プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜EASTHILLSってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pl-2sms65.com/index.html
売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社鍜治田工務店　http://www.kajita.co.jp/
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
　　　　　日本住宅管理株式会社　http://www.njk21.co.jp/
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販　http://pressance-jyuhan.co.jp/

名称　プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 EAST HILLS
所在地　兵庫県神戸市須磨区桜の杜一丁目208番70（地番）
交通　神戸市営地下鉄西神・山手線「妙法寺」駅徒歩10分
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上8階建
総戸数　65戸
駐車場　66台（屋内機械式60台・屋外機械式4台・屋外平面式1台・来客用屋内平面式1台）
バイク置き場　8台（屋外平面式）
ミニバイク置場　11台（屋内平面式）
自転車置場　130台（屋外スライドラック式127台、屋外平面式3台）
竣工予定　平成29年9月下旬
入居予定　平成29年10月下旬

妙法寺
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%A6%99%E6%B3%95%E5%AF%BA/?s=e...

【マンションコミュニティ　プレサンス関連スレッド】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
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プレサンスコーポレーションってどんな会社
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株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
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株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
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エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
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【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[1: 匿名さん]

須磨の山の手の戸建の高齢層が老後の為に買うのかな？

[2: 匿名さん]

駅から遠いなー

妙法寺駅周辺で購入検討されてる方や現在住まれてる方はどの辺りに通勤してるのかな？

[3: 物件比較中さん]

妙法寺駅周辺なら多分地下鉄沿線駅が勤務場所な方じゃないでしょうか
地下鉄沿線というだけなら他にも選択肢がある中であえての妙法寺なのは、駅徒歩圏内かつ
それなりに近場に商業施設が整っている中では手ごろな価格帯だからじゃないかな
駅周辺の利便性やエリア的な魅力という点では妙法寺は沿線の他の駅に比べて微妙だし

これからいろいろ開発されていくと良いんですがね

[4: 匿名さん]

EASTがあるということはWESTがあるということ？WESTの評判はどうなんでしょうね。

公式ホームページがあったので見てみましたが、駅まで遠いですね。そして妙法寺駅から三宮駅まで16分。付属中学、付属高校まで徒歩21分。ニュータウンで周辺は公園ばかりなんですかね？駅前にはリファーレ横尾と呼ばれるコープがあるみたいですが。タウン内にスーパーがオープンするみたいではあるものの建設中のような雰囲気です。

ニュータウン、同じ世代の子たちが育つのでいいなと思うものの、戸建て住戸など埋まるのかな？とも思います。駅周辺をご存知の方、どう思われますか？

[5: 匿名さん]

高齢層の住替えなら、もっと駅近を買うでしょう。駅まで若干のアップダウンがありますから。
こちらのマンションのターゲットはやはり子育て世代だと思います。価格も抑えられていますし、勤務場所が三宮ぐらいまでの方であれば考える余地があるのでは？と思います。

[6: 周辺住民さん]

隣にWESTもありますよ
そちらの方が大規模みたいです
価格や設備等への不満は少ないようですが、やはり駅の遠さがネックで苦戦中っぽいですね
裏の戸建てゾーンはまだ空き地が多いですが、順調に家が建ってきてニュータウンらしくなってきています
スーパーは工事開始していて開店は年内予定だったかな？

[7: 匿名さん]

お隣の方は230戸の超大規模マンションですか。
こちらは65戸ということで、マンションはこの位の戸数の方が個人的には落ち着くかなと。
少なすぎても管理面なんかで困ることもありますしね。
戸建て部分やこれから出来る建物のことを考えると
街の完成まではまだまだ掛かりそうでしょうか。
ちょっとずつ出来ていくところを楽しむのも悪くないですが。
スーパーの営業が始まったらお隣のマンションも合わせて売れ始めることもありそうですね。

[8: 匿名さん]

お隣にスーパーができるんですか？
もうどちらのスーパーが入るか決まっているのでしょうか。
敷地内ではありませんが、保育園もできるとなれば
マンション前の道路の混雑なども懸念しなければいけないのかと
思います。

[9: 匿名さん]

スーパーはマルアイだそうです。
マンション前道路の混雑は懸念材料ですよね。
戸建て分譲部分も含め桜の杜への車での出入りはあの道路一本なので。

[10: 匿名さん]

