いつの間にか1100越えました!次スレたてます。
[スレ作成日時]2009-11-18 22:49:46
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない!!その13
335:
匿名さん
[2009-11-22 22:42:59]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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ただし以下の条件があります。
1.借入額1千万円当たりで試算しましたので、5千万円借りるなら5倍してください。
2.計算を簡略化するため年1回払いで計算しましたが、月1回払いで計算してもグラフのカーブが滑らかになる程度で、結果に有意な差はないはずです。
3.変動の方は、そのままだと返済当初は固定より返済額が少ないので、固定との差額を毎年繰り上げ、固定と同額を返済することとしました。つまり固定でも返済可能な人が敢えて変動を選択し、固定と同じペースで返済するという想定ですので、ギリ変は対象外です。
4.変動の125%ルールは無視しましたが、固定との差額を繰り上げていること、試算した結果ピーク時(12年目)でも1年目の111%であることから、変動の125%ルールが適用されることにはなりません。
結果は添付の表&グラフのとおりです。
元本残高は右目盛りです。また比較しやすいよう両方のグラフに重ねて表示しました。
1.元本残高
固定は9年目まで利息分が20万円を超えており、このため元本がなかなか減りません。
他方、変動は9年目に利息分が20万円に達しますが、12年目には、既に金利は4.3%でその後さらに上昇するにもかかわらず、再び利息分が20万円を切ります。これは返済期間前半に元本圧縮がだいぶ進んでいるためで、元本残高は最後まで固定に追いつかれることはありません。
2.総返済額
最終的に変動は固定より44万円ほど支払額が少なくなり、月々の返済だと19年4ヶ月で完済となります。
3.毎年(毎月)の返済額のリスク
変動の返済額は、毎年金利が0.3%ずつ上昇しても、固定との差額を繰上返済に充てている限り(固定と同額の返済を行っている限り)、ピーク時でも12年目の613,269円で、固定の返済額(672,157円)を超えないどころか、その91%の額にとどまっており、繰上余力(固定との差額)が58,888円も残っています。
固定信者は総返済額の損得だけなくリスクヘッジだと言いますが、以上の試算から、固定によるリスクヘッジを検討すべき金利情勢とは、変動の金利が毎年0.4%のペースで上昇して20年後には8.6%(店頭金利だと10%以上)になるような事態でしょう。年0.3%ペースなら変動の方が負担もリスクも低いのです。