰囲気が全く違うことは、一目瞭然。当然、地価（路線価）も全然違う。
やはり私なら、ブリリア小日向の中古を選ぶね。

[626: 匿名さん]

ここのネガは価値観押し付けてくるのがウザイ。
興味ない人は出てけばいい話。
ゴミにブリリア、阿保何じゃないかと思うわ

[627: 匿名さん [男性]]

ここのマンションを検討する判断材料として、直ぐ近くでここよりも高級エリアにある中古マンションを紹介しただけ。
現地に行った際に、久世山周辺も散策することをおすすめしたいね。

[629: ご近所さん]

当初、地所レジはパークハウスブランドのＣ級マンションを計画していました。
１億超の住戸など皆無と思われていたのです。

２丁目、久世山の低層高級マンション群（ブリリアなど）を見習って欲しいものだと常々思ってきましたが
ここも１億４千万超と、最高価格だけは２丁目高級マンションの仲間入りを果たしたようです。

しかし物件自体や周辺環境（住民含む）を見ると歴然とした差がありますね。

[630: 匿名さん]

久世山は交通利便性が悪いので人気が下降傾向じゃないですか。
江戸川橋側に降りても首都高があってなんだか汚いです。
50年前は久世山の方がよかったのかもしれないですが今後はどうなるか。

[631: 匿名さん]

ゴミ出しの話が出ていますが…
一般的にマンションなら24時間出してもOKなゴミステーションがあるのではないかと思います。
ですので、曜日に関係なく出せるのですけれど、こちらにもあるのかどうか。
あるのが当たり前なのでいちいち記載されていないマンションがほとんどなのではないかと思います。

[632: 周辺住民さん]

小日向って、イメージ的にはめちゃくちゃいいけど、
なんだか、隠れ里な雰囲気ない？　そこがいいのかもしれませんが…。
でも、丸の内線沿いなんて恐いぐらいの谷間で、小日向っていう住所だけで買うと、とんだ谷間の物件を選んでしまいそう

[633: 周辺住民さん [男性 40代]]

私は小日向の住民ではないですけれど、このあたりで二丁目は別格だと思います。
土地の格の差は変わるものではありません。
一方で、このマンションを実際に見てみましたが、高級感が漂っていますね。
ブランドだけで中身の無い「パークハウス」にならなくて良かったです。
一丁目もこうした高品質のマンションができたことに刺激をうけて、時間はかかる
かもしれませんが周辺の家々の雰囲気も整ってくるのではないでしょうか。

[635: 匿名さん [男性]]

ここは売れそうですね～

[636: 匿名さん]

確かにマンションのゴミを地域のゴミ置き場に出すような事はないでしょうからその辺は心配無用ではないでしょうか。
ところで、モデルルーム見学の注意に小学生以上は手袋を着用して見学して下さいと書かれていますが汚れ防止策に徹底していて好感度が上がりました。

[637: ご近所さん]

>>634

>三井の二丁目の方が断然いい。

とはホントその通りだと思います。
ここは南北に長い敷地の悲しさで、南向きの住戸が３タイプしかないです。
しかも南向きでも１階は目隠し代わりの植栽で、日当たりは期待できません。

その点２丁目三井は東西に長い敷地ですので、基本的に南向き住戸が主です。
そこで必ず出てくるのが”定借”だから、ということですが、三井の説明では５０年定借ならいざしらず、
７０年であれば、３５年ローンを２回組めることになるので遜色ない、ということでした。
そんなものでしょうね。７０年後には解体するので建て替えの心配もないわけですから。

日当たりが良く、暖房も必要ない戸建の部屋でそんなことを思いました。
（まあ暖冬のせいもありますが・・）

[638: 匿名さん]

高級感ある外観が素敵ですね。１種低層とのことですし、安心感ありますし、壁式構造っていうのも気に入りました。
梁がないのでスッキリしてますね。

[640: 匿名さん]

張も柱も無いのは見た目すっきりですし、平米数以上の部屋の広さも感じられるのでいいですね

[641: 匿名さん]

最近ここみたいに梁も柱も目立たないような所は増えていると感じられます。。
圧迫感が無いから良いなと思いますし、人気も高いのだと思います。
っていうか、壁式構造というのですね。
構造的にも柱が目立つタイプとそんなに変わりがあるわけではないのだろうか。
家具の配置もしやすいし、とても良いんじゃないでしょうか。

[642: 匿名さん [男性 30代]]