スーパーが近いと、確かに周辺道路が混みあうことは心配ですが
便利という考え方もあります。
買い忘れしたりしても、すぐに買いに行けて便利かなと思います。
仕事帰りにどこかに寄って買い物をする必要もないかなって。
プラスに考えたほうが良いかなと思います。

[11: 匿名さん]

車通勤をしない人ならスーパーがすぐそばなのはプラスですね。
車なら駅を挟んで反対側のマンダイやラ・ムーに気軽に寄れますが
こちら側だと今は駅前のコープくらいしかありませんから。
駅利用にしても少々離れているのがネックなのは変わりませんが
その分駅近マンションよりは価格も抑えめなのかな？

前の道路の混雑がどれくらいになるかは実際にスーパーや保育園ができ
マンションの入居も開始してからではないと分からないでしょうね。

[12: 匿名さん]

駅から10分、近いととるか遠いととるかの分かれ目ですね。
ただ、スーパーが近くにできると便利だと思います。

間取りはどうなのでしょう。
Ｍｒタイプはどの部屋も柱の出っ張りがなくてきれいですが
納戸はあっても最近多くなっているウォークインクロゼットが無く
収納が物足りない感じがします。

他の間取りだと、需要が気になる和室ありで好みが分かれそうです。
こちらの場合、和室を洋室に変えたりという
セレクトプランのようなものは無いのででしょうか？

[13: 匿名さん]

事前案内会に参加した人いらっしゃいますか？
どんな感じだったか教えていただけたら…と思います。
お値段の話出たりしたのでしょか。
具体的な価格はもしかしたらまだまだ先かもしれないですが、もや〜っとした大体の大きな価格帯などは出たのではないかと思いますので。
どれくらいになっているのだろうなぁ。

[14: 匿名さん]

ネット予約してから説明会に行くと3000円の商品券を、ということになっています。
最初からかなり飛ばしているなぁなんて思うのですが、
そんなものなのでしょうか。

最初だからこそ、こうやって人が来るように、という風にしているのかなぁなんて解釈もできますが。

で、結局お幾らぐらいになってくるのだろう。

[15: 匿名]

値段出てるやん。見たらわかるやん。安いやんか。

[16: 匿名さん]

公式ページではまだ価格未定のままでしたので検索してみたら、スーモに2530万円～4360万円（第1期）とのってました。
それって公式で発表された価格なのかどうかわかりませんが。
安いと言えば安いのかもしれないし、間取りのタイプは2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+Nとありますので、部屋にもよるだろうし、人それぞれ感じ方は違うだろうと思います。
駅から10分ですし。

[17: 匿名さん]

マンション名が長くて覚えられなそうなのが気になりますが、
価格帯を拝見いたしますと、ファミリー世帯に購入しやすい価格設定になっているのかな。
この程度だと、若い世帯のご家族でも購入できそうですし、
ローンを組みやすい価格帯になっているのかな
設備仕様もある程度そろっている割にはいい価格なんじゃないかなと思いました。
あくまで個人的な意見ですが

[18: 匿名さん]

マルアイスーパーの営業時間を調べてみると、だいたい9時から21時の店舗が
多いようなのでこちらもそうなるのかもしれません。
年中無休ですが1月1日～3日は休業になりますね。
また、店舗によってはATMやクリーニング店が入るようです。
価格も庶民的で助かります。

[19: 匿名さん]

いかり 成城石井がないと嫌だな。

[20: 匿名さん]

>>19
そういう店がないと嫌な人はここに限らず、西神・山手線沿線自体が対象外では？

[21: 匿名さん]

公式のサイトでは、第1期の価格も戸数もまだ未定。
65戸の規模だと修繕費や管理費が高くなるのか、そうでもないのかも気になります。

駅から近くはないですけど、駐車場は100％のようで、その点は良いかもしれません。
屋外と屋内と駐車場があって、どちらも機械式。
一台分平置きもあるようです。

間取りはアウトポールが特徴と思われ、部屋の角がスッキリしています。

[22: 匿名さん]

販売開始が１１月中旬というふうになっているのですが、もう売り出しているのですか？
公式サイトのトップが事前案内会開催というふうになっているので
一体どうなっているのか！？というように思ってしまいました…。

勤労感謝の日が開けたら公式サイトの更新があるようですので、
その時にどう書かれているかでしょうか。
結構更新のスパンあるんですね。

[23: 匿名さん]

販売開始時期が12月中旬に変更になっているようです。
未だに第一期の販売戸数、価格は未定のままになっています。
間取に4LDKと広々したタイプもあるのでファミリー層からは
注目されているように感じますが、どうしてこんなに遅れているんでしょう？

