パークナード経堂ってどう？

[購入検討中さん [男性]]

パークナード経堂についての情報を希望しています。暮らしやすい住環境なのか気になっています。
駐車場が平置きなので便利そうですし、樹木も多くてのんびりできそうですね。
設備や室内の雰囲気はどうなるのでしょうか。色々なことについて、ご意見お願いします。


所在地：東京都世田谷区桜上水一丁目86番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩10分
東急世田谷線 「松原」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.21平米～72.12平米
売主：ジェイレックス・コーポレーション株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【本文の売主を変更しました。2019.12.27　管理担当】

[451: 評判気になるさん]

安く出されていますね

[452: 匿名さん]

敷地計画を見ているとかなり建物の率は低いように思ったんですが
これは世田谷区が結構建築基準が独特で厳しいからなんでしょうか。

経堂の駅から徒歩10分くらいだったら、まだまだ普通に歩いていける距離なので
普段の通勤ではいいほうなのかなと思いました。
駅周辺の駐輪場はいっぱいそうなんで、歩いていけるのはかなり良いのでは。

[453: 匿名さん]

ふと気になりましたが賃貸の部屋の賃料はどのように決められるのですか？
不動産が入る場合は周辺の賃貸の家賃相場から割り出される額面になるのでしょうか。
賃料は相場より高くすれば借り手が見つからないでしょうし、安すぎれば不動産投資
としてはマイナスで成り立ちませんよね？

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
ご自身で賃借したことがあれば選ぶ基準が賃料の差になりそうですよね。

エリアの人気 →都心部とかみなとみらいとか便利で賃料高そうですよね
路線の人気 →都心部の地下鉄とかのほうが通勤便利そうで賃料高そうですよね
駅の人気 →楽しい駅のほうが高そうですよね
駅からの距離→徒歩で数分なら賃料高くてもすみたいかもしれませんね
築年数→住むならキレイな新築、賃貸ならなおさら
方角→家族が住むなら南が高そうですね
物件のグレード、間取り→賃貸ならそんなに気にしないですよね(笑)

経堂とかの小田急沿線は、今回の複複線完成で混雑緩和した(駅がある)ために多少よくなったかもしれませんが、もともと凄く混んでる路線のイメージで、ファミリー層の戸建てエリアなので、賃貸でも住んでみたい！とは思われて無いような地域かなと思います。だから、マンションの賃料も20万円をキープできないみたいに感じてます。
なお、あくまでも素人の感覚ですので悪しからず！

[455: 匿名さん]

>>453 匿名さん
新築分譲マンションは、普通、投資物件として成り立ちませんよ。この物件付近の賃料相場は坪単価1万円弱だから3LDKでは20万円くらい。収益還元法で計算すると、理論的な物件価格は4000万円くらい。7000万円の住戸だと収益還元法で35万円くらいが理論的な賃料になるけど、このエリアでこんな水準では借り手がつかない。ここは投資物件として買うもんじゃない。

[456: 匿名さん]

賃貸投資にしようとした場合には、初期投資が少ない中古マンションのほうが向いているという話は耳にします。
ですので、少なくともここが早々に賃貸化してしまって、
管理組合の運営に影響が出る…ということはなかなか可能性としては低いのではないか、と思われます。
腰を落ち着けて暮らしたい、実需向きということになってくる傾向にある？

[457: 匿名さん]

いい加減誰か買ってやれ！

[458: マンション検討中さん]

え～っ！！
未だ売ってるのですか？

[459: 匿名さん]

2016年9月27日竣工済であれば、新古マンションという扱いでしょうか。
公式の物件概要では現在販売中の先着順住戸が13戸、最終期が1戸となっているので
合計14戸が残っている住戸と考えてよろしいでしょうか。
家具付き+オプション100万円サービスは最終期住戸のみ対応ですか？

[460: 匿名さん]

築2年過ぎたら中古扱いすると聞いたことがありますが…ついに実例を目の当たりにするとは。
住友不動産が関わってるから値下げし無いのでしょうか。
とにかく、一言で言えば、値段が高くて狭い。15%引からスタートという感じですが。

[461: マンション検討中さん]

よそで買ったら？買えない人の遠吠え？

[462: 匿名さん]

>>461 マンション検討中さん

払える人には選ばれないマンションなんだよなあ

[463: マンション検討中さん]

業者おつ

[464: eマンションさん]

>>462 匿名さん
注意しないのか、管理人さんよ？

[465: 匿名さん]

