管理会社変更

[入居済み住民さん]

三菱地所販売の江東区清澄白河にある大型マンションの
管理会社（三菱地所藤和コミュニティー/以下ＭＪＴＣ）
の変更を睨んだ相見積もりが行われたらしい。

見積もりに参加した大手管理会社は、ＭＪＴＣ管理の
物件の見積もり参加は、今年３ヶ所目との話をしていた
とのこと。

[172: 匿名さん]

でも、マンションは古くなってくると何かとボロがでてくるもので、やっぱり、しっかり保険対応してくれる管理会社は頼もしい存在だよ。毎年３０万保険料払うとして、３０年で９００万払うわけだから、少なくとも半分ぐらいはしっかり回収してもらわなければ意味ないしね。

[173: 匿名さん]

台風って、不担保にしなければ出るもんじゃなかったの？

[174: 某社元フロント]

171さん
台風の時バルコニーの間仕切り板が壊れることがよくあります。
住宅火災保険だと免責２０万円にもなるので結局保険金は出ない
のですが、マンション総合保険の場合は免責１万円位なので見積
が５万円なら４万円、３万円なら２万円の保険金が下ります。

管理会社は保険会社に少し高い見積を出して全額保険金でまかな
えるような小細工くらいならよくしますが…

[175: 匿名さん]

保険金が下りる工事は、すべて管理会社に任せています。
管理会社が出した見積もりで、保険金をもらい、他の安い業者に発注して差額を儲けることは、
管理会社との関係を悪くしますので、止めましょうね。

日頃の修繕や点検費の値下げ要求が厳しい分、こんなところで少し還元しています。

[177: 匿名さん]

どこの管理会社も解約されそうでも、何とも思っていないのかな？
物件数が減って、社員の残業代も減るから歓迎なんでしょうか？

[178: 匿名さん]

一社に片寄ることなく、花いちもんめみたいに変わるだけなんじゃないの？

[179: 匿名]

管理が儲かったのはふた昔前。今は人件費確保が精一杯。だから高い委託料をとっているところはそれなりに高い人件費＝それに見合う資格、学歴、知識、経験のある、また提供できる会社。

[180: 退任済み理事な名無しさん]

>>177
変えられるハズがない（そんなに気力・労力がある理事会なんてあるワケない）

というのが本音では。無関心住民の多さから、正しいし・・・

[181: ↑]

替えるには相当な手間がかかりますよね。
だからそれでも替えるには管理組合メンバー他の
高い目的意識・高い公利意識がいるとおもいます。

だるい・めんどーとか考えてたらい
ただ文句言っているだけなんでしょうね


がんばってください

[182: 匿名さん]

今の管理会社を思うままに使う事を考えない限り、同じ事の繰返しで変更したらより悪くなるね。

[183: 匿名]

>>179
大手管理会社は、みい～～～んな儲かっているよ。

[184: 匿名さん]

当然私企業だから利潤は出すのが当たり前のこと。
適正利潤さえ認めないということかな。

[185: 匿名さん]

外で管理会社の変更や悪たれを突いても犬の遠吠えに過ぎない。
自分の組合でやりなさい。

[186: 匿名さん]

うちの組合は、現在の管理会社を変えるつもりは全然ないからね。
１８５のところは変えたいの？

[187: 匿名さん]

まずは、アンケーﾄをとると話が早いよ。

現在の管理費を安くしたいですか？　YES，NO　当然YESが多くなる
このyesの数で、大多数が管理費を安くしたい
→管理会社の管理委託費が高い
→管理会社の管理に満足していない、重箱の隅をつつけばいくらでも不具合は見つかるよね。
→管理会社を変えよう
と意見を誘導する。

１.総会で管理会社の管理は満足いかなくしかも高い、住民は管理費を安くいたい方が大多数なので
「管理会社を変更する検討を理事会で進める」決議をとる。
2.候補の管理会社をあげ臨時総会で決議する。

なぜ2回決議するのか？
反対意見を抑えるのと、現管理会社に圧力を加えて、リプレースが失敗したときでも値下げを勝ち取ることができるからね。
実例だよ。

[188: 匿名]

