福岡でお勧めの管理会社教えてください

[福岡在住の理事長]

築５年　戸数６０戸のマンションの理事長をしています。
現在、地元デベロッパー子会社マンション管理会社に管理委託していますが、
頼りないことこの上なく、法令違反は朝飯前、いままでの経緯を省みると
自主管理していたほうがましだったことがわかりました。
お金払って、無駄なやり取りしていては時間を浪費していては堪りません。
このままだと永遠に理事長しなればいけません。
どなたか、ちゃんと管理業務してくれる（ちゃんとマン管法遵守して、
きちんと管理員教育する）管理会社紹介してくれませんか。

[719: スレ主]

<717

近くのマンション管理組合で福岡マンション管理組合連合会に理事長を派遣してもらったら、
理事長に就任したマンション管理士、すぐ自分の仲の良いマンション管理会社へ管理委託先を変更しました。
次のマンション管理組合でも同じことを繰り返してます。
まあマンション管理士の収入源の一番大きいのは、管理会社変更による新しい管理会社からの手数料(概ね月額管理委託費の3か月分)ですからしょうがないんですかね。

[720: 匿名さん]

７１９さんの言う事は事実でしょう。但しこれでは信じる者がいなく、
暗中模索のままで先に進みません。複数の管理士、弁護士、組合連合会、
等々を、相談項目を絞って、複数回別々に相談してみることです。

自分の経験と、知識を相手方の回答を照合して、自分なりに、どちらが
正しいかを判断してみてください。相手を頼らずに回答を導けるように
なります。

但し、相談する時は、証拠となる。規約、委託契約書。総会議案書、
議事録、重要事項説明書、等々を、密かに携帯して、信用できると
見た時は、公開して相談するとよいでしょう。

わたしの経験を一言、相談後、管理会社の宣伝広告のチラシ及びマン
ション管理新聞の写しが、マンションの全員のポストに投函された事
があります。こうゆう事はあってはなりません。よって、マンション
管理士と組合連合会の信用ができないのです。

しかし、すべてのマンション管理士が信用できないわけではありません。

定年退職者で、年金で生活しているマンション管理士なら生活にさほど
困らない管理士には相談しても、大体信用できると思います。

マンション管理士はボランテァです。気楽に同じ問題を、複数のマンシ
ョン管理士、弁護士に相談する事をお勧めいたします。

[721: マンション管理士]

>>719

組合が支払う金額が重要です
増えるようであれば集会で反対されます
理事長が独断で管理会社を変更できる筈はありません
他の経費も削減するでしょう

[722: 匿名さん]

本物のマンション管理士は。業者（管理会社含む）の斡旋はしない。

ここら辺は。見抜いて相談する事。特定の管理会社の肩を持つのは

アウト。特に大手の肩を持つ管理士は要注意。宣伝マンにすぎない。

[723: マンション管理士]

従来の管理会社は理事会の無知をいいことに組合の管理費及び積立金を自己の利益の源泉としか思考してこなかった
其れでは幾ら資金が在っても足りない

最初は管理費の削減から
①管理会社とメンテナンス業者との各種契約を　
組合と業者との契約へ変更する

[724: 匿名さん]

内の過去の理事長は、契約に、如何にも工事の発注及び見積書の
受付窓口を管理会社にしている。業者曰く、管理会社が協力的で
仕事がやり易くて、助かると、べた褒め。中間を抜かれている。

過去の賢い理事長は、受付は理事長で、管理員にも秘密に処理、

大規模修繕などは管理会社の見積もりより５割も安く。１億３千
万円位の節約をした。塗料も良質で１０年を経ても、退色しない。

マンションは、一言で優秀な理事長次第。管理会社では無い。
管理会社は使うものである。バカな理事長は管理会社の悪い
提案に反論する能力がない。そのうち、ズッコケるマンション
である。

[725: スレ主]

ふむ

マンション管理士がボランティアなら、弁護士、公認会計士、税理士、社会保険労務士、宅建士など士業はすべてボランティア、人類皆ボランティア。

[726: スレ主]

>>721

資料や議事録を見せてもらいましが、管理規約を逸脱することなく
理事会で提案，決議を取り、管理会社変更においても各社に提案書を提出させ
管理基準を決定してから、再度、管理委託見積書を提出させ、４社による説明会を開催し
臨時総会を開催して、懇意の管理会社へ変更を誘導しております。
まあ私としてはゴキブリ社や尻噴社等の管理組合を食い物にする管理会社を選択しなかった
だけでも良かったと思いますし、竣工から32年、他の管理会社から見積もりをとらず、
理事長を派遣してもらうという自治権を放棄したような組合には、いい人が来てくれた
と感謝しております。