>>464 eマンションさん

461と464は業者っぽいですね。住まいを「買ったら」とか言われても、こっちは一生の選択で慎重なのに。
こういう乱暴な売り手の姿勢が見え隠れする不動産業界とは本当は絶対付き合いたくないけど、情報を
頼らざるを得ないのが不動産選びの悩みです。タバコ臭いし視線も何処をみているやらって人も…

[466: マンション検討中さん]

そもそも無記名の掲示板なので信憑性ないから、本当に一生の選択と考えている方はこんな掲示板見ないよ。

[467: 匿名さん]

>>466 マンション検討中さん

>>466 マンション検討中さん
見ていたのですが…
ずいぶん掲示板についてご存知なのですね。さすがです。
お客さんを説得するのもお仕事でしょうからね。都合の悪いことは言わない、無いことにする。掲示板もなんですね…

[468: マンション検討中さん]

467業者おつ

[469: マンション検討中さん]

まだ 売れ残っていますね 総額500万プラゼントにも関わらず

[470: 匿名さん]

今は、家具付きでかつオプション総額500万円分ついています、というキャンペーンを行っています。
総額500万円ということは
今販売されている物件で500万円分均等に分けるということなのかな。
ただもう出来上がってしまっている物件なので
オプションを付けるにしてもかなり限りがあるのではないかと思われます。
どういったものができるのでしょ？？
壁紙とか？

[471: マンション検討中さん]

だんだん、叩き売になってきましたね

[472: 検討板ユーザーさん]

世田谷区でも東急沿線の新築マンションは高値を維持してるけど、
小田急京王沿線のマンションは完成在庫の値引き販売がかなりされています。
一昔前のように、世田谷ブランドならなんでも売れる、ではなく、東急沿線ブランドであれば世田谷区でも売れる、に変わってきていると思います。

[473: マンション検討中さん]

まだ5分の1空いてたよ。

[474: 検討板ユーザーさん]

もう そっとしておきましょう
住んでる方が満足ならそれでいいのでは？
売却や貸出しを考えている方にはおすすめできませんが。地域でこんなに買い手の見つからないマンションも珍しいと思います。

[475: マンション検討中さん]

まだ5分の1空いてましたよ。

[476: マンション掲示板さん]

>>475 マンション検討中さん
管理人どうなんだよ？注意は？

[477: 検討板ユーザーさん]

まだ二桁以上、売れ残っているのですか？

[478: 匿名さん]

余裕でまだ2桁残ってて値引きオファーもされました。あと2ヶ月で築二年。欲しい方は、家具付+100万円分オプションもらった上で、価格交渉できるチャンスかと思います。

[479: 匿名さん]

>>余裕でまだ2桁残ってて値引きオファーもされました。
価格交渉するならチャンスですね。こういった物件を狙っている人もいるので、値引きができると聞いたら売れるのかも。

>>家具付+100万円分オプション
このサービスはかなりすごいです。

ホームページにも家具付き＋総額500万円（限定5邸なので1邸あたりは100万円）ありましたね。紹介すると紹介者と購入者にJCBギフトカード10万円分がもらえる特典もあります。あとは来場者のスイーツ引き換え2000円分もあります。

かなり大盤振る舞いな特典と思いました。

[480: 検討板ユーザーさん]

桜上水アドレスで経堂駅最寄りなら、カタログスペック的には悪くないとは思うけど、
都心志向が、年々強まっていることを考えると少々手を出しにくい。

[481: マンション検討中さん]

もうすぐ売れなくて2年になりますが、どのぐらい値引きしていますか？

[482: マンション検討中さん]

値引き全然無いよ。
部屋にもよるだろうけどデフォで5%、ねごって7%程度。
さすが住友。

[483: 検討板ユーザーさん]

値引き前に購入した方から嫌がらせとか無いですよね？

[484: マンコミュファンさん]

>>483 検討板ユーザーさん
あるだろ

[485: 匿名さん]

あるの？

[486: 評判気になるさん]

>>484 マンコミュファンさん

ふーん、どういう風にあるのか教えてよ。どうせ知らないだろうけど

[487: 評判気になるさん]

>>476 マンション掲示板さん

うるさいやつだな

[488: マンコミュファンさん]

まだまだ残っていますか？

[489: 匿名さん]

値引きをするデベとしないデベがあると聞きますが、
パナホームもしない方のデベ、というところなのかもしれないですね。
早めに売り切りたいときには
小さいデベだと
最後の方になるとまとめてモデルルームにして値下げをする、と言うかたちにしたりするのですが
それがないのでしょう。

[490: 匿名さん]

もうすぐ3年ですかね。

[491: マンション検討中さん]

休業と出てました。どうしたのでしょう。

[492: マンション掲示板さん]

>>491 マンション検討中さん

デベロッパー倒産？

[493: 評判気になるさん]