内覧会はいかがでしたか？やはりお高いのでしょうか？

[643: 匿名さん]

壁式構造間取りが完璧ならいいんですけどリフォームの時に壁を壊せないからその点注意した方がいいかもしれないです。
以前住んでたところ壁式だったんですが結局そこが気に入らず引っ越しました。
ま、一長一短ですね。

[644: 匿名さん]

一般的には壁式は耐震性も高いですし、低層でしか使えない希少な部類なのでいいのではないでしょうかね。
ほんとスッキリ感があって良いと思いますし。

[645: 匿名さん [男性 30代]]

内覧会行ってきました。南向きは億越えとさすがのお値段でした。ちょっと手が届かないので、諦めます。

[646: 匿名さん]

南向きそうなんですか。
誰かしら購入まで至ると思いますが、みんながみんな手が出るわけではないですからね…
無理せず、のんびり販売していくということなんでしょうか

壁式構造ってそうか…リフォームで間取りを変えることしにくくなってくるのですか。
取り払えない壁があるということですから。

[647: 匿名さん]

駅への距離は近すぎず遠すぎずですが
子育て環境がとても良いというのが第一印象です。
学校も近く、公園などの緑もあってとても良い環境だと思います。

[648: 匿名さん]

マンション市況にもかげりがみえはじめ、
苦戦しそうだな。

[649: 匿名さん]

株もこれだけ下げると、１億４千万超の資金繰りも狂って来ますよね。
最低価格の住戸でさえ、７０００万もしますしね。

[650: 匿名さん]

好調なのかどうかは判断できませんがけっこうな数の要望書がすでに入ってました。

[651: 購入検討中さん [男性 50代]]

要望書って何

[652: 物件比較中さん]

最大の86.62平米の部屋、せっかく壁式構造で柱が無いのに、
突き出た玄関で面積を消費していてちょっと勿体無いですね。
まぁその部分のシューズインクローゼットが無いと、収納が不足しそうですけど。
とはいえ廊下も無駄に長めになってる印象ですし、洗面所のダブルボウルをやめて
キッチンをもう少し小さくして収納を捻出し、洋室1のクローゼットを室内にズラしても
（洋室は1畳減りますが）住み心地は殆ど変わらないでしょうし、
そうやってグロスを抑えた方が良かったのにとも思います。

[653: 匿名さん]

＞６５１
「この物件を買いたいです」という希望を伝える書類です。
ある物件について要望書が複数枚集まると抽選になります。
申し込みとどう違うのかっていうのは私もわからないです。
すみません。
詳しくは調べてみてください。

[654: 購入検討中さん]

651です。
丁寧に教えて頂きありがとうございます。
私がモデルルームを見学したときにはそのようなお話は全くなかったのですが、どの部屋にいくつ要望書が来ているというのは公開になっているということですか？

[655: ご近所さん]

マンション向かいの住民宅に張り紙がしてありました。

「三菱地所レジデンスへ
ザ・パークハウス小日向について

基本協定書の締結を求めます
ゴミ集積所の利用問題の解決を求めます

近隣住民より」

などと書いてありますが、聞くところによると近隣住民が菱レジを相手取り、簡易裁判所に調停の申し立てをしたそうです。

このスレでもゴミ問題で一騒ぎありましたが、竣工しても基本協定も結んでいないようで、完全な紛争状態となっているようです。
重説説明会で良く確認した方が良いようですね。

[656: 購入検討中さん]

法律的には問題ないんだろうから落としどころ探す感じですかね。
まぁ私はあんまり気になりませんが..このスレ読み返すと一部の方はかなりこの物件が気に入らないみたいですね
日陰にされたのがよっぽど堪えたのかしら。

[657: ご近所さん]

>>656

>日陰にされたのがよっぽど堪えたのかしら。

さすが購入検討中の方は、分かっていらっしゃるようですね。

ここ１丁目の近隣住民方は、マンション推進派と反対派がくっきり分かれているようです。
そもそも菱レジに日陰になるような北側への張出を提案したのが、推進派住民だったということで
反対派がより態度を硬化させたような経緯もあるようです。

北側の張出の代わりに推進派住民は、東道路側の建物を凹ませて、その分離隔を得たということのようです。
もっとも東側は２・３Ｆのバルコニーが大きく張り出しているので、この凹みは全く目立ちません
というか、凹ました意味がないと思いますね。

[658: 匿名さん]

いつまでも同じ環境じゃいられないんだから仕方がないよね。戸建ての人には申し訳ないけど

[659: 物件比較中さん]