[727: 名無しさん]

コミュニティサービスの管理物件では、5年程前に理事長による積立金横領事件があった筈です
管理体制が不十分だったのでは？

残念ながらあまり好印象は受けませんね…
現在の管理体制は存じませんが…

[728: 匿名さん]

コミュニティーサービスが横領したわけではないでしょ。
大手の東急コミュニティーなどは再三横領事件を犯している。

[729: スレ主]

自分の経験談ですが、住んでいるマンションの組合運営がおかしいと感じた時
具体的には、掲示板に本来ならば総会決議を受けなければ、いけない事を理事会決議しましたと書かれていたので、理事会議事録の閲覧を請求したところ、管理会社からは一カ月以上音沙汰が無く、理事長宅を訪問したところ組合設立以来、理事会議事録は作成していないことが判明しました。
どう対処したら良いか分からず、ネットで検索し６社ほどお客様相談室にメールしました。翌日、応和管理さんとアーサーヒューマネットさん担当者より回答があり随分と参考になりました。
まず区分所有者の立場では、管理会社の対応は芳しくないから、組合を正常化したいなら、次の総会前に理事に立候補して理事会でも理事長に立候補して理事長になることを勧められました。
善意の第三者が管理組合のサポートをしてくれれば、幸いですが、そういうことはまずありえません。
まず、自分で管理組合運営を学ぶことからはじめましょう。

[730: 匿名さん]

７２９さんのマンションは理事への立候補できるからまだましです。

私のマンションでは、規約にある立候補制を廃止した。しかも特別

決議なので、賛成票が大幅に少ないので、欠席者（、委任状、議決

権行使書未提出者）を理事長に一任した事にして、賛成票に投じ

理事の立候補制の規約を廃止した。これが問題になっている。当時

理事長曰く、管理会社東急コミュニティーのアドバイスで可決した。

と言っている。この問題は、この規約の廃止と、理事の定員の変更と

からめて、無効であるとの意見が出て、組合員の立候補を認める動き

が出ている。管理会社は、共謀してこの規約を廃止した当時の理事を

動かして、守備を固めている。管理会社に不利な組合員の立候補をさ

せない為の規約の廃止と変更だったことにきずく組合員が増えている

ことです。これまでの工事費等の無駄使等が指摘され出した。立候補

制が復活するとマンション管理士等を含めた建築、設備関係、会計等

のプロが立ちあがる事が内定しているようです。分譲マンションの

管理の在り方の、良い見本になる事を期待している。

[731: スレ主]

>730

私なら民事訴訟をおこしますけど

[732: マンション管理士]

白紙委任状はやめましょう
馬鹿な理事長が管理会社のおだてにのり積立金を無駄遣いします
是が管理会社の利益の源泉

[733: 名無しさん]

>>728 匿名さん

理事長に通帳、印鑑の両方を預けていたという時点できちんと管理出来ていなかったのでは…と思われますが…
管理会社自体が横領事件を起こすのは論外です

[734: スレ主]

>733

意外と通帳と印鑑を両方保管している管理組合多いですよ

[735: 匿名さん]

その逆もある。

[736: スレ主]

通帳と印鑑

両方ともマンション管理人が持っていた例もありますねえ。

管理会社は、度重なる横領に対して、横領を防ぐよう配慮してますが、

フロント、管理人が誘惑に負けないシステムを構築するしかないでしょうね。

フロントの場合は、未収金回収時に多額の現金を受領することが多いし、かといって滞納者に
管理組合口座に振込入金をお願いしたいところですが、本当に入金するか信頼できないし。

管理人さんも外来者用の駐車場代金がだいたい現金受け渡しが多いので、つい使い込んだり
して、まあ口座振替にすればよいだけの話ですが。

現金を取り扱わないようにすればいいのですが、それはそれで手間暇かかりますよね。

まあ手間暇を惜しまず、不正を防止することですね

[737: 匿名さん]

収支報告の収支出項目明細を精査しましょう。大規模マンションは
チビリちびり、横領されていますよ。理事長と担当は解っているが
組合員は、収支報告の収支出項目明細で推測できる。理事になった
時に、推測を立証すれば良い。

[738: 匿名さん]

