パークホームズ板橋蓮根について

[匿名さん [男性]]

パークホームズ板橋蓮根　一番街・二番街についての情報を希望しています。

公園も近くにあって、便利な施設もそろっているみたいですね。
共用施設や室内のことも色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1329/

所在地：東京都板橋区蓮根三丁目8番5、8番35（一番街）、30番4（二番街）（地番）
交通：都営三田線 「西台」駅 徒歩4分 （一番街）、5分（二番街）
間取：3LDK～4LDK
面積：70.97平米～105.51平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

>>599
私もそう思います。
スカイティアラを検討できる人が、パークホームズ板橋蓮根のどのへんに魅力を感じるのか疑問でした。

[602: 購入検討中さん]

>>598
そうします。

[603: 購入検討中さん]

>>601
埼玉よりの都内がよく、パークホームズを本命にしておりました。
でもモデルルームに行き、床材や設備、セキュリティに不満不安を抱え、エリアを広げてみたところスカイティアラをみつけ比較しておりました。

[604: 購入検討中さん]

駐車場は先着順ですか？

[605: 30代]

>>603
ここで話すことではないですが

スカイティアラ出せるなら北区どうでしょうか。
今志村坂上に住んでいて買い替えを検討しながらここを見ていましたが、5、6千万出せる方が検討するマンションではないと思います。

北区の方が教育も力を入れていますし通勤の便もいいですよ。

スカイティアラも良いと思いますが地元民からはあの立地にこの価格か〜という意見を聞きます。

[606: 601]

>>603
最初からどっちもいいと思ってっていうのではなく、あとからスカイティアラに気づかれたってことですよね。

スカイティアラもすごく高いわけではないですが、PH板橋蓮根は安いところが大きな売りで、そこに期待を寄せる人達からすると「スカイティアラは高い。そんなとこ検討できるならなんでパークホームズに興味あるの？」って思っちゃうわけです。
この近辺に住んでいてマンション探してると時期的にスカイティアラの方が先なので知ってるはずなんですよ。三田線でも志村坂上駅で「スカイティアラはこちら」みたいにアナウンスありますし。
そんな流れからの疑問でした。

[607: 購入検討中さん]

>>605
北区ですね。駅近物件はなさそうですが、検討してみます。アドバイスありがとうございます。

[608: 購入検討中さん]

>>606
最近探し始めたばかりで、小学校入園前までに転居できればと思いパークホームズ１択だったのです。
車通勤で坂上だと少し遠くなるということと、完成してしまっていてもう空き部屋はないものかと除外してしまっていたのですが半分も残っているなんて。
東上線住みなので三田線は無知で、、情報収集しているところです。
お騒がせしました。

[609: 購入検討中さん]

もうスカイティアラの話はいいよ。
つーか名前ださくね。

[610: 匿名さん]

>>609

名前に似つかわしくないイケメンボディのスカイティアラ、私は好きですが。私もこのスレでこれ以上比較するのはお腹いっぱいです。

[611: 賃貸住まいさん]

>>607
北区だと同じパークホームズの赤羽西がありますよ

[612: 匿名さん]

他区民ですが、北区と板橋区ってイメージはどの様なものでしょうか？

[613: 匿名さん]

区のイメージなんかその人の主観でしかないので、無意味。
この手の質問は他のスレでも意味もなく城北城東区見下す城南某の書き込みがあって荒れる。

[614: 購入検討中さん]

板橋区はいい意味で埼玉っぽいです。
ゴミゴミし過ぎず暮らしやすい。

さて、今日は価格発表ですね！

[615: 購入検討中さん]

わかります！埼玉にも都心にも行くことができて便利ですね。

うちは抽選しなくてすみそうです。

[616: 匿名さん]

ここと競合だったのは駅近ブランドマンションってことで言えばバークハウス北赤羽でしたね。もう完売しましたが。ただ、三井不動産の事件でここは安全だとしても中古にするときに価値低下しないかがネックです。

[617: 購入検討中さん]

完成が17年3月上旬、入居が3月下旬。
余裕がないのが気になりました。

[618: 購入検討中さん]

ちょっと値上がりしてましたね。正式価格

[619: 匿名さん]

景気後退でこれから出る物件も安くなるじゃない？様子見よう

[620: 匿名さん]

>>615
どっちつかずの街に住むとそれも困るよ。東京人にも埼玉人にもなれないこの悲しさ。

[621: ビギナーさん [女性 30代]]