安くしたいからすぐ管理会社変更とはならない。
まずは現行管理会社と交渉するのが筋だろ。

最初から結論ありきだったり強引だったりすると
組合員の反発をまねいて結局は実現できない。

>>187は現実を知らない口だけ野郎。

[189: 匿名さん]

>187
管理費が高いですかと組合員に聞いて何の意味があるの。？
それを判断する情報がなければ高いのか安いのかもわからない。
管理会社のサービスがいいかどうかも同じこと。
現在の管理委託費の中身を他所と比較しなければ意味ないし、その情報を
つかんでいるのかな。
たとえば1時間当たりの管理員経費や清掃費、ＥＶ保守点検費（1基当たり）、
事務管理費（1戸当たり）等できるだけ多くのよそのマンションの相場を
知らなければただ、高いですかと質問しても意味がないよね。
アンケートを取る必要はないよ、それより他所との比較表を配布すればいいだけのこと。

[190: 匿名]

>>189
ちなみに余所との比較表はどうやって入手しますの？

[191: 匿名さん]

>190
それはあなたの努力次第です。
マンコミの掲示板とかを活用する方法もあるでしょう。
近くのマンションの理事長と連携を取ることもできるでしょう。
私もいろいろな情報を持ってますよ。いろいろ調べましたからね。

[192: 匿名]

>>191
そこを出さなきゃ意味ないだろう。

一般的にはマンション管理士協会の無料診断等を受けて
他マンションの情報を入手するのが手っ取り早い。

近隣のマンションとの連携はなかなか難しいけど、
マンション管理系のセミナー等に参加して、そこに参加している
意識の高い他マンション理事と知り合いになるって手はある。

マン管協が診断後にいろいろ食い込んで来ようとするので
断るのが若干面倒だがシャットアウトすればいい。

[193: 匿名さん]

うちのマンションの場合以下の手順で変更しました。

①管理会社変更の議案があることを組合員へ連絡
②①と同時に、推薦する管理会社等のアンケート
③現在の業務内容の洗い出し
④②の管理会社＋αで相見積りを取得、理事会で数社へ絞り込み
⑤絞り込んだ管理会社による、組合員へのプレゼン(会社説明、業務説明、条件：管理員の継続)
⑥組合員による投票により、次期管理会社候補を選定
⑦総会により、管理会社変更

管理会社の変更は、理事会が有能かつ行動力がないと出来ません。

[194: 匿名さん]

理事長一人のさじ加減でどうにでもなるよ。
理事長が管理会社を嫌っていて変えるといえば変わるでしょう。
一般理事がいくら気にくわないと思っていても、変えることはできない。
１９３がその典型例じゃないかな。
何故管理会社を変更しなければならないかが検討されてないし、提案がされてない。
そんな状態で管理会社を変えて大丈夫なの？
価格が高いとかサービスが悪いとか。
そして、それは全国の相場と比べてどうなのか。
サービスはどこが他所の管理会社と比べ劣っているのか。
又、委託費が高いのであれば値下げ交渉をしたのか、サービスが悪ければどこが
悪くてそこを改善する交渉をしたのがどうかとかね。
管理会社を変える前にやることがあるんではないの。

[195: 匿名さん]

＞No.194さん

＞何故管理会社を変更しなければならないかが検討されてないし、提案がされてない。
「①管理会社変更の議案」の時点で理事会で検討しました。

＞それは全国の相場と比べてどうなのか。
「④②の管理会社＋αで相見積りを取得」しているので、その地域の相場は判ってます。
　逆に全国で見たら、地域格差があるので、ダメだと思います。

＞サービスはどこが他所の管理会社と比べ劣っているのか
「③現在の業務内容の洗い出し」により、同じ業務内容で見積りを取りました。
　また、現行管理会社も見積りを取りました。もちろん、競合他社があるので、
　現行管理会社も値下げしてきました。

[196: 匿名さん]