大手の（財閥系三井、三菱、住友、除く）管理会社とマンション管理士会
所属のマンション管理士３名による。規約の変更についての説明会に出席
しましたら、一言でいうと、区分所有法３１条を無視した説明にびっくり
しました。つまり、賛成票が４分の３以上に達しない時は、欠席者（棄権）
を理事長に一任して賛成票に投じれば、規約の変更の案は可決される旨の
説明でした。これなら、理事長次第で何でも可決される事になります。

いかがでしょうか。こんな、管理士及び管理会社は実名を公表してはいけ
ないでしょうか。？

[739: 通りがかりさん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[740: 匿名さん]

マンション管理の会計帳簿は、第１回の定期総会の会計報告を

基に精査してごらんなさい。怪しい金銭の収支が見えてきます。

大手の管理会社の担当が、小修繕費等を通じて少額の着服の疑

いが、見えてきます。組合室からは見積書等の保管はない場合

が多い。管理会社に情報を伝えたら、担当は遠方へ島流しされ

た。この他多くの事が発覚している。

[741: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

こちらもご検討下さい。

[742: 名無しさん]

ステップアップという管理会社だけはやめた方がいいですよー

[743: こさく]

築25年、ワンルーム72戸のいわゆる投資用マンションの理事長してます。
こちらもデベロッパー系から始まり、ワンクッション置いて、自分が中古で購入、理事長になってから管理会社を変更しました。

小さなとこですが、クローバー管理という独立系の会社です。自分がいい加減な方なのですが、自分の目からは法令遵守はきちんとしてると思います。もう少し適当でいいんじゃないかとこちらは思いますが、会社組織なので仕方ないかという感じです。

清掃、点検、その他いくつか付き合いのある業者の出入りはあるようですが、口コミ等こちらの希望で業者を連れて来ても文句はいいませんし、余計なことはせず、サポートに回る姿勢で業務をしてくれてます。

完璧ということはないですが、当面はこちらにお世話になろうかと思っています。

参考になれば幸いです。

[744: 匿名さん]

私はJR九州ビルマネジメントが管理してるマンションに住んでいますが、清掃が出来ていません。マンションが日に日に汚れていきます。定期清掃が月に一度入りますが、一体どこを掃除しているんだろうと思うほど、汚れまみれです。今までいろんなマンションに住んできましたが、こんなによごしっぱなしで平気な会社はないです。

[745: 匿名さん]

私のマンションはＪＲビルマネジメントの管理に変更しましたが、以前の大手の管理会社
よりはるかに良い管理をしてくれています。以前の大手は日本でも有名で人気のある管理
会社でしたが特定の住民と懇意になり住民間のトラブルを利用して契約の管理を継続して
いました。マンションの住民から清掃と管理人の様子がおかしいとの苦情を受けて１年位
内密に調査しましたら、手抜きやら等々が発見されたので現在のＪＲにお願いしました。

色々な面で地元の管理会社の方が地元のマンションの管理は良いようです。

[746: 匿名さん]

http://bit.sikkou.jp/app/property/pl001/h29
この物件は大規模でこの棟が８棟くらいありますので通常での管理費等はこの
グレードの専有部分ですたら1.5万位だと思いますが３万を超して駐車場代を
加算すると４万超になります。調査しましたらそれ程管理が良好だとは思いま
せん。規模が大きいと個人の管理費等の負担は割安になるのが普通です。
なにか事情があるのではないか疑いたくなる価格です。皆さんの意見をお願い
いたします。

[748: 匿名さん]

福岡市に移住目的で中古物件を探しておりいます。
希望は大型物件で評判の良いＴ管理会社の物件ですが、郊外にある物権が以前より
気になり何回か売りに出ていましたがタイミングが合わず買いそびれていました。

今回同じＴ管理会社の大型物件の内から、４ＬＤＫ、９５㎡、築２１年、総戸数
６００戸（８棟の団地型）、価格２．７００万円、１１階／５階、を決める為に
重要事項の説明時に、管理費等計、４９．７００円（管理費＝１４．０００円、
修繕積立＝２６．０００円）その他、駐車場、９．０００円、町内会費、７００円、

であることにきずきました、この経費は、中央区の大濠公園周辺の一等地の億ション
に近い物件の管理費等に匹敵するのではないかと思い見送りました。１年前もこの
物件が気に入って参考で控えている日記を見ましたら当時の管理費等よりも２倍近く
の金額に値上げされておりました。（東区舞松原の物件）