[24: 匿名さん]

12月の中旬も過ぎようとしていますが、まだ価格など未定のまんまであります。物件概要も更新されたばかりなんですけど、どうなってるんでしょう。この様子だと第1期は延期でしょうか・・・

4LDKにプラスNの間取り、3部屋は5帖程度ではあるけど、アウトポールだから、柱の出た部屋よりは広く感じるかもしれないし、窓がルーフバルコニーに面してるから開放感はあるかもと思います。

[25: 匿名さん]

何度も販売が延期されていてトップの「本日事前案内会開催」という文字もずっとあるということになっています。
要望書が思っているよりも集まらないのか、社内的な事情があるのか。
現状では１月中旬には販売というふうになっていますが
具体的な動きは見られず。
少なくとも２ヶ月ほど販売が伸びているのか？

[26: 匿名さん]

>25
友の会販売の悪用でしょう。

以下首都圏不動産公正取引協議会HPより

「友の会」の会員等を対象とした優先販売を行う場合の注意点を教えてください

　従来、「優先販売」といわれているものには、次のようなものがあります。

（1） 　不動産会社が常時「友の会会員」を募集しており、その利点の1つとして特定の物件を友の会会員に対して優先販売対象とする場合には、既存会員に対し特定の物件の存在を一般に告知する前に優先的に情報を提供し購入を希望する者に売却した後に、残った住戸を一般に広告して販売することとなるもの。
（2） 　開発許可又は建築確認を受ける際に当該物件の所在地を管轄する地方公共団体（市町村等）から地元民に対する優先分譲枠の設定を求められ、地元民への優先購入対象物件を特定、かつ、明示して、これらを含めて広告において購入者を募るもの。
（3） 　通常の販売方法によると購入希望者が殺到することが予想される場合などに、取引をする相手方（購入者）を決定する方法として、抽選を採用せず、物件の販売広告（予告広告を含む。）において、一般消費者に一定の行為をすることを条件付け、その条件のすべてを満たした者のみに購入申込資格を付与することとするときに、「○○マンション友の会優先会員販売」等と称するもの。

　一般に、優先とは、「他のものより先に扱うこと」をいいますから、優先販売とは、特定の者が他の消費者よりも先んじて物件を購入することができる販売方法ということができます。
　この意味で「優先販売」といえるものは、前記の（1）及び（2）の場合だけで（3）の場合は「優先販売」には当たらないと考えられます。
　つまり、（1）は特定の不動産会社の供給する物件に関心がある消費者が友の会会員となっているのが普通で、その会員に対して、他の人々に先駆けて（一般の人を締め出して）特定の物件について優先的に購入申し込みができるというもので、その意味で「優先販売」ということができます。
　したがって、この「優先販売」後に一般の人に対して販売情報を告知する場合には、特定の物件の販売広告において「会員優先販売」という文言が使用されることはあり得ません。
　なお、この場合には、一般の分譲広告（予告広告を含む。）において、例えば、「総戸数／100戸（○○友の会会員優先販売済み住戸30戸含む。）、今回販売戸数70戸」等と表示することになります。
　次に（2）は、開発許可や建築確認等の事実上の付帯条件として地元民への優先分譲をすることを要請しているもので、当該物件の所在する行政区域内の住民に対して他の市町村の住民に優先して購入申込みができる資格を与えるものですから、これも「優先販売」ということができます。
　なお、（1）及び（2）ともに、優先して購入申込みの資格を有する者に対して一定の申込み期間を定めて申込みを受け付け、期間内に申し込みがなかった住戸を一般の消費者に販売することになります。
　問題は、（3）の場合です。結論からいうとこれを「○○マンション友の会会員優先販売」ということはできません。
　その理由は、（1）及び（2）とは異なり、最初の販売広告において、「○○マンション友の会会員募集」と称して購入見込み者の登録を促しており、登録者全員に対し購入申込み資格を付与するわけですら、そのマンションを購入したいと思う人は全員が登録者となります。そして登録者同士は全く平等に扱われることとなり、「優先販売」を受けられる人は誰もいないことになるからです。
　このように、売主等が特定の物件の販売に際し、購入申込みを行うまでの手続又は条件（単一条件であるか複数条件であるかを問わない。）を定めて、これに該当する者にだけ購入申込み資格を付与し、この者たちの中から取引の相手方を決定するという販売方法を採る場合には、この方法で販売しようとする物件の広告においては、購入申込み資格を得るための条件の内容を明示して、購入を検討したいと思う消費者の誰もがその手続を踏むことができる機会を与えなければなりません。
　なお、最初に行った予告広告の段階では、そのような販売方法を採るつもりはなく、その後にこの方法を採用しようとする場合は、その決定をした後の広告（予告広告または本広告）において、購入申込み資格付与という販売方法（購入申込者を段階的に絞り込んでゆく方法）の内容を「購入申込み手順」等として詳しく、かつ、分かり易く説明する必要があると考えられます。