理事長一人で変えられる
とか思わないほうがいいですよ
実際のところ理事会の手助けなしでは一人相撲になります
金銭の授受があったと思われることもあるし
一般理事としては何事であれ理事長が勝手に方向性の決断をすることは非常に迷惑です

[197: 匿名]

だいたい管理会社変更したマンションの住民板では
理事会の暴走とか変えたけど良くなってないとか
文句ばっかり書かれていますね。

本当に有能だったらそんなことにはならないでしょう。

[198: 理事長]

>>196
>一般理事としては何事であれ理事長が勝手に方向性の決断をすることは非常に迷惑です

それなら、理事長になんでも仕事を押しつけて自分たちは勝手なことを言うのはやめてもらいたい。
こちらこそ一般理事の身勝手さには非常に迷惑している。

[199: 理事長]

>>197
身勝手な、「自己中」住民ばかりだからですよ。有能も無能もない。

[200: 匿名]

>>196
>一般理事としては何事であれ理事長が勝手に方向性の決断をすることは非常に迷惑です

そこまで言うなら、あなたが理事長をやるべきでは？
ご自分達は全部理事長任せで何もしないでそこまで言う資格はないんじゃないかな？
わがままな住民、管理会社の狭間で無料でする仕事ですからね管理組合の理事長という仕事は。

あなたこそ是非やって下さい。

[201: 社員（笑）]

196,197は　MJTCの社員の書き込みだったりしてねｗ

[202: 匿名さん]

やはり一般理事は日常の仕事にはタッチしてないよね。
窓口も理事長だし、交渉するのも理事長。
理事からの提案を議題にするのも、資料を作成するのも理事長だし。
苦情を受け付けるのも理事長、投書箱を閲覧するのも理事長。
工事のチェックや報告を受けるのも理事長。
一般理事は工事や点検をやっているのが分かっていても知らんぷり。
理事会の資料作り、議題づくり、報告事項等もすべて理事長がタッチ。
一般理事は、一部理事長から相談がある場合はあるけど、殆どは、理事会に
出席するだけ。
特に経常的な経費の支出は全部理事長決裁。
ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でもいいんだよ。
たった一人しっかりしたのがいれば組合はやっていけるよ。

[203: 匿名さん]

>195さん
何故管理会社を変更しようということになったんですか。
何か具体的な理由があったら教えてください。

[204: 理事長]

>>202

正しくその通りです。

[205: 匿名さん]

いくら輪番制の理事でも、一人ぐらいはしっかりしたのがいるだろう。
そして、理事長に選任されれば自覚が出て、マンション管理の勉強もするようになるよ。

[206: 匿名さん]

管理組合は企業と同じ、それを輪番制で運営しようとの考えが間違いであり、管理組合を町内会感覚でおこうとする管理会社の思惑

[207: 匿名さん]

管理会社がそんなこと考えている筈ないよ。
それに管理会社ってそんなに影響力があるの？
うちでは完全に組合が牛耳ってるけどね。
小修繕一つにしても、管理会社を通さないから。
大規模修繕工事にしても、完全に業者選定は蚊帳の外だったし。

[208: 匿名さん]

無理して理想を言いなさんなよ。ちまたの泣き言のスレッドを見なさい。

[209: 匿名さん]

>208
少なくともうちのマンションでは、そんなことは考えられないよ。
２棟からなる３５０戸のマンションだけど、デベ系じゃなくなったからかな。

[210: 匿名さん]

１０年瑕疵での工事発注を、震災免責だとして普通工事発注にし仲介料をせしめました。
先日、地裁で震度５強までは免責にあたらすと判決出てますが、終わったことだと無視されてます。

[211: 匿名さん]

内の管理会社変更理由は、
管理運営費（会計・出納・事務管理）
が非常に高い
３０００（円/戸数・月）　以上
２００戸以上のマンションです。

[212: 匿名さん]

＞No.203さん
変更理由は、大きく３点です。
・管理会社が出納業務以外を他社へ委託していた
・出納業務等での人的ミスがある
・相場と比較するとなんだか値段が高そう

[213: 匿名はん]