>>658
全くその通りですよね・・・。
それなりの理由が無い限り、他者がその用地の要件を満たした物件を建てたり売ったり
そこに住んだりする権利を妨げることは、できないと思うんですけどね。
自身もまたそこに建てられた物件に住んでるわけですから。
中高層マンションを検討する時だって、付近にコインパーキングや古い建物があれば
そこに新たなマンションが建ち眺望や日照に影響があることは覚悟の上で買うわけでしょう。
戸建ての人は自分達だけが特別だと思っているのだろうか。

まぁ、たまにマンションでも他マンションに反対してる所ありますけどね

[660: 匿名さん]

文京区ではありがちですな。まあ、ここは定期借地物件ではないので問題なしです。

[661: ご近所さん]

ル・サンク小石川後楽園(口コミ掲示板)のスレでも、建築許可取り消しに動いた近隣住民を避難する書き込みも多いですが、
結局は自己責任ということですね。

重説の説明会とかで、係争中の物件を購入すると言うことを良く確かめてくださいね。ということでしょう。


>三菱地所レジデンスの営業女性は係争中の物件の購入を奨めている自覚があったのですよね。

>「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」

[662: 匿名さん]

定期借地物件より全然ましなのでお気遣いなく。

[663: 購入検討中さん]

ここの場合は言っちゃ何だけどゴミ捨て場の問題という割とどうでもいい問題なので
ルサンクのような場合とはだいぶ違いますね。

[664: 匿名さん]

>>655
文京区民を怒らせるとコワイ。ル・サンク小石川後楽園だけでなく
4年前にも小石川の集合住宅に対して建築確認の執行停止がされている。
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news4/733.htm

[665: 匿名さん]

＞＞664
ようはタカリ行為でしょう。
文京区民の民度も知れたものですね。

[666: 匿名さん]

デベ関係者が >>665 のような捉え方をしているから
ル・サンク小石川の事件が起きたと思う。

[667: 匿名さん]

こことは関係性の薄い話題ですね。ここがいまさら建築確認取り消しになるはずもないでしょうし。

[668: 匿名さん]

おっしゃる通りですな。定期借地物件よりはましですし、また他のネタありましたら暇潰しになるのでよろしくです。

[669: ご近所さん]

２丁目三井定借７０年付、大変結構ですね。

３５年ローンを２回使った後、解体して更地にするという、単純明快なシステムです。
では１丁目パークハウスの７０年後を想像して見てください。

そして何より、１丁目菱レジと異なり、近隣住民による反対運動が全く起きていない。

なぜなら、１丁目菱レジ案件では、地元の建築家や近隣住民の仕切り屋が暗躍してデベと図り、近隣住民を２分してしまい、一大トラブルになったのですが、２丁目ではこれらがなかったからと聞いています。

建築確認が取り消されるようなことは無いとは言っても、やはり係争中であることは疑う事なき事実なようです。

[670: 匿名さん]

ルサンクのときもそうだったけど、近隣住民さんがスレに登場してくるようになると末期です。
ここも危ないかも。

[671: 匿名さん]

ルサンクの初期のスレでNIPPO擁護の周辺住民さんが頻繁に登場していた。いまどうしているのだろう。
販売を開始したマンション計画は建築確認取り消しになることがないと力説していたけど。

[672: 匿名さん]

ゴミ捨て場に張り紙してる程度で建築取り消しになったら笑えますね
まぁ無いとは思いますが、一部不安を煽りたい人がいるのは良く分かります。

[673: 匿名さん]

そもそも周辺住民さんもごみ捨て場の位置などが、気に入らないだけで建築の取り消しを求めてる訳でもないですからね
ルサンクとは根本的な問題の重要性が違いますね

[674: 購入検討中さん [男性 40代]]

ここはもう建築確認取得済みでしょう。

完成してからの販売というのがはじめてなんですが、
他もこういう売り方にすりゃいいのに。

[675: 匿名さん]

プラウド小石川は竣工後に販売活動をしていましたよ。

[676: 匿名さん]

定期借地物件は売るの大変ですからね。この物件でストレス発散したいのはわかりますが無駄ですよ。

[677: ご近所さん]

子や孫に資産を残したい気持ちはわかるが、金持ちには関係ないので迷わず２丁目だな。

[678: 購入検討中さん [男性 40代]]

プラウドも完成してから販売してたんですね。

ご近所さんは何でそんなに必死なの？
定期借地権なんてありえないでしょ(笑)

