ファインコート浜田山四丁目ってどうですか

[匿名さん]

ファインコート浜田山四丁目の情報を求めていますのでよろしくお願いします。


ファインコート浜田山四丁目
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/B1309/
所在地：東京都杉並区浜田山４丁目９８７－７８ 他（地番）
交通：京王電鉄井の頭線　浜田山駅　徒歩11分
総区画数：7区画
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工：イトーピアホーム株式会社、未定

【物件情報を追加しました 2015.5.21　管理担当】

[42: 匿名さん]

武蔵野市も吉祥寺近辺なら高いよ。所詮は急行が止まらない、商店街がシャビーな浜田山ですから。すぎまるは便利だけどね。

[43: 匿名さん]

なんか、ジェラシー関西人が超ウザいんですけど。

[44: 匿名さん]

残念！浜田山1丁目住人ですからー笑。ここを買うなら永福の方がいいですからー。

[45: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 40代]]

車で物件前を素通りしてきた。ありゃ区画がきたねえな。北側の成田西との境に走ってる6m道路周辺なら浜田山って感じだが、こちらは隣畑だし4m道路だしなんか練馬っぽい。

[46: 購入検討中さん]

あの建物は２０００じゃ建たないよ。
他のＦＣも見たが、格が違う。
倍率が結構出そうなことを言われたよ。

[47: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [ 40代]]

せいぜい2200～2400といったところ。実際の工事は孫請の工務店がやっているだろうから、そこに直接同じ仕様のものを建ててくれとお願いすれば2000もしないよ。三井の販管費は高いからなあ。

[48: 悩んでます [女性 30代]]

ということは、やはり、１件あたり2000万円くらい利益を抜いている、ということでしょうか。
利益率って、ふつう、10%程度かと思ってましたが、かなり取りすぎのような気もしますが、三井不動産って、そんなイメージはなかったのですが。

[49: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

粗利率だと20～30%ぐらい抜いてるでしょ。経常までいくと10%ぐらいかもしれんが。まっ大手だと広告宣伝費に金かけて下請け、孫請も養うとなると言わずもがな。

[50: 匿名さん]

粗利抜かれるのが嫌なら、自分で木を斬って、製材して、トンカチ持って建てればいいんじゃないでしょうか？

売り手の立場では、毎年決算する上場企業ですから、粗利だけでなく、時間の概念を加える必要があります。IRRですね。特に地価の高いところでは、プロジェクト全体の中で土地に長期に資金が寝てしまいますので、高めの粗利を確保する必要があります。
仮に土地6000万、上物2000万、売却価格9500万円、土地仕込みから物件引き渡しまで2年とすると、粗利1500万円、19%です。でもIRRでは11パーセント。どちらも、平均的なプロジェクトの数値です。

粗利抜かれるのが嫌なら、埼玉とか千葉のパワービルダー系がオススメ。ギリギリのタイミングで土地を仕入れて一気に建てて売り切ります。仕込みから引き渡しまで9ヵ月。
土地1200万円、上物1800万円、売値3400万円が標準。粗利13%ですね。でも、IRRは20%弱です。

確かに高いけど、人気の住宅地では適正価格でしょう。これ以上安くすると、プロジェクトとして成り立ちませんので、供給もされないと思います。

[51: 匿名希望]

計画道路って、将来、資産売却する際、評価額って下がるものですか？
あるいは、計画道路でむしろ、評価額があがるのでしょうか。
特に1、2号は、計画道路に掛かってるので、売りにくいんでしょうね。

[52: 匿名さん]

>>51
その通りです。売りにくいです。他物件比ディスカウントがあれば納得出来るのでは？
そして、売る際も同様の対応が必要でしょう。

不動産は、迷ったらやめが正解ですよ。

[53: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

》50
ﾜﾛﾀ。

この手の建売で粗利を気にして買う人がいるんだ。。あとリセールを気にするんだったら無理して買わずにマンションにすりゃいいのに。

[54: 匿名さん [男性 30代]]

主婦っぽい方に真面目にirrを混ぜた説明はバカにしているというか面白すぎますね。どうせなら投資利回りの概念なども折り混ぜてみては如何でしょうか。

[55: 匿名さん]

買えない人がチャチャ入れるのは辞めて欲しいですね。
頑張って稼ぐのだよ。

[56: 周辺住民さん]

あの計画道路なんて、実現しないよ。
近隣の人間ならみんなしってること。

[57: 購入検討中さん]

いろんな話題が出てますね。
見に行って６号棟がいいなと思っていますが（倍率どうなるんだ？）
ここを見ていて思った事

あのモデルが２，０００万円
→どのＨＮで建つのか教えてほしい。
　あのモデルが２，０００万円で建つなら、いますぐたのむわ。
　この辺で土地買ったら６０００～６５００は見ないとならないから
　２，０００で上がればものすごくありがたい。
　建ててすぐ倒産じゃ困るが。
　あのモデル（１号棟？だっけ）は、角地であの家なら1億超え（まぁ三井さんだからね）
　でも妥当だと思う。
　細田もその他も見たけど、まるでお話にならなかった。

都市計画道路
→これは自分も担当に聞いた。
東京都（補）１３３号線という路線らしい。
ネットでググると、いろいろ出てきますよ。

６の倍率って何倍なんだろ？
倍率が優遇される人がいるとか何とか聞いたが、それは何？

[58: 匿名さん [男性 40代]]

2000で建たないと思えば買えばいいだけで感性なんて人それぞれだからね。実際問題は基礎や構造体に金かけてないから建つだろうけど。計画道路は可能性があるなし関係なくディスカウントの対象です。

[59: 購入経験者さん]

家や車に金をかけるならその金使って投資すりゃいいのに。

[60: いつか買いたいさん]

基礎に金かけるってどういうこと？
わからないから教えてほしい。

[61: 匿名さん]

杭基礎が入っているか、ベタか布かぐらい聞けば？もともと畑?なら尚更。