円山ザ・レジデンス［旧称：（仮称）円山プレミアムプロジェクト］

[買い換え検討中 [男性 40代]]

円山ザ・レジデンスっていかがでしょうか。
地下鉄の駅にとっても近くていいなと思っています。
周辺の住環境や将来性など、色々なことについて情報交換したいです。
間取りや設備もステキだといいですね。


公式URL：http://www.sapporo-keihan.jp/maruyama/

円山ザレジデンス
所在地：北海道札幌市中央区北5条西27丁目2-1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩1分 （1番出入口）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：62.34平米～128.78平米
売主・事業主：京阪電鉄不動産、東急不動産
販売代理：東急リバブル、住友不動産販売
施工会社：西松建設
管理会社：京阪カインド

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.22 管理担当】

[241: マンション比較中さん]

各社が西28丁目で大苦戦中です。完成在庫はかなりの数になるはず。
そこに新たにマンションを建てるのはかなりのリスクがある気がします。

[242: 匿名さん]

過去10年、西28丁目周辺にはあまり近い物件がありませんでした。
北4西24の変則の五叉路交差点がありますね。あそこより駅寄りの物件は長らくなかったのです。いちばん近かったのが、あの交差点の東北側にあるフィネス円山北です(2009年）。逆側の宮の森物件も、駅からは遠い立地ばかりでした。
ですから、この物件が駅入口の隣に徒歩1分で出た時、需要はけっこう貯まってるんじゃないかと思いました。実際、駅近を待っていた方も多かったと思います。
でも、値段が高すぎましたね。上記のフィネス円山北は坪125万円でした。そこから7割増しに近い値付けでは、いくら28丁目駅周辺が好きで、待望の立地であってもそうおいそれとは買えませんね。

[243: 検討終了]

土地代が高すぎた、という点はまさにその通りでしょう。
ひと部屋あたりの土地取得原価、ザレジデンスはプレミスト、ブランズの倍、クレアの5割増しといったところ。それがそのまま分譲価格に反映され、そして10年後、20年後の残価率に影響してきます。仮にザレジデンスの10年後残価率が75%ならば、プレミスト、ブランズは70%を維持出来ればもう上出来かと。20年後なら65%に55%といったところ。10年住んで売りに出した場合のコストは、ザレジデンス6000なら1500、プレミスト・ブランズ5000なら1500と拮抗し、20年後はこれが逆転します。クレアは面白い建物ですが、近くに何か建つと、最悪、人間動物園になります。

[244: マンション比較中さん]

歩道の水たまり　なんとかならないか？

[245: マンション検討中さん]

Hpみると間取りプランがまだかなり残っているみたいですねねぇ

[246: 匿名さん]

西２８丁目は、何気にあの地上から一方向のホームにしか行けないのが不便。
地下をくぐれば良いだけとはいえ、なぜあのような形式にしたのか。

[247: 匿名さん]

徒歩1分に免じて・

[248: 元購入検討中]

＞246

地形を見ると円山公園から西28丁目にかけて2mほど下がってるんですよね．
それで線路が下りきれずに（もしくはコストの面から下りにしなかったため）
コンコースを作れるほどの深さを確保できなかったのではないか
というのが自分の推測です．

[249: 匿名さん]

もう今は最上階のあと１戸だけ、という状態になっているのですね。最上階だと…プレミアムな扱いっていうかんじ？？
公式サイトに沢山プランが掲載されていて、どれがその最後の１戸のプランなんだろう…と思っているのですが、どれですかね？
NEWと書かれているものが複数ありまして、わかりにくく思います。
立体図面をみるとKかLのようです。

[250: マンション掲示板さん]

公式サイトには残り9戸と書いてますよ？
しかも最終とはなってないから隠れ在庫がありそう

[251: 匿名さん]

まだあと70戸程度売れ残ってるみたいですよ。

帰り道なのでよく通りますが、まったく電気ついてないです。

[252: 匿名]

最初価格見たとき、厳しいなぁとは思ったけど、HPみるとほぼすべての間取りが売れ残ってますよね。仮にも徒歩１分なわけですけどそろそろバブル崩壊といったところなんですかね。

[253: マンション掲示板さん]

西28丁目駅徒歩1分ですからね
西28丁目は人気が無いのに値段だけ上がって全く売れなくなってます

円山公園駅徒歩1分なら高くてもすぐ売れると思いますが

[254: 口コミ知りたいさん]

西28って人気ないんですか？
円山公園駅までも徒歩圏内で人気かと思ってました。

[255: 元購入検討中]

＞254

人気はあると思いますよ．
いくら徒歩１分でも円山公園と同じ値付けでは厳しいということでしょう．
ただ，ここは土地の取得に多額の費用が掛かっていますので
高くせざるを得なかったのだとは思いますが．
京阪がこの辺りの円山公園との微妙な違いを
読み誤ったというのもあるかもしれません．

[256: 匿名さん]

西28丁目駅付近と円山公園との微妙な違いを読み誤ったというのは、たぶん順番というか因果が逆で、土地の購入コスト的に現在の価格帯にせにゃならんというのが前提としてあって、であれば「円山」で押すしかあるまい、ということだった（のだろう）と思います。
しかしまあ、今回の数物件に限らず、このへんは昔から「ここも円山です！」って言って売るエリアだったんですよ。ただし価格的に差があって、「円山なのにこのお値段」的な訴求があったわけですが。
実は今でも真・円山とは価格差がけっこうあるんですが、どっちも高くて買えない水準なので庶民にはその差が無意味になってます。

[257: 口コミ知りたいさん]

254です。
ありがとうございます。
円山公園駅付近はおしゃれなお店が多過ぎて、ファミリーで住むには西28辺りのごちゃっとした感じの方が住みやすいかと思っていました。
琴似は繁華街っぽいし、大通寄りはオフィス街っぽいので。
他にも西28のマンション苦戦中なのは価格なんですかねぇ。

[258: 検討板ユーザーさん]

>>257 口コミ知りたいさん

北海道の中ではあの程度で
お洒落というんですね。
新鮮で驚きました。

[259: 匿名さん]

失礼だわ、名古屋の人ですか?

[260: マンション検討中さん]

お洒落のイメージは皆違うので、思うのは勝手ですがあの程度？っていうのは、何様？って感じですよね。
私は28丁目が便利で良いと思います。駅から5分に住んでいますが、もっと近くに買い替えようと思います。