休業って… 売るのをあきらめた？心配ですね。このまま放置？

[494: 匿名さん]

ついに売主も見限ったのか

[495: マンション検討中さん]

不良債権になったのか？

[496: 匿名さん]

解約などのトラブルはおっかいないですね。私も不動産関連ではずいぶんと失敗した経験があります。あまり契約書って最初のときは重要視しないんですけど、こういう風になるとよく確認しておけばとつくづく思います。

[497: マンション検討中さん]

完売したのでしょうか

[498: 匿名さん]

なんの説明もないと勘ぐっちゃいますね
転売業者にバルクで安く投げ売りする前兆とか？

[499: マンション検討中さん]

バルクって？

[500: マンション検討中さん]

>>499 マンション検討中さん
転売業者にまとめて安く売っ払うことです。郊外やマイナーデベでは、長期在庫はこの手段で手仕舞いとします。その転売業者は、大幅値下げで売るか賃貸経営を行うかなどなど自由です。
しかし、世田谷屈指の人気を誇る経堂で考えにくいと思いますが。。

[501: 匿名さん]

経堂と言ってもここは桜上水ですからね。
なのにキャッチコピーでは赤堤を謳う欺瞞が検討者からも見透かされています。

[502: マンション検討中さん]

バルク酷過ぎる

[503: 匿名さん]

ホームページが休業ってはじめてみました。これは、次の業者が引き継ぐということなんですかね…

なお、漫画ですが「正直不動産」という最近の作品に、不動産業者の実態が面白く描かれてます。千に三つしか本当のことを言わないとか、何となくそれっぽいなあ、と感じる次第。

[504: マンション検討中さん]

長期間売れていないと管理費が赤字になるのですか。

[505: 匿名さん]

売れてない間のオーナーは売主なので、売主が管理費を支払うため、マンション管理神青の会顔的には赤字にならないと思います。ただし売主の事業プロジェクト的には未完売期間が長引くほど赤字になるということになるかと。

[506: eマンションさん]

もしバルク売で休業が本当なら大問題かと思いますが、実際どうなのでしょうか？

[507: 検討板ユーザーさん]

他の物件の販売にセールス部隊をあてがうというだけかと。

[508: 匿名さん]

だとしても売り出し中の住戸が残ってるのに休業は解せません。自分で販売する気を無くしたとしか思えない。

[509: マンション検討中さん]

目が離せないです。

[510: 匿名さん]

ここは坪単価を1割高く設定しても内廊下コンシェルジュをつければ即完売したと思う。そもそもこのマンションのコンセプトの発想がプア。

[511: 検討板ユーザーさん]

売れなかった部屋は倉庫にでもするのかな？

[512: 評判気になるさん]

まだまだ売れ残りがあるのに休業って…
大丈夫なのここ？

[513: 匿名さん]

>>512 評判気になるさん

研修らしいよ。

[514: 匿名さん]

>>512 評判気になるさん

ヤバいと思うんだったら、マンション理事会経由で確認取るといいよ。例えば社宅としてバルク売りすれば、一気に在庫が捌けるけど、マンション内に特定のグループができて偏ったコミュニティが形成されかねないし、住民への騙し討ちのようなかたちをとると、パナブランドに傷がつくから事業主側も質問には真摯に応じるでしょう。

[515: マンション検討中さん]

すごい話ですね

[516: マンション検討中さん]

珍しいですよね。売れないから売るのやめた。ってこと？中古で売りに出してる部屋は値下げしても買い手つかないし…なぜなんだ？？

[517: 検討板ユーザーさん]

>>516 マンション検討中さん
どこの部屋が中古で売りに出されてるの？事実なんでしょ？

[518: マンション掲示板さん]

>>517 検討板ユーザーさん

SUUMOにでていますよ。２階が。
でも、買い手がいなみたい。ジリジリ価格下げてる。
売れない部屋があると、中古でもうれないのか？

[519: マンション検討中さん]

>>518 マンション掲示板さん
違うでしょ。昨日から中古販売されたんでしょ？面白いですね

[520: マンション検討中さん]

高いですね。

[521: 匿名さん]

うん。高いと思う。経堂、赤堤、宮坂エリアは質の良い中古マンションが多いから、ここの新築未入居を中古で出しても競争力があまりなさそうな気がする。

[522: マンション掲示板さん]

新築が売れ残ってる中、中古はどんな価格で売れるのか…
いつ、どのくらいの価格で売れるか楽しみですね。

[523: マンション検討中さん]

値段の割に賃料取れないと思うので、いざ貸し出した時にローンが相殺し切れない気がします。

[524: 匿名さん]

