プレサンス ロジェ 黒川ってどうですか？

[サラリーマンさん [男性 30代]]

プレサンス ロジェ 黒川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


プレサンスロジェ黒川
所在地：愛知県名古屋市北区田幡一丁目1302番1（地番）
交通：名古屋市営地下鉄名城線 「黒川」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：71.40平米～82.03平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

プレサンスは、同じ様な感じですね。
どの物件も。
ここは、個室が隣接しているプランですと壁仕切りのみなので生活音が気になります。
基本、少人数で住むようなレイアウトになっているのでしょうか。

[2: 匿名さん]

私も同感です。
デザインの使い廻しをしているような気がしています。
そのほうが、コストなども抑えられるのでしょうけど。
ワンフロア2邸いいのですが、あまり細長い建物だと耐震面などが心配になります。
アルコープあるのは、いいですね。

[3: 匿名さん]

外観は都会の鉛筆型賃貸マンションみたいな雰囲気がするな

[4: 購入検討中さん]

こんにちは！
モデルルームを見に行って検討中です。
ほかの物件を見ていないのでよくわからない状態ですが、立地が良いですよね。
確かに耐震面が気になりますが。

[5: 匿名さん]

>>4
管理や修繕積立金についての説明はどうでしたか？
戸数が少ないけど管理費や修繕積立金はどうなるのかな？
２９戸だと管理組合の理事役員は４年に１回くらい回ってくるのかな？
戸数少ないから管理費や修繕積立金はコスパ的に割高になる？
管理会社が系列子会社含めて２社あるのはどういう理由か知らないけど割高になる？

この辺りは大手のマンションが建たないのは不人気地域だから？
新築マンションはライオンズ黒川ルミナスフォート以来かな？
黒川駅周りは団地が多い？

[6: 匿名さん]

サンクレーアが２～３年前に作ってましたね。

通勤路で前を通りますが、場所的には、まあ、中途半端なところという印象です。
近くにスーパーなどお店は少ないですしね。どこへ行くにも大通りを越さないといけないんじゃないのかな。

[7: 匿名さん]

この５，６年間の新築マンションはこの辺りですね


ライオンズ黒川ルミナスフォートってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74304/

サンクレーア名城公園ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213648/

ファミリアーレ黒川ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134009/

サーパス黒川
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25295/

[8: 匿名さん]

黒川駅周辺でも築浅マンションだと結構高いなー
これもアベノミクスのお陰なのかな？


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003109235/
ファミリアーレ黒川 1階
価格 2,280万円
間取り 2LDK＋納戸
専有面積 74.76m2（壁芯）
（バルコニー面積 14.04m2）
所在階/建物階 1階/地上8階
主要採光面 南
所在地 愛知県名古屋市北区浪打町1丁目
交通 名古屋市営地下鉄名城線 「黒川」駅 徒歩11分
築年月 2011年7月(築4年)

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003845773/
サーパス黒川 3階
価格 2,850万円
間取り 2LDK＋納戸
専有面積 76.89m2（壁芯）
（バルコニー面積 13.5m2）
所在階/建物階 3階/地上15階
主要採光面 南
所在地 愛知県名古屋市北区城見通2丁目
交通 名古屋市営地下鉄名城線 「黒川」駅 徒歩5分
築年月 2009年10月(築5年)

[9: 匿名さん]

デザインの使い回しですかぁ。
まあ、外観に関して言えばひと目でブランドが解るような特徴付けは悪く無いと思います。
それがあまりにも安普請でマイナスイメージとなっては困りますが、こちらの外観なら及第点ではありませんか？
しかしここ、やたらと縦に細長いマンションですが土地が狭い？

[10: 匿名さん]

>>9
プレサンスのホームページの実績物件見てるとほとんど概観は同じだね
たまに大規模があるからあれは別だけどさ

名古屋市内にはたくさんプレサンスの賃貸マンションがあるからあれを見ると雰囲気は解るな

[11: 匿名さん]

>>9
敷地面積759.24m2で29戸だから敷地自体は広めというかかなり余裕があるよね
黒川駅って一度も聞いたこと無かったよ


このマンションの実際の取引価格は知らないけどこのサイト見ると黒川駅の地価の相場はこんなもんみたい
名古屋市郊外のこれだけの土地を購入してくれる企業は今時少ないだろうから価格は買い手優位かもな

黒川くろかわ平均19万9571円/m2（2014年［平成26年］）前年比+1.12％上昇上昇
http://www.tochidai.info/area/kurokawa/