[679: 匿名さん]

> プラウドも完成してから販売してたんですね。
係争中だったから。ルサンクも完成してから販売しておけば契約者が困窮することにならなかった。

[680: 購入検討中さん [男性 40代]]

あそこも係争があったんですね。
それは知りませんでした。
どこ買うにしても大手デベがいいですね。

[681: 匿名さん]

>>680
湯立坂・銅御殿問題
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

全国的に非常に有名です。

[682: 匿名さん]

希望住戸アンケートほとんど埋まってますね。被ったら抽選と言われましたがこういうのって公正に行われるのでしょうか

[683: ご近所さん]

資料を見た間取りの感想。
70の極小3LDKが中心で億ションは僅か。
バルコニーが狭すぎ。
iタイプなんて、リビングの扉開けたら、キッチンカウンターってありえへん。
全体的にお安いので庶民的なMになりそう。
立地は、既に語られているので、イマイチなのは明らか。

[684: 購入検討中さん]

１期で７割ほど販売、抽選状況によっては追加あるかもとのことです。
やっぱこの辺は供給が少ないこともあって好調なんですね。気に入らなくて色々言う人もいるのでしょうけど 笑

[685: 購入検討中さん]

ルサンク小石川特需じゃないでしょうか？

正式価格が出ましたけど、予定価格より少しはマシになりましたね。
1階と２階の価格逆転現象も無くなりましたし。

でも家具を入れたモデルルームとしていた２階のＫタイプで１１９８０ですか？
やはり「高－！」ですね。
この住戸は妻が「狭ー！」って言ってました。

元々子供用として検討してましたので、こんな狭い部屋に一家で住む気はありませんけど

[686: 鳥巻 裕子 [女性 10代]]

周辺に猫がうじゃうじゃ居たのが気になりました････

[687: 匿名さん]

やっぱ人気あるんだな・・

[688: 匿名さん]

>>685
ル・サンク小石川後楽園は今月15日入居予定だったのですね。
http://tvrider.jp/program/p4733/t86200/h1129598

[689: 物件比較中さん]

>>685
Kタイプって86平米でしょう？広いじゃないですか！
でも玄関だけ飛び出たような造りでの86平米ですし、結果的に廊下はかなり長いですよね。
リビングもただでさえそれ程広いわけじゃないのに、バルコニーの存在がゆえに
に2つに分断されたような形になっており、有効に使える面積は少ないんじゃないかと思います。
確かに1億2000万出してこのリビング？と思うかもしれません。

[690: 匿名さん]

>>685
今日も放送されていましたよ
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20160211-00000086-fnn-bus...

[691: ご近所さん]

１期の売り出し見る限りここは早期に完売しそうですね。

[692: 購入検討中さん [女性 40代]]

ゴミどういうこと？

[693: 購入検討中さん]

１期２０戸は完売だそうで抽選などもあったみたいです。更に追加２次で３戸販売
こちらも買う方は決まってるそうです。残りは８戸と考えると早いですね。

[694: 匿名さん]

ゴミ集積所の利用問題についての
近隣住民の方からの張り紙が気になりますが、
近隣住民の方と揉めているのでしょうか？
マンション内に専用ゴミ置場があれば
問題にはならなかったんだろうなと…。
ゴミ出しが面倒な感じになりそうですね。

[695: 匿名さん]

マンション専用のゴミ置場はありますよ。マンションと関係ない話じゃないですか。

[696: 購入検討中さん]

空き地の時から使用していたゴミ集積所をマンション建設後も使わせてほしいと要望あり。
そのために、マンションの角に2か所、周辺住民用ゴミ集積所を設けたとのことでした。
清掃は管理人がやるはずです。

マンション住人用は別にありますよ。

[697: 匿名さん]

揉めてますね。貼り紙があるのは最初にボタンの掛け違いでしょうか。

[698: 匿名さん]

まぁ割と些細な問題だよね。マンション住民自体は24時間ゴミ出しの可能な建物内ゴミ置き場あるし。

[699: 購入検討中さん]

>>697
>>694

こんな事情もあるよううですよ。揉めている印象でした。

>>669
>なぜなら、１丁目菱レジ案件では、地元の建築家や近隣住民の仕切り屋が暗躍してデベと図り、近隣住民を２分してしまい、一大トラブルになったのですが、２丁目ではこれらがなかったからと聞いています。

[700: 匿名さん]

後３戸か。やっぱり小日向は予想通り瞬殺ですね。