東コミの担当がふざけすぎなので、他社へ変更したいんですが、お勧めの会社はありますでしょうか。
我がマンション担当者は、良く言えば、プロパー入社で、20年同じ仕事をしているベテラン、
現実的には、考えるということを放棄してしまっている中年オヤジです。

東コミ　掲示板を見ていると皆さん同じことを考えているんだなと納得。
特に下記コメント、そのとおりです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/res/119-169
№146さんの『人を騙すことに良心の呵責を感じない』これは本当にTCの社員になるには
必要不可欠なんだと常日頃、考えさせられています。

TCに大規模修繕工事をお願いすると小規模マンションは特にそうですが知識のない職人さんへ
丸投げにされている事が多いのです。

竣工検査もTCの誘導で行いますので工事素人にはまったくわからないんです。
そのことを踏まえて大規模修繕工事をお願いして下さい。

担当者さんがどんなに誠実にみえても実は平気で会社の為に隠ぺいします。
助けを求め、国土交通省などに相談しても『調停で勝訴したらもう一度連絡下さい。』と
気持ちの良い返事が返ってきます。

何か起きたときは即、法律相談に行った方が解決がはやいんです。

法律相談は昔と違い、敷居の高いものではないので必ずそうして下さい。

まだ良心のある管理会社一部の社員の為にもお願いします。

[214: 匿名さん]

私が思うに、管理会社が管理組合を食い物にするのは全部お任せになることが原因だと思います。
だから、自主管理をとは言いません。
出納業務とメンテナンス業務をわけ委託するのがベストだと思います。

現在はほとんどの管理会社が出納業務をし、メンテナンス業務は管理会社が委託発注し、管理会社が利鞘を稼いでいます。
利鞘に管理会社が稼ぐ方式だから、貪られるのです。
出納業務は、公認会計士を雇い任せ、メンテナンスは管理組合が業者に発注するようにしたら、安く安全です。

[215: ビギナーさん]

理事長にやる気がにない、もしくは、理事長が自らの利益を追及してしまうと
東急コミに好き放題されてしまいます

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/
高額な不要なサービスを、やる気の無いメンバーの理事会につけ込んで押し付ける。反対意見が出ても特定理事に有利な案件を提供して自社の高額サービスを継続する方針で丸込めてしまう、自社利益のみを考えている管理会社。居住者の利益など全く考えていないので、気をつけた方が良い。そもそも理事会のメンバーを決める時のくじ引き自体が操作されている可能性がある。あみだくじの結果をちゃんと確認した方が良い。最悪の管理会社！告訴も可能なレベルだ。

[216: 氷見孝一]

独立系はいかがでしょうか。金額は安くなりますよ。

[217: 元フロント]

＞出納業務は、公認会計士を雇い任せ、
　公認会計士が横領したら、組合はアウトです。
　会計出納業務は大手管理会社か大手監査法人に任せるべきです。
　（少なくとも年間積立金の１０倍くらいは補償出来る資力が必要）
　今は、会計・出納業務だけを受けてくれる大手管理会社が複数あります。
　
＞管理組合が業者に発注するようにしたら　
　漏水などの緊急工事の事が考慮されていません。
　修繕計画の事も考慮されていません。
　保存行為、管理行為、変更行為の違いも考慮されていません。

　理事会運営、管理員業務など管理行為もありますので、管理会社に管理行為だけをさせて、大型工事に介入させないようにできたら一番ですが、難しいかと。

　管理行為は、工事業者に影響力を持たないマンション管理士が良いのですが、悪い奴が多くて人選が難しい。

[218: 匿名さん]

まともな管理会社を紹介して下さい。

[219: 匿名さん]

週刊東洋経済 2017/05/29
「マンション管理人」の人手不足がヤバすぎる
知られざる実態、時給３割増でも集まらない

[221: 検討板ユーザーさん]

>>214 匿名さん
メンテナンスを管理会社にと言うのは、大きな間違いです。
管理組合の中に、知見者がいれば、独自に工事、設備更新の見積書を3ヶ所程取り、業者選考をすれば、管理会社に任せるど、経費30％を上乗せされる。
馬鹿らしい??