1戸辺りの土地代金も計算してみた
実際は専有面積とか階数によって違うだろうけど単純1戸辺りだと522万円が土地代金ってことだな

敷地面積759.24m2×サイト土地単価199,571円＝合計土地代金151,522,286.04円
合計土地代金151,522,286.04円÷総戸数29戸＝単純1戸辺り5,224,906.415172414円


13年前のちょっと古い記事だけど他に新しいサイトで信用できそうなとこがなかったからこの計算式でやってみた
土地代金を基本値にこのサイトの計算式の土地代金35％ってのでマンション価格を計算してみた

単純1戸辺りの土地代金5,224,906.415172414円×2.858倍＝1戸辺り平均マンション価格14,932,782.53456276円

これであなたも業界通　マンション価格の内訳＜後編＞
更新日：2002年08月02日
http://allabout.co.jp/gm/gc/29692/
マンションの値段(分譲価格・販売価格)はどうやって決まるのか?
http://www.0574nbzs.com/disideprice.html


1戸1,500万で売り出すなんてことはないだろうな
企業利益率も解らんし今は建設費や人件費が上がってるだろうし土地代金の割合とかも変わってるだろうけどな

[12: 匿名さん]

プレサンスはほとんど、この組み合わせだからね。
設計・監理　株式会社立田設計
構造設計　株式会社あい設計
似たものにしかならないかな。

容積率３００％だから狭苦しいよね。敷地形状が良くなくて、そこに機械式駐車場詰め込んでるし、狭く感じる。
プレサンスは、できる限り高い建物を作るってのが基本にあるみたいだからこうしてるんでしょうね。

[13: 購入検討中さん]

>>5
ほかのマンションを見ないで購入したので比較はできませんが。。
管理費と駐車場代で15000円くらいになると思います。
黒川はかなりの人気物件で私の周りではマンションを探してる人はたくさんいます。でも駅近だと値段が高いので躊躇してるのでは。あとは土地を持ってる人が手放さないのでマンションも立たないらしいです。

[14: 匿名さん]

>>13
修繕積立金なんて1平米180円が30年平均なんだからそれより安いとあとでツケ払うようなもんだよ

管理費はどれだけサービス削ってコストカットできるかと
管理会社の好き勝手させないだけだよ

機械式駐車場だって設備維持費の損益分岐点が1台毎月1万円が相場なんだからそれより安いと非利用者が損するだけだよ

維持費は冷静に考えないとダメだよ

[15: 匿名さん]

三井不動産ブランド、駅7分、たしか当事は4,000万円後半くらいした間取りだよね？
それが12年で35％くらいの資産価値下落か
黒川に限らず東京都心とか以外はどこもこうなっちゃうかもな


http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003889295/
パークホームズ黒川 4階
価格 2,980万円
間取り 4LDK
専有面積 86.2m2（壁芯）
（バルコニー面積 12.6m2）
所在階/建物階 4階/地上7階
主要採光面 南
所在地 愛知県名古屋市北区志賀町4丁目
交通 名古屋市営地下鉄名城線 「黒川」駅 徒歩7分
築年月 2003年2月(築12年)

[16: 匿名さん]

同じようなマンションならば以前のマンションを見れば、参考になります
資産価値をとるか、でも立地がよければ同じような作りでもいいと思います
1フロア2邸というのも落ち着いていていいし、他のマンションとの比較もしたいです

[17: 匿名さん]

黒川はそこまで人気のある場所じゃないですからね…。
街全体がごちゃごちゃしてる印象はあるかなあと。
子育て中だと高速・41の排気ガスも気になりますし。
ただアクセスと住みやすさ（スーパー・学校が近いなど）の点は悪くないので
価格帯と物件が気に入ればアリだと思います。

[18: 匿名さん]

環境面はメリットもデメリットも同居しているという感じは受けます。
どこを重視するか、それによって選択が変わってくるように思われますね。

便利は便利だと思いますよ。
本当に
17さんが書かれておられますが、学校とか買い物とかその点は恵まれていると思います。

[19: 匿名さん]

駅からの距離は近くて便利そうですので、暮らしやすそうに伺えます
春は近所の桜並木を見に行くのが楽しそうです。
緑が豊かそうですから、お子さんがいらっしゃってもよさそうな場所ですね。

[20: 匿名さん]

黒川、名古屋市内とはいっても、そんなに人気じゃないですよね。桜通線、東山線の方が、駅から遠かったり、栄や名古屋駅から遠くても人気だったりします。

ここって栄まで7分なんですよね。

近くに北図書館、スポーツトレーニングセンターがあり、暮らしやすそうな雰囲気です。

名古屋高速は高架でしたっけ？日当たりが少し気になります。現地で確認したいですね。