初心者ですので、マンションの買い時がわからずにいます。この板橋蓮根は他物件と比較して安価とのことのようですが、お買い得なのかどうかが知りたいのです。
自分が考えたこのマンションの平均戸を70㎡、3700万円想定で計算してみました。それを土地代と建物代にわけて考えてみました。
とりあえず、所在地の前面道路路線価を見てみました。250千円/㎡でした。
路線価≠土地価格ではないのはわかっているつもりです。ですが、土地の相場観がないものですから、とりあえず、路線価で土地の価値を出してみました。
敷地の総面積が13,245.49㎡、販売戸数が358戸ということなので、一戸当たりの土地面積は単純計算で37㎡くらい、11坪くらいです。路線価価値ですと、土地面積価値は上記で設定した70㎡だとすると、9,247,500円とでました。マンションの分譲価格を平均を3700万円と設定していますので、建物代は3,700万円から上記土地面積価値代の9,247,500を引いた27,752,500円。建物単価は397,143円、坪単価は1,312,869円/坪となりました。（もっと単純に3,700万円を70㎡で割ると528,571円/㎡、1,747,343円/坪です。）
果たして、この土地の評価が前面道路路線価よりも本当は安いのか、高いのかで建物代金が変わってくるので、土地の相場感がない私には、この物件が本当に他物件に比較して安価なのかがわからないのです。そもそもこんな考え方をして購入を検討するのは間違っているとかご意見がありましたら、ご教示ください。よろしくお願いします。

[622: 匿名さん]

>>621
そんな考え方する人初めて聞きました。理系ですか？
もっと周辺の築浅中古の事例（販売価格や成約価格）を沢山見ればなんとなく分かるんじゃないでしょうか。
初心者とおっしゃってますので、慌てて買う必要はないと思いますよ、まぁ不動産は勢いも大事ですが。

[623: ビギナーさん [女性 30代]]

＞＞621
ありがとうございます。
私のような初心者でも成約価格の事例を知ることができるのか調べてみますね。
確かにそれを知ることができれば割安か、妥当なのかを判断できることになりますね。
あとはグレード等については皆様が書き込んでくださっているので、比較感ですね。
マンションは共用部分が多く、このような計算はナンセンスでした。
不快な思いをされた方、申し訳ありませんでした。

[624: 購入検討中さん]

>>621
不快じゃないですよ！
近くにあるパークホームズ西台シーズンスクウェアの中古物件を見に行きました。
二階で72m2、日当たりは悪く築4年？くらいで分譲当時価格が3590万円でした。

今は価格が上がっています。
お得に買いたいのであれば東京五輪以降に買うべきだと思います。

我が家は子どもが幼稚園に上がる前に決めたいのでここを検討していますが待てるなら待ってもいいと思います。

[625: ビギナーさん [女性 30代]]

＞＞624
そうなのですね。幼稚園や小学校入学を機に定住したほうが何かと良い、と私も聞きました。
我が家はまだ子供がおりませんので、急ぐ必要はないのですが、周りが購入したりしていますので良い物件がお買い得なのであればと検討していました。624さんのように、もう少し他物件との比較感が身に付いたところで購入しようと思います。
こちらの物件も含め、624さんに良い物件が見つかることをお祈りしてます。
621は自分のコメントでした。失礼しました。ありがとうございました。

[626: 匿名さん]

今高いと言って、仮に5年待つとしても家賃が10万としても年120万、5年で600万が海の藻屑となるわけです。
都心タワマンなら変動幅も大きいでしょうが、この様なファミリー向けが、オリンピック終わったからって600万も売価変わらなくないですか？

[627: 購入検討中さん]

>>626
その通りです。
五輪後もロンドンではまだ価格が下がっていないそうです。
そのため東京も五輪から5年後以降になると下がるのではと予想されています。

ただその頃には人口の減少で中古物件が多くなりそうですよね。

待つなら家賃の安いところでめいいっぱい節約することが必須だと思いますよ！

[628: 匿名さん]

>>621
マンションの価値を路線価で比較する書き込み初めて見た。
路線価は相続税の時参考にするもので、実際の土地の値段とかけはなれている。
実際比較参考になるのは他でも書いてあるとおり、近隣の中古マンションの成約事例。
ＳＵＵＭＯ三田線西台駅で検索。
で、このマンションは財閥系マンションにしてはお手頃価格で求めやすい。
でも、リセールはあまり期待できないってとこじゃないかなあ。

[629: 購入検討中さん]

>>628

財閥系、駅5分なら部屋が相当悪くない限り(1階や西向き、狭い)売れる

いくらで売りたいかにもよるだろうけど

よく名前があがる近場のパークホームズは分譲価格プラス10万で売れたそうな

[630: 匿名さん]

南東角が1期全売り出しで人気だね。南西は角の割にバルコニーが小さい。晴れても部屋干し覚悟だ

[631: 匿名さん]

傾斜問題発覚前に杭打ちがすでに完了したか、残念…

[632: 匿名さん]

ゴミ捨て場が遠すぎる。エレベーターが臭くなりそう。他の大規模もそうかな。

[633: 周辺住民さん [男性 40代]]

ハザードマップに該当、
過去に浸水履歴あり、団地街、
設備仕様の低さ、
決して安い訳ではなく、戸数からしても今後は苦戦が予想されることからしてもリセールもよくなく、買いではないと思います。

[634: 20代 女性]