まだまだ売れ残ってる状況で販売休業って、今後どういう展開になるのでしょうか？
かなり珍しいことだと思うので、詳しい方がいらっしゃったら教えてください。

[525: マンション掲示板さん]

販売放棄した理由はなんなのでしょうかね。不思議です。

[526: マンション検討中さん]

妥当価格なんでしょうね

[527: 検討板ユーザーさん]

世田谷区内でも人気エリアの経堂で売れないというのは、立地と仕様から見て価格が高すぎるということかと。
いまは都心のマンション販売単価が値上がりしているから、相対的にここが割安に見えるようになったら販売を再開しようと考えているのだと思います。

[528: 匿名さん]

近隣で新築マンション計画があり、その値付けを見極めるために時間をおいている………とか？？？
新築が高いと今の価格のままでもこちらに客が流れてくるかもしれず、安いと値引きせざるを得ず・・・・って感じか？？
妄想です

[529: 匿名さん]

まあ、バルク売りの話しが纏まりそうだから、ってのが一番わかりやすい。

[530: マンション検討中さん]

バルクはいくらくらいになるのでしょうか。

[531: マンション検討中さん]

ホームページがなくなりました。

[532: 検討板ユーザーさん]

ホームページも閉鎖。どうなってるの？安くどこかに売り飛ばすのかな？
中古も売れなくて厳しそうですね。

[533: 匿名さん]

いったいどうなってるんや？世田谷経堂も終わりか、残念！

[534: 名無しさん]

実質徒歩10分より掛かるし、住所は桜上水だし。
どこが売るんだろ。

[535: 検討板ユーザーさん]

>>534 名無しさん

もう売り出されてますよ。

[536: 匿名さん]

どこですか？詳細教えてください。

[537: 匿名さん]

>>533
経堂宮坂赤堤桜丘桜で駅徒歩10分以内のマンションなら、価格さえ適正であれば今でも瞬間蒸発するでしょ。
ここは駅から遠い上に仕様も今ひとつなのに、価格だけは強気だったのが敗因かと。

[538: 検討板ユーザーさん]

>>536 匿名さん

販売は三菱知所ハウスネットです

[539: 検討板ユーザーさん]

別の会社に安く売って、購入した会社が販売するパターン？表面上、値下げが表に出ない方法ですね。
どのくらい安くなったのか気になります、ら

[540: 匿名さん]

>>538 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
マーク棟4階3LDK70平米は当時の販売価格より1300万円程度（坪単価60万円程度）下げてますね。他の部屋もこの価格帯水準なら早めに捌けそうです。

ただ、こういうやり方するとパナブランドは失墜するし初期に購入した方たちはセカンダリーで売却苦戦すること必至です。

[541: 検討板ユーザーさん]

すごい値下げですね
定価で買った方は早く好きな部屋を選べたのだし空き家よりいいと思います。

[542: マンション検討中さん]

>>541 検討板ユーザーさん
まるでパナホームの守りと他不動産からの嫌がらせみたいだね

[543: マンション検討中さん]

>>540 匿名さん
どこで紹介されてます？よく元値段知ってますね。居住者？他不動産の方？

[544: 名無しさん]

本気で買うつもりで夏前位に新販売価格位への値下げ希望出したけど、下げてくれなかったわ。
営業は売りたい気がかなりあって、本店問い合わせしてくれたけど、却下された。
20%オフなら買いだけど、もう他買ったよ。
駐車場に大きな修繕費が掛からないのは良かったんだけどね。

[545: マンション検討中さん]

>>544 名無しさん
それは酷いよね。でも20パーセントオフは本当なの？居住者と大問題にならないの？

[546: 検討板ユーザーさん]

>>545 マンション検討中さん

もう、売主はパナではない。今の持ち主がいくらで売ろうが自由なのでは？ という考えでは？

野菜と同じで古くなったら値が下がる。スーパーでそこに文句言う人いないでしょ？

[547: マンション検討中さん]

>>546 検討板ユーザーさん
それはおかしいな、ここはパナの物件。
ちょっと問題だなあ。

[548: 検討板ユーザーさん]

>>547 マンション検討中さん

パナは他社に売却したんでしょ そしたら、購入した会社が今度は売主。売れない場合はよくあることまでは？バルク売とか聞いたことありませんか？

[549: マンション検討中さん]

>>548 検討板ユーザーさん
知らないな。そちらさんはパナ関係者？
なんかおかしいな。なんで擁護するんだろうね。

[550: 匿名さん]

買取業者に売ったと言うだけでしょ。それがわからない人って頭があまり良いわけではない人なのかな。