それで以前から同じようにマークしていた別の物件で同じＴ管理会社の物件で売り
が出ているので確認しましたら、以前の管理費等がかなり値上がりしている事に
気が付き見送りました。良い管理会社なのにかなり大幅な管理費等の値上がりは
物件の大きさからするとかなり高値でありました。（後者は博多区の物件）

管理費等の適正価格をご存じの方は教えて下さい。福岡は以前は良いマンションが
安くで売りに出ていましたが、以前の感覚ではなかなか見つかりません。

大型物件にこだわるのは管理費等の個人負担がそれだけ少ないのではないかと思い
ますが、これでは小規模マンションより高くなります。

[749: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170420-00000012-mai-soci

ズバリＴＣ

[750: 口コミ知りたいさん]

http://www.f-takken.com/freins/items/98494436?1493191821847

是でしょう。？

[752: 匿名さん]

http://www.f-takken.com/freins/items/98491341?1493198042842

これもですか。？

[755: 匿名さん]

委託費や工事費でボッタクられない様に監事は勉強して下さい。
住宅ローンの返済が完済したかと思ったらマンションの老朽化で工事、工事の
連続。この間した工事をまた同じ場所をしている。気が付いた時は修繕積立金
の不足で修繕積立金の値上げ、一時金の徴収、それでも修繕費の不足で管理会
社の保証人で借り入れ、等々のマンションが出てきているのではありませんか。
日頃の管理を管理会社に任せて、役員は順番制だとチェック機能が働かない。

[759: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236882/
福岡の管理会社１０９の管理物件は注意して下さい。
過去から現在の入退去、区分所有者変更、規約や委託契約、重要事項の説明、分譲当時からの総会（臨時含む）の議案書と議事録、の精査。特に収支報告書の月別支出明細書。
駐車場料収支報告書。等々を徹底的に調査して下さい。わたしの調査方法は徹底しております。会計は楽ですが、業務調査は抜き打ち的に戸別訪問して話ます。

修繕記録は個人の分も取り寄せて調べて下さい。例えば、保険で修理できるものを組合費で支払っていたりします。今日はここまでです。応援します。

[761: スレ主]

8年前のスレがまだあるんですね。
最近の投稿は書記と監事についてですが、なんか役以上に仕事を要求されているような

(書記)
私は、書記は不要かと考えます。
せっかく管理会社に委託しているのですから、管理会社には理事会、総会議事の音声データをICレコーダーに記録させ、管理組合のパソコンにデータ保存させればいいでしょう。 議事録は案を管理会社が作成し理事長がチェックすれば良いかと、厳密には、議事録の署名人が複数ならば各署名人がチェックすれば良いかと。

(監事)
監事は、あくまでも監視役かと思います。直接、運営にはタッチしないほうが、ただ監事は会計、業務全般の監事ですから、前理事長が適任かと、理事長の経験不足を自分の経験からアドバイスしていただければ幸いです。

[762: 匿名さん]

[No.747～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[763: 匿名さん]

http://yakyusoku.com/archives/717

上記マンションを見学したいのですが住所を教えて下さい。
私の住んでいるマンションの今後の予防策を考えたいのです。
宜しくお願い致します。

[764: スレ主]

博多駅から徒歩１０分の老朽化マンション

博多駅徒歩圏内で考えると博多口方面では、１０分歩くと祇園駅の方が近くなり

筑紫口では、同じく東比恵駅の方が近くなります。

ＪＲ小倉方面に徒歩１０分、久留米方面に徒歩１０分の場所といえば、堅粕と美野島

福岡市で１、２を争うスラム街です。

東京でいえば山谷、大阪でいえば、あいりん地区

＊＊と暴力団と朝鮮人、まあ山谷もあいりん地区の見学するには面白いとこですけど(´◉◞౪◟◉)

だいたいマンションはどの物件かわかりますが、責任を持てませんので、お知り合いか、お近

くの不動産屋にお尋ねください。　新人の方以外は皆さんご存知のはずです。

[765: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621654/
ここに評判は良く出ている。良い会社だと思う。

[766: 職人さん]

マベックだけはやめた方がいいですよ。
不正しますから。

[767: 匿名さん]

　長く投稿拒否になり、レスできませんでした。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントのマンション管理士がいますから、福岡地方をはじめ、九州地方の管理会社様ご注意ください。

[768: 匿名さん]

井桁のマークは井伊０虎の家紋ですか。？桜田０外の変で暗殺された井伊お助の
御先祖であらせられます。尊敬に値しますが。いかが、！