[27: 匿名さん]

何やら難しい内容の書き込みがありますが…

21日からモデルルームがグランドオープンして、
同時に第1期先着順申込受付開始だそうで。
ちなみに第1期は9戸とのこと。
駅からの距離を考慮した価格のように思えます。

それにしても、抽選無しでいきなり先着順なんでしょうか。
そういうのも珍しいなと思いました。
修繕積立金と管理費が安めだなと思います。

[28: 匿名さん]

2/2に物件概要を更新したらしいですが、まだ先着順が9戸のままになっています。
その後、うれたりしたのかなぁ。

なんとなく物件概要を見ていると気になる地区・地域の欄がありますのでそこが同じく気になる人がいるのかもしれないなと思いました。

駅までの距離、その地域特性を思うともう少し安くてもと思いますが・・高い買い物なのでマンション自体が良いものでも考えてしまうところはありますね。

[29: 匿名]

安いけど。

[30: 匿名さん]

地下鉄沿線の新築マンションとしては価値相応の安さ（競合物件はもっと高い）だけど
立地的にはもっと値段が安くても良いんじゃないかと思われるんだろうね。
実際は中古も選択肢に入れるか今後何年も先まで待つ覚悟で長期的に探さない限り
近隣でここより安くて駅徒歩圏の同規模物件はないと思うけど。

[31: マンション比較中さん]

完売する前に中古販売始まるでしょ。

[32: 匿名さん]

>>31
そうですかね？やっぱり大規模マンションだと売れ残っちゃうものかな、大幅な値引きがあるかな、と思ったりします。

ランドマーク的な「あのマンション」で通じる便利さがありそうですけどね。月々4万円台から買えるので、マンション内でヒエラルキー（貧富の差とか）があるのも怖いなと思っています。団地になるかならないかは、住んでいる人の感じ方次第ですしね。

購入者インタビューがあって、すごく参考になりました。ファミリー層に人気なんでしょうか。

[33: マンション検討中さん]

>>31 マンション比較中さん

それありますよね。

[34: 匿名さん]

周辺には公園もあり、自然と共に暮らして行ける感じがいいと感じました。
妙法寺駅まで徒歩１０分であれば、歩いてもそんなに遠くない距離です。
小学校も近いので、親の通勤も子供の通学も便利で立地だと思います。
中学校だけが遠いのはネックですが、自転車通学は出来るのでしょうか？

[35: 周辺住民さん]

ランドマーク的に「あのマンション」という感じではないでしょ。
そんな肯定的な評価は地元の人間も、周辺区の人間もしてないよ。

「あー、あのマンション買っちゃった」っていう「あのマンション」の方が
多数ですよ。

[36: 匿名さん]

価格は魅力だなと思います。駐車場も100％で賃料も安い。

バルコニーの形状が複数通りあるのが気になります。一番明るいのは上の階だと思われます。下の階は開放感が無さそうですがプライバシー性は高いのかな。

変化のある外観に反して間取りは田の字が基本のようですね。もっと変化に富んだ間取りなのかと思いました。

[37: マンション検討中さん]

駐車場台数が多くて安いのも考え物。
当初はいいが、将来メンテナンスを考えれば、修繕費がかかってしょうがない。
しかも屋外機械式ときたら錆びて、故障しての繰り返し。
長期修繕時に機械の入れ替え等考えれば賃料の値上げが考えられる。

[38: 匿名さん]

上がれば払えばエエだけの話し。

[39: 匿名さん]

機械式駐車場って修繕コストが掛かりやすいという風に言われていますが、一般的に機械式のこの設備ってどれくらいのスパンでの入れ替えということになってくるのでしょうか。２０年とか３０年とか保つものではないのですか？
なるべくならばあまりコストがかからないほうが良いですが、普段の生活を考えると敷地内に駐車場があるメリットってとても大きいし…難しいところですね