>>633
私もハザードマップは気になりました。
都営は老人ばかりなのでそこまで気にしていません。
仕様が低いのは安いから仕方ないかなぁ〜と思います。
あなたが買いだと思うマンションを教えてもらいたいです！

志木や朝霞のプラウドなども検討してますが通勤時間が大幅に楽なのでここにしようかと思ってます。

[635: 20代 女性]

634です！3ldk希望で予算は4200万程度です！
スカイティアラは買えません！

[636: 匿名さん]

まずココ40代向けのマンションじゃない。20代くらいの若い夫婦、＋乳児ばっかだよモデルルーム。そういう設備投資より通勤通学や低価格に魅力を感じる人が買うマンションだろうよ
40代なら老後向けになるし4〜5千万くらいは出せるだろうしね。それにハザードマップについては3階以上にして万が一浸水ってことになったらそれこそ戸建より断然イイよ

[637: 匿名さん]

スカイティアラの営業ここから出てっけ、そっちは万年ゴーストタウンだ

[638: 匿名さん [男性 30代]]

この超上げ相場の中で焦って買うマンションかは要検討が必要だと思います。永住ならまだしも何らかで売却の時にマンション飽和状態の西台エリアで果たしてどこまで値崩れを抑えられるのか...

[639: 購入検討中さん]

>>632
ディスポーザーないから余計にね

[640: 購入検討中さん]

>>631
問題が出た頃、2番街は杭打ち前って営業が言ってたと思うが。

[641: 匿名さん]

資産価値ならなんといっても23区。
朝霞では売るとき大変だよ。

[642: 20代 女性]

ディスポーザーってそんなに重要視されるものなんですか？
もちろんあったら使いますが。
ゴミ出し24時間出来るなら別に問題ないと思います。
それに何十年後かの修繕の時すごいお金かかりそうな…
どうなんでしょうか！

[643: 20代 女性]

>>641
そうですよね(>_<)
調べてみたらすでに中古がたくさん出ていて売れ行きも悪そうでした。
その点からも浮間も除外しています。

>>638
西台は飽和状態といいますが今はボコボコ建ってますしどこの駅でもそうじゃないでしょうか？
逆にマンションがあまりない地域は戸建向けの立地だと思うのでそれこそマンションの需要ないと思うのですが？

[644: 購入検討中さん [男性 30代]]

ディスポーザーはさすがに無理だけど、その分価格抑えてあるんだからオプション使えばそれで良くない？みんなが言う仕様って何を指してるの？

[645: 匿名さん]

>>635
スカイティアラは割高なんで普通庶民が買うとかなり厳しいよ。実際中身もないし。
2年前かな。スミフがシティテラス蓮根を売ってたけど4800万の部屋が1年立たず出たんだけど価格が3200だった（笑）
結局のところ蓮根の水準がそんなもんなのよ。中古になると。
スカイティアラの小豆沢も同じような相場だし何より駅遠不便な立地。今も大量に売れ残ってるが中古市場では結局のところ3500万にしかならない。それを5500とかで売ってるんだから2000万は捨てる覚悟じゃないとね。
ここは駅近で価格も新築にしては安い。中古相場は蓮根水準なんだから新築なら4000万未満でえらぶが当然。3800万ぐらいで買うのがベストじゃないかな。

[646: 申込予定さん]

>>645
私も資産性、流動性、リセールバリューを意識しています。営業担当の方と相談して4000万円を超えない上階ではない中層階を狙います。4000万円を超えない中層階は人気もあり抽選になりそうとのことですが、時間、労力を考えて早めに割安な空いてるところを紹介してもらいます。
既に今の段階で申込予定のところは営業からも嫌がられますし。

[647: 20代 女性]

>>645、6
4000万超えない中層階って南向きにはないですよね？
西か東の中層階ってことなんでしょうか？
東はドッグランやBBQ、テンガとお見合いが気になり西は日当たりから考えていませんでした。そこは気にならないですか？？

ここだと南向きマストだと思っていましたが違うのでしょうか。
自分は南向きの3〜6階あたりを購入したいなぁと思っています。

※先週の時点で南向きの中層階は二期販売予定の所も売りに出すくらい人気で東、西はイマイチなようでした。

[648: 匿名さん]

テンガってあのテンガのことなんですか？ 本社、工場？

[649: 匿名さん]

>>647
人それぞれなので何がマストなのかは各人が決めること。
ひとつ言える事はマンションは出口戦略必須という事。これは永住目的の人も例外なく。リセールの話を出すとすぐに転売目的じゃ無いとか永住目的だから関係ないっとか言い出す戯けた人が出てくるがマンションはそういうものではない。転勤がなくとも引っ越さねばならなくなる。

[650: 20代 女性]

>>649
そうですね！それはもちろん分かっていますが方角はあまり気にならないのかと素朴な疑問です！

自分は売るとしても仕事柄相当先なので2000万くらいで売れたらいいなぁ〜と

正直リセール面はあまり考えていないのでマストになる点も一緒じゃなくて当たり前だとは理解しています！