[40: 評判気になるさん]

>>37
>>38
>>39

機械式駐車場は減価償却では１５年らしいけど最近のは長持ちするので本体は２０年間くらいは使えるみたいよ

安全装置を５年で交換、昇降装置を１０年で交換、ポンプも１０年とかの短期修繕工事費込みで1パレット毎月３，０００円くらいみたい

駐車場本体を２０年後に全面取り替えるのに１パレット２００万円として２０年で割れば毎月８，０００円ちょい

駐車場本体は今ある設備を使い倒して２０年後に新設せずに撤去だけすれば永久に３，０００円ちょっとでいいし
２０年後の本体交換費用も積み立てるなら最低でも毎月１１，０００円くらいの駐車場料金を徴収する必要あるかも

カーシェアリングとか無人貸し出しレンタカーが敷地内に出来れば車持つ層も減るかも
特に子育て終われば毎日は使わないでしょうし

ぐぐれば色んなサイトあるけどこういうとこ参考にしてもいいかも


機械式駐車場の維持管理 ｜ 管理見積.com
http://m-kanri.biz/daikibokouji/tyusyajyou/ijikanri.html


それよりも個人的には駐車場の修繕積立金なんかどうでもよい話であって
マンション本体の修繕積立金が専有１㎡辺り７４円前後に設定されてる方がもっと将来の問題になると思うんだけどな

[41: 匿名さん]

機械式駐車場についてありがとうございます。となりますと、きちんと機会式の駐車場のぶんはそれはそれできちんと積み立てておけばよろしいということですよね。
お金の流れについてもきちんと見ていかねば。
駐車場料金は駐車場用にきちんとプールしていく形にすれば基本的には問題は無さそうだなと思いつつ、
管理費にダイレクトに入れてしまっている所が多いらしいですね

[42: 職人さん]

>>40さん
その予算は屋外でしょうか？屋内でしょうか？
屋根がなく雨ざらしなら、そこそこダメージがありそうですね。
＞＞41
将来的に空車が出れば出るほど、修繕費をため込むこともできず。
駐車場のせいで修繕積立金が上昇することが予想されるとはネガティブですな。

[43: 匿名さん]

機械式駐車場のメンテナンスコストについて読ませていただきましたが、
意外とコストがかからないという印象です。
老朽化した機械式駐車場を建替えるには、1億くらいかかると聞いたので
機械式を抱えるマンションは将来確実に赤字になると思い込んでいました。

[44: 匿名さん]

設備が充実している物件なのに
マンション価格が意外と安いなと思います。
特にキッチンなどの水回りがとても使いやすそうです。
ディスポーザーもあって、主婦にとってうれしい設備が整っていると思いました。

[45: 匿名さん]

間取りから考えると子育て世帯向けのマンションのように思いますが

少し学校までの距離があるのは考えてしまうかもしれません。

ちなみに、この校区の評判などご存知のかたはおられますか?

[46: 匿名さん]

規模からいっても間取りを見ても価格帯からしても、たしかに若い子育て世帯が多くなりそうな雰囲気だなと思います。
小学校まで徒歩９分となっていますから、子どもだともうちょっと時間がかかるのかな。
それでもまあ、慣れれば普通の距離ではないですか？
ロケーションのマップを見ると、団地内を通って公園の横を通っていく感じかなと思われますし。

[47: 匿名さん]

4LDKのAタイプは居室は４つある、ということですが1部屋がリビング内にある和室ですので、子供部屋などベッドルームとして使うことが出来るのは３つ、かな、実質的には。
和室の部屋は、
冬とかこたつ出したり、
そこで子供が小さいときにはお昼寝させたりとか
意外とフレキシブルに使っていけるかもしれないですね。

[48: マンション比較中さん]

横尾中学なら最悪です。
評判が悪いのみです。

[49: 匿名さん]

1000万円引き、気になっています。4LDKが3000万円台なので、1000万円引きだと2000万円台で買えるんでしょうか。IKEAのギフトカードももらえるみたいです。

ただ、他の人が書いているように須磨の土地柄が気になります。
中学、評判が悪いようですね。
私立に通うとするならどこがおすすめになるでしょうか。

通いやすいところはどこだろうと思っています。

[50: 匿名さん]

ここの近くで私立中学というと啓明学院でしょうか。
評判や学力等はよく知りませんが、徒歩でも通える程度の距離ですよね。